上诉人（原审第三人）马某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

委托代理人黎某，湖南邵长律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）邵阳市第一房地产管理所，住所地邵阳市双清区X路X号。

法定代表人谢某某，该所所长。

委托代理人戴某某，男，X年X月X日出生，汉族，邵阳市第一房地产管理所工会主席，住（略）。

委托代理人黎某某，男，X年X月X日出生，汉族，邵阳市第一房地产管理所法制科科长，住（略）。

原审被告徐某某，男，48岁，汉族，邵阳市公安局警察，住（略）。

上诉人马某某因与被上诉人邵阳市第一房地产管理所（简称市第一房管所）、原审被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院于二○○九年十二月十日作出（2009）双法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月18日公开开庭对本案进行了审理，原审被告徐某某经本院传票传唤未到庭，上诉人马某某及其委托代理人黎某、被上诉人市第一房管所的委托代理人戴某某、黎某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，座落于邵阳市双清区X路X号院内的非住宅房屋系国家公房，由原告市第一房管所负责管理。1997年9月9日，市第一房管所与原邵阳市食品总公司签订《邵阳市国家直管公房非住宅房屋租赁合同》，由原邵阳市食品总公司承租双清区X路X号院内的非住宅房屋。尔后，原邵阳市食品总公司未经市第一房管所同意，擅自将东风路X号院内的非住宅房屋转租给第三人马某某。1998年6月，马某某成立东方影都。2005年11月，邵阳市食品总公司改制，由邵阳市福星物业开发有限公司整体收购。2006年1月8日，市第一房管所、邵阳市福星物业开发有限公司、邵阳市房产局、原邵阳市食品总公司改制工作组签订协议，对原邵阳市食品总公司租赁国家直管公房的产权进行划分，马某某承租的东风路X号院内非住宅房屋559.86m2归国家所有，由市第一房管所管理。2006年3月16日，市第一房管所与被告徐某某签订《房屋租赁合同》，合同约定：徐某某承租东风路X号院内的非住宅房屋559.86m2，每月租金560元，租赁期限从2006年3月1日至2007年3月1日，租赁期满后，徐某某若继续租赁，双方再另行协商；徐某某不按时交纳房租，市第一房管所有权单方面解除租赁合同；如该地段房屋拆迁，徐某某租赁市第一房管所现有的非住宅房屋，应无条件进行搬迁，不向市第一房管所提出任何条件；因该房屋现由原邵阳市食品总公司转租他人使用，承租期内徐某某自愿与现房屋使用人自行协调房屋使用情况。租赁合同签订后，徐某某与马某某系亲属关系，双方就东风路X号院内的非住宅房屋租赁问题进行协商。徐某某在承租该房屋期间，于2006年11月29日向市第一房管所交纳租金5600元，2008年2月21日向市第一房管所交纳租金5000元。租赁期满后，双方未续签租赁合同，徐某某未经市第一房管所同意，擅自将东风路X号院内的非住宅房屋转租给马某某，但马某某既没有与市第一房管所签订租赁合同，也未向其交纳租金。

2001年9月21日，市第一房管所与邵阳市步步高房地产开发有限公司达成协议，东风路X号院内的非住宅房屋属于拆迁范围。2002年6月12日，邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室下达《关于停止规划红线范围内东方影都等房屋装修改建的通知》。2006年4月30日，邵阳市步步高房地产开发有限公司与邵阳市玉彪房地产开发有限公司达成项目转让协议。2006年8月21日，市第一房管所与邵阳市玉彪房地产开发有限公司签订《意见性协议书》，对双清区东风岭地段（包括东风路X号院内的非住宅房屋）的旧房进行改造，并就直管公房的拆迁安置补偿达成协议。邵阳市人民政府房屋拆迁管理办公室分别于2008年4月2日、2009年11月20日发布拆迁公告，拆迁期限至2010年3月20日止。市第一房管所为了不影响该地段的旧房改造建设，于2009年8月21日，向徐某某及马某某送达《搬迁通知》，要求其在接到《搬迁通知》之日起15日内将承租的房屋腾空，并交还给市第一房管所。徐某某以租赁合同期满后双方没有续签合同，马某某占住该房屋与其无关为由，予以拒绝。马某某以该房屋系其承租原邵阳市食品总公司的，邵阳市玉彪房地产开发公司是拆迁人，其系被拆迁人，与市第一房管所没有关联为由，予以拒绝。市第一房管所遂提起民事诉讼。

原审另查明，东方影都因未参加2005年度企业年检，邵阳市工商行政管理局于2006年12月18日吊销其营业执照，东方影都歇业至今。

原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。邵阳市双清区X路X号院内的非住宅房屋系原告市第一房管所管理的国家直管公房。市第一房管所与被告徐某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并未违反有关法律规定，合法有效。东风路X号院内的非住宅房屋虽然是第三人马某某承租经营东方影都（已于2006年歇业），但依照租赁合同关于“因该房屋现由原邵阳市食品总公司转租他人使用，承租期内徐某某自愿与现房屋使用人自行协调房屋使用情况”的约定及徐某某已向市第一房管所交纳19个月租金的事实，应视为马某某将承租的房屋已移交徐某某使用。租赁合同期满后，徐某某虽未与市第一房管所续签合同，但仍继续承租，应视为不定期租赁合同，且交纳了7个月租金，后未经市第一房管所同意，擅自将该房屋转租给马某某，其转租行为无效，市第一房管所与徐某某的租赁关系应予解除。徐某某未按照合同约定将承租的房屋交给市第一房管所，且拖欠2007年11月至2009年8月的房屋租金，应承担返还房屋和交纳所欠租金的民事责任。马某某未经市第一房管所同意承租该房屋，且拒交租金，市第一房管所要求其将该房屋腾空并交付市第一房管所管理的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。马某某提出其承租的房屋系原邵阳市食品总公司的，与市第一房管所没有关联，市第一房管所不具备诉讼主体资格的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。马某某提出本案的案由属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的抗辩意见，房屋租赁合同与房屋拆迁安置补偿合同是两种不同法律关系，本案中市第一房管所是该房屋的出租方，并非拆迁人，徐某某和马某某均是承租方，市第一房管所与徐某某签订了房屋租赁合同，房屋拆迁人并未参与本案诉讼，本案案由是房屋租赁合同纠纷，不能定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，故马某某的该抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条、第二百二十七条、第二百二十四条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，原审法院判决：（一）解除原告邵阳市第一房地产管理所与被告徐某某房屋租赁关系；（二）被告徐某某、第三人马某某在判决生效后7日内将邵阳市双清区X路X号院内非住宅房屋（559.86m2）腾空，并交付原告邵阳市第一房地产管理所管理；（三）被告徐某某偿付原告邵阳市第一房地产管理所房屋租金x元，于判决生效后7日内付清。

马某某不服判决上诉称：1、马某某是租赁房屋的承租人和使用人，在该房屋列入拆迁范围后，马某某就是被拆迁人，有权获得补偿和安置，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而市第一房管所不是拆迁人，不具备诉讼主体资格，在拆迁双方没有达成协议之前，本案不具备提起诉讼的条件；2、上诉人马某某与被上诉人市第一房管所之间不存在租赁合同关系，市第一房管所以租赁合同纠纷起诉马某某没有事实与法律依据。原判认定事实与采信证据错误、矛盾。请求撤销原判，驳回市第一房管所的全部诉讼请求。

被上诉人市第一房管所答辩称，原判合法、合理、正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告徐某某未予答辩。

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

上述事实有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、租金发票、拆迁公告、搬迁通知、协议书、邵阳市房屋拆迁管理办公室文件等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。

本院认为，本案争议的焦点是：上诉人马某某与被上诉人市第一房管所之间系何种法律关系；本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷，市第一房管所是否具备诉讼主体资格。本案中的租赁房屋系国家所有的公房，由市第一房管所管理，市第一房管所就该房屋先后与原邵阳市食品总公司、徐某某签订过租赁合同，在未经市第一房管所同意的情况下，原邵阳市食品总公司、徐某某将该房屋转租给马某某，该房屋现仍被马某某占用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，马某某虽经市第一房管所同意后与徐某某协商取得了房屋的使用权，但该使用权是建立在徐某某与市第一房管所订立的租赁合同的基础上的。该租赁合同到期后，徐某某未予续签，也未按照合同约定的租赁费用交纳租金，故市第一房管所依法有权按照合同约定解除合同。本案租赁房屋被列入拆迁范围后，根据2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第四条“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”的规定，马某某不是该房屋的被拆迁人。故本案中市第一房管所是该房屋的管理人和出租人，而非拆迁人，原邵阳市食品总公司、徐某某是该房屋的承租人，马某某虽然使用该房屋，但不是合法的承租人，也不是被拆迁人，本案系因房屋租赁引起的纠纷，本案的案由应确定为房屋租赁合同纠纷，而不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。马某某提出其系被拆迁人、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷、市第一房管所不具备诉讼主体资格的上诉理由，没有法律依据，不予采纳。由于市第一房管所对本案房屋的租赁合同行使解除权，且马某某不是合法的承租人，故市第一房管所要求马某某将该房屋腾空并交付市第一房管所管理的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院均不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费130元，由上诉人马某某负担。

本判决为终审判决。

审判长袁文革

审判员罗松

代理审判员肖某兰

二○一○年三月二十六日

代理书记员申洁琼

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……

第一百五十七条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。