广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)广州广重物业管理有限公司，住所地广州市海珠区X路X号首层。

法定代表人陈某某，该公司总经理。

委托代理人王某松，广东国政律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人广州广重物业管理有限公司因物业管理纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：被告王某某于1994年1月向中共广州市委购买取得本市越秀区X路X号204房的产权(建筑面积为83.44平方米)。2004年6月30日广州市国土资源和房屋管理局向原告核发了《物业管理企业资质证书》，资质等级为二级，有效期至2007年6月30日。原告(乙方)与中共广州市委机关服务中心(甲方)于2004年12月18日签订《物业管理委托合同》，该合同其中约定：第一条，甲方将越秀北小区(物业名称)委托乙方实行物业管理；第二条物业基本情况，坐落位置：广州市越秀区光孚、登瀛、泰来二横道等路(街)；第三条委托管理期限为36个月，自2005年1月1日起至2007年12月31日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；第二章管理服务事项：第五条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第七条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第八条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；第九条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第十条公共环境卫生；第十一条交通与车辆停放秩序的管理；第十二条维护公共秩序；第十三条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；第十八条9、服务标准达到二级；第二十条、1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.71元向业主或物业使用人收取；第二十二条甲方或产权所有人逾期缴交有关费用的，按以下第(2)项处理：从逾期之日起按应缴款的千分之一交滞纳金。原告于2004年12月30日进场对越秀北小区进行物业管理。

被告于2002年2月19日向原告交纳了2005年1－2月的物业管理服务费118.40元、垃圾处理费10元，并缴交了水费15.30元。之后因被告对原告进行物业管理表示异议，故被告没有再向原告交纳物业管理服务费、水费、垃圾处理费、防盗门维修费等费用。2005年12月30日原告退出对上述小区的物业管理。

2006年2月10日，中国共产党广州市委员会办公厅出具证明：中共广州市委机关服务中心受我厅委托，依照《物业管理条例》于2004年12月18日与广州广重物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，委托广州广重物业管理有限公司对越秀区X路孚、登瀛路、越秀北、二横道、泰来路等宿舍实施前期物业管理。

原告表示由于水费是每两个月收取一次，故《用户2005年1－2月应收费单》中水费15.30元指的是2004年11－12月发生的水费，《用户2005年11－12月应收费单》中的水费是指2005年9－10月周期发生的水费；并表示未代被告缴交2005年11－12月的水费及垃圾处理费。被告确认原告于2004年12月30日进场后进行了卫生清洁工作、代缴水费和垃圾费、聘请保安负责保安等工作，并对原告提交的应收费单上的水费、垃圾处理费、防盗门维修费的数额无异议。

另查，广州市物价局公布《2004—2005度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》其中二级管理服务(无电梯)的物业服务收费基准价每月0.62元/平方米，上下浮动范围为每月0.53元/平方米—0.71元/平方米。

原审法院认为：原告受中共广州市委机关服务中心委托对属被告产权的房屋所在越秀北小区进行物业管理，被告也确认原告于2004年12月30日进场后，对小区进行了卫生清洁工作、代缴水费和垃圾费、聘请保安负责保安工作等物业管理工作。因此对原告在2005年1月至同年12月对越秀北小区进行了物业管理的事实，本院予以确认。原、被告之间虽未签订物业管理合同，但原告的确对小区进行管理，被告也因此而受益，按照公平合理原则，被告应交纳物业管理费。而物业管理费的计收标准问题，因被告不是原告与中共广州市委机关服务中心签订的《物业管理委托合同》的相对方，故原告与中共广州市委机关服务中心约定的物业管理费的标准对被告没有约束力。虽然被告已按原告所定的标准缴交了2005年1－2月的物业管理费，但这并不表明被告就此认可了双方之后发生的物业管理费也必须按此标准计算，事实上双方反而是因物业管理费的标准有异议而导致之后发生的物业管理费未能缴交。另外，原告没有证据证明其已全面履行了《物业管理委托合同》的管理服务事项，也没有证据证明其物业管理服务内容、质量已达到《2004—2005度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》中二级管理服务(无电梯)最高收费标准(即0.71元/平方米)，被告也只认可原告对小区进行了卫生清洁工作、代缴水费和垃圾费、聘请保安负责保安工作等物业管理工作，因此原告请求按0.71元/平方米标准计收物业管理费，不予支持，但可参照《2004—2005度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》中二级管理服务(无电梯)最低收费标准(即0.53元/平方米)计。

至于物业管理费、水费、垃圾处理费、防盗门维修费的滞纳金问题，因被告对原告就越秀北小区进行物业管理一直存在异议，而双方就物业管理费、水费、垃圾处理费、防盗门维修费的缴交方式及计算标准等无法确定，并非被告故意拖欠，故原告要求被告支付拖欠物业管理费、水费、垃圾处理费、防盗门维修费的滞纳金，依据不足，不予支持。

被告同意支付原告已代缴的水费、垃圾费，及支付防盗门维修费，予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2006年4月6日作出如下判决：一、被告王某某应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州广重物业管理有限公司支付从2005年3月至2005年12月止的物业管理服务费(按每月建筑面积83.44平方米×0.53元/平方米计)。二、被告王某某应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州广重物业管理有限公司支付从2005年1月至2005年10月止的水费245。80元，从2005年3月至2005年10月止的垃圾处理费40元(按每月5元计)，从2005年1月至2005年12月止的防盗门维修费24元(按每月2元计)。三、驳回原告广州广重物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费62元由原告承担31元，被告承担31元。

一审宣判后，广州广重物业管理有限公司不服，向本院提起上诉，认为：一、上诉人的诉讼请求有合同依据应予以支持。上诉人于2004年12月18日与中共广州市委机关服务中心签订《物业管理合同》，约定由上诉人管理被上诉人居住的越秀北小区，该小区于2005年1月1日正式移交给上诉人管理。根据建设部《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》第三条、第六条的规定，中共广州市委机关服务中心与上诉人签订的《物业管理合同》对被上诉人具有约束力，上诉人的诉讼请求有法律依据应予以支持。讼争小区有超过80％的业主都按约缴费了，即认可了上述合同。若该合同对被上诉人不具有约束力，非常不利于今后“房改房”的物业管理，不利于社会稳定在大局。二、一审判决适用法律错误。公平合理原则是民法的基本原则，可以适用没有相关法律规定的情形，而本案是物业管理纠纷，有《物业管理条例》及其它诸多法律法规可以适用，一审法院应当适用有关的法律法规。根据《物业管理条例》的规定及《物业管理合同》的约定，上诉人对越秀北小区的管理属前期物业管理，对被上诉人具有约束力。三、上诉人的诉讼请求有事实依据应予以支持。一审中被上诉人确认上诉人进场后，对小区进行了卫生清洁、代缴水费和垃圾费、聘请保安负责保安工作等物业管理工作。上诉人严格按《物业管理合同》的约定提供了物业管理服务，被上诉人也确认上诉人提供了物业管理服务，被上诉人没有任何证据证明上诉人提供的服务不符合合同约定的事项，被上诉人应按合同约定的单价支付物业管理服务费。另外上诉人具有二级物业管理资质，对小区提供的物业管理服务也达到二级标准，合同约定的收费标准也符合物价局的规定，没有超出政府指导价及浮动幅度，原审法院认为应按二级最低标准收费没有依据。故上诉请求：撤销原审判决，依法支持上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人王某某答辩不同意上诉人的上诉请求，亦不同意原审判决。要求判决《物业管理合同》对其无约束力，被上诉人不需向上诉人交纳物业管理费及防盗门维修费；要求上诉人归还其100元水费周转金；请求调查核实上诉人单方面提出的代交水费数额，并作出合理判决。

本院二审审查的事实与原审基本相同。

本院认为，被上诉人王某某向中共广州市委购买取得本市X路X号204房后，讼争房屋所在的越秀北小区未成立业主委员会。因此，中共广州市委机关服务中心受讼争小区原业主中共广州市委的委托，与上诉人广州广重物业管理有限公司就越秀北小区的物业管理签订的《物业管理委托合同》具有前期物业管理合同的性质，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对包括被上诉人在内的该小区所有业主均有约束力。原审认为《物业管理合同》对被上诉人无约束力不妥，本院予以纠正。但是，上诉人的资质等级为二级，根据广州市物价局公布《2004—2005度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》规定，上诉人对如涉案类型的小区收取管理费的最高标准为0．71元／平方米，而上诉人在涉案小区履行物业管理只限于完成卫生清洁、代缴水费和垃圾费、负责保安等基本工作，并无提供完善的物业管理服务，其主张被上诉人按最高标准支付管理费依据不足。一审根据公平合理原则，酌情调整上诉人收取物业管理费的标准并无明显不妥，本院予以维持。上诉人上诉理据不足，本院不予支持。

根据最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条的规定：“被上诉人在答辩中要求变更或者补充一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。”本案被上诉人二审答辩要求变更一审判决相关判项；因其没有提出上诉，故依法不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费62元，由上诉人广州广重物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈某

二00六年九月十二日

书记员徐华斌