重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民事判决书
（2010）彭法民初字第X号
原告：重庆市彭水康宏房地产有限公司。住所地，彭水苗族土家族自治县X镇X街乌江商贸园。
法定代表人：徐某某，该公司经理。
委托代理人：王志鸿，重庆绿荫律师事务所律师。
被告：张某某，男，X年X月X日生。
被告：庹某某，男，X年X月X日生。
被告：刘某，女，X年X月X日生。
委托代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。
原告重庆市彭水康宏房地产有限公司（以下简称彭水康宏公司）与被告张某某、庹某某、刘某商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周信华独任审判，适用简易程序于2010年3月8日、2010年4月13日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。之后转为普通程序，依法由审判员周信华担任审判长，与审判员孙纲、人民陪审员严昌旭组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2010年5月27日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告彭水康宏公司的委托代理人王志鸿、被告张某某、庹某某、刘某的委托代理人聂洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭水康宏公司诉称：原、被告于2008年4月8日签订商品房买卖合同，将原告开发建设的汇景2＃楼第三层面积为1395.95平方米的商品房出卖给被告，并于当日签订补充协议，合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告却未能按照合同约定履行付款义务。至今尚欠原告购房款x元未支付，原告多次催收未果。被告违约履行付款义务的行为，已经违反了补充协议约定。请求人民法院判令：一、被告向原告支付购房款x元；二、从2009年8月1日起以尚欠购房款总额为基数，按每日万分之五的标准向原告支付违约金至付清之日止；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告张某某、庹某某、刘某辩称：一、原告诉请金额有误，被告已支付房款x元，被告尚欠原告房款仅有x元。二、原告在被告处消费x元，尚未支付，应从被告的房款中扣除。三、原告未按合同约定先行履行在供水、供电公司单独开户、未给被告安装变压器及专线；未按约定给被告交纳大修基金；未按合同约定铺设从天外天到被告处的公路。故原告未履行合同义务，被告不付款是行使法律赋予的后履行抗辩权。四、原告请求按日5‰0的违约金与合同约定不符，合同约定的是按时而非按日标准。五、原告未按合同约定将房屋综合验收手续交付给被告，不符合交房条件。综上，请求人民法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2008年4月8日，原告彭水康宏公司为甲方与被告张某某为乙方签订《商品房买卖合同》。原告将其承建的座落于彭水苗族土家族自治县X镇X街X号汇景2＃楼第三层面积为1395.95平方米的钢混结构房屋出卖给被告。双方约定：一、该商品房总价款为300万元。二、付款方式及期限：分期付款（详见购房补充协议）。三、交房时间：甲方应当在2008年4月10日前将商品房交付乙方使用。四、基础设施、公共配套建筑：甲方承诺于2008年4月10日前通水，于2008年4月10日前通电。
当日，原告彭水康宏公司为甲方与被告张某某为乙方签订《商品房买卖补充协议》约定：第一条、面积为1395.95平方米，总房款300万元。第二条、付款方式：实行分期付款。1.甲、乙双方签订合同之日乙方向甲方支付定金人民币40万元，待甲方为乙方办理完房地产权证书后转为购房款。同时甲方将乙方所购房屋的综合验收手续复印一套交于乙方。2.甲方为乙方办理完房地产权证，并将房地产权证书交给乙方后30日内，乙方向甲方支付人民币160万元，2009年2月28日前支付30万元，2009年7月31日前付清余款70万元。如乙方没按时支付房款，乙方应按时向甲方支付总房款的万分之五作违约金。如其中任何一次房款付款期限超过30日，乙方未履行付款义务，甲方有权单方解除合同，乙方所交房款按违约金处理。第三条、甲方应在签订本协议之日将房屋交付乙方。第四条、房地产权证的办理：甲方应在签订合同之日起，务必在30日内为乙方办理完房地产权证并交付乙方，如逾期不能将房地产权证交给乙方，甲方应按日向乙方支付总房款万分之五的违约金。同时乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已交房款40万元，由此给乙方造成的一切损失由甲方全权赔偿。第五条、办理产权证的一切税费和大修基金由甲方交纳。第六条、甲方同意乙方在汇景2#楼临江部分安装室外观光电梯，乙方租用甲方负一楼房屋用于室外观光电梯的进出口，租期5年，租金共x元，租金按年缴纳即第一年4000元、第二年4800元、第三年5760元、第四年6912元、第五年8294元；期满如乙方续租，甲方应按市场价优先出租给乙方，且租期不低于五年；甲方如要出售此门面，也应按照市场价优先出售给乙方，租期从乙方开业之日起计算。第七条、水、电、天然气、电话、宽带、闭路电视等由甲方以乙方名义在相关部门单独开户，所有费用由乙方承担。甲方为乙方从变压器安装专用电线到乙方所购房屋门口，并单独开户。甲方为保证乙方正常用电所需三相电量不得低于150千瓦，乙方只承担安装和材料费，变压器及变压器安装以及变损费由甲方承担。…第十一条、为了有利于乙方经营需要，甲方保证在2008年8月31日前将乌江段滨江路X路面辗（碾）亚平整，包括临天外天房屋周围一段以及人行道，达到通车条件，保证乙方交通便利。如甲方未按期达到乙方要求，乙方有权扣除未支付房款余款，作为乙方平整路面所用。
原告按约定向被告交付了被告所购的房屋。原告称,交付房屋时，已交给被告其所购房屋的综合验收手续一套，只是原告未出收据。原告称,已按约定给被告所购房屋交纳大修基金，只是未将交纳收据给被告。2008年6月25日，被告张某某、刘某收到原告交付的乌江商贸园汇景2＃第三层房地籍号Ps-X-X-X-汇2－5房地产权证壹本（房地证2008第X号）。同日，被告张某某、刘某及产权共有人庹某某向原告出具欠条，载明:本人因购买汇景X号楼第三层欠彭水康宏房地产有限公司房款260万元，本人承诺将购买的汇景X号楼第三层向彭水县X村信用合作联社抵押贷款，待获得银行200万元贷款后两日内向贵公司支付160万元房款，余下的100万房款按房屋买卖补充协议执行。
2008年6月30日，原告彭水康宏公司为甲方与被告张某某为乙方因2008年4月8日甲乙双方就乙方购买甲方的汇景2＃楼第三层签订了《商品房买卖补充协议》，该协议第十一条约定不明确，又签订《商品房买卖补充协议（二）》约定：一、为了保证乙方经营需要，甲方应在2008年9月15日前将从“天外天”至乙方汇景2＃楼电梯进口乌江段滨江路X路面按设计规范铺设为柏油路面，并达到国家相应标准，上述路段的人行道建设也应在2008年9月15日前完工，保证乙方交通便利。二、如甲方未能按期完成第一条约定的路面和人行道工程，乙方有权自行修建，所花去的费用抵扣未支付的100万房屋余款。三、甲乙双方同意解除2008年4月8日签订的《商品房买卖补充协议》第十一条。
2008年4月8日，原告收到被告张某某购汇景2#第三层商业门面首期房款15万元。2008年4月23日，原告收到被告张某某购汇景2#第三层商业门面房款10万元。2008年4月25日，原告收到被告张某某购汇景2#第三层商业门面房款15万元。2008年7月1日，原告收到被告张某某购买汇景2＃楼第三层门面款160万元。2009年11月10日，原告收到被告张某某购乌江商贸园汇景2#楼购房款（半岛酒店）3万元。2009年11月23日，原告收到被告张某某购乌江商贸园汇景2#楼正三层房款x元。被告张某某累计向原告支付乌江商贸园江景2#第三层商业门面房款x元，尚欠房款为x元。
原告分别于2008年12月3日、2009年8月24日、2010年1月25日对被告购买其座落于彭水苗族土家族自治县X镇X街X号汇景2＃楼第三层设立的半岛凯悦酒楼代收取水电费x元、x元、x.7元。原告承认，原、被告交付房屋后，被告仍是用的施工用水、用电，而没有按约定单独开户，称是因被告不提供费用而未进行单独开户。被告也没有按约定提供用水、用电单独开户的费用。2009年11月25日重庆渝东律师事务所受半岛凯悦餐饮娱乐有限公司委托向原告提出2009年8月27日中午和2009年11月24日中午停电要求赔偿。原告经多次催收未果，于2010年2月5日诉至本院。
2010年3月9日，原告收到被告设立的彭水半岛酒店（半岛凯悦酒楼）业务接待费结算单32笔，共计金额为x元未付款。庭审中，被告出示照片六张，证明原告对“天外天”至被告汇景2#楼电梯进口乌江段的路面“滨江路”未进行柏油路铺设，原告未按双方于2008年6月30日补充协议（二）履行合同义务。被告出示的照片上能见到铺设了柏油路；被告也没有按约定自行修建。
以上事实有，2008年4月8日重庆市商品房买卖合同一份，2008年4月8日商品房买卖补充协议一份，2008年6月30日商品房买卖补充协议（二）一份，2008年6月25日欠条一张，2008年6月25日收条一张，2008年4月8日、2008年4月23日、2008年4月24日、2009年11月10日、2009年11月23日收据各一张，2008年7月1日收款收据一张，2008年12月3日、2009年8月24日、2010年1月25日商贸园收款收据各一张，照片六张，重庆渝东律师事务所函及挂号回执各一张，2010年3月9日收条一张，当事人的陈述及庭审记录为证，足以认定。
本院认为：本案是一起商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：被告是否构成违约被告是否应该履行付款义务及被告是否有后履行抗辩权原告在被告处消费x元是否可以在应付购房款中扣除原、被告于2008年4月8日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》及2008年6月30日签订的《商品房买卖补充协议（二）》是双方真实意思表示，也未违反法律的规定，合法有效。原、被告应按约定行使权利履行义务。2008年6月25日被告刘某、庹某某与被告张某某共同向原告出具欠条承诺按房屋买卖补充协议还款，是符合《中华人民共和国合同法》第八十四条规定的的债务承担。被告辩称，原告在被告处消费x元尚未支付，应从被告应付的购房款中扣除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的债务相互抵销的条件，原告在被告处消费x元，可以在被告应付的购房款中扣除。被告辩称，原告未按合同约定先行履行在供水、供电公司单独开户、未给被告安装变压器；未按约定给被告交纳大修基金；未按合同约定铺设从天外天到被告处的公路；故原告未履行以上合同义务，被告不付款是行使法律赋予的后履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原告的义务在于按照合同约定将房屋移转于被告，被告基本义务是及时收房并支付房款；而没有约定原告先履行“单独开户”等义务后，被告才履行付款义务，而是约定了原告及被告有关“单独开户”等的附随义务。原告已按照约定将房屋交付于被告使用，被告应按照合同的约定支付房款。故被告的辩称不构成后履行抗辩权。依照法理，后履行抗辩权的范围须与先履行人不当履行的程度相适应，即针对不当履行，后履行方一般只能根据不当履行的具体情形行使抗辩权，如果轻微瑕疵未影响履行利益，抗辩一方不得拒绝履行给付义务，否则将无交易安全可言。故原告已将房屋交付被告使用，在此情况下，被告拒付剩余房款有违诚信。被告辩称，原告未按约定将房屋验收手续交付给被告，不符合交房条件。因被告已接受了所购房屋，同时合同也没有约定为交房条件，所以该辩称不成立。原告按照约定履行了合同的主要义务，被告却并未按照合同约定履行付款义务，且目前尚欠房款为x元。被告应当支付原告尚欠房款x元，抵销原告在被告处消费的x元，还应支付x元。根据原、被告的约定，被告还应按购房款总额300万元的万分之五向原告支付违约金。该约定不违法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告张某某、庹某某、刘某于本判决生效后十日内支付尚欠原告重庆市彭水康宏房地产有限公司购房款x元、违约金1500元。
二、驳回原告重庆市彭水康宏房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元（已由原告重庆市彭水康宏房地产有限公司预交x元），由被告张某某、庹某某、刘某负担x.52元，由原告重庆市彭水康宏房地产有限公司负担1623.48元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审判长周信华
审判员孙纲
人民陪审员严昌旭
本件与原本核对无异二○一○年六月十二日
书记员邓小晶
