辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

（2007）沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审被告）：邓某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-X号X室。

被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区X街X号。

法定代表人：陈某甲，该公司董事长。

委托代理人：陈某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司项目经理，住（略）。

委托代理人：孙冰，辽宁开宇律师事务所律师。

上诉人邓某某与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司因物业管理纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2006）沈河民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月16日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王银华，代理审判员陈某田参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：被告邓某某于2002年10月1日购买了坐落于沈阳市沈河区X路X号X室房屋。原告对被告所购买房屋的小区进行物业管理服务。被告于2002年11月12日入住该小区。2004年1月10日，被告所购房屋的开发建设单位沈阳市民族房产开发公司（简称民族公司）与原告签订《物业管理服务合同》一份，委托管理期限为三年，自2004年1月1日起至2006年12月31日止，由原告负责被告所在小区的物业管理。合同中约定：原告按照合同约定，实现目标管理。房屋外观保持整洁、完好无损状态；设备运行正常；房屋及设施、设备的维修养护应及时发现、及时修复，保证设备正常工作；公共环境优美洁净；绿化覆盖率达到25％以上；交通秩序应严禁乱停乱放；保安24小时安全监控、巡视、门岗执勤；急修不过夜，小修24小时内完成；业主和物业使用人对物业公司的满意率达到95％以上等。2004年9月1日原告同都市港湾小区业主委员会签订《都市港湾物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2004年9月1日起至2007年8月31日，由原告负责被告所在小区的物业管理。合同约定内容与原告同民族公司的物业服务内容相同。合同签订后，原告一直在该小区实施物业服务管理至今。原告曾询问被告对原告服务是否满意，被告表示为满意。但被告拖欠2004年1月至2005年12月的物业费用3898元未付。原告于2006年10月16日起诉来院，要求被告给付物业费3898元及滞纳金243.44元。

原审法院认为，被告房屋所在物业小区由原告提供物业管理服务，原告履行了服务义务。被告作为房屋使用人也实际上已接受了履行。则原、被告之间物业管理关系成立。原告与都市港湾业主委员会签订了物业管理委托合同合法有效，被告作为业主之一，该业主委员会作出的意思表示应约束被告，被告作为服务义务的享有人已表示了原告的履行无瑕疵，则现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应全部价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予以支持。关于被告辩称的未支付价款的事由，因并无证据证明该事由属原告对其合同义务根本性的违反，故不应成为被告拒付全部价款的理由。但在这些辩称的未支付价款的理由中，第l,2,4,5项原因中有原告未尽全部管理维护义务的过失存在，原告也有一定的管理上过失，故原告滞纳金的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邓某某于本判决书生效之日起10日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司尚欠物业服务费共计3508.2元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费175元，由被告邓某某负担。

宣判后，邓某某不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人未履行义务，致使上诉人房屋内可视电话没有图像；楼上主管道漏水，房屋棚顶大白脱落；小区内地砖损坏，冬天积雪无人清理等问题存在。上诉人多次报修，但一直未能解决。因此，上诉人不同意向被上诉人交纳物业费。沈阳万维物业服务有限公司辩称：同意原审法院判决。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。

另查明：邓某某居住房屋的建筑面积为162.442平方米。《都市港湾物业管理委托合同》中约定的物业费为每月每平方米1元。在审理中，沈阳万维物业服务有限公司承认邓某某的房屋存在可视电话没有图像，及因楼上主管道漏水，房屋棚顶大白脱落的情况。

上述事实，有收费许可证、《都市港湾物业管理委托合同》《物业管理服务合同》两份、都市港湾业主入伙会签单、《商品房买卖合同》、业主意见征询表照片十八张及当事人陈某笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。

本院认为：都市港湾业主委员会与沈阳万维物业服务有限公司签订的《都市港湾物业管理委托合同》是合法有效的。该合同对全体业主具有约束力。沈阳万维物业服务有限公司对邓某某居住的小区提供了物业服务，邓某某亦实际接受了服务，因此，邓某某负有给付相应物业费的义务。沈阳万维物业服务有限公司虽然对邓某某的房屋棚顶及可视电话未能及时维修，物业服务存在一定瑕疵，但沈阳万维物业服务有限公司已基本履行了物业合同约定的主要义务。对此，邓某某曾在业主意见征询表中表示满意。考虑到物业服务的状况，原审法院对物业费进行了适当扣减，判决邓某某按合同约定物业费的90%给付沈阳万维物业服务有限公司物业费是合适的。虽然沈阳万维物业服务有限公司的物业服务存在一定瑕疵，但不能成为邓某某拒付全部物业费的理由。因此，邓某某不同意交纳物业费的主张既不符合合同约定，又没有法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费175元，由邓某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张青

代理审判员王银华

代理审判员陈某田

二○○七年三月七日

书记员白凤岐