上诉人（原审原告、反诉被告）叶某某，男，1960年生，汉族。。
委托代理人丁某某，男，1953年，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南阳市银联商贸有限公司。
法定代表人杨某某，董事长。
公司住址：南阳市X路裕华商城X楼。
委托代理人温向东，河南问鼎律师事务所律师。
上诉人叶某某与被上诉人南阳市银联商贸有限公司（以下简称银联公司）房屋租赁纠纷一案，由叶某某于2008年11月27日向卧龙区人民法院提起诉讼，该院于2009年12月21日作出（2009）宛龙民梅字第X号民事判决，叶某某不服，于2010年1月5日向本院提起上诉，本院于同年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶某某的委托代理人丁某某，被上诉人银联公司的委托代理人温向东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年7月至2007年1月，业主（案外人）张玉朝、刘仙、刘俊琴、关会平先后将其购买的裕华商城A区X-X号商铺建筑面积共计84.76平方米委托给银联公司经营管理。2007年7月10日叶某某交纳了第一合同年的半年租赁费，南阳市银联商贸有限公司作为甲方与乙方叶某某签订《南阳裕华商城场地租赁合同》一份，双方约定：叶某某承租被告裕华商城X楼A区X，1181，1182，X号场地，面积为84.76平方米。租赁期自2007年10月1日至2010年4月30日止。“第四条租金及支付方式2007年10月1日至2008年9月30日前半年免收房租，后半年按租金的60％收取，即每平方米42元，合计年租金x元；第二年2008年10月1日至2009年9月30日，按租金的80％收取，即每平方米56元，合计年租金x元；第三年自2009年10月1日至2010年4月30日，按租金每平方米70元收取，合计年租金x元”。“第五条租赁期间相关费用及税金：1、物业管理费：含安全保卫费、清洁卫生费等，具体按南阳市物价局核定的标准执行，乙方应于每月五日前向甲方足额支付。2、租用场地的电费，按每户实际使用量计算，公用部分水、电、空调费用，由乙方以租用面积按比例承担，由乙方于次月6日前向甲方交纳。”“乙方于签订租赁合同后即交纳第一年场地租金，以后甲方每年提前三个月收取下年度租金”，“第七条场地的转借与转租：1、未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转借承租的场地。…”“乙方拖欠场地租金累计一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租场地”等。合同签订后，因建筑方未按期交工，该年11月26日裕华商城开业，叶某某等商户进入场地开始经营，基于延期开业，被告南阳市银联商贸有限公司作为补救将商城商户的租赁期统一延期两个月，具体叶某某的租期从2007年12月1日开始计算，免收半年租赁费的优惠仍然执行。原告等商户进场地经营后，南阳市银联商贸有限公司按约定收取场地租金，每月向商户公告水电收费的相关信息后，收取水、电费用。叶某某租赁期间交纳了四个铺位第一年的场地租金及部分的水电费后，拖欠南阳市银联商贸有限公司2008年3-11份的水、电、空调费2853元未付，亦未按合同约定提前三个月支付南阳市银联商贸有限公司第二年(2008年12月1日至2009年11月30日)的场地租赁费。叶某某租赁经营期间，未经南阳市银联商贸有限公司的同意擅自将其承租的A区X号商铺转租给丁某某经营，经营期限至2008年11月26日。2008年12月1日被告南阳市银联商贸有限公司将叶某某擅自转租给丁某某的A区X号商铺清铺，并清理了该X号商铺内丁某某的商品。案件审理中，2009年7月16日原告方不再要求继续履行合同，被告也同意从此日期不再计算有关费用。
原审法院认为，原告叶某某与被告南阳市银联商贸有限公司签订的《南阳裕华商城场地租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同。被告南阳市银联商贸有限公司接受业主的委托，按业主委托的建筑面积出租给原告，符合公平原则，且从原告的起诉书已认可，裕华商城商户含原告在内，其争议的是裕华商城商铺的公摊面积过大的问题，并可印证，含原告在内的裕华商城的商户对于南阳市银联商贸有限公司是按商铺的建筑面积出租的这一事实是明知并认可的，这也与商城的商户何超、王传东的证言一致；而关于商铺的公摊面积的比例目前尚无明确的法律规定进行限定，因此，原告请求确认其合同的租赁面积(实用面积)为45．5平方米，退还多收的租金9762元的诉讼请求，无事实和法律依据。关于裕华商城迟延开业55天的问题，裕华商城商户何超、王传东当庭作证证实：对于南阳市银联商贸有限公司顺延两个月租赁期限，处理迟延开业的补救措施，商户是接受的，均予以履行并不持异议。同样，原告也未提出异议，原告在顺延两个月的补救措施到期后，要求南阳市银联商贸有限公司赔偿其延期开业的违约金赔偿6370元，有违诚实信用，对其该诉讼请求，不予支持。至于原告诉请被告南阳市银联商贸有限公司支付擅自终止合同三个月的损失x.60元的诉请，因原告承认其租赁了被告的1180-X号商铺，不能证明其将该四间商铺交还给了被告南阳市银联商贸有限责任公司，亦无证据证明被告终止了该四间商铺的租赁合同，丁某某在建西派出所的询问笔录上，报案称其自己的A区X号商铺被裕华商城清了铺，但这仅涉及叶某某处擅自租赁给丁某某的X号商铺，并不涉及X号、X号、X号商铺，且从合同的相对性讲，南阳市银联商贸有限公司清了丁某某已经到期的转租商铺，但并未收回该商铺。该铺位叶某某也并未交给被告南阳市银联商贸有限公司，其诉请被告南阳市银联商贸有限公司支付擅自终止合同三个月的损失x.60元的诉请，缺乏事实根据，本院不予支持。原告诉请被告退还商铺内价值x元商品，因丁某某在派出所的报案中已经明确确认，该X号商铺内的物品系丁某某所有，原告并非该商铺内物品的所有权人，对该部分物品不具有占有、处分的权利，故其要求被告退还商铺内价值x元商品诉请，亦不予支持。原告叶某某与被告南阳市银联商贸有限公司签订《南阳裕华商城场地租赁合同》合法、有效，原告应按双方合同的约定交纳租金，鉴于双方在庭审中均同意于2009年7月16日终止双方的《南阳裕华商城场地租赁合同》，因此原告下欠的场地租金应计算至2009年7月16日；关于被告反诉原告支付拖欠水电费2853元请求，被告已提供相应的证据及欠款明细，原告对应交纳费用并不持异议，仅辩称票据在被告清理裕华商城X号商铺时丢失了，而基于该X号商铺是丁某某从叶某某处承租的，并非叶某某实际经营，原告叶某某的辩称不合常理，不足采信。因此，根据谁主张谁举证的原则，叶某某称其交纳了水电费，而未能举证证明，其应承担举证不能的不利后果，被告要求原告支付拖欠水电费的反诉请求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、驳回原告叶某某的诉讼请求；二、自2009年7月16日，解除原告叶某某与南阳市银联商贸有限公司的《南阳裕华商城场地租赁合同》；三、自本判决书生效之日起十曰内，原告叶某某支付被告南阳市银联商贸有限公司场地租金x.20元，支付被告垫支的水电费2853元。案件受理费946元，反诉费381元，由原告叶某某负担。
叶某某上诉称：一、原审严重超审限，程序违法。二、原审认定合同面积包括公摊面积错误。三、原审支持被上诉人的反诉请求错误。四、一审适用法律错误。
二审中，双方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南阳裕华商城场地租赁合同》，系双方的真实意思表示，为有效合同。该合同中对租赁的场地、面积、期限以及租金的收取和相关费用均有明确约定，双方应当按照约定各自遵照履行。虽然被上诉人未按合同约定时间交付租赁场地，但被上诉方已将租赁期限向后顺延，对此包括上诉人在内的全体商户都予接受并履行了合同，上诉人要求赔偿违约金的理由不能成立，关于租赁场地的面积大于实际使用面积的问题，因签订合同时各商户对被上诉人按商铺的建筑面积出租的事实是明确并认可的，且包括上诉人在内的全体商户均已投入正常经营，而未对此提出异议，现上诉人要求退还多收租金的理由无法得到支持。关于被上诉人的反诉请求，原审法院已作评析，本院经审查，原审处理正确，予以确认。综上，原审法院事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1327元由上诉人叶某某负担。
本判决为终审判决。
审判长贺学海
审判员周飞
审判员李进军
二0一0年六月二十三日
书记员李路明
