上诉人(原审原告)蒋某。
委托代理人高树升，上海市润华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)葛某甲。
原审第三人上海迪顺漆木制品有限公司。
法定代表人葛某甲，经理。
原审第三人葛某乙。
上述两名原审第三人以及被上诉人之共同委托代理人陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
上诉人蒋某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，蒋某(承租方、乙方)与葛某甲(出租方、甲方)于2007年8月8日签订一份《厂房租赁合同》，租赁资产及附件的坐落、名称、数量、质量与用途：上海市X镇X村道口厂房，现为上海迪顺漆木制品有限公司(以下简称迪顺公司)(办公楼下已租赁的部分合同到期后归乙方所有，租期同上，乙方按照原合同租赁金额支付甲方使用)；租赁期限：甲方自2007年8月8日起将厂房交付给乙方使用，至2027年7月30日止，包括厂房内的机器设备；租金数额与交纳期限：月租金为人民币(以下币种均为人民币)贰万陆仟元整，全年叁拾壹万贰仟元整，第一年一次付清7个月房款(另5个月的款为厂房租赁的押金)，甲方至2008年3月8日再来收取下月的租金，厂房实行先付后用的原则每月支付下月租金；租赁财产的维护保养：租赁期间乙方自行进行日常维护工作，乙方不准破坏甲方资产结构，期间因使用不善造成的损失，由乙方自行负责赔偿及维修；租赁期间的费用：1、租赁期间，如发生征收与租赁资产相关的有关费用，由乙方支付；2、租赁期间，如使用水、电、通讯等费用由乙方支付；租赁期间的责任：乙方发生下列情况，甲方有权终止合同并回收资产，造成甲方损失，由乙方赔偿全部损失：擅自将承租的资产转租的，擅自将承租的资产改变用途的，利用承租厂房进行违法生产活动的，损坏出租方资产结构严重的，拖欠租金的；提前终止：租赁期间，任意一方提出提前终止合同，需要提前二个月书面通知对方，双方协商同意签字后提前终止合同生效，其中双方默认押金金额为赔偿对方损失款的数额；违约责任：甲方根据本合同违约，甲方须退回押金并再支付乙方违约金壹拾叁万元整，乙方根据本合同违约，支付甲方违约金壹拾叁万元整，即押金不退。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，葛某甲就将厂房交付给蒋某。2007年8月21日，葛某甲出具收条，载明：“今收到蒋某租赁厂房款2007年8月8日起至2008年3月8日止壹拾捌万贰仟元整，特此为凭，以下空白”。同日，葛某甲又出具收条，载明：“今收到蒋某租赁厂房款压金款壹拾叁万元整，特此为凭，以下空白”。
原审法院又查明，2002年4月24日，徐元姣与上海市青浦区X镇X村民委员会签订《租赁协议》，约定徐元姣向该村委会租赁平房484平方米、廊棚128平方米、场地320平方米，土地5.80亩，租赁期限自2002年8月1日至2027年7月30日。2006年11月8日，葛某甲、葛某乙(接受方)与徐元姣(转让方)签订《租赁补充协议》，约定现将转让方与塘郁村民委员会2002年4月24日签署的租赁土地的租赁协议中所有权益全部转让给接受方葛某甲、葛某乙，其中包括协议时间内的土地使用权及厂房办公用房的拥有权等，原租赁协议其中各条款不改变由接受人葛某甲、葛某乙延续执行。2008年5月8日，葛某乙与上海市青浦区X街X村民委员会签订《补充协议》，载明根据在2002年4月24日签订的房屋、土地租赁协议，现做补充调整如下：在租赁范围中，对坐落在村所在厂区原(上海忆鸣发展实业有限公司)的房屋，由该单位在2004年9月份已转杜建康使用，现作变更注销；在租赁期限中，注销乙方向甲方租赁厂区房屋；在租赁费上交中，注销对乙方租赁房屋、廊棚、场地的年租金为33,200元；注销二项合计56,400元，调整为乙方向甲方租用土地为5.80亩，每年应交土地使用费每亩为4,000元，合计年应交租金为23,200元。合同还对其他内容进行了约定。
2009年11月，蒋某诉至原审法院，请求判令葛某甲返还其266,066.67元，并支付其违约金130,000元。
原审审理中，蒋某与葛某甲均确认，双方签订合同时办公楼下已经出租的部分确实已出租给案外人，且截止到蒋某起诉时，该部分房屋也未交付给蒋某使用；双方合同中约定的月租金不包括该部分房屋，但月租金包括蒋某承租的厂房租金以及迪顺公司厂内的设备租金，但对该两部分各自的比例未作约定。
蒋某还表示其在2007年8月8日实际承租系争房屋后，到2007年9月30日因葛某甲的弟弟蓄意闹事而无法使用系争厂房，2007年10月4日蒋某最后一次到系争厂房内把货物拉走，故租金应该计算到2007年9月30日。但蒋某未以书面形式向葛某甲告知其无法继续履行租赁合同之意思表示，仅仅是口头表示。葛某甲认为，蒋某从未向其表示过不再租赁系争房屋，所以蒋某应支付房屋租金至葛某甲实际接收之日止，而葛某甲是在2008年8月底实际接收系争厂房。
蒋某在原审审理中表示其在租赁过程中，迪顺公司也在实际使用系争厂房，蒋某是没有办法才让迪顺公司使用的。2007年9月30日蒋某与迪顺公司因组织生产而引发争执。但迪顺公司对此不予认可。
葛某乙表示，葛某甲出租给蒋某的厂房是其在所承租的上海市青浦区X街X村民委员会的土地上自行建造的，没有用地及建房批复。蒋某、葛某甲对此均不持异议。
原审法院经审理后认为,蒋某、葛某甲一致确认2007年8月8日签订的合同为个人签订，与迪顺公司无关。迪顺公司对葛某甲处分其设备的行为以及出租其从葛某乙处租赁的厂房的行为表示无异议，葛某乙对葛某甲转租其出租给迪顺公司的厂房的行为亦无异议，故蒋某、葛某甲就租赁系争厂房及设备的意思表示为双方当事人的真实意思，但双方当事人均未能提供系争厂房的用地批复或建房批复等材料，故蒋某与葛某甲签订的租赁合同因违反法律禁止性规定而无效，但是双方对出租房屋的使用费以及设备的使用费的约定是真实意思之表示，故相应的使用费可以参照双方在合同中约定的金额。蒋某认为葛某甲及其家人的蓄意挑衅而使得蒋某指派的现场负责人员受伤，致使蒋某无法在系争厂房内组织生产经营；葛某甲对此不予认可，认为合同是其与蒋某签订的，既没有阻扰蒋某进行生产，也没有在系争厂房内组织生产。对此，法院认为，蒋某认为其承租系争厂房后允许迪顺公司使用系争厂房，但迪顺公司与葛某甲属于两个民事主体，蒋某并未提供证据证实系争厂房是由葛某甲在使用，也未提供证据证实葛某甲阻扰其使用系争厂房，更未提供证据证实其告知葛某甲不再租赁系争厂房，故蒋某应支付房屋使用费至葛某甲实际接收之日。蒋某对葛某甲实际接收厂房之日未予确认，但未提供证据证实葛某甲的实际接收日，因葛某甲主张其是于2008年8月底接收房屋，故法院确定葛某甲实际接收之日为2008年8月底，蒋某应该支付房屋使用费至2008年8月底。按照双方合同约定的每月26,000元，蒋某应付房屋使用费共计332,800元。蒋某共计支付葛某甲312,000元，故蒋某要求葛某甲退还多余的房屋使用费的诉讼请求法院不予支持。蒋某与葛某甲签订的合同无效，故蒋某依照合同约定向葛某甲主张违约责任，没有合同和法律依据，法院不予支持。葛某甲自愿撤回反诉请求，与法无悖，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、蒋某与葛某甲于2007年8月8日签订的《厂房租赁合同》无效；二、蒋某要求葛某甲返还266,066.67元的诉讼请求不予支持；三、蒋某要求葛某甲支付违约金130,000元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，蒋某不服，向本院提起上诉称：蒋某在涉案厂房组织生产不久，迪顺公司因业务的需要也继续在该厂房组织生产。蒋某所指派的生产现场负责人为其哥哥。因生产上的矛盾，2007年9月26日、9月29日葛某甲的弟弟以及葛某乙殴打蒋某的哥哥致轻伤。正因为如此，蒋某无法继续在涉案厂房内组织生产。2007年10月4日，蒋某运走剩余货物并撤离涉案厂房，而此时迪顺公司依然在该厂房内组织生产。因迪顺公司的法定代表人和股东之一均是葛某甲，葛某甲租赁给蒋某的涉案厂房原先是迪顺公司使用的，设备也是迪顺公司所有。所以迪顺公司实际已收回了涉案的厂房和设备。葛某甲在原审中主张其是2008年8月底接收涉案厂房和设备，原审法院采信葛某甲的主张并判决由蒋某承担2008年8月底前的房屋使用费是不正确的。蒋某只应支付实际占有使用该厂房期间的使用费。返还使用费的起算日期应从2007年10月4日开始计算。据此，撤销原判第二项内容，依法改判被上诉人葛某甲返还其262,599元。
被上诉人葛某甲辩称：蒋某在二审中对返还金额的调整对本案不会产生实质的影响。蒋某签订租赁合同后，涉案厂房一直由蒋某在使用，蒋某离开时并未向葛某甲表示过不再租赁涉案厂房，故蒋某的离开并不代表其不再使用涉案厂房。从蒋某离开涉案厂房到葛某甲接收前，葛某甲未使用过涉案厂房，迪顺公司及葛某乙也没有使用过。系争租赁合同的相对方为葛某甲，葛某乙、迪顺公司是否使用涉案厂房与本案无关。另，蒋某于2007年10月4日运走的不是蒋某自己的货物，而是迪顺公司的货物。据此，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人迪顺公司、葛某乙同意被上诉人葛某甲的意见。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，蒋某与葛某甲签订厂房租赁协议，该租赁协议因违反法律禁止性规定而无效。当事人对原审法院判决合同无效以及对蒋某要求葛某甲支付违约金130,000元的诉讼请求不予支持均无异议。本案的争议焦点为蒋某何时不再占有使用租赁物。上诉人蒋某主张其租赁后因与迪顺公司共同使用涉案厂房产生纠纷，其无法继续履行租赁合同，于2007年10月4日撤离涉案厂房，当时迪顺公司还在继续组织生产，实际涉案厂房已由迪顺公司控制，故之后不应再支付房屋使用费。葛某甲对此主张予以否认，认为蒋某既未书面告知其不再租赁，也没有与葛某甲办理交接手续，而且葛某甲个人在2008年8月底接收前并未使用过涉案厂房。因蒋某未能提供充分证据佐证自己的主张，故应承担举证不能的不利后果。况且，蒋某认为其于2007年10月撤离涉案厂房，但直至2009年11月才提起本案诉讼，且未就期间向葛某甲主张过权利提供有效证据加以证明，故原审法院判决不支持蒋某要求葛某甲返还266,066.67元等诉请尚属合理，本院予以维持。上诉人蒋某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,291元，由上诉人蒋某负担。
本判决为终审判决。
审判长张晓频
审判员徐江
代理审判员李媛
书记员仇某杰
