辽宁省沈某市中级人民法院

民事判决书

（2007）沈某（2）房终字第X号

上诉人（原审原告）：王某某，男，X年X月X日出生，辽宁诚信药业有限公司业务员，住（略）-X号。

委托代理人：才贵富，辽宁人民律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沈某银基发展股份有限公司，住所地：沈某市沈某区X街X号。

法定代表人：沈某某，该公司董事长。

委托代理人：韩宏利，北京隆安律师事务所律师。

上诉人王某某与被上诉人沈某银基发展股份有限公司（以下简称银基公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈某市和平区人民法院（2006）和民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2007年1月9日立案，依法由民二庭审判员董菁担任审判长并主审，与审判员马岩、代理审判员李方晨共同组成合议庭，于2007年1月25日开庭，公开进行了审理，合议庭进行了评议。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，原、被告于2004年7月30日签订商品房买卖合同，约定原告以总价296，813元购买被告开发的位于沈某市和平区X路X号皇城公寓X室商品房一处，首付款96，813元，余款办理按揭，建筑面积51.53平方米，房屋交付时间定于2004年8月31日之前，以开发公司开具准住通知单为准，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的十万分之一的违约金，合同继续履行等内容。合同签订后，原告按约定支付了总价款，被告未按约定时间交付房屋，被告于2005年4月4日赔偿原告迟延交付违约金3，562元，原告于同年4月5日办理入住手续。被告交付房屋后，至今尚不具备条件将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，原告因此尚不能办理单元产权登记。

原审法院另查明，产权登记机关核准建设单位初始登记所需的要件：1、竣工验收备案书；2、规划验收合格证；3、测绘成果资料；4、接管批复或补偿收据；5、国有土地使用证；6、建设工程规划许可证及通知书。被告在审理期间向法庭提供了国有土地使用证、建设工程规划许可证及通知书、沈某市消防局建筑工程消防验收意见书（该工程在消防方面基本具备了使用条件）、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。

前述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同，被告向法庭提供的国有土地使用证、建设工程规划许可证及通知书、沈某市消防局建筑工程消防验收意见书、入住通知书、交房延期赔偿单、竣工验收备案书等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。

原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。被告交付房屋后尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得请求解除合同一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。诉讼中，被告已完成竣工验收备案，正在准备进行初始登记，被告将初始登记所需的证明文件提交产权登记机关备案并经核准后，原告即可办理单元产权登记，原告请求解除合同的诉讼请求原审法院不予支持。合同对被告逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任承担方式作出了明确约定，原告提出该条款约定的违约金过低，因被告逾期办理产权证的违约责任给原告造成的实际损失低于被告逾期交房或者原告逾期付款造成的损失，故法院根据具体情况可做适当调整，判决被告按原约定比率的五倍计算逾期办证的违约金比较合理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零其条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。第十八条、第十九条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告沈某银基发展股份有限公司赔偿原告王某某违约金，按总房价296，813元的每日十万分之五计算，自2005年7月5日起至本判决生效之日止；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费500元（原告已预交），由被告负担。

宣判后，王某某不服，向本院提起上诉，要求撤销原审法院判决，解除双方签订的商品房买卖合同并赔偿其经济损失。其上诉理由为：1、被上诉人无法办理房证，已构成根本违约；2、被上诉人无法办理房证给上诉人造成巨大的经济损失。

被上诉人银基公司答辩称：服从原审法院判决，请求予以维持。

本院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合同当事人真实意思的表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

关于上诉人王某某要求解除合同的问题。在双方实际履行合同中，沈某银基发展股份有限公司实际交付房屋时间为2005年4月5日，该公司于同日支付王某某逾期交房期间的赔偿金，王某某亦于同日办理了该房入住手续，该行为视为买受人同意继续履行合同。从双方当事人的合同约定看，双方在“产权登记”中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的十万分之一的违约金，合同继续履行；从出卖人向产权登记机关提供资料备案的情况看，银基公司已于2006年11月17日取得沈某市房产产权登记发证中心沈某权初登字2006第（略）号关于住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复，该批复载明“请告知住宅房屋购买人到房屋所在地登记发证所办理产权登记，领取《房屋所有权证》”，诉争房屋已实际具备了办理产权登记的客观条件。故上诉人要求解除合同的主张不能成立，本院不予支持。原审法院适当调整被上诉人银基公司逾期办证违约金的比率为已付房价款的日十万分之五，本院予以维持。

综上，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长董菁

审判员马岩

代理审判员李方晨

二00七年二月十三日

书记员白凤歧