上诉人（一审被告、反诉原告）黄某乙。
被上诉人（一审原告、反诉被告）韦某某。
上诉人黄某乙因与被上诉人韦某某房屋租赁合同纠纷一案，不服柳州市柳南区人民法院（2009）南民初(一)字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张廷琰担任审判长，代理审判员汪明沛、周启春组成的合议庭，对本案进行了公开审理，书记员张艳担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院查明：韦某某、黄某乙双方于2008年01月1日签订《出租房子协议书》。协议书约定，韦某某将位于我市X村张家屯（竹鹅小学旁）一栋四层楼房的一至三层租给黄某乙经营幼儿园使用，租赁期限为2008年10月1日至2013年7月1日止；2009年1月至12月每月租金1800元。付款方式是以季付款，一次性付三个月，一年分四次付清，每季末X号至本季末最后一天作为付款期，采取先付款后使用办法，即当季付款下季使用。该协议第八条违约处理第1项（2）约定，房租金超过当季交款1-5天，按超期总额每天3%罚款，超过5-10天按超期总额每天6%罚款；该条第2项（2）约定，房租金超期15天不交，韦某某有权单方中止合同。2009年4月30日，韦某某以黄某乙未支付4月份租金以及所欠水电费为由，起诉至本院，要求判决终止《出租房子协议书》；判决黄某乙支付违约金2430元；判决黄某乙支付4月份的房租金1800元；判决黄某乙支付经营期间所欠水电费232.77元。韦某某起诉后，黄某乙至今仍使用该租赁场地，并于2009年6月4日向韦某某交付2009年4、5、6月份的房租金5400元。庭审中，韦某某将第三项诉讼请求变更为要求黄某乙支付2009年7月份的租金1800元。黄某乙同意支付水电费以及7月份的租金，但不同意终止合同以及支付违约金2430元。黄某乙于2009年7月1日向本院提出反诉，要求韦某某赔偿黄某乙的损失x元。韦某某不同意黄某乙的反诉请求。
一审法本院认为：一、本诉。韦某某、黄某乙于2008年10月1日签订的《出租房子协议书》内容合法，系双方意思自治的结果，该合同有效。合同当事人应当依据诚实信用原则全面的履行合同。黄某乙应于2009年3月20日至31日支付第二季度租金，但直至2009年6月4日才向韦某某支付该租金，其逾期交付租金的事实清楚本院予以确认。黄某乙的行为已经到达韦某某有权单方终止《出租房子协议书》的条件，现韦某某要求终止协议，本院予以准许。合同的权利义务中止，不影响合同中结算和清理条款的效力。韦某某要求黄某乙支付违约金，本院予以支持。根据该协议第八条违约处理第1项（2）以及第2项
（2）的约定，逾期支付租金第1-5天的违约金为810元（1800元/月×3个月×3%/天×5天=810元），逾期支付租金第6-10天的违约金为1620元（1800元/月×3个月×6%/天×5天=1620元），合计2430元。故黄某乙支付违约金2430元给韦某某。韦某某要求黄某乙支付2009年7月份的房租金1800元以及未缴纳水电费
232.77元，黄某乙同意支付，根据当事人自愿原则，以及尊重当事人的处分权原则，本院对此予以准许。故对韦某某的该两项请求本院予以支持。二、反诉。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明；直至诉讼终结时，综合所有证据均未能证明自己的主张的，则承担举证不能的不利后果。黄某乙（反诉原告）向本院提出反诉，要求继续履行双方签订的《租赁房子协议书》和要求韦某某（反诉被告）赔偿财产损失x元，但黄某乙未就此提出证据予以证明，故由黄某乙承担举证不能的不利后果。对黄某乙的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第二款之规定，判决如下，一、解除原告韦某某与被告黄某乙于2008年10月1日签订的《出租房子协议书》。二、被告黄某乙支付原告韦某某逾期支付第二季度租金的违约金2430元。三、被告黄某乙支付原告韦某某2009年7月份房屋租金1800元。四、被告黄某乙支付原告韦某某所欠水电费232.77元。五、驳回反诉原告黄某乙（本诉被告）的反诉请求。案件本诉受理费50元（原告韦某某已预交），反诉案件受理费25元（宣判前三日内交）合计75元，由被告黄某乙负担，原告预交部分由被告黄某乙径行付给原告韦某某。
上诉人黄某乙上诉称：签订合同之后，本人严格按协议履行，并投入巨额资金进行装修、购买幼儿园设施等。因本人经营有方，取得家长的信任，生源逐渐增多，收入越来越大，惹起被上诉人得了“红眼病”。为此，被上诉人不惜采用一切手段迫使上诉人退出，以达到其得以经营幼儿园的目的。2009年第二季度的租金不是上诉人不愿按时交，而是到交付时间了，被上诉人故意不见上诉人，也不接听上诉人的电话，致使上诉人无法按时交租金。直到2009年6月4日上诉人才得以将租金汇给被上诉人，对此被上诉人并没有提出异议。水电费不能按时交纳的原因与租金不能按时交纳的原因一样。诉讼发生后，因有争议，上诉人才暂不交纳七月份以后的房租。由于被上诉人采用断电等非法手断，严重地干扰幼儿园的正常经营，给上诉人造成名义上、经济上x元的重大损失。被上诉人故意干扰幼儿园秩序，还被公安部门传唤过，足以说明严重性。上诉人提出反诉是有理的，被上诉人应赔偿x元给上诉人。由于上诉人投入巨额资金进行装修、购买幼儿园设施等，幼儿园处在营业当中，法院对解除租赁合同的重大问题上要采取十分慎重的态度，不要轻易解除租赁合同，否则上诉人将损失惨重。另外租赁期间，在被上诉人有意提高租金的情况下，上诉人不得不让步，重新签订合同，同意提高租金，足见上诉人履行合同的诚意。综上所述，本案解除租赁合同的理由根本不充分，一审的判决错误。诉请二审法院判决，一、撤销一审的判决；二、改判，1、判决双方继续履行合同；2、判决被上诉人赔偿x元给上诉人。
被上诉人韦某某辨称：签订合同之后，除了那些可移动的幼儿园用具由上诉人自行添置以外，幼儿园房屋装饰部分还是被上诉人亲手帮装修的，总共费用才2700元。关于交租金的问题。上诉人从2009年4月起就违约了不按期交纳，其辩解说被上诉人拒不接见是胡说，因为上诉人得知被上诉人的银行帐号，其交前几个月的租金已是通过银行汇款的，上诉人如果想按期交纳租金的，只要通过银行汇款即可，何必绕弯子。实情是上诉人故意拖欠租金，在被上诉人催促后，上诉人也不主动交，还找人来威胁被上诉人，打烂被上诉人房间的电灯等物。上诉人已严重违约，足以解除租赁合同，否则将不可收拾。如，明明是大风把外线（在竹林处）吹断了，被上诉人好意去接好，上诉人却把它说成被上诉人去断电；明明是上诉人找人来威胁和打伤被上诉人，被上诉人到派出所去报案，双方到派出所去接受调处，有派出所调解书为证，上诉人却把它说成被上诉人故意干扰幼儿园秩序还被公安部门传唤。关于上诉人是否损失x元的问题。上诉人所谓的经济损失没有任何证据可证实，根本不存在，其反诉索赔，于法无据。综上所述，一审的判决正确。诉请二审法院判决驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，在一审前后、二审期间，上诉人于2008年10月1日交付2008年第四季度的房租，于2009年2月20日交付2009年第一季度的房租，于2009年6月4日交付2009年第二季度的房租，于2009年11月底交付2009年第三、四两季度的房租，于2010年1月26日交付2010年第一、二两个月的房租。其他事实与一审查明的事实相一致，故本院对一审查明的其他事实予以确认。
二审期间，上诉人申请证人黄某杰出庭证明被上诉人张贴告示影响幼儿园管理。经质证，因该证人的证言与本案的待证事实即当事人的违约事实与损失x元的事实无关联性，本院不予认定为定案依据；被上诉人未提交新的证据。
本院认为，根据当事人提交的上诉状及其询问的陈述，上诉人对一审法院认定上诉人违约、判决解除租赁协议及其法律责任、驳回反诉请求有异议，对其他认定无异议。
一、关于上诉人是否违约的问题
按《出租房子协议书》的约定，上诉人愈期交纳租金的是违约。从上诉人交纳2009年第二、三、四季度租金的时间上可知上诉人没有按约定的期限交纳租金，构成违约。而且，因上诉人的违约，引发了一系列其他的纠纷，当事人曾经到公安部门报案和提起民事诉讼，双方的关系恶化。上诉人本来可以通过银行转帐交纳租金的，却以联系不上被上诉人为由主张无法交纳租金及不违约的观点，与事实不符，本院不予采信。一审的判决认定上诉人违约，并无不当。
一、关于是否解除租赁协议及其法律责任的问题
因上诉人的违约和双方的关系恶化，按《出租房子协议书》的约定，本案具备解除租赁协议的事实，应予以解除租赁协议。解除租赁协议的，上诉人未交纳的租金和水电费应予以继续交纳。由于在一审、二审期间，上诉人已经补交租金至2010年2月，所以一审的第三项判决因事实发生了变更，应予以撤销；关于尚欠的水电费，因水电费原来由上诉人自行执被上诉人的证件去交费且尚未结算，又无电力部门和自来水公司的收费清单，所以一审的第四项判决因事实不足，亦应予以撤销，但上诉人所欠的水电费应在执行解除租赁协议时一并结算，按结算结果由上诉人自行交纳或转给被上诉人去交纳；由于上诉人的违约，执行解除租赁协议时，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上诉人有权把那些由上诉人自行添置可移动的幼儿园用具搬走，有权在不损坏房屋的前提下把房屋装饰附着物拆走，有义务把房屋完好地交还给被上诉人。因此，在当事人没有明确诉求的前提下，一审法院没有对解除租赁协议后的处理问题释明和裁判，是不当的，为减轻诉累，本院将依法一并处理；关于违约金，因上诉人的违约和双方的关系恶化，按《出租房子协议书》的约定，上诉人应支付违约金，其数额（截止2009年6月）为2430元。一审法院关于违约金的裁判准确，应予以维持。
三、关于驳回上诉人的反诉请求是否正确
本案中，上诉人反诉请求被上诉人赔偿x元，凭的是估计生源减少可能造成收入减少的主观意思，并没有充分的证据证实被上诉人的行为造成的，因此上诉人反诉请求的理由不充分。一审驳回上诉人的反诉请求的判决是正确的，本院予以维持。
综上所述，一审法院的第一、二、五项判决正确，本院应予以维持；第三、四项判决不当，本院应予以撤销并改判；。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持柳州市柳南区人民法院民事判决书（2009）南民初(一)字第X号民事判决的第一、二、五项判决；
二、撤销柳州市柳南区人民法院民事判决书（2009）南民初(一)字第X号民事判决的第三、四项判决；
三、上诉人黄某乙应当于二审判决后十日内搬走那些由上诉人自行添置可移动的幼儿园用具，可以在不损坏房屋的前提下把房屋装饰附着物拆走，把房屋完好地交还给被上诉人韦某某；
四、上诉人黄某乙应当在执行解除租赁协议时按电力部门和自来水公司的结算结果自行交纳水电费，或按电力部门和自来水公司的结算结果把水电费转给被上诉人韦某某去交纳。
一审案件本诉受理费50元（被上诉人韦某某已预交），一审反诉案件受理费25元，合计75元，由上诉人黄某乙负担，被上诉人预交部分由上诉人黄某乙径行付给被上诉人韦某某；二审案件受理费75元，由上诉人黄某乙负担。
上诉人应当于二审判决后十日内履行给付金钱或交还房屋的义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长张廷琰
代理审判员汪明沛
代理审判员周启春
二○一○年五月九日
书记员张艳
