原告南乐县发展和改革委员会。
法定代表人葛某某，该委员会主任。
委托代理人谢某某，男，该委员会主任科员。
委托代理人郭占稳，河南法衡律师事务所律师。
被告武某某，男，X年X月X日生。
委托代理人李某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告南乐县发展和改革委员会（以下简称发改委）与被告武某某租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员左鸿章适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢某某、郭占稳、被告武某某、委托代理人李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定将原告后院西楼二、三层房屋共12间租给被告使用。被告每年给付原告租金7000元。租期内被告不得转让或出租他人，否则原告有权解除合同。在租期内，因被告不按约交付租金，经催要仍不缴纳的情况下，于2006年冬口头约定将12间房作价x元卖给被告，因价格问题未达成一致意见。2007年冬，在原告催被告缴纳房租的情况下，被告接受x元购买12间房，首次付房款x元，承诺近期付清。之后经原告多次追要，被告拒付。2008年4月8日，原告给被告送达了《关于武某某占用发改委房屋问题的通知》，原告明确说明《租赁合同》及口头买卖协议无效，限期清算，但被告既不给原告清算，也不交租赁费。2009年10月份，原告发现被告转租房屋，对原告房屋擅自改造，并占用原告车库。2009年12月21日原告再次通知被告要收回房屋，限2009年12月31日前搬出，并让被告进行清算，但被告仍不协商或通过正当渠道解决纠纷。综上，请求人民法院判决解除原、被告2002年1月1日签订的租赁合同，限期被告将所租原告房屋交还原告。确认原、被告2006年冬口头房屋买卖协议无效，由被告承担诉讼费用。
被告辩称，原告所诉谐不属实，纯属混淆是非，无中生有，其事实是双方于2002年元月1日签订房屋租赁合同，在合同履行期间，被告按时交纳房租，维护装修房屋，均按约定全面履行了自己的义务。后于2006年3月份，因原告单位急需用钱，单位领导要将被告所租12间房屋以x元的价格卖给被告，被告当时只同意出x元。经双方多次协商，原告考虑到双方多年来为业务客户，比较熟悉，最终以集资建房的名义以x元的价格将12间房屋卖与被告。被告付款后，原告接受并以集资建房的名义给被告出具收据两支，该房屋买卖虽属口头协议，但是双方真实意思表示，并不违反相关法律法规，且已履行完毕，应属合法有效被告依法取得买受房屋所有权后，享有占有、使用、受益、处分的权利。被告没有转让他人，即使是转让或出租，也是对自己实体权利的处分，与原告没有任何关系。事过数载，房价一路攀升，原告单位更换领导，尔后不讲诚信，无视法律，置合法买卖协议而不顾，以清算所谓债权债务为名，要求被告中止合同，返还房屋，其用意不言而喻，即为利益所驱，其行为亦不道德。原告所诉既无事实，亦无法律依据，是滥用诉权，恶意诉讼，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，以体现司法公正。
原告就其诉讼主张提供有下列证据：1、中华人民共和国组织机构代码证1份，证明其属机关法人，法定代表人为葛某某的事实；2、2002年1月1日原告更名前的南乐县计划委员会与被告武某某签订的租赁合同1份，证明双方就房屋租赁数量、期限、租金等事项达成的共识；3、2005年11月10日、2006年6月26日、2008年4月8日、2009年12月21日原告向被告发出书面通知4份，证明向被告催要租金，被告未按口头买卖协议交纳剩余款项，通知被告买卖协议失效，限期被告进行清算及搬出房屋、收回房屋使用权的事实；4、1984年原告与南乐县城建局、物价局的分家单1份，证明原告原与城建局、物价局属一个单位，根据上级精神和工作的需要分成了三个单位，其办公及租给被告房屋所占土地是依据该分家单所取得的事实；5、2000年6月22日原告与段建利签订的“计委关于临街楼合作建设的合同”1份，证明被告所占的12间房屋属当时与开发商协商建造，二、三层共计12间归其永久性使用的事实。
被告就其辩称主张提供的证据是：1、2004年11月1日原告出具的加盖公章的证明条1份，证明其自2002年1月1日与原告签订租赁合同后并不拖欠租金，是其用原告在其经营的丰乐园饭店用餐费用抵偿租金后，原告还欠其饭费2300元的事实；2、2006年3月21日、8月28日原告下属的“南乐县工程咨询中心”出具的收据两份，证明其与原告达成口头买卖房屋协议后，其已分两次把x元房价款付清的事实；3、署名“照伟”的3600元收到条1份，证明其付给照伟的3600元是经原告同意，以应交租金付的铝合金窗户钱的事实。
根据原告的申请，本院于2010年5月13日前往南乐县国土资源局调取的证明1份，该证据证明原告出租给被告12间房屋所占土地属国有划拨土地的事实。
就原、被告双方提供的上述证据及本院调取的证据，经庭审质证，双方意见如下：首先，被告及委托代理人对原告证据1、2均没有异议；对证据3的质证意见是，2005年11月10日、2006年6月26日、2008年4月8日3份通知均未送达被告，对被告不产生法律效力。2009年12月21日的通知收到，但通知中没有催要房款内容，可见双方买卖合同已履行完毕。原告代理人则认为，因合同约定不能建房，而被告不但建房，还占用原告的车库。2008年4月8日的通知如被告未收到，就不会在2009年12月21日的通知上签字。2006年至2017年合同到期，一年租金7000元，10年租金就是x元，如果是x元不现实，口头买卖无效，国有资产处置国家有相关强制性规定，不允许随意买卖，否则属违法。对原告证据4、证据5及本院调取的证明，被告及代理人的质证意见是，3份证据不清楚，不予认可。其次原告委托代理人对被告证据1的质证意见是，被告在经营丰乐园饭店期间，原告因工作需要在其饭店用餐，用应交租金抵偿x元后，欠被告2300元餐费属实，但原告2005年11月10日给被告发通知时，2300元抵清后，因被告还欠原告租金5283.30元未付才发的通知。对被告证据2的质证意见是，收据属实，工程咨询中心是原告的下属单位，口头买卖房屋协议的价格是x元，不是x元，因被告未交买房余款，且违反相关法律法规的强制性规定，协议无效，应予撤销。同时被告在原告送达的通知上已签字认可，自签字时合同就已解除。对被告证据3的质证意见是，该条与原告无关，没有证据证明用于原告，对本院调取的证据无异议。
根据原、被告双方对上述证据的质证意见，本院认为，原告的证据1、证据2被告无异议，可作为有效证据使用。原告的证据3，4份通知，被告虽认可收到第4份通知，否认收到前3份通知，而第4份通知正是基于前3份通知所反映的事实，原告才向被告送达了该份通知的，原告的这4份通知所载明的事实已成链条，可作为有效证据使用。被告及代理人的否认及买房款x元已付清的质证意见不能成立。原告的证据4、5及本院调取的证据，进而证明被告所占用原告的12间房屋及院落是在国有划拨土地上所建造的国有资产，原告对其享有使用权，无擅自处置的权利，该3份证据均可作为有效证据使用。被告证据1原告出具加盖公章的证明条，原告代理人认可原告因工作需要在被告经营的“丰乐园”饭店用餐后，以被告应交的租金抵偿x元后，还欠2300元餐费属实，可作为有效证据使用。被告的证据2，原告委托代理人虽认可是由原告下属的工程咨询中心出具，但只能证明被告按双方口头协商交付的部分价款，不能证明12间房的价款为x元。故原告委托代理人的双方口头买卖协议违反相关法律规定，属无效协议，应予撤销的质证意见应予采信。被告的证据3，原告委托代理人予以否认，且被告又未提供其他证据相印证，不能作为有效证据使用。据此，可确认下列事实：原告发改委由原“南乐县发展计划委员会”（以下简称原计委）变更来的，属机关法人，2000年6月22日，原计委“为改善办公条件，创造优美的室内外环境”，经县政府批准，与开发商段建利签订“计委关于临街楼合作建设的合同”一份，建造了位于县X路X街楼一座，该楼共三层，其中二层6间、三层6间共12间归原计委办公使用，一层12间归开发商使用48年，期满后所有权归原计委。楼房建成后，原计委于2002年1月1日与被告武某某签订租赁合同一份，合同主要约定“计委后院西二、三层房屋12间租给武某某，租期为15年，年租金7000元。第一年为照顾承租方，交4000元即可，到2003年3月1日起每年交租金7000元。院内所有建筑场地不能随意损坏，如有损坏由承租人负责赔偿。租期内承租人不得转让或出租他人，否则出租人有权终止合同。院内保持整洁、干净，承租人不准建设永久性建筑。为保证计委车辆出入自由，车库归计委永久性使用。合同生效日自2002年3月1日至2017年3月1日止。合同签订后，原告计委便将12间房屋及院落交付给被告经营丰乐园饭店。被告经营中原计委因工作需要在其饭店用餐，双方约定的租金被告也未交付。到2004年11月1日经双方结算，原计委共在被告饭店用餐计款x元。用被告应付租金（4000元+7000元+7000元）x元抵偿后，原计委实欠被告饭费4700元。原计委在向被告出具证明时，因计算错误写成“计委与丰乐园武某某按合同截止贰零零肆年拾壹月壹日前清租赁费贰万零肆佰元整，还欠武某某贰仟叁佰元整”的字样。该计算是自2002年1月1日至2004年11月30日止按35个月×（年租金÷12）计算的，多给被告算进去租金3000元。2005年3月1日，被告应交租金2300元未交（7000元—4700元），原计委于2005年11月10日书面通知被告，限被告于同年11月20日前交纳应交租金，若不交纳，一切后果由其承担。被告在收到原告的通知后，未履行交纳义务。2006年初，原计委变更为原告发改委，鉴于被告拖欠2005年度租金及2006年度租金7000元也未交的情况下，经双方口头协商以12间房屋作价x元的价格卖给被告，被告于2006年3月21日交付原告x元，由原告下属的“南乐县工程咨询中心”向被告出具收到集资建房款x元的收据一份，下余x元未付。2006年6月26日，原告书面通知被告“鉴于原房屋租赁合同已中止，你未完全履行合同规定的义务，且新的租赁合同没有签订，请暂停一切与房屋建设有关的商业活动”。被告收到通知后，于同年8月28日又交付原告x元，仍由原告下属“工程咨询中心”向其出具收到集资建房款x元的收据一份，下余x元未付。为此，原告于2008年4月8日再次向被告下达“关于武某某占用发改委房屋问题的通知”的书面通知，其内容为：一、关于履行租赁合同问题；南乐县发改委（原发展计划委员会）于2005年11月10日和武某某发过书面通知，武某某未按合同和通知要求履行义务，因此原合同已失效。二、关于武某某买断房屋问题，2006年冬季，在原租赁合同失效的基础上，发改委与武某某达成买卖口头协议，一次性买断，一次性交清买卖资金，但武某某也没交清房款，只交了5万元，且在这期间经发改委多次催促仍不交纳，因此口头买卖协议已失效。三、单位处理意见：1、清算截止2008年4月30日租金；2、单位要对所租房屋进行评估，尔后竞价一次性出售；3、同等条件下优先武某某购买；4、时限为2008年4月底。被告收到通知后仍未按通知要求配合原告解决问题，于是原告又于2009年12月21日通知被告，限自2009年12月31日前搬出所占房屋，并要求被告于12月22日、24日到其办公室进行债权债务清算，否则原告将采取一切必要手段予以解决。被告收到通知后仍未与原告进行债权债务的清算，也未搬出所占房屋，故原告起诉来院，请求解除双方租赁合同，被告交还租赁房屋，确认双方口头房屋买卖协议无效，并由被告承担诉讼费用。
另查，本案所涉土地为国有划拨土地，原告享有使用权，12间房屋属原告所有，为国有资产。被告在承租期间建造了灶房，并占用了原告所有的车库。同时还查明双方签订租赁合同及口头买卖房屋协议时，均未报请同级财政主管部门审批。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告发改委及原计委虽与被告武某某先后经协商签订的租赁合同，口头房屋买卖协议，均意思表示真实，但双方间的租赁合同和买卖协议所涉及的房地产均属国有资产。相关行政法规规定，行政机关对其占有、使用的国有资产，在其处置、转让、出租时，均需报请同级人民政府的财政主管部门审批，未经审批不得擅自处置、转让、出租。上述原、被告双方签订的租赁合同和口头房屋买卖协议，均未报请同级财政主管部门审批，均属无效，依法予以撤销。故原告请求确认买卖协议无效，被告返还房屋的主张符合相关行政法规的规定，应予支持。被告的辩解有悖法律规定不予采信。无效合同、协议撤销后，被告除返还原告的12间房屋院落、车库外，还必须拆除建造的灶房，同时应支付其实际占用期间的相关费用。原告在收到被告返还的房地产及相关费用的同时，亦应清算与被告之间的债务。即原告在被告处用餐费x元加上已收取被告交付的购房款x元，计x元，减去被告应付的占用费x元[2002年4000元+2003年至2009年每年7000元计x元+2010年1至6月份的3500元（7000元÷12×6）后，原告应退还被告购房款x元。鉴于原告收到被告购房款时间较长，在退还剩余购房款的同时，应按收款的2006年8月28日，以中国人民银行同期借款基准利率计付占用利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《河南省行政事业单位国有资产管理办法》第三条、第五条、第六条第一款第四项，第十六条的规定，判决如下：
一、原告发改委与被告武某某签订的租赁合同、口头房屋买卖协议无效，予以撤销。
二、本判决生效后，被告武某某返还原告发改委房屋12间及院落、车库，并拆除自建的灶房。原告返还被告购房余款x元及利息（利息按中国人民银行同期借款基准利率，自2006年8月28日起计算至本判决限定原告返还购房款之日止）。本条款双方于十日内履行完毕。
案件受理费100元，减半征收50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审判员左鸿章
二○一○年六月十日
代理书记员兰晓辉
