甘肃省张掖市甘州区法院

民事判决书

(2007)甘民初字第X号

原告张掖市建融物业管理有限责任公司(简称建融物业公司)。

法定代表人程某某，男，系该公司经理。

委托代理人郭永进，系甘州区长安法律服务所法律工作者。

委托代理人吴某某，系该公司职工。

被告辛某某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住（略），个体工商户。

委托代理人陈多国，系甘肃重光律师事务所律师。

被告许某某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住（略），个体工商户。

原告张掖市建融物业管理有限公司与被告辛某某、许某某物业管理纠纷一案，本院于2007年5月31日立案受理。受理后被告辛某某申请追加物业使用人许某某为被告，本院经审查准予被告辛某某的申请，依法追加许某某为本案被告参加诉讼。本案依法由审判员闫建平适用简易程某，公开开庭进行了审理。原告张掖市建融物业管理有限公司的委托代理人郭永进、被告辛某某的委托代理人陈多国、被告许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告建融物业公司诉称，被告辛某某系欧式街X号商铺所有人。自2006年5月份起，被告长期拖欠原告物业管理费不交，致使原告无法开展业务工作，现要求被告立即偿付物业费4966.2元，违约金2458.3元，合计7424。4元。

被告辛某某辩称，本人并非是原告建融物业公司业主，双方没有签订服务合同，其次，原告从来没有给被告提供过任何服务，故请求驳回原告的诉讼请求。

被告许某某辩称，欧式街X号商铺是我在2002的5月从李建业处承租的，2006年5月我又从辛某某处承租至今。从辛某某处承租后没有交纳物业费的原因是我从来没有见过物业管理合同，原告也没有提供过任何服务，所以，我不同意交纳物业费，其他意见和被告辛某某一样。

经审理查明，原告是2005年10月31日经工商行政管理部门和物价局核准登记并准许某营服务性质的物业管理企业，其管理范围为张掖市甘州区X街A区的住宅和商铺。张掖市甘州区X街X号商铺位于原告管理的A区，是案外人李建业于2001年从兰州融达房地产开发有限公司张掖分公司购买的商用铺面，2005年被告辛某某又从李建业处购买该商铺，在该商铺旁有李建业自建房屋一处，其上下水都与X号商铺相通。2005年5月10日，张掖市融达小区业主管理委员会代表全体业主与原告签订业主公约，在该公约中约定房地产所有权人为该小区业主，并规定了业主的权利义务等内容。2006年元月10日，该小区业主管理委员会主任陈久泰代表全体业主与原告签订了物业管理服务委托合同，该业主委员会将融达小区X街A区X街商铺委托原告进行物业管理。被告许某某自2002年5月从李建业处租赁该商铺后，从2006年6月至2007年4月的物业管理费4966.2元未交，为此，原告诉讼来院要求被告辛某某偿付拖欠的物业管理费并承担违约金。在庭审中，被告辛某某和物业使用人许某某辩称原告就没有提供任何服务，并向本院提交维修下水管、清理化粪池等收条8张，证明原告未提供服务，是自己找人进行维修清理，原告质证后认为这些收条不能证明被告雇人维修和清理的事实，即便该事实存在，也是被告维修清理自建房下水管道和隔油池的费用，并不是维修清理公用部分费用。而对公共下水道疏通原告提交维修清单一份，证明2007年6月对地沟室外下水管道进行全部疏通，由2#和3#商铺物业使用人马晓妍、张耀楠签字验收为证，被告质证认为，该维修清单无法证明是马晓妍、张耀楠签字。被告为了证明原告未尽到服务义务，还向本院提供黄忠国、刘吉会两位证人出庭作证，证明2006年8月20日因主管道堵塞压力大，造成被告一楼吊顶分支管道脱节，被告许某某雇佣黄忠国进行清理维修，还雇佣木工刘吉会将吊顶重修装修，共花去维修装修费600元的事实。

上述事实，由原、被告陈述、证人证言、书证为证，并经庭审质证属实，足以认定。

本院认为，物业管理企业，业主和物业使用人的合法权益受法律保护。被告辛某某作为欧式街X号商铺的所有权人，根据《物业管理条例》的规定是法定业主。作为业主，无论是直接和物业管理公司签订《物业管理委托合同》，还是由业主委员会签订《物业管理委托合同》，都有按业主公约和合同约定履行交纳物业管理费的义务，因此，原告要求被告偿付物业管理费的请求与法有据，应予支持。因被告许某某是物业使用人，而两被告拖欠的物业管理费，是被告许某某在经营过程某产生的费用，因此，该物业管理费应由被告许某某交纳。被告辛某某作为业主应负连带清偿责任。原告作为物业管理企业，应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，而原告在提供服务方面存在瑕眦，是引起被告不及时交纳物业管理费的重要原因，因此，对因下水道堵塞而造成分支管道脱节而造成的损失，原告应从其物业管理费中扣除。由于原告服务存在瑕眦，也是一种违约行为，故原告要求被告承担违约金缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、第八十八条第一款、第一百零六条一款和《物业管理条例》第六条、第七条、第十七条、第三十五条、第三十六条二款、第四十二条、第四十八条、第六十七条之规定，判决如下：

一、被告许某某拖欠原告张掖市建融物业管理有限公司物业管理费4366.20元(4966。20元-600元)，于判决生效后十日内付清。

二、被告辛某某承担连带清偿责任。

三、驳回原告要求被告承担滞纳金的诉讼清求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。

如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审判员闫建平

二00七年八月四日

书记员殷晓红