上诉人(原审被告)朱某某。
委托代理人张某某。
被上诉人(原审原告)潘某某。
委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
原审被告何某某。
上诉人朱某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年5月5日，潘某某(作为乙方)和朱某某(作为甲方)签订房屋买卖协议一份，约定：“因甲方资金紧缺，将青浦区X路X弄某号门面房卖予乙方，交易方式：乙方向甲方提供产品叁拾万元正，货款满叁拾万元后，甲方为乙方办理好房屋产权，交付给乙方，期限为贰年”。合同签订后，潘某某陆续向朱某某送货，截至2004年2月24日，潘某某累计送货人民币(以下币种均为人民币)203,790元，后潘某某一直没有送货给朱某某。朱某某于2004年之后改行做其他生意。
另查明：
1、1998年12月2日，朱某某与案外人上海浦西房地产开发中心签订《上海市内销商品房出售合同》，由朱某某向案外人上海浦西房地产开发中心购买坐落于上海市青浦县X路X弄某号《青浦商城二区商业楼》一幢X-X层1199、2199、X室。房屋价格为215,913.60元。1998年12月2日该中心向朱某某开具发票一份。
2、系争房屋现在登记在朱某某的名下。
3、1998年8月24日，系争房屋抵押于建设银行青浦县支行，房地产其他权利证明号：沪房地青他字(1998)第x号。2003年9月19日，该笔贷款注销；2003年12月25日，朱某某与工行黄某支行签订《房屋担保借款合同》一份。合同约定：合同项下借款金额为40万元；借款用于家居；合同项下的借款期限为120月，初定为2003年12月至2013年12月止。实际放款日和到期日以贷款人、借款人双方借款凭证上所记载的日期为准。抵押物坐落：青浦区X镇X路X弄某号1199、2199、X室。何某某在抵押物共有人一栏签字并盖章。截至2008年4月7日，贷款余额为260,087.79元。
4、1999年3月25日，朱某某与案外人陆某某离婚；1999年5月4日，朱某某与何某某登记结婚，2008年2月14日，朱某某与何某某登记离婚。离婚协议书将系争房屋处分为何某某所有。
5、2006年5月，潘某某起诉至法院，要求确认其与朱某某签订的房屋买卖协议合法、有效；准予潘某某给付朱某某剩余房款，朱某某为潘某某办理过户手续并交付房屋。在该案审理期间，朱某某主张因为潘某某于2004年2月24日之后没有支付剩余款项，故其于2004年6月6日与姚某签订了房屋买卖合同，姚某也分两次以现金的方式支付了房款，房屋于2004年7月1日交付给姚某使用，但房屋产权并没有过户。后在庭审过程中，朱某某认为合同是在姚某要求办理营业执照的时候才补签的。姚某对朱某某上述陈述没有异议，也认为因他办理营业执照需要办理产权过户，故他们在2005年补签了合同。
2007年6月20日，华东政法学院司法鉴定中心出具司法鉴定书，鉴定书载明：“署期为‘2004年6月6日’、甲方为‘朱某某’、乙方为‘姚某’的《房产买卖合同》上的手写字迹的形成时间倾向认为为2004年6月(不含本数)之后书写”。潘某某认为朱某某和姚某之间是恶意串通，鉴定报告可证明。
2007年8月28日，法院作出(2006)青民一(民)初字第X号民事判决，判决：一、潘某某与朱某某于2000年5月5日签订的房屋买卖协议有效；二、潘某某应于判决生效之日起十日内支付朱某某房款96,210元;三、朱某某应于收到房款之日起十日内将位于上海市青浦区X路X弄某号的房屋交付给潘某某并协助办理房屋过户手续；四、朱某某要求确认其和潘某某2000年5月5日签订的房屋买卖协议于2004年2月25日解除的诉讼请求不予支持。朱某某不服，上诉至本院。本院裁定撤销原判，发回重审。2008年9月25日，法院作出(2008)青民三(民)重字第X号民事判决：一、潘某某与朱某某于2000年5月5日签订的房屋买卖协议于2002年5月4日终止；二、潘某某请求准予其给付朱某某房款不予支持；三、潘某某请求朱某某为其办理坐落于上海市青浦区X路X弄某号房屋过户手续及交付不予支持。潘某某不服，上诉至本院。本院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
6、在(2008)青民三(民)重字第X号案审理过程中，案外人陆某某到庭述称系争房屋系其与朱某某婚姻存续期间购买，但具体手续包括贷款和签订合同都是由朱某某办理，房款也由朱某某支付；离婚时将房屋处分给了朱某某，并放弃对系争房屋主张权利。
2009年7月，潘某某诉至原审法院，要求判令：朱某某、何某某立即返还房屋转让款203,790元；朱某某、何某某赔偿潘某某房屋差价款30万元；朱某某、何某某支付潘某某利息损失(以本金203,790元，从2006年6月1日计算至判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
审理中，法院根据潘某某的申请依法委托上海同信房地产估价有限公司对本案所涉的房屋的市场价值进行评估。估价结论为：估价时点一(2002年5月)的估价对象房地产公开市场价值为：单价每平方米4,167元；总价612,299元；估价时点二(2006年5月)的估价对象房地产公开市场价值为：单价每平方米6,704元,总价985,086元。经质证，潘某某认为：双方合同约定朱某某应在2002年5月前办理手续，此时房价为612,299元，与原来约定房屋差价为31万余元。朱某某明确发出解除合同的通知是在2006年5月17日，此时的房价已为985,086元，故从合同签订至朱某某发解除合同通知之间的差价为68万余元。根据生效判决，朱某某在履行协议过程中存在一定过错，故潘某某将损失定为30万元。由于朱某某在2006年5月发函后至今未将房屋转让款归还给潘某某，故潘某某要求朱某某支付逾期归还转让款的利息损失。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。由于潘某某未在合同约定的期限内送货满30万元(以货折抵房款)，因此(2008)青民三(民)重字第X号生效判决认定潘某某与朱某某于2000年5月5日签订的房屋买卖协议于2002年5月4日终止。但朱某某在潘某某于协议约定的2年送货期满后仍接受货物，在改行后就房屋买卖协议是否履行、已收房款如何某理等又不书面通知潘某某，造成双方对协议是否履行的认识处于分歧状态，朱某某的上述行为存在一定的过错，应按照约定赔偿潘某某相应的损失，而该损失一般是指差价损失。由于朱某某在协议约定的2年送货期满后仍接受货物的过错行为发生在双方签订的房屋买卖协议约定的两年期之外，而朱某某的过错行为应延续至其发出解除合同通知之时，由于差价损失相对潘某某来说参照的原价格一般就是潘某某原来买入房屋时的价格，且朱某某接受货物的行为本身就是从双方签订合同起就开始延续，故本案潘某某主张的房屋差价应确定为原合同约定价款与朱某某发出解除合同通知之间的差价。由于导致合同终止的主要责任还是由于潘某某在合同期间未付清房款，故本案应由朱某某酌情承担30%的差价赔偿责任。但考虑到合同的实际履行情况，潘某某并未付清合同约定的总房价，故本案损失的最后计算应乘以潘某某已付房款与合同约定总房价的比例。本案所涉房屋买卖合同于2002年5月4日终止后，朱某某理应归还潘某某转让款，现潘某某主张朱某某支付自提出解除合同之次日起的利息损失，法院应予支持。至于潘某某要求何某某承担共同赔偿责任的诉讼请求，法院认为，本案所涉房屋系朱某某在与何某某结婚前购置的财产，而本案纠纷的产生又是由于对系争房屋进行买卖而产生的债权债务。虽然双方的房屋买卖发生在朱某某、何某某婚姻存续期间，但因该房屋所产生的债权债务仍应属于朱某某的个人债权债务；至于朱某某、何某某离婚时朱某某将房屋处分给何某某的行为，潘某某可通过其他救济方式予以解决。因此，潘某某要求何某某承担上述债务的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院据此判决：一、朱某某应于判决生效之日起十日内返还潘某某房屋转让款203,790元;二、朱某某应于判决生效之日起十日内偿付潘某某利息损失(以本金203,790元，从2006年6月1日计算至判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、朱某某应于判决生效之日起十日内偿付潘某某损失139,613.68元；四、潘某某要求何某某承担上述债务的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，朱某某不服，向本院提起上诉，认为：潘某某未能遵守双方签订的房屋买卖协议，协议终止的主要过错在于潘某某。2002年5月以后双方还有业务往来，朱某某并未就此支付过货款。原审认定由朱某某承担30%的差价赔偿责任缺乏依据，故要求撤销原审判决主文第三项，依法予以改判。
被上诉人潘某某辩称，2002年5月之后，因房款尚未达到系争协议约定的30万元，其仍应朱某某的要求继续送货，后者并未就这些货物另行支付货款，生效判决亦认定其可通过包括诉讼在内的方法向朱某某主张房款和相应的经济损失，原审判决认定朱某某存在过错，应承担次要责任并无不当，故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告何某某经本院合法传唤未到庭应诉。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，潘某某与朱某某于2000年5月签订系争房屋买卖协议，约定期限为两年。及至2002年5月，潘某某送货未满协议约定的30万元。但之后潘某某仍继续向朱某某送货，朱某某接受且未另行支付货款。2004年后朱某某改行，同年2月之后，潘某某未再送货。2006年5月，朱某某明确拒绝履行协议，潘某某起诉，法院终审判决未支持其继续履行协议的要求。由此，双方最终未能践约之责任，于潘某某方，既未能如约在两年内交付约定金额的货物，在2004年至2006年期间亦有怠于主张权利的行为，应当承担主要责任；于朱某某方，则因在约定两年期限之后继续接受货物，使潘某某认为其有继续履行协议的意向，且在2004年改行后未向潘某某明确协议是否履行以及房款如何某理等问题，亦存在一定过错，应当承担次要责任。原审法院综合本案具体情况，确定以原协议约定房屋价款和朱某某拒绝履行时房屋价款之差价为基准，结合潘某某已付房款的比例及双方过错程度计算朱某某应赔偿潘某某的损失，尚属合理，本院予以认可。朱某某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,092.27元，由上诉人朱某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张晓频
审判员李媛
代理审判员高行玮
书记员仇某杰
