上诉人(原审原告、反诉被告)倪某某。

委托代理人汤顺舟，北京市天达律师事务所上海分所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)刘某甲。

被上诉人(原审被告、反诉原告)刘某乙。

委托代理人金某某，即本案被上诉人之一。

被上诉人(原审被告、反诉原告)金某某。

上诉人倪某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，刘某甲、刘某乙、金某某系上海市宝山区X村某号X室房屋的房地产权利人。2009年12月6日，刘某甲、刘某乙、金某某(甲方)与倪某某(乙方)及上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称“汉宇公司”)(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方经看房对买卖之房地产已充分了解，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金某民币2万元，如双方接受买卖条件并签署房地产买卖协议，则意向金某该协议生效并转为定金。转让房屋位于上海市宝山区X村某号X室，建筑面积65.86平方米，房屋总价92万元(其他买卖条件及交易程序在丙方居间下由甲乙双方在签署的该协议中约定)。甲乙双方经丙方居间介绍，协商确定买卖条件并签署《房地产买卖协议》后买卖关系成立，为办理过户手续之需，双方同意在该协议签署并生效后次日起11天内签订《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。甲乙双方之任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房屋买卖未能最终完成的，则应承担相当于定金某额的违约金；违约者如系甲方，则应向乙方全额返还定金，并承担违约金；违约者如系乙方，则已交付的定金某扣违约金，甲方可不予返还。同日，甲乙双方签订《房地产买卖协议》，约定，房价款92万元的支付方式为：双方约定定金某额为2万元，待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续(若需)后七日内，乙方应直接支付或者通过汉宇公司转付给甲方部分首期房价款35万元，汉宇公司并将定金2万元转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款37万元，该首期款由汉宇公司保管至甲方提前还贷日专项用于还贷；甲方同意乙方通过向贷款银行申请55万元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订买卖合同后七个工作日内向贷款银行申请贷款。交房时间为2010年4月6日前。上述两份协议落款处，刘某甲与金某某在甲方处签字确认，刘某甲并代刘某乙签字。同日，刘某甲收取倪某某支付的定金2万元。2009年12月17日，双方共同至汉宇公司准备签订房地产买卖合同，未果，后倪某某诉至原审法院，请求解除上述两份协议，刘某甲、刘某乙、金某某返还定金2万元。原审审理中，刘某甲、刘某乙、金某某提起反诉，请求解除双方的买卖协议，没收定金2万元。

原审审理中，经刘某甲、刘某乙、金某某申请，法院传唤证人陶某出庭作证。陶某系汉宇公司的工作人员，并具体负责系争房屋买卖的中介事宜，其陈述，2009年12月17日，中介公司根据协议约定，通知上下家至公司签订格式的《上海市房地产买卖合同》，双方均到场。当日，倪某某提出因资金某难，无法承担35万元的首付款。刘某甲、金某某表示，若无法根据协议约定的金某支付首付款，至少先行支付22.5万元以归还贷款，并提供了银行帐号。倪某某依旧表示无法承担，要求回去凑钱。嗣后，倪某某告知中介公司无法凑齐资金。故双方的买卖合同未能继续履行。刘某甲、金某某、刘某乙对证人证言的真实性予以认可。倪某某表示，对于证人的身份予以确认，但不存在倪某某提出无法承担首付款的事实。签约当日，因刘某甲、金某某、刘某乙要求倪某某在签订合同前付清首付款，倪某某表示反对，故合同未能签订。刘某甲、金某某、刘某乙对此不予认可。

原审法院经审理后认为，倪某某与刘某甲、刘某乙、金某某就系争房屋达成的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，对双方均具有约束力。刘某乙对于刘某甲代其签字确认的行为予以认可，于法不悖，法院予以确认。故倪某某以刘某甲未经授权冒签协议为由要求解除双方买卖协议的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院难以准许。倪某某主张系刘某甲、刘某乙、金某某要求提前支付首付款而导致合同未签订，刘某甲、刘某乙、金某某不予认可，倪某某未能就此提供证据佐证。刘某甲、刘某乙、金某某主张系倪某某违约导致合同无法继续履行，并就该主张提供证人证言。根据证人陈述，倪某某因资金某题无法解决，导致双方无法继续签订上海市房地产买卖合同。故倪某某的行为已经构成违约，应根据双方买卖协议约定的内容承担违约责任。刘某甲、刘某乙、金某某反诉要求解除买卖协议并没收2万元的反诉请求，合法有据，法院予以准许。原审法院据此判决：一、解除倪某某与刘某甲、刘某乙、金某某就上海市宝山区X村某号X室房屋所达成的房屋买卖合同；二、刘某甲、刘某乙、金某某所收倪某某支付的定金2万元，不予返还；三、倪某某要求刘某甲、刘某乙、金某某返还定金2万元的诉讼请求，不予支持。

原审判决后，上诉人倪某某不服，向本院提起上诉称：根据买卖协议之约定，倪某某应在买卖合同签订之日起7日内支付35万元首付款，但刘某甲、刘某乙、金某某要求在签订买卖合同当日即支付35万元，因此双方未能签订买卖合同的责任在于刘某甲、刘某乙、金某某，虽然刘某甲、刘某乙、金某某违约，但倪某某只要求对方返还2万元。故上诉请求撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。

被上诉人刘某甲、刘某乙、金某某辩称：双方口头约定应在签订买卖合同当日即支付35万元，因当天倪某某没有凑够35万元，因此没有签订买卖合同，倪某某的行为构成违约。请求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院审理中，案外人汉宇公司到庭陈述意见，汉宇公司认为确实存在口头约定，即在签订买卖合同当日支付35万元，因当天倪某某没有凑够35万元，因此没有签订买卖合同，嗣后经联系，倪某某表示无法凑够35万元，故一直未签订买卖合同。

本院认为，双方签订的房地产买卖协议依法有效，双方当事人应当全面履行合同。根据该协议之约定，倪某某应当在买卖合同签订之日起七日内支付35万元首付款，现刘某甲、刘某乙、金某某认为双方事先达成口头约定，即倪某某应在签订买卖合同当日支付35万元，刘某甲、刘某乙、金某某的观点虽为案外人汉宇公司认可，但因倪某某予以否认，而刘某甲、刘某乙、金某某又无其他证据予以佐证，本院难以采信，故双方当事人仍应按照买卖协议的约定予以履行。根据上述分析认定，本院认为，刘某甲、刘某乙、金某某应就双方未能在买卖协议约定的期限签订买卖合同承担违约责任。因双方在原审审理中均要求解除双方之买卖协议，原审予以准许并无不当。倪某某在一、二审中均仅要求刘某甲、刘某乙、金某某返还定金某本金，系其对于实体权利的处分，本院予以准许。原审法院认定倪某某违约从而作出的判决不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、维持上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决第一项；

二、撤销上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第X号民事判决第二、三项；

三、被上诉人刘某甲、刘某乙、金某某应于本判决生效之日起十日内向倪某某返还定金某民币2万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费共计人民币600元，由被上诉人刘某甲、刘某乙、金某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员邬梅

代理审判员陈俊

书记员韩qt