上诉人（原审被告）：曾某甲，男，X年X月X日出生，汉族，香港居民，现住（略）、青某、妇女儿童活动中心B楼，香港永久性居民身份证号码：x(1)。
委托代理人：王友光，福建求实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长乐市总工会。住所地：福建省长乐市X路X号。
法定代表人：曾某乙，常务副主席。
被上诉人（原审原告）：中国共产主义青某团长乐市委员会。住所地：福建省长乐市X路X号。
法定代表人：黄某，书记。
被上诉人（原审原告）：长乐市妇女联合会。住所地：福建省长乐市X路X号。
法定代表人：陈某，主席。
以上三被上诉人的共同委托代理人：陈某、郑进禄，福建闽航律师事务所律师。
上诉人曾某甲因租赁合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2010）榕民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾某甲的委托代理人王友光、被上诉人长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会的共同委托代理人郑进禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2006年2月22日，原告长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会与被告曾某甲签订了《经营权出让合同》，原告将座落于长乐市X路工青某活动中心B楼经营权出让给被告，经营范围为咖啡厅、茶吧，兼营西式餐饮。经营权出让期限7年，从2006年2月22日开始至2013年2月22日止。经营权出让金第某年为x元人民币，第某、三年在第某年基础上每年净加x元，第某、五年在第某年基础上每年净加x元，第某、七年在第某、五年基础上每年净加x元，被告使用范围内的物业管理费、卫生费及经营管理等费用自理。合同约定被告负有科学装修义务，装修施工方案、施工图应事先送原告审定，未经原告审定的项目不得施工。施工中不得改变建筑主体结构图（承载梁柱墙及外装饰等）。原告负责承办政府部门规定需由原告出面办理的被告申办事宜等，并为被告经营活动提供必要的协作和支持。
合同签订后，被告随即对工青某活动中心B楼进行装修并投入试运营“两岸咖啡长乐店”，未办理营业执照。2006年4月，长乐市公安消防大队出具《建筑工程消防设计审核意见书》（[2006]长公消监审（装）字第X号），同意“两岸咖啡长乐店”室内装修工程消防设计审核基本合格，但部分问题应补充完善设计。2007年10月，长乐市公安消防大队出具《建筑工程消防验收意见书》（[2007]长公消监验字第X号），认定“两岸咖啡长乐店”室内装修工程未达到消防要求，验收不合格。主要存在以下问题：1、二层未设第某安全出口；2、场所内未设置应急疏散照明及疏散指示标志；3、建筑主体未经消防验收。该工程应整改完毕后方可重新申请消防验收。未经消防验收或经消防验收不合格不得投入使用。2007年10月起“两岸咖啡长乐店”停业至今。“两岸咖啡长乐店”试营业期间，被告向原告缴纳了第某年度和第某年上半年度经营出让金共计x元。从2007年8月22日至本案诉讼期间，被告均未支付经营出让金。目前工青某活动中心B楼由被告占用。
另查明，本案三原告均系机关法人，2003年原告经批准立项建设工青某活动中心。工青某活动中心总建筑面积6560平方米，其中B楼总建筑面积2063平方米，原设计用途为二类公共建筑。原、被告签订合同时，工青某活动中心已竣工但尚未进行工程验收，其中B楼上层完成外装修，底层框架、通透，均未内装饰。2007年11月8日，原告曾某甲长乐市公安消防大队提请对工青某活动中心B楼先进行消防验收。至本案一审诉讼期间，工青某活动中心建筑主体尚未通过消防验收。
原审认为，被告曾某甲系香港居民，本案属涉港合同纠纷，合同履行地在福州市，根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第某条、第某、第某条的规定，该院对本案具有管辖权。双方当事人均同意适用中华人民共和国法律，根据《中华人民共和国合同法》第某百二十六条第某款的规定，本案适用中华人民共和国法律。
本案原告长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会均系机关法人，不具有经营主体资格。从原告与被告曾某甲签订的《经营权出让合同》内容来看，原告将工青某活动中心B楼交由被告使用、收益，被告向原告支付租金，该合同不涉及经营权法律关系，符合房屋租赁合同特征，故涉案合同属于名为经营权出让合同实为租赁合同。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。
1998年实施的《中华人民共和国消防法》第某条第某款、第某二条规定，建设工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。饭店等公众聚集场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或开业。因本案租赁合同中约定工青某活动中心B楼经营范围为咖啡厅、茶吧，故该租赁楼房依法应经消防验收合格才能经营。现被告开设“两岸咖啡长乐店”试营业期间，经长乐市公安消防大队消防验收为不合格，需整改后重新申请消防验收。从长乐市公安消防大队[2007]长公消监验字第X号《建筑工程消防验收意见书》提出的三个方面的消防问题来看，其中第某、二项即“安全出口、疏散照明”的问题，应属被告室内装修中存在的问题，第某项即“未经建筑主体验收”的问题，应属原告应整改的问题。但原、被告均未提交证据证明其已对上述消防问题进行整改。因此，原、被告均对租赁楼房未达到消防验收合格标准存在过错。原告认为系被告对租赁楼房进行内部装修消防验收不合格造成建筑主体无法通过验收，被告认为系因原告未办好建筑主体的消防验收造成被告无法正常经营而停业，双方的理由均不成立，不予采纳。涉案合同约定原告应负责办理政府部门规定应由原告办理的被告申办事宜，并为被告经营活动提供必要的协作和支持，原告未依合同约定及时办理建筑主体消防验收，已构成违约。合同签订后，被告对承租的工青某活动中心B楼进行装修并投入试运营“两岸咖啡长乐店”，被告已实际占有使用租赁物，应依合同约定履行支付租金的义务。被告仅支付租金至2007年8月共x元，此后未支付租金，已构成违约。被告辩称因原告未办好建筑主体的消防验收造成被告无法正常经营而停业，其未付租金系行使先履行抗辩权。但双方签订租赁合同时，被告对工青某活动中心B楼尚未进行消防验收的事实是明知的，且被告尚未整改其在室内装修中存在的消防问题亦是其停业的原因之一。本案为租赁法律关系，原告作为出租方已依合同约定将工青某活动中心B楼交付被告，被告不存在《中华人民共和国合同法》第某十七条规定的先履行抗辩情形，其抗辩理由不成立，不予支持。本案租赁房屋未达到消防验收合格标准，原、被告双方在履行合同中都存在违约行为，因双方违约行为致使原告无法收到租金、被告无法经营咖啡厅，双方签订合同的目的均无法实现，现原告诉请解除双方于2006年2月22日签订的《经营权出让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第某十四条第（四）项规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第某十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告继续占有诉争房屋无法律依据，故原告诉请要求被告归还工青某活动中心B楼，予以支持。因被告经原告同意已对工青某活动中心B楼进行装修使用，客观上存在资金投入等损失，被告交还工青某活动中心B楼时双方可就损失部分进行协商，协商不成，可另案起诉。
原告主张被告应支付从2007年8月22日起至今未付的租金，原审认为，根据上述分析，原、被告均未积极整改消防问题，致被告长期停业未正常使用承租楼房，双方亦未采取适当措施防止各自损失的扩大，原、被告应各自承担相应责任。鉴此，基于双方的过错程度和公平原则，原审酌定双方对原告租金（场地占用费）损失各承担50%的责任，即除被告已支付的x元租金外，被告还应自2007年8月22日起向原告支付场地占用费，每年的场地占用费可参照原合同中有关第某年租金x元标准的50%计算，暂算至2010年8月22日为x元，之后的场地占用费继续计算至本判决确定的交还上述房产之日止。原、被告在租赁合同中约定经营管理等费用由被告自理，且从原告提交的水费和电费证明来看，水费和电费缴交主体均是被告经营的“两岸咖啡长乐店”，向被告收取水费和电费的主体为供电公司和自来水公司，原告并非水、电费的收取方和缴交方，原告亦未提供证据证明其已替被告支付了水费和电费，其诉请要求被告支付水电费，没有事实依据，不予支持。
综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第某十四条第（四）项、第某十七条、第某百一十九条、第某百二十条、第某百二十六条、第某百二十七条、《中华人民共和国消防法（1998年施行）》第某条第某款、第某二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条第某款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第某条的规定，判决：一、解除原告长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会与被告曾某甲于2006年2月22日签订的《长乐市职工、青某、妇女儿童活动中心B楼经营权出让合同》;二、被告曾某甲应于判决生效之日起三十日内将座落于（略）、青某、妇女儿童活动中心B楼归还原告长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会；三、被告曾某甲应于判决生效之日起十日内向原告长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会支付自2007年8月22日起的场地占用费（暂算至2010年8月22日为x元，之后的场地占用费继续计算至本判决确定的交还上述房产之日止）；四、驳回原告长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8007元，由被告曾某甲负担2507元，原告长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会负担5500元。
一审宣判后，曾某甲不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定双方之间签订的《经营权出让合同》合法有效是正确的，但一审认定“至本案诉讼期间，工青某活动中心建筑主体尚未通过消防验收”，属认定事实不清。一审庭审结束后，上诉人了解到讼争的工青某活动中心建筑主体已经提请长乐市公安消防大队进行验收，且已通过验收。但被上诉人刻意隐瞒建筑主体已经验收合格的事实，达到恶意收回租赁物的目的不应得到法院的支持。2、一审认为合同不能履行双方互有过错是本末颠倒的观点。主体建筑未通过消防验收，无论内部装修如何合乎规范，均无法通过消防验收。也就是说主体建筑通过消防验收是建筑物交付使用（包括内部装修）的前提。被上诉人主体建筑是否通过消防验收的结果没有告知上诉人，上诉人对内部装修的整改无从做起。3、上诉人依法行使先履行抗辩权是符合合同法规定的情形。在被上诉人办清建筑主体消防验收并告知上诉人之前，上诉人拒绝继续交纳租金是正当的，不应当认定为违约行为。综上，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判本案讼争之《经营权出让合同》继续履行。
被上诉人长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会在二审庭审中答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1、《经营权出让合同》是有效的，主体工程本身是没有问题的，证明出租方没有过错。2、从验收的情况来看，未通过验收的原因主要是内部装修不合格，也就是主要责任在上诉人一方。3、不存在抗辩权的问题，一开始上诉人就知道主体工程未验收的事实。4、上诉人不交租金，根据合同法有关规定，被上诉人是有权解除合同的。
经审理查明，2010年1月28日，长乐市公安消防大队出具长公消（建验）字[2010]第X号《建筑工程消防验收意见书》，确认长乐市职工、青某、妇女儿童活动中心消防工程验收合格。而一审判决时间为2010年12月17日，故原审认定“至本案一审诉讼期间，工青某活动中心建筑主体尚未通过消防验收”有误，应予纠正。对原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院亦予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，因当事人之一曾某甲系香港居民，故本案属涉港民商事合同纠纷，应参照涉外案件适用集中管辖的有关规定，且合同履行地在福州市，根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第某条、第某、第某条的规定，原审法院对本案具有管辖权。双方当事人均选择适用中华人民共和国法律，应予准许。
讼争合同虽名为《经营权出让合同》，但从内容来看，符合房屋租赁合同的法律特征，而并不涉及经营权法律关系，故原审将案涉合同界定为名为经营权出让合同实为房屋租赁合同正确。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应严格履行。
本案《经营权出让合同》签订于2006年，故应适用1998年实施的《中华人民共和国消防法》，虽然根据该法第某条第某款、第某二条的规定，建设工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。饭店等公众聚集场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或开业。但双方在签订合同当时，对于租赁房屋未经建筑工程主体消防验收均是明知的。因讼争合同中约定工青某活动中心B楼经营范围为咖啡厅、茶吧，故该租赁房屋依法应当经过消防验收合格后才能进行经营。在上诉人开设“两岸咖啡长乐店”试营业期间，经长乐市公安消防大队消防验收为不合格，需整改后重新申请消防验收。从长乐市公安消防大队[2007]长公消监验字第X号《建筑工程消防验收意见书》来看，既有上诉人二次室内装修存在的问题，亦有业主“未经建筑主体验收”的问题，因此，双方对租赁房屋未达到消防验收合格标准，导致从2007年10月起“两岸咖啡长乐店”停业至今均有过错，但作为业主的出租方应承担主要责任。
合同签订后，上诉人对承租的工青某活动中心B楼进行装修并投入试运营“两岸咖啡长乐店”，实际占有使用租赁物，应依合同约定履行支付租金的义务。上诉人仅支付租金至2007年8月共x元，此后未再支付租金，已构成违约。但被上诉人亦未按照讼争合同的约定，履行“负责办理政府部门规定应由被上诉人办理的上诉人申办事宜，并为上诉人经营活动提供必要的协作和支持”的义务，同样也构成了违约。原审根据双方的过错程度和公平原则，酌定对于租金损失各承担50%，双方对此均未提出上诉，本院予以认可。
鉴于双方在履行合同过程中，均有过错和违约行为，且上诉人亦已投入大量的资金对租赁房屋进行装修改造，目前租赁期限尚未到期，且租赁房屋的建筑主体工程亦已通过消防验收合格，因此，被上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。原审判决解除合同依据不足，依法予以纠正，本案讼争合同应继续履行。上诉人上诉主张因被上诉人未办好建筑主体的消防验收造成其无法正常经营而停业，其未付租金系行使先履行抗辩权。但如前所述，在签订合同时，上诉人对工青某活动中心B楼尚未进行消防验收的事实是明知的，且本案实为房屋租赁关系，被上诉人作为出租方已依合同约定将工青某活动中心B楼交付给上诉人使用，因此上诉人主张适用《中华人民共和国合同法》第某十七条规定的先履行抗辩理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、维持福州市中级人民法院（2010）榕民初字第X号民事判决第某项；
二、撤销福州市中级人民法院（2010）榕民初字第X号民事判决第某、二、三项；
三、曾某甲应于本判决生效之日起十日内向长乐市总工会、中国共产主义青某团长乐市委员会、长乐市妇女联合会支付自2007年8月22日起的租金（算至2010年8月22日为x元，之后的租金按每年x元的标准的50%计算至本判决生效之日止）。
如果曾某甲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费3360元，由曾某甲负担；一审案件受理费按原判决执行。
本判决为终审判决。
审判长张胜
代理审判员林文勋
代理审判员林卫国
二○一一年十月十日
书记员钟思敏
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某百五十三条第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
