广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审被告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人陈某，广大律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)广州市中立房地产代理有限公司，住所地本市X路世界贸易中心大厦北塔3401-X室。

法定代表人刘某某，执行董事。

委托代理人蔡某某，女，该司职员，联系地址同公司。

委托代理人李某某，女，该司职员，联系地址同公司。

被上诉人(原审被告)杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人陈某某因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：座落在广州市X路X号大院X号1C房(锦城花园AX幢XC房)原是被告陈某某的产业，于1997年12月20日办理了按揭抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2004年8月14日，原告(为经纪方)与被告陈某某(为卖方)、被告杨某某(为买方)签订《房地产买卖合同》，其中订明：买卖双方分别独家委托经纪方代理买卖位于广州市X路X号大院X号1C房(锦城花园AX幢XC房)的房屋(以下简称该物业)之合法产权。鉴于买卖双方已就所有条件达成一致，经纪方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖。现合同三方就该物业买卖事宜达成以下协议：一、该物业建筑面积为88平方米(以房地产证为准)。该物业是以现状售予买方，而买方或其授权代表已全面检查并同意接受该物业的所有情况。二、买卖双方同意该物业总价为x元。有关交易及付款方式详见附件。三、卖方合法持有中国建设银行抵押借款合同，号码为97东环支第X号。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为交易过户完成且业主收齐楼款当日。十、无论在任何情况下，若买方或卖方在签署本合同后，未能依本合同条款买卖该物业或未通过经纪方买卖该物业，均视为毁约，毁约方应当向经纪方支付违约金x元。附件：一、按揭付款1、人民币x元须在签订本合同时支付作为定金；3、首期楼款应于2004年9月25日前由买方直接支付卖方。买方应于2004年9月15日前签订《购房抵押贷款合同》。原告和两被告还特别约定“买方于该物业成功递件当日将首期楼款直接支付给卖方”等。同日，被告杨某某将x元交给被告陈某某作购房定金。2005年3月23日，原告向被告陈某某发函，内容为：2004年8月14日，贵方通过我司，与买家杨某某签订《房地产买卖合同》，合同约定，买卖双方应于2004年9月15日之前签订抵押贷款合同。由于贵方赎契原因，导致交易延迟。现手续齐备，希望贵方在接到此函的5日内来我司总部办理交易手续。如贵方拒绝履行合同的约定，将构成违约，我司将遵循法律程序解决，到时将对贵方非常不利。2005年4月5日，被告陈某某将涉案房产过户给案外人袁理。

一审庭审中，被告陈某某承认收到原告于2005年3月23日发出的函件，但认为原告无权向其发出该函件，并于次日在没有告知原告和被告杨某某的情况下，将涉案房屋出售给案外人袁理，辩称其行为是原告通知其被告杨某某不再购买涉案房产后，才出售涉案房屋的，但无法向一审法院提交证据证实。原告和被告杨某某均否认有通知被告陈某某不再购买涉案房屋。

一审法院认，原告和被告陈某某、杨某某签订的《房地产买卖合同》，其中包含了原告与被告之间的居间合同关系和被告陈某某与被告杨某某之间房屋买卖关系两部分内容，原告为两被告报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务，促成被告陈某某与被告杨某某签订了《房地产买卖合同》，至此，原告在居间合同中的义务已完全履行完毕。原告在与两被告签订的合同中约定，无论在任何情况下，若被告陈某某或被告杨某某在签署本合同后，未能依合同本条款买卖涉案房屋或未通过原告买卖涉案房屋，均视为毁约，毁约方应当向原告支付违约金x元，该约定并无违反法律、法规禁止性规定，合法有效。被告陈某某在履行过程中，将涉案房屋售予他人，致合同无法履行，已构成违约，其理应按合同约定支付违约金给原告。被告陈某某辩称是原告和被告杨某某告知不再购买涉案房屋后一定合理时间才将涉案房屋转售他人缺乏事实和法律依据，故不予采信。关于被告陈某某辩称上述约定属格式条款，原告请求不合理亦无法律依据，故不予采纳。

关于被告杨某某有否违约问题，《房地产买卖合同》附件特别约定了被告杨某某应于涉案房屋在成功递件当日将首期楼款直接支付给被告陈某某，由于在合同履行过程中，被告已将涉案房屋售予他人，未能将涉案房屋成功递件，因而被告杨某某应负之义务无法履行，据此，被告杨某某并无违约，原告请求被告杨某某支付违约金无事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2006年4月29日作出如下判决：一、被告陈某某应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付违约金x元给原告；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费766元，由被告陈某某承担。

一审宣判后，陈某某不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》附件中第一条的约定，首期楼款被上诉人杨某某应该在2004年9月25日前支付，条件同时是递件成功。上诉人认为递件成功是指按揭合同的递件，因按揭的条件是首期款必须支付。但被上诉人杨某某至今没有缴纳首期款，根据双方合同第七条的约定，上诉人权解除合同，另行出售，所以本案中上诉人并没有违约，恰恰是被上诉人违约没有交纳首期楼款给上诉人。二、一审判决适用法律错误。上诉人认为根据《消费者权益保护法》第二十四条的规定“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”显然，该合同第十条的约定“无论在任何情况下，若买方或卖方在签署本合同后，未能依本合同买卖该物业或未通过经纪方买卖该物业，均视为毁约，毁约方应当向经纪方支付违约金人民币壹万捌千玖佰元整。”是不公平不合理的，违反了法律规定，应当认定无效。根据合同法对居间法律关系的规定，在合同成立后居间人就可以取得报酬，因此，买卖双方合同的履行情况和被上诉人中立公司也无关。另外，上诉人与杨某某之间的买卖纠纷已达成和解，自愿解除合同，上诉人除退回定金给杨某某外，还向杨某某赔偿1万元，这1万元是作为杨某某向中介方支付的中介服务费。故上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人无须支付违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

广州市中立房地产代理有限公司(以下简称中立公司)二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

杨某某二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求；另外，我方从未同意上诉人所述的1万元是作为支付给中介方的中介服务费。

本院二审查明的事实与一审基本相同。

本院认为，上诉人陈某某与被上诉人杨某某及被上诉人中立公司自愿签订的《房地产买卖合同》兼具房屋买卖合同和居间合同性质，双方当事人意思表示真实一致，为有效合同。合同其中约定：无论在任何情况下，若陈某某或杨某某在签署本合同后，未能依合同本条款买卖案涉房屋或未通过中立公司买卖案涉房屋，均视为毁约，毁约方应当向中立公司支付违约金x元。陈某某在合同履行过程中，将案涉房屋售予他人，致合同无法继续履行，已构成违约，应承担相应的法律责任，故中立公司要求陈某某支付违约金x元，符合双方合同约定，本院予以支持。陈某某上诉认为上述约定属格式条款，不公平不合理，应为无效条款，于法无据，本院不予采纳。双方合同约定的递件成功和签署购房抵押贷款合同分属两个不同概念，而从交易习惯看，递件成功应理解为房管部门收妥买卖双方申请办理房屋交易过户手续的全部资料。因此，陈某某上诉认为递件成功是指按揭合同的递件，杨某某没有按时缴纳首期楼款已构成违约，亦缺乏依据。至于陈某某述称已赔偿给杨某某的1万元是作为杨某某向中介方支付的中介服务费，未能充分举证证明，且杨某某未予确认，故本院不予认定。综上所述，陈某某上诉请求的理由均不成立，本院不予支持；审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费766元，由上诉人陈某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈某

二00六年八月十五日

书记员徐华斌