原告（反诉被告）武某某，男。

被告（反诉原告）驻马店市驿城区蓝鲸快捷宾馆。住所地驻马店市驿城区X路X号。

法定代表人张某某，总经理。

原告武某某与被告驻马店市驿城区蓝鲸快捷宾馆（以下简称蓝鲸宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，案件受理后，在举证期限内被告蓝鲸宾馆提起反诉，本院予以受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武某某及其委托代理人XXX，被告蓝鲸宾馆的委托代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告武某某诉称，2007年6月22日，原告与驻马店市和平大厦有限公司（以下简称和平大厦）签订了房屋租赁合同，合同约定原告租赁位于乐山路和平大厦一楼门面房，租期从2007年7月1日至2012年12月31日，每月租金4000元，合同期限内不得加减租金。2008年12月15日，该租赁房屋由被告购买，被告拥有该处房产产权后，擅自提出增加租金，并拒收原告交付的租金。请求依法判令被告继续履行原告与和平大厦签订的租赁合同。

被告蓝鲸宾馆辩称，原告武某某请求履行的合同是虚假合同，该合同是由原告与和平大厦恶意串通，属无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告以上述辩称理由提起反诉，请求：依法确认2007年6月22日被反诉人武某某与和平大厦签订的《房屋租赁合同》为无效合同，解除反诉人蓝鲸宾馆和被反诉人武某某的租赁关系，并判令被反诉人赔偿租金损失x元。

反诉被告武某某辩称，1、2002年3月12日的合同是和平大厦与驻马店市三联电子有限公司签订的，该合同标的为一楼全部大厅，与本案原告现在租赁的面积有重大差异；2、2007年6月12日原告与和平大厦签订的租赁合同一式两份，并不存在第三份合同；3、原告与和平大厦不存在恶意串通。综上，应驳回被告的反诉请求。

经审理查明，2007年6月22日，原告武某某（乙方）与案外人和平大厦（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于乐山路X号和平大厦一楼门面房，临乐山路，面积125平方米（使用面积），租期从2007年7月1日起至2012年12月31日止，租赁期内，双方不得加减租金和更改、终止合同租赁期；每月租金4000元，首付一年，以后每季度交纳一次，每次房租到期前10天交纳下期房租；合同一式两份，由甲、乙双方各执一份等条款。2007年12月27日，和平大厦因欠案外人驻马店市城市信用社股份有限公司（以下简称城市信用社）贷款本息不能偿还，遂以其位于乐山路X号和平大厦1－X层房产抵偿给城市信用社。2008年12月1日，城市信用社将其取得的上述房产委托驻马店市天中拍卖有限公司拍卖。同年12月8日，蓝鲸宾馆通过竞拍取得上述房产的产权。被告取得该处房产产权后，向原告提出自2009年元月1日增加租金，双方未形成一致意见，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。审理中还查明：1、蓝鲸宾馆取得上述房产产权后，于2009年6月9日在驻马店市房地产产权产籍监理所办理了房屋产权证，房产证上记载的大厦第X层整层套内建筑面积为317.50平方米。2、在租赁期限内，原告依照合同约定的每月4000元标准向出租人和平大厦及其后的产权人城市信用社均交纳了租金，租金交付至2008年12月31日。3、2002年3月12日，和平大厦与案外人驻马店市三联电子有限公司（以下简称三联公司）签订租赁合同一份，并于2004年7月18日签订了补充协议（租赁合同和补充协议以下简称为原租赁合同），原租赁合同约定：租赁范围为大厦一楼全部大厅，租赁期为10年，每月租金7000元，自2004年7月1日起调整为每月7500元，以后逐年递增500元，增至8500元为限，之后根据物价局物价系数，双方友好协商等。3、2007年9月26日，和平大厦将大厦第X层使用面积近200平方米的房屋出租给案外人阳光小店。5、诉讼中，被告蓝鲸宾馆为支持其辩称及反诉请求，向本院提交了武某某与和平大厦于2007年6月22日签订房屋租赁合同二份，其中一份与原告武某某提交的租赁合同一致，蓝鲸宾馆称该合同为“白合同”，另一份合同的内容除与上述合同一致外，还在合同第3页尾部添加有手写的“补充协议”，蓝鲸宾馆称该合同为“黑合同”，“补充协议”写明“该租赁合同等产权转让给城市信用社以后生效。2007、6、12。”，协议下方落款为武某某、方和平；被告称2007年6月22日的房屋租赁合同的4000元月租金明显低于其应交的每月5250元租金，再结合补充协议内容，证明该房屋租赁合同内容虚假，是原告与和平大厦恶意串通，应为无效合同；诉讼中，原告称含有补充协议的房屋租赁合同是一份作废的合同，是其在签字签错位置后没有将该份合同销毁造成的，补充协议内容的添加与其无关。

以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、租金收据、租金发票证明，被告提交的抵偿协议、拍卖公告、成交确认书、收据、原租赁合同、租赁协议二份、证明、交纳租金通知等以及原、被告陈述在卷，经当庭质证，足以认定。

本院认为，原告武某某与案外人和平大厦签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容未违反法律规定，应确认为有效合同。本案中，和平大厦将大厦1－X层房屋抵偿给案外人城市信用社，后城市信用社将该房屋委托拍卖，被告蓝鲸宾馆又通过竞拍取得该房屋，并办理有房屋产权证书，故本案被告蓝鲸宾馆对大厦1－X层房屋享有所有权，依照合同法规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，新所有权人蓝鲸宾馆在取代原所有权人地位而成为新的出租人后，原武某某与和平大厦签订的租赁合同中约定的权利义务对其继续有效，现蓝鲸宾馆在未与出租人武某某协商一致的情况下，不按合同约定数额收取租金，并单方提出增加租金，构成违约，原告请求继续履行房屋租赁合同，于法有据，本院应予支持。关于恶意串通，原租赁合同是由案外人和平大厦与案外人三联公司签订的，约定的租赁范围为大厦一楼全部大厅，租赁期为10年，该合同履行中，出租人和平大厦将租赁标的一楼全部大厅拆分为二分别租赁给武某某和阳光小店，应视为对原租赁合同的解除；原租赁合同履行至2006年7月1日后，月租金已涨至合同约定的最高限额8500元，按套内建筑面积为317.50平方米计算，每平方米租金为26.77元，而在与武某某的房屋租赁合同中，月租金为4000元，按租赁面积125平方米计算，每平方米租金为32元，从以上数据可以看出，大厦一楼拆分租赁后的租金高于拆分前的租金；蓝鲸宾馆称房屋租赁合同中约定4000元的月租金明显低于应交月租金5250元，该房屋租赁合同的签订导致其利益受损，以上蓝鲸宾馆主张的应交月租金5250元，未有事实依据。综上，房屋租赁合同约定的租金高于拆分前原租赁合同的租金，蓝鲸宾馆主张其租金利益受损，未有事实依据，本院不予采信，再者，被告提交的含有补充协议的房屋租赁合同即使是真实的，也只能说明租赁合同的双方对租赁合同生效时间的特别约定，蓝鲸宾馆据此主张该租赁合同为恶意串通，无事实依据，故对反诉人蓝鲸宾馆请求确认租赁合同无效并赔偿损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告驻马店市驿城区蓝鲸快捷宾馆应继续履行原告武某某与案外人和平大厦签订于2007年6月22日签订的房屋租赁合同。

二、驳回反诉人驻马店市驿城区蓝鲸快捷宾馆的反诉请求。

本诉案件受理费100元，反诉案件受理费630元，共计640元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长张建立

审判员王秉光

审判员王秀平

二00九年九月二十八日

书记员田洪岭