江西省赣州市中级人民法院

民事调解书

（2005）赣中民再终字第X号

原审上诉人南康市鑫铃实业有限公司。

法定代表人赖某某，董事长兼总经理。

委托代理人范卫权，江西凯莱律师事务所律师。

委托代理人袁长城，江西肯拓律师事务所律师。

原审被上诉人曾某某，男，1967年5月出生，汉族，住（略）。

委托代理人刘益敏，江西洪城律师事务所律师。

原审上诉人南康市鑫铃实业有限总公司与原审被上诉人曾某某商品房预售合同纠纷一案，前由本院于2005年4月22日作出（2005）赣中民一终字第X号民事判决，已经发生法律效力。原审被上诉人曾某某不服，向江西省高级人民法院提出申诉，该院于2005年6月14日作出（2005）赣立指复字第X号指定复查函，指定本院对该案进行复查。本院于2005年11月11日作出（2005）赣中民监字第X号民事裁定书，裁定对本案进行再审。原审被上诉人曾某某请求：撤销二审判决，维持一审判决。

2002年8月，以赖某某为法定代表人的鑫铃公司与曾某某为法定代表人的信达公司在南康市共同投资开发鑫信广场的房地产经营项目。因双方在经营中产生分歧，2003年10月1日，双方签订退股协议，约定由信达公司退股，由鑫铃公司弥补信达公司50万元人民币，该款不付现金，用于信达公司支付购买鑫铃广场房地产的预付款。如果信达公司不购买鑫信广场的房屋，则鑫铃公司不弥补信达公司50万元。该退股协议经南康市公证处公证。此前的2003年9月30日，原审被上诉人曾某某与原审上诉人南康市鑫铃实业有限公司签订了《商品房定购协议书》，双方约定，原审被上诉人向原审上诉人定购鑫信广场A栋X层1—X号营业店面2间，建筑面积为98.02㎡，阁层1—X号共计9间，建筑面积为496.28㎡，商场A、B、C、D栋二层2—1、2—X号，建筑面积为2110.02㎡；房价：1—X号店面，每平方米2726元，计币（略）.52元；1—X号阁层每平方米500元，计币（略）元，2—1、2—X号商场，每平方米500元，计币（略）元，以上共计人民币（略）.52元。双方约定所定购商品房，分次付款，第一次付款为购房款总额的20%，第二次付款（以主体工程完成一层楼面后）再付10%；第三次付款（完成主体建筑封顶后）再付10%，并办理好60%按揭贷款手续。双方对拖延付款和交付房屋也约定了处罚规定；还对建筑工程质检站进行监督和检测、工程监理员在施工过程中进行监理、工程质量等级等作出了约定。商品房交付使用时，双方又约定要另行订立国家统一印制的购房合同，进一步明确双方的权利与义务。双方还对供水供电、面积差异的处理、装饰、设备标准、产权登记及其费用等问题均作出了约定。原审被上诉人曾某某于当天交购房款50万元，原审上诉人南康市鑫铃实业有限总公司于同日出具购房款收据给曾某某。2004年5月18日，原审上诉人在其建设的房屋主体大部分工程封顶后，即向原审被上诉人发出书面催款通知书。要求曾某某缴清已封顶房屋前三期预付购房款共计（略）.84元。原审被上诉人在接到原审上诉人的催款通知书五天后，仍未按约定比例付清购房款和办理按揭贷款手续。随后，原审被上诉人未申请按揭贷款，双方也没有就按揭贷款事宜进行协商达成协议，未共同向银行申办按揭贷款手续。原审上诉人也未按约定在2004年9月30日交付房屋给原审被上诉人装修。2004年12月18日，原审被上诉人所定购房屋的主体工程全部封顶。2004年12月31日，原审上诉人再次向原审被上诉人发出通知，要求其支付购房款并办理好按揭贷款手续。2005年1月7日，原审被上诉人曾某某对原审上诉人的催款通知书及定购协议所涉及履行内容作了“复函”。原审上诉人又于同年1月26日对此“复函”作了“回复”。“回复”的内容主要要求原审被上诉人曾某某履行付款义务。双方为付购房款和交付房屋装修等问题产生纠纷，原审被上诉人于2004年10月诉至原审法院，要求处理。一审判决宣判后，鑫铃公司提起上诉。此后，原审被上诉人曾某某于2005年2月4日从银行转帐支付给原审上诉人购房款（略）元，现原审被上诉人曾某某共付购房款（略）元。

鑫铃公司于2003年5月10日取得商品房预售许可证，2003年1月18日，鑫铃公司开发的房屋动工兴建，至2005年7月20日，鑫铃公司开发的南康市鑫信商业广场经验收合格，原审被上诉人所购买的阁楼、二楼商用房的设计已变更，但双方至今未结算工程量。二楼商用房至今尚未安装门窗。

本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议；

一、曾某某向鑫铃公司购买房屋面积2730平方米（房产部门核定的房产证面积不作为双方计价依据），其中一楼店面为99.209平方米，阁楼及二楼商场为2630.80平方米，共计购房款（略）.20元人民币。剔除已付款，余款（略）.20元，双方在订立本协议三十日内到银行办理按揭购房手续，如银行不同意按揭贷款，曾某某在接到鑫铃公司通知领取房产证三日内取得房产证后三个月内支付所欠余款的现金给鑫铃公司。

二、二楼及阁楼的铝合金门窗由曾某某安装，费用由鑫铃公司承担，计（略）.90元；鑫铃公司同意付给曾某某房屋租金损失（略）元；一审案件受理费、实支费、执行费（略）元。共计（略）.90元，鑫铃公司在本协议签定时一次性支付给曾某某。

三、楼梯扶手、房屋顶棚及地面、墙面、水泥柱由鑫铃公司按一般装修在本协议签定之日起一个月内完成。

四、曾某某在本协议签定之日起七日内签定商品房买卖标准合同，该合同不得违背本协议。该合同签定后曾某某接到鑫铃公司书面通知三日内提供身份证等证件，一个月内由鑫铃公司办好曾某某所购房屋的产权证书，鑫铃公司在三日内书面通知曾某某领取（办证费用由鑫铃公司承担，所涉税按国家有关规定双方各自承担），同时交付房屋。

五、双方均不得违反上述协议，任何一方违反则承担违约金人民币（略）元整。

上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。

审判长黄春华

审判员黄信禧

审判员刘定丰

二○○六年三月九日

书记员谢贤涛