原告上海某有限公司。

被告许某。

原告上海某有限公司诉被告许某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月19日立案受理后，依法由代理审判员田建鹏独任审判。本案于2010年5月10日公开开庭进行了审理，原告上海某有限公司的委托代理人，被告许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某有限公司诉称：2009年1月31日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市青浦区X路X号门北的房屋出租给被告使用，租期自2009年2月1日至2010年1月31日止；月租为人民币1,400元；合同期满后，原告不再出租房屋，被告应主动腾空，恢复原状并迁出租赁房屋，如到时不迁出租赁房屋，被告应向原告支付违约金每月5,000元等。合同生效后，原告将上述房屋交由被告使用，被告也交付2009年2月1日至2010年1月31日的租金。2009年11月，原告住所由青松路X号变更为青松路X号。2009年12月28日，原告以书面通知形式告知被告，合同期满，被告如不同意每月租金为3,000元，则双方不续订《房屋租赁合同》。合同期满后，原告即要求被告依合同约定迁出该租赁房屋，但被告不予理睬。2010年3月3日，原告以挂号信方式再次告知被告，合同期满，被告如不同意每月租金为3,000元，则双方不续订《房屋租赁合同》，被告应于3月15日前结清房租欠款，搬出租赁房，但被告至今仍然不予理睬。为此，原告请求判令：1、被告从上海市青浦区X路X号（原青松路X号）门北的租赁房屋迁出并恢复房屋原状；2、被告支付2010年2月1日至同年3月15日的房租2,100元；3、被告支付违约金每月5,000元（自2010年3月16日至被告从租赁房屋迁出日止）。庭审中，原告撤回第一项诉请。

被告许某辩称：不愿意支付租金及违约金，因为2010年春节前已搬走，钥匙就插在门上，因为双方就租金问题发生了矛盾，所以没有告诉原告已经搬走。

经开庭审理查明：2009年1月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期为壹年，自2009年2月1日至2010年1月31日；月租金为人民币1,400元，付款方法为一次性付清，共计人民币壹万陆仟捌佰元整；合同期满后，原告不再出租房屋，被告应主动腾空，恢复原状并迁出房屋，如到时不迁出房屋，被告应向原告支付违约金，每月租金5,000元。合同另对其它事宜作了约定。

当年3月17日，被告支付2009年2月1日至2010年1月31日租金16,800元，为此原告出具收据一份。

2009年12月28日，原告向被告发送通知书一份，载明：“由于市场物价上涨因素，本公司的门面租赁费由原来的1,400元/月，上涨至3,000元/月，全年36,000元，并一次性付清；如承租人合同到期后不想继续承租，请收到通知后，即与本公司劳资科联系”。被告收讫该通知书。

2010年3月3日，原告再次向被告寄送函件一份，载明：“你现承租的房屋合同已于2010年1月31日期满，公司于2009年12月28日将2010年的房屋租赁费以通知书告知你，现你已超期1月之久，现将公司决定告知如下：一、接受每月3,000元的房屋租赁费；二、如不能接受每月3,000元的房屋租赁费，请在3月15日前结清房租欠款，搬出租房；以上决定请你能加以重视！如不行动，公司将采取法律手段来解决”。被告确认收到此函件，但认为其早已搬走。因原告认为被告未按约迁出系争房屋并支付相应使用费，遂于2010年4月诉至本院。

另查明：原上海市青浦区X路X号变更为上海市青浦区X路X号。原上海市青浦区X路X号房屋属上海安青铆钉厂所有。2003年4月3日，上海安青铆钉厂经上海市工商行政管理局核准变更企业名称为上海某有限公司。2010年5月10日，原告收回涉案房屋。

以上事实，由双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、上海市房地产权证、企业名称变更核准通知书、证明、通知书、函件及挂号信函收据、信件等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就本案而言，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自的义务。涉案合同到期后，原、被告双方未能就继续履行合同达成一致，故被告理应按约向原告交付房屋。虽被告抗辩其于2010年春节前已搬走，只是未告知原告，但原告不予认可，被告亦未能提供证据予以佐证，对此本院不予采信。现原告要求被告支付2010年2月1日至2010年3月15的房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。原告自愿撤回第一项诉请，系对自己权利的主张，本院予以准许。被告未按约迁出系争房屋构成违约，理应支付违约金，现被告主张合同约定的违约金过高，要求调整，综合本案具体情况，从诚实信用原则以及双方之间的利益衡平考虑，酌情判令被告按1,500元/月支付2010年3月16日至5月10日的违约金。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《最高人民法院<关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）>》第二十九条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：

一、被告许某应于本判决生效之日起十日内向原告上海某有限公司支付房屋使用费人民币2,100元；

二、被告许某应于本判决生效之日起十日内向原告上海某有限公司支付违约金人民币2,750元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币25元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

……

二、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）>》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

三、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

审判员田建鹏

书记员金艳