上诉人（原审被告）：洛阳锦威商贸有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道经二路西。

法定代表人：刘某甲，该公司执行董事。

委托代理人：刘某峰，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）：洛阳市丰李建筑工程有限公司。住所地：洛阳市宜阳县X镇政府院内。

法定代表人：梁某某，该公司经理。

委托代理人：金某某，该公司项目经理。

委托代理人：李俊峰，河南智翔律师事务所律师。

原审被告：洛阳市洛龙区X乡X村民委员会。住所地：洛阳市洛龙区开元大道经二路。

法定代表人：刘某乙，该村委会主任。

上诉人洛阳锦威商贸有限公司（以下简称锦威公司）因与被上诉人洛阳市丰李建筑工程有限公司（以下简称丰李公司）、原审被告洛阳市洛龙区X乡X村民委员会（以下简称黄某村委）建设工程施工合同纠纷一案，丰李公司于2008年1月30日向洛阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、锦威公司、黄某村委将价值304万元的白马集团职工宿舍楼的（13）—（24）轴一至七层房产和土地的使用权交付给丰李公司；2、锦威公司、黄某村委支付违约金77.8万元。原审法院于2008年10月28日作出（2008）洛民一初字第X号民事判决，锦威公司不服，向本院提起上诉。本院于2009年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2009年5月26日公开开庭进行了审理。锦威公司的法定代表人刘某甲、委托代理人刘某峰，丰李公司的委托代理人金某某、李俊峰，黄某村委的法定代表人刘某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：黄某村委开发的白马集团职工宿舍楼，由丰李公司承建，2004年11月19日工程基本竣工时，黄某村委和丰李公司签订《转让房产和土地使用权协议》，黄某村委将白马集团职工宿舍楼（13）轴—（24）轴一至七层房产和原土地面积的使用权转让给丰李公司，以抵当时欠丰李公司的工程款304万元。协议约定304万元转让金某括：1、楼房及所占土地的使用权总转让费288万（包括土地出让金某房产契约）；2、随楼四周租用面积土地50年的租用费16万元。

工程竣工后，经审核决算，丰李公司承建的工程款额为x.29元。经黄某村委、丰李公司、锦威公司协商，黄某村委将白马集团职工宿舍整体转让给锦威公司，2005年11月27日黄某村委和丰李公司签订《清还工程款协议书》，对清还工程款数额408万进行了约定，期限：第一期签协议书10万元，验收后付90万元；第二期2006年12月30日前100万元；第三期2007年12月31日前付清全部余款；违约责任：不按期付款，按交工之日起计算所欠丰李公司工程款的同期银行贷款利率（9.3‰月息）计息；承认在黄某村委违约情况下，丰李公司继续保留工程款优先受偿权，丰李公司随时有权主张履行原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》。2005年11月28日黄某村委与锦威公司签订《转让协议》，对白马集团职工宿舍楼的转让、交付、价款给付做了约定。为了防止纠纷发生，同日三方共同签订《和解协议》，几方均同意共同履行2005年11月28日所签订的《转让协议》及黄某村委与丰李公司签订的《清还工程款协议书》。2006年1月4日丰李公司和黄某村委将白马集团职工宿舍楼移交给锦威公司，几方签署了《白马集团职工宿舍楼移交证明》。2006年1月9日，黄某村委、丰李公司、锦威公司、古城乡政府签署了《白马集团职工宿舍楼工程交接备忘录》，备忘录里记载锦威公司按约付清了第一期的100万元，三方同意在大楼交接后，无条件执行《转让协议》和《清还工程款协议书》，并互负连带责任。2007年1月锦威公司与黄某村委、丰李公司签订《暂缓付款协议》，约定原应履行的30万元从2006年12月底缓迟到2007年6月底前给付，此30万元至今未支付给丰李公司。《清还工程款协议书》约定2007年12月31日前付清全部余款，至今仍有288万元工程款未支付给丰李公司。

原审法院认为：黄某村委与丰李公司、锦威公司及见证方古城乡人民政府所签《白马集团职工宿舍楼工程交接备忘录》、《暂缓付款协议》、《和解协议》、《转让房产和土地使用权协议》、《清还工程款协议书》系当事人之间真实意思表示，该一系列协议符合法律规定，且已部分履行，应属有效，有效的协议对当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实，丰李公司垫资为黄某村委承建白马集团职工宿舍楼一座，该楼竣工验收后，黄某村委未能支付拖欠的大楼工程款，为此，双方签订了《清还工程款协议书》、《转让房产和土地使用权协议》。为彻底解决纠纷，摆脱各方困境，黄某村委与锦威公司、见证方古城乡人民政府又签订了《转让协议》商定将该楼以600余万元转让给锦威公司，由锦威公司将钱给黄某村委，黄某村委再将该600余万元在各债权人之间予以分配，在该《转让协议》中明确约定“每期付款，均由黄某村委出具乡财计所收据，办证需要的带建筑税发票，黄某村委同意金某某（丰李公司实际施工人）直接开给洛阳锦威公司”。之后，锦威公司按约履行了310余万元付款义务，因黄某村委、古城乡政府目前情况下暂时不能为锦威公司办理相关手续，锦威公司拒付剩余的300余万元的购房款，但锦威公司仍占据着整栋楼房对外出租收取着租金。该院认为，黄某村委欠丰李公司工程款，事实清楚，在无力清偿情况下与丰李公司所签《转让房产和土地使用协议》系双方真实意思表示，丰李公司主张自已的权利理由正当，依法应予以支持，锦威公司拒绝付款的理由是目前情况下，不能办理相关证照手续，但该证照手续并未明显影响其对外收益，锦威公司所支付的购房款相当于半栋楼的价值，为平衡各方利益，将半栋楼房划归丰李公司占有使用比较符合情理，也未侵犯锦威公司权益。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、黄某村委、锦威公司于判决生效后十日内向丰李公司履行2004年11月19日黄某村委与丰李公司签订的《转让房产和土地使用权协议》，将价值304万的白马集团职工宿舍楼的（13）轴—（24）轴一至七层房产所有权和原约定土地面积的使用权交付丰李公司；超出所欠工程款288万元的部分折抵判决第二项违约损失；黄某村委与锦威公司互负连带责任；二、黄某村委于判决生效后十日内给付丰李公司因其违约所造成的损失77.8万元。如果未按判决指定的期间给付金某义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，保全费5000元，共计x元，由黄某村委承担（部分丰李公司已垫付，待执行时由黄某村委向丰李公司一并清结）。

锦威公司上诉称：1、2004年11月19日的《转让房产和土地使用权协议》合同主体是黄某村委和金某某，2005年11月27日《清还工程款协议书》的合同主体是黄某村委和丰李公司，在该合同中双方约定如果黄某村委违约，承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》，两合同主体不一致，该约定无效，且锦威公司不是合同当事人，以上两合同与锦威公司无关；2、因黄某村委违约未能办理土地使用权证，依照黄某村委和锦威公司签订的《转让协议》，锦威公司有权拒付下余款项，锦威公司不存在违约行为，无过错，且该房产锦威公司已实际占有使用，原审判决将锦威公司已购买使用的房产分割给丰李公司不当。请求二审法院驳回丰李公司的诉讼请求。

丰李公司辩称：1、《清还工程款协议书》、《转让协议》、《和解协议》均是在乡政府协调下，三方对工程款的偿还以及三方就该房产另一纠纷的处理达成共识后才签订的，锦威公司虽不是《清还工程款协议书》的合同当事人，但在《和解协议》中明确约定三方共同履行《转让协议》和《清还工程款协议书》，所以锦威公司对《清还工程款协议书》中约定的如果黄某村委违约就承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》的内容是认可的，该约定对锦威公司是有约束力的；2、黄某村委未按《清还工程款协议书》履行付款义务，那么依据三方认可的约定，黄某村委应将白马集团职工宿舍楼的一半交付给丰李公司所有，原审判决对房产的分割处理是正确的。请求二审法院驳回锦威公司的上诉请求。

黄某村委述称：因政府原因该争议房产的土地使用权证未能办理，锦威公司因此拒付下余款项，黄某村委也无力向丰李公司付款。现黄某村委不能依约向锦威公司交付土地使用权证，也无能力向丰李公司履行付款义务，请求二审法院依法裁决。

根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院确定本案二审争议焦点如下：《清还工程款协议书》中关于如果黄某村委违约，承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》的约定是否有效，该约定对锦威公司是否有约束力，原审判决依据该约定将白马集团职工宿舍楼（13）—（24）轴的一至七层房屋所有权及土地使用权交付给丰李公司的处理是否正确。

本院经审理查明：1、黄某村委开发的白马集团职工宿舍楼，由丰李公司承建。2004年11月19日工程基本完工时，黄某村委和丰李公司签订《转让房产和土地使用权协议》，黄某村委将白马集团职工宿舍楼（13）轴—（24）轴一至七层房产及约定范围内土地使用权等变价304万元转让给丰李公司，以抵当时欠丰李公司的工程款。协议约定304万元转让金某括：（1）楼房及所占土地使用权总转让费288万（包括土地出让金某房产契约）；（2）随楼四周租用面积土地50年的租用费16万元。

2、锦威公司于2005年初向洛阳市洛龙区人民法院起诉黄某村委，要求黄某村委履行双方于2004年10月17日签订的《商品房买卖合同》，交付所购买的白马集团职工宿舍楼（1）—（24）轴的一、二层房产。丰李公司以有独立请求权的第三人参加诉讼，主张建设工程款优先受偿权，要求履行其和黄某村委于2004年11月19日签订的《转让房产和土地使用权协议书》，洛阳市洛龙区人民法院于2005年8月25日作出（2005）洛龙法民初字-2第X号民事判决，确认锦威公司与黄某村委于2004年10月17日签订的《商品房买卖合同》有效，锦威公司已支付购房款x元，黄某村委违约未交付房产，判决黄某村委将白马集团职工宿舍楼（1）—（24）轴的一、二层房屋所有权交付给锦威公司。

3、经黄某村委、丰李公司、锦威公司协商，黄某村委将白马集团职工宿舍楼整体转让给锦威公司，并将锦威公司交付的转让款用于支付丰李公司工程欠款。2005年11月27日黄某村委和丰李公司签订《清还工程款协议书》，确认工程决算额为521万元，已付113万元，欠款408万，并对还款进行了约定：分三期还款，第一期签协议书时付10万元，验收后付90万元；第二期2006年12月30日前，如果土地使用证办完，付100万元（如未完全办妥，先付50万元，待土地证办完，再付50万元）；第三期2007年12月31日前付清全部余款；违约责任：不按期付款，按交工之日起计算所欠工程款的同期银行贷款利率（9.3‰月息）计息；承认在黄某村委违约情况下，丰李公司继续保留工程款优先受偿权，丰李公司随时有权主张履行原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》，同时丰李公司收回其相应经营权，丰李公司可随时主张自已的权利。

4、2005年11月28日黄某村委和锦威公司签订《转让协议》，约定黄某村委以620万元的价格将白马集团职工宿舍楼转让给锦威公司，约定分三期付款，第一期在大楼交给锦威公司后十日内，付x元（其中x元已付，实际再付100万元）；第二期自签订协议之日起一年内黄某村委为锦威公司办好《国有土地使用证》后，锦威公司于2006年12月付款100万元（如手续未办妥，锦威公司付款50万元，剩余50万元推到第三期付款时再予给付）；第三期待黄某村委财产手续完善变更给锦威公司后，锦威公司于一个月内付清全部余款。

5、2005年11月28日黄某村委、锦威公司、丰李公司、金某某共同签订《和解协议》，该协议载明：一、四方履行2005年11月28日所签订的《转让协议》及《清还工程款协议书》；二、黄某村委、丰李公司、金某某撤回上诉，锦威公司放弃洛龙区人民法院（2005）洛龙法民初字第X号民事判决的各项权利。

6、2005年12月30日白马集团职工宿舍楼竣工，2006年1月4日丰李公司和黄某村委将白马集团职工宿舍楼移交给锦威公司，黄某村委、丰李公司、锦威公司、古城乡政府签署了《白马集团职工宿舍楼移交证明》。2006年1月9日，黄某村委、丰李公司、锦威公司、古城乡政府签署了《白马集团职工宿舍楼工程交接备忘录》，备忘录里记载锦威公司按约付清了第一期的100万元，三方同意在大楼交接后，无条件执行《转让协议》和《清还工程款协议书》，并互负连带责任，认真履行各自的权利和义务。

7、2007年1月1日，锦威公司与黄某村委、丰李公司签订《暂缓付款协议》，对于应于2006年12月底向黄某村委支付的第二期款50万元，约定于2006年12月支付20万元，剩余的30万元延缓至2007年6月底前支付，并计付利息。锦威公司未按约支付该30万元款项，2007年6月30日三方又对该30万元的支付进行了顺延，未约定具体支付日期。

8、2006年7月13日，洛阳市洛龙区国土资源局与黄某村委签订征地补偿协议书，征收黄某村委集体土地40.143亩，其中对锦威公司所使用房产占用的9亩土地一并征收，并作为国有土地返还给黄某村委。但该地至今未能办理国有土地使用权证，所建白马集团职工宿舍楼也未能办理相关房产登记手续。锦威公司以此为由拒付下余购房款，而丰李公司也未能获得剩余的工程款288万元，故丰李公司诉至法院，要求依据《清还工程款协议书》的约定取得白马集团职工宿舍楼（13）—（24）轴一至七层的房产所有权及土地使用权。

本院认为：1、关于《清还工程款协议书》第八条如果黄某村委违约，承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》的约定是否有效的问题。该条款的具体内容为：如果黄某村委违约，承认丰李公司继续保留工程款优先受偿权，承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》。该约定中关于保留工程款优先受偿权的部分，行使工程款优先受偿权的期间是建设工程竣工之日起6个月内，该期间不能由合同当事人自由约定，该部分约定无效。对于该条款中另一部分内容，关于承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》的约定，即如果黄某村委未按《清还工程款协议书》约定的时间和数额支付工程款项，双方仍履行原《转让房产和土地使用权协议》中以白马宿舍楼（13）—（24）轴一至七层的房产变价304万以抵偿丰李公司工程欠款。该约定是丰李公司与黄某村委就竣工的建设工程变价以抵付所欠工程款的约定，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该约定有效。虽然《清还工程款协议书》合同当事人载明是黄某村委和丰李公司（金某某），《转让房产和土地使用权协议》合同当事人载明是黄某村委和（丰李公司）金某某，其表述上有所区别，但金某某在白马集团职工宿舍楼的建设施工及由此产生的工程款纠纷事项的处理中，如订立还款合同、交接房产、收取工程款项等行为均代表丰李公司，故虽两合同当事人表述不完全一致，但该两份合同的实际履行人即权利义务人一致，均为黄某村委和丰李公司，不存在合同当事人不一致的问题，锦威公司主张的两合同当事人不一致，该约定无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。

2、关于《清还工程款协议书》第八条如果黄某村委违约，承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》的约定对锦威公司是否有约束力的问题。2005年11月27日的《清还工程款协议书》、2005年11月28日的《转让协议》、《和解协议》是三方为了解决白马集团职工宿舍楼转让及工程欠款等多项纠纷在协商一致的情况下分别签订的。其内容是由锦威公司向黄某村委支付转让款，再由黄某村委向丰李公司支付工程款，从而锦威公司取得白马集团职工宿舍楼的所有权，丰李公司获得工程款。《转让协议》、《和解协议》是合同当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。三方在《和解协议》中约定：共同履行2005年11月28日所签订的《转让协议》及《清还工程款协议书》，三方于2006年1月9日的《白马集团职工宿舍楼工程交接备忘录》中又约定：三方同意在大楼交接以后，无条件执行原三方签订的《转让协议》和《清还工程款协议书》，互负连带责任。《和解协议》和《白马集团职工宿舍楼工程交接备忘录》均显示了锦威公司认可《清还工程款协议书》的内容。虽然锦威公司不是《清还工程款协议书》的合同当事人，但系该合同所涉房产的另一利害关系人，该合同内容对其有直接影响，其对合同内容的认可行为，是锦威公司对所涉房产上自身权利、义务的处分，即认可如黄某村委违约付款，丰李公司有权要求按约定的房产进行变价以支付工程欠款，从而锦威公司如已占有房产则具有交付该房产的义务。锦威公司上诉称《和解协议》中约定的“四方履行2005年11月28日所订的《转让协议》、《清还工程款协议书》”，而2005年11月28日的《清还工程款协议书》并不存在，所以该协议书对其无约束力的问题。因丰李公司和黄某村委均认可《和解协议》中所指的《清还工程款协议书》就是2005年11月27日的《清还工程款协议书》，只是文字未表述清楚，且该《清还工程款协议书》内容也与三方签订《和解协议》的目的相符合，故《和解协议》所指共同履行的《清还工程款协议书》就是2005年11月27日丰李公司与黄某村委签订的《清还工程款协议书》，锦威公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。

3、关于原审判决将白马集团职工宿舍楼（13）—（24）轴的一至七层房屋所有权及土地使用权交付给丰李公司的处理是否正确的问题。黄某村委未能按照《清还工程款协议书》的约定向丰李公司支付工程款项，黄某村委构成违约，丰李公司依据双方的约定，要求黄某村委交付白马集团职工宿舍楼（13）—（24）轴的一至七层房屋所有权及土地使用权应予支持。然而签订《转让房产和土地使用权协议》时，工程已基本完工，双方约定以半幢房产变价304万元以支付当时的工程欠款，签订《清还工程款协议书》时，丰李公司只进行了少量扫尾工程，而经审计后工程欠款为408万元，产生这104万元的差距，主要是因为两次计算工程欠款的依据不同，事实上工程价值及工程欠款数额均未发生很大变化，此时约定承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》的合同本意应是虽两次工程欠款数额有所变化，但仍以原约定的房产及土地使用权抵付黄某村委的工程欠款，即以原约定的房产抵付审计后的408万元债务。对于该408万元债务，《清还工程款协议书》签订后，黄某村委已履行了120万元，丰李公司如要取得约定的房产应将已收取的120万元予以返还，原审判决将白马集团职工宿舍楼（13）—（24）轴的一至七层房屋所有权及土地使用权交付给丰李公司正确，但未判决丰李公司将已收取的120万返还黄某村委的处理不当，对此本院予以纠正。

锦威公司上诉主张其依据《转让协议》系合法占有，且不存在违约行为，不应将半幢房产分割给丰李公司的问题。因黄某村委未能办理房产相关手续，锦威公司依据《转让协议》的约定，拒绝支付下余购房款。因锦威公司在《和解协议》和《白马集团职工宿舍楼工程交接备忘录》中均表示认可黄某村委和丰李公司的约定，故向丰李公司交付（13）—（24）轴房产的前提是黄某村委是否如约支付工程欠款，而非锦威公司是否违约，锦威公司即使未违约也并不影响丰李公司依据《清还工程款协议书》向黄某村委、锦威公司主张交付房产，锦威公司如存在损失可以依据《转让协议》向黄某村委另行主张权利。另外锦威公司上诉主张洛阳市洛龙区人民法院已作出（2005）洛龙法民初字-2第X号民事判决，判决黄某村委将白马集团职工宿舍楼（1）—（24）轴的一、二层房屋所有权交付给锦威公司，丰李公司无权再主张分割房产。因三方已针对该判决及工程款纠纷在《和解协议》中达成了一致意见，重新确定了三方的权利、义务，对于该争议房产的处理应依据《和解协议》而非（2005）洛龙法民初字-2第X号民事判决。故锦威公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，锦威公司关于《清还工程款协议书》中如果黄某村委违约，承认原双方签订的《转让房产和土地使用权协议》的约定无效，且对其无约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。锦威公司关于原审判决将白马集团职工宿舍楼（13）—（24）轴的一至七层房屋所有权交付给丰李公司处理不当的上诉理由也不能成立，本院亦不予支持；但原审判决未将已付款120万返还黄某村委的处理不当，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持洛阳市中级人民法院（2008）洛民一初字第X号民事判决第二项，即洛阳市洛龙区X乡X村民委员会于本判决生效之日起十日内给付洛阳市丰李建筑工程有限公司因其违约所造成的损失77.8万元；

二、变更洛阳市中级人民法院（2008）洛民一初字第X号民事判决第一项为：洛阳市洛龙区X乡X村民委员会与洛阳锦威商贸有限公司于本判决生效之日起十日内按照《转让房产和土地使用权协议》的约定将白马集团职工宿舍楼（13）—（24）轴的一至七层房屋所有权及约定土地面积的使用权交付给洛阳市丰李建筑工程有限公司；

三、洛阳市丰李建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向洛阳市洛龙区X乡X村民委员会返还工程款120万元。

如果未按本判决指定的期间给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费x元，保全费5000元，共计x元，由洛阳市洛龙区X乡X村民委员会负担；二审案件受理费x元，由洛阳锦威商贸有限公司负担x元，洛阳市丰李建筑工程有限公司负担8196元。

本判决为终审判决。

审判长韦贵云

代理审判员原永杰

代理审判员陈红云

二0一0年四月七日

书记员刘某