原告郑某，女，X年X月X日生，朝鲜族，住（略）。
委托代理人楼某，上海天干律师事务所律师。
被告邱某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人刘某，上海市地支律师事务所律师。
原告郑某诉被告邱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月29日立案受理。依法由审判员黄某适用简易程序独任审判。于2009年11月19日、12月5日、2010年1月26日三次公开开庭进行了审理。原告郑某及其委托代理人楼某、被告邱某的委托代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑某诉称：原告为购买被告所有的位于上海市松江区X镇X路甲房屋（以下简称该房屋），经上海丙房地产经纪有限公司居间介绍，与被告就买卖该房屋事宜达成一致，并于2009年8月19日签署《上海市房地产买卖合同》。因被告所有的该房屋尚有银行贷款未清偿，被告一时无法筹措提前还贷所需全部资金，原告所付首付款亦不足一次性结清被告所欠贷款。因此，双方协商一致，该笔房地产买卖将通过贷款转按揭的形式办理。双方合同中约定：原被告双方应于签订本合同20个工作日内，备齐银行转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证手续，因任何一方违约，逾期办理银行转贷款手续且逾期达15日的，守约方有权单方面解除，违约方应按合同总房x%向守约方支付违约金。合同签订后，原告顺利通过了银行的贷款审批，并开始着手办理转按揭手续。根据转按揭贷款的办理流程，在转按揭贷款的操作流程中，被告方必须将清偿贷款、领取贷款结清手续和他证、注销房屋的抵押等手续均委托担保公司完成，即转按揭贷款手续的顺利进行需要被告配合办理相关手续的委托公证，但被告却拒绝配合办理，导致原、被告双方未能继续履行合同。原告认为被告拒绝配合办理公证手续的行为已构成违约，原告有权单方面解除合同并依法追究被告相应违约责任。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告支付违约金人民币（以下币种同）12万元并返还原告已付购房款12万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告邱某辩称：被告不同意解除合同。原、被告双方签订房地产买卖合同后，被告一直积极配合原告办理相应手续。上海市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）要求双方签订转按揭贷款委托协议时，被告也积极配合。当时各方说明接担保公司通知后被告会到场配合办理手续。被告还将自己的相关资料均交予担保公司，供办理转按揭手续。但此后，原告及担保公司均未与被告联系，也未告知被告办理委托公证的事情。被告认为自身主观上没有违约的故意，行为上也一直积极配合原告办理相关手续。现双方的房地产买卖合同不符合解除的条件，也不存在继续履行的障碍。被告一直在等待原告与担保公司协调好后通知被告共同办理手续。因此，被告不同意原告的诉讼请求。审理中，被告于2009年12月5日第二次庭审时表示，原告坚持解除合同的，被告也同意解除合同，返还已付购房款12万元，但违约金应以原告实际损失为基础，原告没有损失，被告也没有违约行为，故请求驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。
经审理查明：被告邱某系上海市松江区X镇X路甲房屋的所有权人。经上海丙房地产经纪有限公司居间，原、被告于2009年8月19日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买该房屋，建筑面积54.5平方米，合同价60万元，被告于2009年10月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，2009年10月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款第一条约定：双方应于签订本合同后20个工作日内，备齐银行转贷款资料，办理银行转贷款申请手续及相关转贷款公证手续。若任何一方未按约定及时办理银行转贷款手续，并且逾期达15日，则守约方有权单方面终止本合同，违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。补充条款第二条约定，双方在办妥银行贷款手续前，若被告反悔不出售上述房地产给原告，或原告反悔不购买上述房地产，则守约方有权单方面终止本合同，违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。补充条款第十条约定，若原告的贷款不足本合同约定的额度，则原告应于知晓上述情况后10个工作日内现金补足不足部分。合同附件三约定：原告于2009年8月21日前支付被告房款12万元，原告申请购房贷款48万元，该笔款项由原告贷款银行扣除用于清偿被告贷款的部分后，一次性划入被告帐户。该银行转按揭手续由中介方协助办理。如银行对原告的付款方式有特殊要求，双方同意按银行的要求办理。
按约，原告于2009年8月20日前分两次共向被告支付房款12万元。
合同签订后，原告于2009年8月25日向中国农业银行上海市川沙支行申请48万元的购房贷款，未获批准。之后，原告即向平安银行股份有限公司上海分行申请购房贷款，该行同年9月24日核准后，于同年9月28日和原告签订《抵押合同》、《个人借款合同》。
2009年9月28日，原、被告还和担保公司签订了《个人住房转按揭贷款委托协议》以及借款划转委托书。当天，被告未办理转按揭贷款所需的委托公证手续。事后，被告亦未能办妥委托公证手续，致双方的买卖合同无法继续履行并产生纷争，原告遂诉来本院。
审理中，原告提供上海丙房地产经纪有限公司的情况说明，欲证明原告拟于2009年9月28日办理公证手续的当天付清贷款不足部分，但是在办理转按揭贷款公证手续的过程中被告不愿配合，致使买卖合同的履行陷入僵局。被告对此不予认可，认为中介并没有通知被告办理公证的时间和方式。本院审理中亦向担保公司工作人员东东询问，担保公司工作人员称：签约当日即2009年9月28日，担保公司将办理公证所需材料交给被告，但被告之后一直没有办理委托公证手续；原、被告发生纠纷后，担保公司就不再同意提供担保；委托公证是办理转按揭贷款中担保公司要求必须办理的手续。原告对东东陈述无异议，被告对东东的陈述合法性、真实性均有异议。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收据、《个人住房转按揭贷款委托协议》、《个人住房转按揭贷款委托协议》以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定，诚实信用地全面履行各自的义务。双方一致确认第二次庭审之日为合同解除之日，本院予以确认。合同解除后，被告应当向原告返还已付购房款12万元，对此，双方亦无争议。现双方主要争议是被告未办理委托公证手续是否构成违约原告行使合同解除权的依据是合同补充条款第一条，该条约定双方应于签订合同后20个工作日内办理转贷款公证手续，逾期达15日的，原告有单方解除合同及要求被告承担违约责任的权利。合同签订日为2009年8月19日，直至2009年10月29日原告提起诉讼并主张解除合同，被告始终未能办理转按揭所需的委托公证手续，其行为已经构成违约，约定的原告单方解除合同的条件成就。被告辩称其对办理公证的方式、时间和地点等均不知晓，也始终未接到原告、担保公司或中介任何一方办理委托公证的通知，但根据合同的约定，办理相关转贷款所需委托公证手续系被告合同义务，即使被告个人需要担保公司或中介公司协助，但办理该手续并不需要原告履行何种义务或是予以协助，故对被告辩称本院不予采纳。被告辩称原告没有实际损失及违约金过高，则关于违约金应予以调整的主张，应由被告对相应要件事实承担举证责任，被告未提供充分证据证明其主张，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告郑某与被告邱某于2009年8月19日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告邱某于本判决生效之日起十日内返还原告郑某已付购房款12万元；
三、被告邱某于本判决生效之日起十日内向原告郑某支付违约金12万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,800元，减半收取4,900元，财产保全费1,720元，合计诉讼费6,620元，由被告邱某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员黄某
书记员陆贤
