深圳市罗湖区人民法院

民事判决书

(2002)深罗法房初字第X号

原告深圳市重庆大厦实业有限公司。地址：深圳市罗湖区X路庆安大厦X楼。

法定代表人林某某，该公司总经理。

委托代理人修某某、胡某，该公司职员。

委托代理人江志，广东华商律师事务所律师。

被告深圳市保安服务公司。地址：深圳市罗湖区X路庆安大厦X楼。

法定代表人周某某，该公司总经理。

委托代理人许肇荣，北京威宇律师事务所律师。

委托代理人颜廷宇，广东仁人律师事务所律师。

原告深圳市重庆大厦实业有限公司诉被告深圳市保安服务公司管理费纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告起某某，1993年10月8日深圳庆安大厦成立独立的大厦管理机构深圳市重庆大厦实业有限公司(原告)，并经深圳市物价局核准，收取水、电、管理费等非盈利性收费，原告认真负责大厦的日常管理工作，并向大厦业主收取管理费、水、电费等。被告作为深圳庆安大厦业主之一，自管理处成立之后，被告一直受原告的管理服务，应向原告支付管理费。但至今(2001年10月)被告共拖欠原告管理费人民币（略）.6元，致使原告蒙受巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特向法院起某，请求判令：1.被告支付管理费人民币（略）.6元及滞纳金（略）.63元(计至2001年10月)；2.被告承担本案的诉讼费。

被告答辩并反诉称，一、原告在起某中所陈述的情节与本案事实相悖，该司从未获得保安公司的物业管理权，也不是保安公司物业的管理者，其根本无权对保安公司提出支付管理费的请求。深圳庆安大厦是由保安公司与重庆市政府驻深圳办事处联合兴建的，由保安公司提供土地使用权，由重庆市府驻深办出资，并于1993年落成；按联建合同约定，保安公司取得大厦36.5％的产权。重庆方取得63.5％的产权，并各自取得了房地产产权证。保安公司从未将自己拥有产权的物业委托原告公司管理或认可其管理。原告重庆公司是由重庆市纺织工业供销公司与重庆市人民政府驻深圳办事处为股东各出资50万元人民币成立的商业公司，该公司之成立、管理、运作与保安公司无任何联系。因此，原告诉称庆安大厦成立了深圳市重庆大厦实业有限公司，作为大厦的管理机构是错误的，是偷梁换柱的做法。庆安大厦的管理者一直是庆安大厦管理处。该管理处是大厦落成后，由两大业主--保安公司、重庆市府驻深办于1993年联合派员成立的非盈利性物业管理部门。因重庆市府驻深办是占大厦63。5％产权的大业主，又是大厦的投资兴建方，掌握大厦的一应资料，所以庆安大厦管理处成立后，虽约定由两大业主轮流主持管理，但一直处于重庆市府驻深办派员的把持之下。该管理处在多年的管理中，违背自助性服务的经营原则，未经保安公司许可，单方面请原告重庆公司协助该管理处对外进行某些协调工作，以提升其为独立组织的地位，开展对外某些业务。但这并不意味着重庆公司成为大厦实际管理者或庆安大厦管理处已成为重庆公司的一个部门。庆安大厦的实际管理者一直是长期来独立运作的庆安大厦管理处，而非原告重庆公司。重庆公司凭借其对大厦管理工作的某些表面上的参与行为，认为自己是大厦的实际管理者，或者认为两大业主联合成立管理处是该公司的管理部门，这是一厢情愿、自欺欺人，也是根本不能成立的。原告重庆公司虚构自己是庆安大厦管理者的事实，妄图在该司与业主--保安公司之间建立起某事法律关系，没有事实根据，没有法律依据，根本不能成立，人民法院应依法驳回其起某。

二、原告重庆公司没有相应的物业管理资质，由该公司对庆安大厦进行物业管理及收取物业管理费用，本身就是违法的。重庆公司虽然具有物业管理的经营范围，但根据1996年10月24日颁布并生效的《深圳市物业管理资质证书管理规定》的有关规定，庆安大厦是X层楼宇的复杂物业，原告依法根本没有管理资格，更无管理能力，原告提出由该公司对庆安大厦提供物业管理服务及收取物业管理费用本身就是违法的，业主保安公司依法完全有权拒交物业管理费。

综上，原告不是庆安大厦的实际管理者，不具备相应的物业管理资质，没有相应的物业管理能力，又从未获得作为业主保安公司的物业管理委托及认可，该公司根本没有资格对业主保安公司提出管理费用方面的诉讼，人民法院应依法驳回其诉讼请求。

在庭审过程中，原、被告双方确认如下事实：

(一)原告是由重庆市纺织工业供销公司和重庆市人民政府驻深圳办事处于1993年共同投资成立的有限责任公司。1997年11月6日，深圳市住宅局授予原告丙级物业管理资质证书。1994年12月8日，深圳市物价局向原告下达了《关于庆安大厦综合管理服务收费的批复》，同意'庆安大厦综合管理服务费收费标准为每月每平方米人民币12元，酒楼歌舞厅、美容中心等商业用房按每月每平方米人民币15元收取'；并要求'综合管理服务费为非盈利性收费，……。应独立建帐核算。其收费办法、标准和内容应布告周某，并要按季或年公布收支帐目，接受业主的查询和监督'；同时说明'综合管理服务费须按月缴纳，逾期无故不交的可按每天千分之三收取滞纳金'。

(二)1988年3月13日，被告与中国建筑总公司重庆市分公司签订《合建综合服务楼合同》，合作兴建综合服务楼，即现在的庆安大厦。1990年1月22日，被告、中国建筑总公司重庆市分公司与重庆市人民政府驻深圳办事处签订《关于合建综合服务楼合同的补充协议》，由重庆市人民政府驻深圳办事处承接中国建筑总公司重庆市分公司在《合建综合服务楼合同》中的权利义务，与被告共同兴建综合服务楼，也即现在的庆安大厦。庆安大厦于1993年落成。

(三)现在，庆安大厦的地下室A、一层A、二层、四层A、九至十四层、十五层A、二十一层A、二十六层A、二十七层A为被告所有。

(四)庆安大厦投入使用后，被告与重庆市人民政府驻深圳办事处协商一致，共同成立了庆安大厦管理处，对庆安大厦的物业进行管理。

(五)原告与被告之间未签订委托被告进行物业管理的合同。

本案争议的焦点在于：1.原告是否具有对庆安大厦进行物业管理的资质；2。原、被告之间有无形成物业管理关系。

就本案争议的第一个焦点，原告向法庭出示了营业执照、《深圳市物业管理资质证书》和深圳市物价局的《关于庆安大厦综合管理服务收费的批复》，用以证明原告具有对庆安大厦进行物业管理的资质。而被告对此提出异议称，原告仅具有丙级物业管理资质，依照深圳市住宅局颁发的《深圳市物业管理资质证书管理规定》的规定，原告仅能管理X层以下的楼宇(涉外住宅区、别墅小区除外)，而庆安大厦是X层的物业，原告不具有管理的资质。原告对此解释称，由于庆安大厦是原告自己的物业，深圳市住宅局认可原告对该物业的管理。本院认为，原告不是庆安大厦的所有权人，仅具丙级物业管理资质，且对所谓'深圳市住宅局认可原告对该物业的管理'一说，原告未向法庭出示证据。因此，原告不具有对庆安大厦进行物业管理的资质，无权收取管理费。

就本案争议的第二个焦点，原、被告未就物业管理问题签订过书面协议，双方对此没有异议。原告的意见是，庆安大厦的两方业主曾就物业管理问题协商一致，共同派员成立了庆安大厦管理处，而庆安大厦管理处是原告的下属部门，且现在庆安大厦的物业也是由原告进行管理的，被告也曾向原告支付过管理费，因此，原、被告之间有物业管理合同关系。对此，原告向法庭出示了庆安大厦两业主对大厦管理问题进行协商的会议纪要、庆安大厦管理处与被告的往来函件、庆安大厦管理处的催款通知、庆安大厦管理处给庆安大厦两业主关于收管理费的报告及庆安大厦管理处为业主提供服务保运的合同等，用以证明原告的观点。被告的意见是，庆安大厦两业主对大厦管理问题进行协商的会议纪要不能说明庆安大厦管理处是原告的下属部门，被告出于大局的考虑，也曾向大厦管理处缴纳过部分管理费，但这不能证明原、被告之间有物业管理合同关系。

本院认为，1.原告向法庭出示的证据无法证明庆安大厦管理处与原告之间有隶属关系；2。原告向法庭出示的庆安大厦管理处为业主提供服务保运的15份合同为复印件，对其真实性本院无法确认，且其中除2000年8月21日的《租花合同》与1999年4月15日的《建立移动电话基地站协议书》外，均是以庆安大厦管理处名义签订的，这些证据无法证明原告是庆安大厦的实际管理者；3。庆安大厦管理处不具有独立的经济主体地位，其进行经济活动时即使曾使用过原告公司的名义，也不能以此证明被告对此知情，同意庆安大厦管理处成为原告的下属部门或接受了原告的管理行为。因此，原、被告之间不存在物业管理合同关系。

综上所述，原告既不具有对庆安大厦进行物业管理的资质，也未曾和被告达成物业管理的协议，被告亦未认可双方之间的管理与被管理的关系。因此，原告无权向被告收取管理费及滞纳金，原告要求被告向其交纳管理费，没有法律上与事实上的依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：

驳回原告的诉讼请求。

案件受理费人民币（略）元，由原告负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判长张顺良

代理审判员李祖坤

代理审判员杜进

二00二年四月十一日

书记员刘晓燕