原告（反诉被告）：范某，男，汉族，住（略）。

委托代理人：杜国茂，河南江河源律师事务所律师。

被告（反诉原告）：李某某，女，汉族，住（略）。

委托代理人：陈志强，河南法声律师事务所律师

原告（反诉被告）范某诉被告（反诉原告）李某某房屋买卖合同纠纷一案，原告范某于2008年1月28日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，作出（2008）川民初字第X号民事判决。被告李某某不服判决提出上诉，周口市中级人民法院于2008年12月4日作出（2008）周民终字第X号民事裁定，以原审判决事实不清为由，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）范某及其委托代理人杜国茂，被告（反诉原告）李某某及其委托代理人陈志强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告范某诉称并答辩：2007年11月22日，原、被告经周口市心连心房地产中介服务中心介绍，签订售房协议书一份，协议约定原告范某将位于（略）房屋一套卖给被告李某某，价款x元，被告先付x元，原告范某为被告李某某办理产权过户手续，产权转移到李某某名下后，李某某把余款x元一次性付给范某。2007年12月27日，李某某又付款5000元，原告为被告办理房屋产权过户手续及原告缴纳房屋契税后，被告提出原告为其将土地使用证过户到被告名下，双方并为此签订补充协议。因土地部门不予办理土地过户手续，土地未能过户，被告拒付下余房款x元，诉请被告给付。双方房屋买卖合同合法有效，并经房地产管理部门办理了产权交易手续应受法律保护，不存在将购房款返还给被告。

被告李某某答辩反诉称：双方房屋买卖合同应属无效；土地性质不允许转让，土地办理过户手续后方付清下余房款。被反诉人范某不能将争议房产土地使用权过户反诉人李某某名下是酿成纠纷的根源，该房屋所占用土地使用权依法不能转让，双方签订的协议应无效，被反诉人范某应将房款x元返还给反诉人李某某，由些造成的各项损失由范某承担，并由范某承担全部诉讼费用。

原告范某提交证据及被告李某某质证意见：证据1，售房协议一份，房屋产权证书一份。证明双方签订售房协议，约定房屋所处位置、面积、房款。被告李某某质证对真实性无异议，但提出售房协议违反城市房地产管理法的相关规定；房产证载明房屋面积与实际面积不符，实际面积较小，且该房产不能转让；土地是划拨性质，转让违反法律规定。证据2，周口市心连心房产中介服务中心证明一份，契税发票、完税证。证明双方办理房屋买卖，是双方真实意思表示，符合法律规定；原告为被告已办理房屋过户手续，缴纳了费用。被告李某某质证对真实性无异议，但认为证明不能否认双方签的补充协议，没有土地使用证，不应该过户，不符合法律规定。划拨土地不得转让。证据3，城市居民修建房屋申请表一份。证明房屋本身与四邻无纠纷、产权无纠纷，争议南墙本身是房子。被告李某某质证认为如没有纠纷，邻居为何不让装修、居住；只能证明原告建房，不能证明房子可以转让。证据4，照片3张，证明所谓南墙实际是房屋的一部分，不是独立的墙。被告李某某质证认为照片内容属实，南墙是房子的一部分，邻居称建房子的墙在邻居的土地使用范某内；照片反映的房屋是违法建筑，不允许建，不允许转让。证据5，周口市土地管理局证明一份。证明原告有土地使用手续。被告李某某质证认为土地是划拨性质，转让应当经政府部门批准。不是正式土地使用权证书，买卖房屋是连土地一块买的。

被告李某某提交证据及原告范某质证意见：证据1，证人龚某某证言。证明买卖房屋的东墙、南墙占用了证人的土地使用范某，证人与买卖的房屋有土地使用权纠纷。原告范某质证认为证人证言虚假，没有书面证据。原告取得房屋所有权证在前，证人取得在后。原告与证人无任何房屋争议与纠纷，且原、被告签订的是房屋买卖协议。证据2，补充协议一份。证明房屋所有权证、土地使用证都办好后，才能交付下余房款。原协议应属无效。原告范某质证认为补充协议应属无效，划拨土地不能转让，约定过户是法律不允许的，到土地部门，其不予办理；被告明知该情况又找到原告签订的补充协议。证据3，收条二张，证明手续办好后再支付下余房款。原告范某质证对真实性无异议，提出被告咨询得知土地不能办理过户转移手续后，又起草补充协议和原告签订的。

经当庭查证、质证，本院认为原告提交的证据，被告提交的证据2，证据3客观真实，形式合法，与本案有关联，为有效证据，可作为本案认定事实的依据。被告提交的证据1证人证言系孤证，无其他证据相佐证，且与原告提交证据3中证人认可其本人签名属实相矛盾，故该证据在本案本院无法予以采信。

依据上述有效证据，结合双方当事人陈述，可认定以下案件事实：2007年11月22日，原、被告通过周口市心连心房地产中介服务中心介绍，签订售房协议书一份，约定原告范某将其所有的位于（略）自建房屋（面积87.64平方米）以x元出售给被告，被告首付款x元，原告为被告办理产权过户手续后，被告支付下余房款。同时约定，成交后原告方不准不卖，被告方不准不买，双方谁违约谁赔偿对方购房款的双倍违约金，并支付办证所需的一切费用。同年12月27日，被告李某某向原告范某支付购房款5000元，尚欠x元，同时双方又签订补充协议一份，其中第三条主要内容为：原告范某应在合理期限内为被告李某某办理房产证及国有土地使用证的过户手续，过户手续完成后，范某向李某某交付房产证和土地使用证的同时，李某某向范某一次性付清剩余房款（范某与李某某的房屋买卖结算方法遵此履行，2007年11月22日签署的购房协议仍然有效）。补充协议签订后，原告为被告办理了房屋所有权证，在办理土地使用权过户手续时，因土地属划拨性质，原告无法为被告办理，双方形成纠纷。

本院认为：原、被告签订的协议书是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效协议，双方均应全面按协议约定履行各自义务。原、被告签订的补充协议约定原告为被告办理好土地使用权过户手续后，被告再支付下余购房款，现原告未能为被告办理土地使用权过户手续，被告享有后履行抗辨权，原告无权立张被告支付购房款，原告诉请理由不当，本院不予支持。被告反诉请求认定双方买卖合同无效，因合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，原告已将房屋交付并办理了房屋产权交易手续，应为有效合同。被告李某某反诉请求不当，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条之规定，判决如下：

1、驳回原告范某的诉讼请求。

2、驳回被告李某某的反诉请求。

案件受理费415元，诉讼保全费270元，由原告范某负担，反诉费630元，由被告李某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。

审判长：李某念

审判员：李某年

审判员：杨全军

二○○九年十一月二十三日

书记员：邓军生