原告（反诉被告）高某某，男，汉族，50岁。
委托代理人管某某。
被告（反诉原告）郑州乐金凯企业管某有限公司，住所地：郑州市二七区X路X街农贸市场院内。
法定代表人孙某某。
委托代理人徐某、崔某某。
原告高某某诉被告郑州乐金凯企业管某有限公司（以下简称乐金凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月8日立案受理后，于2010年4月20日公开开庭进行了审理。原告高某某及其委托代理人管某某、被告乐金凯公司委托代理人徐某、崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高某某诉称，原、被告于2009年1月9日签订租赁承包协议，原告将位于淮南路以东的农贸市场租给被告（含建筑物），承租期9年（2009年2月1日至2018年2月1日止），年租金为人民币130万元。协议明确约定租金每半年交纳一次，如未能如期交纳则收取1%的滞纳金。但协议生效后直至2009年2月11日被告仅支付上半年租金50万元，下半年租金至今尚有x元未付。依据双方的协议，被告的行为属于单方违约，原告有权收回承租权。故请求法院依法解除双方于2009年2月1日签订的淮南农贸市场租赁承包协议。
原告向本院提交的证据有：1、租赁承包协议书及补充协议各一份，证明双方的租赁关系及被告违约的时间；2、2009年2月11日及2009年8月31日、2009年9月21日被告支付租金凭据，证明被告未按照合同约定支付承包费；
被告乐金凯公司辩称，1、按照合同约定，原告应将市场所属范围内的全部建筑物交付给被告，但原告截留了21间附属建筑物至今未交付，违约在先。2、因原告未向被告交付全部附属建筑物，被告有权扣除相应租金x元。3、协议约定的年租金是x元，未付的x元只占年租金的极少部分，不影响合同目的，不构成根本违约。4、原告起诉后，又派人于2010年3月1日向被告收取了2010年上半年的租金x元。综上，原告起诉的理由不能成立，应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1-1、2009年1月9日双方签订的租赁承包协议。1-2、2009年2月11日签订的租赁承包补充协议；该组证据证明原、被告之间所签订的协议成立并生效，合同约定的承包租赁范围为位于淮南街以东的淮南农贸市场包括附属建筑物，双方约定的租金支付方式为每半年交纳一次，与商户发生纠纷由原告负责处理。2-1、2007年11月10日原告和于雪萍签订的租赁协议一份；2-2、2009年10月30日原告收到余小惠彩北X号房租金收据一份；2-3、2009年10月28日原告收到詹志敏彩西X号房租金收据一份；2-4、彩瓦房彩西1、2、4、5、X号和彩北1、2、3、4、5、X号租户交纳的电费收据10份；2-5、农贸市场整体平面图一份和未移交附属建筑物的位置和现状照片；2-6、2010年2月27日陈国政出具的证明一份；2-7、2009年12月9日安松峰出具的证明一份；2-8、2010年3月1日原告派胡铁成到被告处收取2010年上半年租金的收据一份；2-9、原告的工作人员胡铁成出具的收据三份。该组证据证明：1、彩瓦房属农贸市场附属建筑的一部分，原告应当将该部分附属建筑移交给被告而未移交，已经违约在先。另外，原告也未按合同约定处理被告与商户就租金发生的纠纷，也属违约。2、被告并未违约，于2009年9月21日前就已按照合同约定交纳了x元租金，但原告违约未将农贸市场附属的12间彩瓦房和9间二楼住房移交给被告。且原告已派人收取了2010年上半年的租金，其合同目的已经实现，要求解除合同的理由不能成立。
被告乐金凯公司反诉称，2009年1月9日，原告与被告经协商签订了租赁承包协议。约定原告将位于淮南街以东的农贸市场（含附属建筑）承包出租给被告，年租金x元。同年2月11日，双方又签订了补充协议，约定被告应交租金为x元（年租金x元扣除原商户所交保证金x元及三个月优惠租金x元后应付的租金），首次付x元，下半年应付x元。合同签订后，被告在2009年2月就将上半年租金x元交付给了原告，但原告没有按照合同约定将附属建筑物全部移交给被告，而是留下21间房屋至今由原告占用。为此，被告提出反诉，要求原告履行合同，向被告移交附属建筑物21间房屋，并赔偿被告损失x元，诉讼费用由原告承担。
被告针对其反诉请求，向本院提交的证据有：1-1、2009年1月9日双方签订的租赁承包协议；1-2、2009年2月11日签订的租赁承包补充协议；1-3、2007年11月10日原告和于雪萍签订的租赁协议一份；1-4、2009年10月30日原告收到余小惠彩北X号房租金收据一份；1-5、2009年10月28日原告收到詹志敏彩西X号房租金收据一份；1-6、彩瓦房彩西1、2、4、5、X号和彩北1、2、3、4、5、X号租户交纳的电费收据10份；1-7、农贸市场整体平面图一份和未移交附属建筑物的位置和现状照片；该组证据证明：1、原、被告之间所签订的协议成立并生效；2、合同约定的承包租赁范围为位于淮南街以东的淮南农贸市场包括附属建筑物；3、原告违约，未将彩瓦房及二楼部分住房移交给被告，致使被告无法对该部分房屋产生收益，给被告造成了经济损失，原告应当予以赔偿；4、彩瓦房也属农贸市场附属建筑物，也属移交范围。2-1、2009年10月30日原告出具的余小惠交纳的租金收据一份；2-2、2009年10月28日原告出具的詹志敏交纳的租金收据一份；2-3、2009年12月9日安松峰出具的租金欠条一份；2-4、2010年4月12日被告出具的收到张勇租金的收据一份；2-5、2010年4月6日被告出具的收到唐友珍租金的收据一份；2-6、2010年2月24日被告交纳电费的收据一份及原告所欠电费明细一份。该组证据证明：1、2009年和目前该农贸市场租金价格情况；2、被告主张的损失赔偿依据，原告应当按照2009年的平均租金5500元和1500元向被告赔偿损失；3、原告拖欠的电费情况，同时证明被告已支付了该费用，原告对被告替其支付的电费应当予以偿还。
原告对反诉辩称，21间房不在本市场的范围内，合同中并不包含这21间房，是原告个人所占有。另外被告也无证据证明这21间房在合同之中。因此，应当驳回被告的反诉请求。
原告针对被告的反诉未提交证据。
本院对双方当事人提交的证据认证如下：
原告所提交的证据1、2、3，被告对其真实性无异议，该三份证据真实、合法，能够证明本案事实，其证明力本院予以确认。
被告针对本诉所提交的证据1-1、1-2，与原告所提交的证据1相同，该组证据能够证明本案事实，其证明力本院予以确认。所提交的证据2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-8、2-9，被告虽提出异议，但未提出予以反驳的证据，该组证据来源真实合法，且相互印证，能够证明本案事实，其证明力本院予以确认。
被告针对其反诉所提交的证据1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、2-1（同1-4）、2-2（同1-5）与其所提交的本诉证据1-1、1-2、2-1、2-2、2-3、2-4、2-5相同，其证明力本院予以确认。所提交的证据2-3、2-4、2-5、2-6，来源真实合法，且与所提交的其他证据相印证，已形成完整的证据链条，能够证明本案事实，其证明力本院亦予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2009年1月9日，原告高某某与被告乐金凯公司经协商签订租赁承包协议一份，协议约定：一、1、甲方（高某某）将位于淮南街以东的淮南农贸市场租给乙方（乐金凯公司）（含附属建筑物）。2、承租期为9年（2009年2月1日到2018年2月1日止）。3、承租期为每年x元，每三年在原年租金基础上递增10%。承租期间甲方不能无故涨租，否则按违约赔偿。4、租金交纳为半年交纳一次，如未能如期交纳则以1%滞纳金收取。5、在乙方承租期间甲方将提供3个月的优惠期。优惠期内不收任何费用。启动市场期间一切费用由乙方承担。6、按国家有关规定，乙方承租期内负责处理协调市场内有关税费。……9、甲方须将原商户所交纳定金，交乙方管某（包含所交纳租金原票据）并作为乙方向甲方所交租金部分。……二、1、甲方权利：（1）如在承包期内从事违法经营，甲方有权收回乙方承租权，并按违约处理。（2）乙方未能按期交纳租金，甲方有责任收回承租权。……。三、协议期间甲乙双方不得无故单方终止协议，否则造成的损失由违约方承担，特殊情况下确需终止，双方协商解决，但应提前三个月书面通知对方。四、市场内十二间商铺不计入协议租金。2009年2月11日，双方经协商，又签订了租赁承包补充协议，该补充协议约定：1、乙方（乐金凯公司）为履行协议，首次向甲方（高某某）交纳租金x元，前三年扣除原商户交纳的保证金每年x元，再扣除三个月优惠x元，2009年租金应付x元，乙方向甲方首次付x元，下半年应付x元。2、乙方交纳的租金x元及原有商户向甲方交纳的保证金全部做乙方交纳的租金，以后每年x元从中扣除，按租赁时间最后六年冲抵完毕。3、农贸市X路红线以北商铺如因市政府规划、拆除原市场，当年租金减半收取。4、本补充协议条款若与原协议冲突，以补充协议为准。5、甲方收取商户9个月租金，若乙方完全接管某场后收取当年租金时，商户发生纠纷问题应由甲方负责（商户要求退还原租金或承租关系纠纷）。6、乙方应将原商户租金顺延至2009年3月1日收取。……。
协议签订后，原告向被告交付了农贸市场及部分附属建筑物，被告乐金凯公司于2009年2月11日向原告交纳租金50万元，2009年8月31日交纳租金x元，2009年9月21日交纳租金x元，余款x元被告以原告未按协议约定将市场附属建筑物全部交付为由未予交纳。
原告以被告未按协议约定的期限足额交纳租金为由向本院提起诉讼，请求法院依法解除双方于2009年1月9日签订的淮南农贸市场租赁承包协议。
被告乐金凯公司在法定期限内向本院提出反诉，要求判决原告履行合同向被告移交附属建筑物21间，并赔偿损失x元，诉讼费用由原告承担。
另查明：1、被告反诉要求原告交付的21间附属建筑物，其中的9间在农贸市场的最北侧的二楼，现由原告占有使用，该9间房的电费由被告交纳。另外12间是简易彩瓦建筑，位于农贸市场西南门外路南（原告称该路X路），该12间房现由原告对外出租并由原告收取租金，该12间房的电费一直由被告收取并负责向电业部门交纳；2、原告未书面通知被告要求其限期交纳所欠租金余款x元，亦未书面通知被告要求解除合同；3、由案外人陈国政占有使用的农贸市X排X号、X号两间商铺，因其与原告的纠纷，未向被告交纳2009年租金，而同位置商铺被告收取的租金为每间每月800元。案外人安松峰所占用的1间商铺，因其与原告的纠纷未予交纳租金，但其向被告出具了欠被告一年租金5500元的欠条；4、原告收取所争议的12间简易彩瓦房的半年租金为每间3600元，所争议的北一排二楼住房，被告收取的租金为每月180元；5、在本案审理过程中，原告于2010年3月1日收取了被告交纳的该农贸市场2010年度的租金x元。
本院认为，原、被告双方所签订的租赁承包协议及租赁承包补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告负有先履行义务，也即应当按照协议约定先将农贸市场及其附属建筑物全部交付给被告。但协议生效后，原告未按照约定将全部的附属建筑物交付被告，而被告按照双方约定已交纳租金x元，余款x元可以依据《合同法》的规定行使先履行抗辩权。虽说双方在协议中约定被告未能按期交纳租金原告有责任收回承租权，但双方在协议中也约定了解除合同应提前三个月书面通知对方。而原告并未书面通知被告要求解除合同，且在本案诉讼过程中，原告仍向被告收取了2010年上半年的租金x元。故原告要求解除与被告于2009年1月9日所签订的租赁承包协议的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告是否将淮南街以东的淮南农贸市场的全部附属建筑物交付给被告的问题，本案中，双方在协议中约定“原告将位于淮南街以东的淮南农贸市场租给被告（含附属建筑物）”，虽说没有明确说明附属建筑物的范围，但双方在租赁承包补充协议中明确约定“农贸市X路红线以北商铺如因市政府规划、拆除，原市场租金减半收取”，而电力部门也将市X路南（原告所称的郑航北路以南）的12间简易彩瓦房商铺同其他农贸市场商铺作为一个整体来收取电费，该12间房的电费也一直由被告收取并负责向电业部门交纳，且原告也一直将该12间简易彩瓦房商铺作为农贸市场的商铺对外出租并收取租金，故由此可以看出市X路南（郑航北路以南）的12间简易彩瓦房商铺应属双方约定的“淮南街以东的淮南农贸市场”范围。农贸市场北侧的二楼X间住房虽说是原告以前的办公用房，现仍存放有原告的办公用品，但双方在协议中并没有明确对该9间办公用房作出约定，而该9间房的左右房屋及一楼房屋均由被告管某使用，故依据双方的协议约定，该9间房亦属协议约定的“附属建筑物的范围”。原告至今仍占有使用该21间房屋未向被告交付，系违约行为，被告反诉要求原告交付该21间房屋的请求有理，本院予以支持。原告称12间彩瓦房不属农贸市场范围、9间房屋当时约定由其作为办公用房不含在附属建筑物之中，其辩称与事实不符，且未提交证据予以证明，故其辩称本院不予采信。
关于被告反诉要求赔偿的损失数额问题，原告对外出租12间彩瓦房商铺的租金为每间每半年租金3600元，原告所占用的北一排二楼X间住房，被告对外出租每半年租金为1080元，被告为原告占用的该9间住房交纳电费1532元，因原告未按照协议约定全部履行交付义务，依法应当对该租金及电费损失予以赔偿。但被告要求12间彩瓦房的租金每年按5500元计算、9间住房每年租金要求按1500元计算，属合法处分自己的民事权利。其要求原告赔偿12间彩瓦房的租金损失x元、9间住房的租金损失x元、电费损失1532元，共计款x元的反诉请求有理，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告高某某的诉讼请求；
二、限判决生效后十日内，原告（反诉被告）高某某将其所占用的12间商铺及9间住房交付给被告（反诉原告）郑州乐金凯企业管某有限公司；
三、限判决生效后十日内，原告（反诉被告）高某某赔偿被告（反诉原告）郑州乐金凯企业管某有限公司租金损失x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，反诉案件受理费914元，共计1014元，由原告高某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长王俊丽
审判员刘文锋
人民陪审员赵洁
二0一0年五月三十日
书记员崔某
