上诉人（原审被告）贾某某

委托代理人孙春雨，河南青剑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）张某某

委托代理人杨玉文，河南兴淮律师事务所律师。

上诉人贾某某与被上诉人张某某为房屋买卖合同纠纷一案，桐柏县人民法院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2010年1月24日作出（2008）桐民初字第X号民事判决。上诉人贾某某不服原判，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人贾某某及其委托代理人孙春雨，被上诉人张某某及其委托代理人杨玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2O06年4月，原告张某某及被告贾某某经沈群星介绍，达成了购房口头协议，主要内容有：被告贾某某将其名下位于桐柏县农行金穗花园前排东楼二楼西户的一套集资房，以x元的价格转让给原告张某某，由原告张某某支付给被告贾某某x元的转让费或贾某某此前预交集资房款的利息。协议达成后，原告张某某向被告贾某某支付了x元的购房款，贾某某出具了收到条，内容为：“今收到购贾某某农行集资建房款壹拾玖万玖仟元整。贾某某。2O06.4．26。”口头协议中约定的x元至今尚未交付，双方均未提供证据证实该款该何时交付。

现该房仍处在决算阶段，金穗花园的集资房价格尚未最终确定。被告贾某某及桐柏县农行均称涉案房屋不具备交付条件，故该房亦未交付给原告，且未办理产权手续。

原审法院认为，原被告经人介绍就被告集资房的位置、价款等经协商达成一致意见，其实质就是经过要约和承诺的方式达成购房的一致意见，虽然双方达成的意见内容不尽完善，但就原告购买被告集资房的主要内容已达成了一致，且原告已按约定的价格向被告支付了购房款，故双方达成的一致意见即为房屋买卖合同，被告称双方只是达成意向的意见与事实不符，不予采纳。原被告双方达成的口头协议是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，为合法有效合同。至于合同内容不完善的部分，双方可另行协商。原告的请求符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：原告张某某与被告贾某某的房屋买卖合同为有效合同。案件受理费4300元，财产保全费1520元，原被告各负担2910元。

上诉人贾某某上诉称：1、一审认定事实错误，判决没有法律依据。2、上诉人的行为并未得到共有权人的同意，上诉人的行为应为无效。3、一审程序违法，没有追加共有人为诉讼参与人。

被上诉人辩称：1、一审判决认定事实正确；2、一审判决被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同为有效合同，合理合法，并无不当。上诉人贾某某诉称未经共有人同意的理由不能成立。3、一审程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。

根据诉辩双方的理由，请求及答辩情况，合议庭归纳本案的争议焦点为：双方的房屋买卖合同是否有效。

二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：被上诉人张某某与上诉人贾某某房屋买卖是经沈群显介绍促成，原审中被上诉人张某某的委托代理人杨玉文及其同所律师刘正昌向沈群显调取了其介绍上诉人贾某某与被上诉人张某某，协商买卖房屋的经过及协商的价款和房款的交付情况的证言，原审法院依被上诉人张某某申请对沈群显的证言又进行了询问复核。沈群显作为完全民事行为能力的人，且与张某某、贾某某均无利害关系，该证言所述数额又与2006年4月26日上诉人贾某某向被上诉人张某某出具的收条上的数额一致，原审法院采信该证言，在没有其它反证的情况下，认定双方为房屋买卖关系并无不当。关于是否得到共有人同意的问题，从双方协商房屋买卖事宜到收款收条，一直是上诉人贾某某一人在操作并未提及或显示共有人，且到目前为止也无第三者主张权利。即使有共有人上诉人贾某某的行为也构成表见代理。原审法院根据被上诉人张某某的诉请，对是否有共有人和共有人是否参加诉讼不予审理符合法律规定。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。如该房屋决算后，需要增加购房款，可由买受人张某某直接交纳。约定的x元转让费，应按约定支付给上诉人贾某某。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人贾某某的上诉理由证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人贾某某负担。

本判决为终审判决。

审判长许金坡

审判员王邦跃

审判员李舸

二0一0年七月七日

书记员杨雪琪