广东省佛山市中级人民法院

民事裁定书

(2007)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)佛山市顺德区金发策划管理有限公司，住所地佛山市顺德区X街X路信成楼首层X号铺。

法定代表人刘某。

委托代理人邓某某，该司职员。

委托代理人黄某某，该司职员。

被上诉人(原审被告)朱某某(又名朱某军)，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人苏某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人佛山市顺德区金发策划管理有限公司(以下简称金发策划管理公司)因与被上诉人朱某某物业管理合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x-X号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。

原审法院认为：作为民事诉讼的原告，必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，这是对行使起诉权人的资格要求，也是提起诉讼的人能够成为原告的条件。从法院查明的事实：1、虽然被告承认从《商品房购销合同》签订后即2002年7月30日开始将对应商铺出租，但被告所购房产的开发商即顺德市嘉信房产发展有限公司并未与被告约定过对被告收取物业管理费的时间与数额；2、虽然《商品房购销合同》约定在小区物业管理委员会未选定物业管理机构之前，顺德市嘉信房产发展有限公司指定“金发物业管理公司”负责物业管理，但原告未能提供证据证明自身(佛山市顺德区金发策划管理有限公司)与“金发物业管理公司”主体同一，被告也不予认可；3、《商品房购销合同》签订时间为2002年7月30日，没有证据显示对应小区即“雍景豪庭”委托原告进行过物业管理；4、本案也没有证据显示原告曾向被告收取过“雍景豪庭”物业管理费。综上，原告并未能向法院提供证据证明与本案的诉讼标的存在法律上的利害关系，原告提起诉讼并不符合起诉的实质要件，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(一)项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百三十九条之规定，裁定如下：驳回原告佛山市顺德区金发策划管理有限公司的起诉。本案受理费50元，由原告负担。

上诉人金发策划管理公司不服一审民事裁定，向本院提起上诉称：一、按(2006)顺法民一初字第x-X号的裁定内容，认定上诉人未能证明《商品房购销合同》约定“金发物业管理公司”与“佛山市顺德区金发策划管理有限公司”(以下简称“金发策划管理公司”)属同一主体，上诉人提起诉讼不符合起诉的实质要件。但上诉人认为：“金发物业管理公司”与“金发策划管理公司”系为同一主体，据工商行政管理局资料查核显示，“金发物业管理公司”与“金发策划管理公司”实属同一间公司。因此，上诉人(原审原告)是与本案有直接利害关系的法人，是符合本案适格的原告，上诉人的起诉是符合起诉条件的。二、《商品房购销合同》规定“在小区物业管理委员会未选定物业管理机构之前，顺德市嘉信房产有限公司指定金发物业管理公司负责物业管理。”根据嘉信房产公司与金发策划管理公司签订之《物业管理委托合同》证据和佛山市顺德区物业住宅小区(大厦)雍景豪苑业主委员会情况说明证据证明，雍景豪苑小区事实上系由嘉信房产公司委托金发策划管理公司进行物业管理，《物业管理委托合同》印证了《商品房购销合同》上提到的“金发物业管理公司”即是指“金发策划管理公司”。且金发策划管理公司在委托合同期限内实际上是对雍景豪苑提供人力及物力等各方面的物业管理，被上诉人也已享受了这段期间的物业管理服务。所以，按照《物业管理条例》相关规定业主负有按期交纳物业管理费的义务。三、据雍景豪苑小区物业管理服务费收费标准的批复，上诉人向有关部门查实，现提供证据原件。证明雍景豪苑小区在当时是由上诉人进行物业管理，上诉人的管理办法及收费标准是符合国家标准。

综上所述，上诉人符合与本案的诉讼标的存在法律上的利害关系，是本案适格的原告，故特此提起上诉，请求法院依法作出判决，判令：依法撤销原审裁定，直接予以改判；本案诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人朱某某答辩称：1、朱某某与顺德市嘉信房产发展有限公司于2002年6月30日签订的购销合同中指定的物业管理单位是金发物业管理公司，而非金发物业策划管理有限公司，所以工商局证明金发物业策划管理有限公司与金发策划管理有限公司是同一主体与本诉讼无关。2、嘉信房产发展有限公司在2004年4月13日与金发策划管理有限公司签订的物业管理委托合同已过期。因为他们的前期物业管理关系于2005年7月期满。而且该合同里注明商铺管理费3元/平方米是向使用人收取的。两间公司之间的协议朱某某无权也无法干预，但《物业管理法》中规定：建立物业管理服务关系的基本要求是：“服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利明确”。事实上，自朱某某2002年购铺到现在，无任何管理公司要求与朱某某签订服务条约，朱某某也从没有与上诉人签订过任何物业服务合约或相关的扣费协议。朱某某对缴费事项毫不知情，因此也从未缴交过物业管理费。3、朱某某购买的是临街商铺。上诉人说对临街商铺提供了物业管理服务，朱某某不予认同。虽然街铺与雍景豪苑住宅小区属同一房产商发展，但该铺完全不在其小区内，任何人任何时候出入该铺都完全不经过雍景豪苑小区的任何出入口，当然也谈不上享受其全封闭的智能化管理，更从未享用其电梯，会所及公共绿化等设施。朱某某也没有被赋予随意进入雍景豪苑住宅小区的权力。临街商铺内的水电独立，经营权独立，经济核算独立，街灯是政府提供并维护的，铺前的街道清洁是市政统一打扫的，是完全没得到上诉人的服务的。《物业服务收费管理办法》要求：物业管理企业与业主约定收费标准要体现“按质论价，优质优价，质价相符”的原则。上诉人对朱某某提出每月按3元/方(即每月接近300元)收取管理费的行为已经违反了此原则。朱某某表示质疑。4、对方提供的批复并没有清楚注明临街商铺的物业管理收费标准。且《物业服务收费管理办法》规定：在前期物业管理关系期满后，应重新提供一份新的收费标准给价格部门通过并备案，所以上诉人应该在2005年7月后提供一份新的收费标准给价格部门通过并备案，不能再沿用旧标准。根据《关于公布佛山市物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，住房物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他类别的物业服务收费实行市场调节价。据朱某某了解，全顺德就只有它一家如此超高收费。一般的临街商铺都无需缴纳物业管理费，个别的也只是交每铺20元的费用。尚域的临街商铺之业主与其物业管理公司签订的物业管理费扣费协议书中，就有清楚注明每季只收费60元，即每月只收费20元。法律是公平公正的，每一项收费都应该是有根有据的、合理的，非单方面要求的。恳请法院能做出公平合理的判决。

二审期间，上诉人提交了两份新证据：

1、佛山市顺德区工商行政管理局于2006年12月21日出具的《证明》一份，以证明金发策划管理公司工商登记时预核准名称为“顺德市金发物业策划管理有限公司”；

2、佛山市顺德区物业住宅小区(大厦)雍景豪苑业主委员会于2006年12月20日出具的《情况说明》一份，以证明金发策划管理公司一直对雍景豪苑小区进行物业管理。

被上诉人对上述新证据真实性没有异议，但对其证明内容有异议。

本院认为：本案上诉的争议焦点为上诉人金发策划管理公司是否为雍景豪苑小区的物业管理单位，是否与本案诉讼标的有直接利害关系，即作为原告起诉是否适格。在本案，虽然诉讼双方没有直接签订物业管理服务合同，但综合本案证据材料看，应认定上诉人金发策划管理公司为雍景豪苑小区的物业管理单位，具体理由分析如下：其一，雍景豪苑的开发商顺德市嘉信房产发展有限公司所指定的前期物业管理单位简称“金发物业管理公司”，而上诉人金发策划管理公司工商登记时预核准名称为“顺德市金发物业策划管理有限公司”，两者简称吻合；其二，雍景豪苑的开发商顺德市嘉信房产发展有限公司与金发策划管理公司签订《物业管理委托合同》，委托金发策划管理公司对雍景豪苑进行前期物业管理；其三，顺德市物价局顺价字[2000]X号《关于雍景豪苑等住宅小区物业管理服务费收费标准的批复》，显示金发策划管理公司为雍景豪苑等小区的物业管理单位，可按核定标准收费；其四，雍景豪苑业主委员会出具的《情况说明》也证明金发策划管理公司一直对雍景豪苑小区进行物业管理；其五，事实上，被上诉人朱某某自购买雍景豪苑104商铺后将该商铺租赁给齐德河等人经营使用，而承租人齐德河曾向金发策划管理公司交纳过部分管理费。综上，可以认定金发策划管理公司为雍景豪苑小区的物业管理单位。上诉人朱某某作为雍景豪苑104商铺业主，金发策划管理公司对其提起诉讼主张欠缴物业管理费符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条关于起诉条件规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十七条规定，裁定如下：

一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x-X号民事裁定；

二、指令广东省佛山市顺德区人民法院对本案进行审理。

审判长刘某平

代理审判员余珂珂

代理审判员张雪洁

二00七年二月十二日

书记员李静然