上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2005)沪一中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)上海瑞展商贸发展有限公司，住所地上海市青浦区富民经济开发区。

法定代表人舒某，经理。

委托代理人樊禺、桓某某，上海市华荣律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海砖桥贸易城有限公司，住所地上海市松江区X镇X村。

法定代表人夏某某，董事长。

委托代理人张志君、於某某，上海市志君律师事务所律师。

上诉人上海瑞展商贸发展有限公司(以下简称瑞展公司)因买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院(2003)松民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院认定，2001年10月18日，上海砖桥贸易城有限公司(以下简称砖桥公司)与瑞展公司签订营业房买卖合同一份。该合同约定瑞展公司向砖桥公司受让座落于上海市松江区X路X号商业用房一区第X幢(11-X号)、第X幢(整幢)、第11、22、26、37、X幢(1-X号加X号)、第12、21、27、36、X幢(10-X号)营业房，建筑面积共7，540平方米，使用年限为50年，在使用年限内有权转让、出租，但必须将转让、出租的合同送砖桥公司备案；瑞展公司受让上述营业房的总价为754万元(人民币，下同)；除合同补充条款另有约定外，双方在签订本合同时，瑞展公司将受让款全部支付于砖桥公司，由砖桥公司发给瑞展公司购房卡，并由砖桥公司另立收据为凭；砖桥公司在本合同签订生效之日起的三十天内，将合同项下之营业房交于瑞展公司验收交接。同日，砖桥公司、瑞展公司又签订补充合同和付款协议各一份，约定合同生效的同时瑞展公司给付砖桥公司20万元，2002年1月31日前付130万元，2002年6月30日前、12月31日前和2003年6月30日前各付150万元，2003年12月31日前付154万元。上述合同和协议另对其他有关事项作了相应的约定。2001年11月2日、27日和2002年1月10日，瑞展公司分别向砖桥公司支付购房款20万元、10万元和20万元，合计50万元。后砖桥公司依约将座落于上海市松江区X路X号商业用房一区第X幢(11-X号)、第X幢(整幢)营业房，建筑面积为1，700平方米交付瑞展公司。期间，双方为上述合同的履行、变更等问题进行交涉，但未果。现砖桥公司以瑞展公司未按约支付购房款、讼争房屋不得转让为由，而向原审法院提起诉讼。

审理中，当事人对上述房屋添附物的价值以及使用费的数额存有争议，砖桥公司于2003年12月8日向原审法院提出评估申请，后原审法院依法委托上海市价格认证中心松江分部(以下简称松江分部)进行评估。2004年3月15日，松江分部向本院出具了上述房屋年租金价格为246，500元、添附物价值为857，727元的鉴定结论书(初稿)。2004年4月12日，瑞展公司对上述鉴定结论书(初稿)提出了租金畸高、鉴证的添附物价值明显过低的异议。嗣后，松江分部出具了正式的沪松价鉴(2004)第X号鉴定结论书，鉴定结论为上述房屋至2003年12月31日的租金额为441，201元(月租金为每平方米12.66元)、添附物现值为881，832元，但瑞展公司对上述鉴定结论仍提出了异议。后原审法院再次委托松江分部对上述鉴定结论进行了复核。2004年12月20日，松江分部出具了对沪松价鉴(2004)第X号鉴定结论的质疑说明，该说明明确维持原有鉴定结论。砖桥公司、瑞展公司对上述鉴定结论的质疑说明均没有异议。

原审法院另查明：1996年11月27日，松江县计划委员会批复同意砖桥实业公司在沪松公路(东侧)与规划沈砖公路交界地(砖桥村)建办“上海砖桥贸易商城”。2001年10月25日，上海市松江区房屋土地管理局洞泾所出具产权证明一份，明确上海砖桥贸易城有限公司市场范围内的土地房屋资产，属该公司投资所有。此外，砖桥公司明确讼争房屋建造于集体所有土地之上，未办理过该土地使用权的出让手续，尚未取得房地产权证。

原审法院认为，本案涉及的主要争议焦点是砖桥公司、瑞展公司之间涉讼房屋的买卖合同是否属于无效合同。集体所有土地，只有经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。本案砖桥公司、瑞展公司买卖的涉讼房屋所占范围内的土地属于集体所有，现该土地并未依法征用转为国有土地，砖桥公司亦未对涉讼房屋取得房地产权证，所以砖桥公司、瑞展公司之间涉讼房屋的买卖合同，违背了我国房地产管理法律制度，故砖桥公司、瑞展公司之间因买卖涉讼房屋而签订的所有合同和协议自始无效。合同被确认无效后，当事人基于该合同取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故砖桥公司应当向瑞展公司返还购房款，并赔偿占用购房款期间的利息以及添附物现值的损失，而瑞展公司应当将涉讼房屋(含添附物)返还给砖桥公司，并赔偿占用涉讼房屋期间发生的使用费损失。据此，原审法院作出判决如下：一、确认上海砖桥贸易城有限公司与上海瑞展商贸发展有限公司之间于2001年10月18日签订的营业房买卖合同、补充合同、付款协议无效；二、上海瑞展商贸发展有限公司本判决生效之日起十日内将座落于上海市松江区X路X号商业用房一区第X幢(11-X号)、第X幢(整幢)营业房(含添附物)返还给原告上海砖桥贸易城有限公司；三、上海瑞展商贸发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海砖桥贸易城有限公司使用费441，201元，以及自2004年1月1日始至上述房屋实际返还之日止的使用费(按月使用费每平方米12.66元、建筑面积为1，700平方米计算)；四、上海砖桥贸易城有限公司于判决生效之日起十日内返还上海瑞展商贸发展有限公司购房款50万元；五、上海砖桥贸易城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告上海瑞展商贸发展有限公司添附物现值881，832元，以及购房款50万元自付款之日始至实际返还之日止的利息损失(其中20万元、10万元和20万元的付款日期分别2001年11月2日、27日和2002年1月10日，均按中国人民银行规定的同期贷款利率计算)。一审案件受理费47，760元，鉴定费10，000元，合计诉讼费57，760元，由上海砖桥贸易城有限公司负担23，880元，上海瑞展商贸发展有限公司负担23，880元

上诉人瑞展公司不服原审法院判决，上诉称：首先，房屋涨价导致砖桥公司违约是引发本案的关键原因，在买卖合同的补充协议中，砖桥公司承诺在收取首笔付款后两年内不得在房屋范围内(7，540平方米)出租、转让、涨价，如因以上原因造成瑞展公司损失，由砖桥公司承担责任。但砖桥公司将其中六分之五计5，840平方米房屋以高价转卖给砖桥公司法定代表人的弟弟。现房价已经上涨每平方米1，700元。瑞展公司是在主管部门松江房地局出具的产权证明的前提下签署协议的，该产权证明是具有法律效力的。关于付款，瑞展公司是严格按照补充协议的规定履行的，故本案的过错在砖桥公司。系争房屋根据松江房地局的证明，产权属于砖桥公司，从土地性质上，根据松江计委的批复，主管部门允许在该地块是建办企业，砖桥公司用地是符合土地利用整体规划的，原审法院引用土地管理法第63条，不存在非法用地的情形，系争买卖合同应当是有效的。虽砖桥公司没有取得系争房屋的房地产权证，但当地此种情况十分普遍，原审法院认定合同无效对上诉人是不公平的。关于房屋添附物和使用费的问题：使用费的期限确定是没有依据的，在2002年2月3日砖桥公司对瑞展公司承诺每天每平方米0。3元的价格，同时承诺在收取首笔付款后的两年内，不得以任何理由在此范围内出租、转让、涨价、增加其他费用和开发其他项目，故评估使用费没有合同依据。原审法院计算使用费的具体期限是原审法院自己确定的，缺乏依据。即使买卖合同无效，砖桥公司存在严重欺诈行为，构成了合同欺诈罪和非法转让和倒卖土地使用权罪，人民法院应当依法移送公安部门查处。同时瑞展公司要求砖桥公司承担缔约过失责任，以系争房屋现值与合同价格之差额部分作为信赖利益，由砖桥公司向瑞展公司赔偿。故瑞展公司提出上诉，要求本院撤销原审判决，依法改判驳回砖桥公司原审诉讼请求或发回重审。

被上诉人砖桥公司辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，原审判决查明事实正确，适用法律亦无不当，要求法院维持原审判决。

经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规。系争买卖合同项下房屋，系建造于集体土地之上，有关房地产主管部门虽出具产权证明，证明该房屋资产归属砖桥公司，但砖桥公司并未取得系争房屋的房地产登记权证。砖桥公司与瑞展公司签订的买卖合同系对没有取得房地产登记权证之房屋进行转让的约定，且该房屋所依附之土地性质为集体土地，该房屋转让行为违反法律规定，应为无效。在原审审理过程中，双方当事人就无效合同的后果处理提出了各自的主张，原审法院依据双方主张，委托有关专业鉴定单位进行价格评估，符合法律规定，上诉人现对鉴定单位所作鉴定报告提出异议，但未能提供足以反驳的相反证据和理由，该鉴定结论具有证明力，原审法院据此作出判决，并无不当。上诉人有关鉴定报告之异议，本院不予采纳。

关于使用费计算期限问题，因系争房屋交付未办理交接手续，但上诉人之代理人已经确认房屋交付的事实，但无法确认具体交付时间。在原审法院审理中砖桥公司表示愿意在上诉人主张的基础上酌情以买卖合同订立6个月后次日作为使用费起算结点，该陈述笔录经上诉人庭审质证，上诉人表示没有异议。原审法院据此确认使用费计算期限，并无不当，本院予以维持。

关于上诉人主张的要求被上诉人承担缔约过失责任，向上诉人赔偿信赖利益的上诉理由，本院认为该部分主张，上诉人在原审中并未提及，不属于本案处理范围。

综上所述，原审法院认定事实正确，所作判决并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币47，760元由上诉人上海瑞展商贸发展有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长周柏良

代理审判员沈洁

代理审判员叶振军

二00五年六月二十三日

书记员沈正义