原告：邓某某，男，55岁。

原告：张某某（曾用名张某芬），女，52岁。

二原告共同委托代理人：毕矿立。

被告：董某某，男，25岁。

委托代理人：王某某。

第三人：洛阳市智杰房地产开发有限公司。

委托代理人：霍某某。

原告邓某某、张某某因与被告董某某宅基地转让合同纠纷一案，于2009年5月26日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。答辩期内被告提出管辖权异议，本院予以驳回，被告不服裁定，上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院裁定驳回被告的上诉，维持本院裁定。本院依法追加洛阳市智杰房地产开发有限公司为第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。第三人洛阳市智杰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告邓某某与张某某是夫妻，原告张某某系老城区X村民，史家屯村民委员会在史家屯村X组新西区给原告家批有一块宅基地。2002年12月5日原告邓某某与被告董某某签订了转让该宅基地的协议，将该所宅基地以x元转让给被告。现原告得知转让宅基地是一种违法行为，宅基地根本无法过户到被告名下。因此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决确认双方签订的转让宅基地协议无效，被告返还原告宅基地或赔偿损失x元。

被告辩称，被告是与邓某青签订的宅基地转让协议，原告仅仅是邓某青的特别授权的代理人，原告不具备本案的诉讼主体资格，没有诉权；2、该土地转让前具体的使用权人尚未确定，后经村委会同意转让，应当依法认定转让有效。3、被告已经将土地上的房屋拆除，将土地恢复原状，如果人民法院判决被告返还土地，原告可以随时取回。

根据各方当事人的诉、辩意见，对本案争议焦点确认如下：1、本案所涉及的宅基地转让协议是否是原、被告双方签订；2、若是双方签订的协议，该协议是否有效；3、若协议无效，该宅基地是否能够返还原告。

审理中，原告提交的主要证据材料及被告的质证意见如下：

1、洛郊政土[1999]X号关于邙山镇X村陈素枝等347户村民申请占地建宅的批复文件一份。证明1999年经有关部门批准张建芬（4口人）在史家屯村取得一块宅基地，即转让给被告的那块宅基地，原告张建芬是该宅基地的合法使用权人。

2、张某某户口本一份。证明张某某的曾用名是某建芬，张建芬与张某某是同一人。

3、2002年12月5日，邓某某与董某某签订的转让协议一份。证明邓某某以x元人民币将宅基地转让给被告，但张某某没有在协议上签字，没有经过宅基地使用权人张某某的认可，该转让是违法的。

4、“智杰、亚秀丽都”拆迁补偿安置方案复印件一份。证明拆迁人在对史家屯村民房屋进行拆迁时，对没有建房的空宅基地每户补偿x元，被告应将该x元返还原告。

经质证，被告对证1内容真实性无异议，但认为与本案无关。理由是1、审批文件上的人并不一定是土地使用权人。2、审批文件上的张建芬与本案原告张某某应该不是一个人。对证2被告认为原告户口本办理日期是2009年6月29日，是在本次诉讼之后办理的户口本，张建芬这个曾用名只某张某某在办理户口本时的个人陈述，是为了诉讼而进行的登记，对其真实性有异议。对证3真实性无异议，但原告提交的协议不完整，少了一页。该证据证明在双方签订协议时，该块宅基地的使用权人并未确定，邓某青只是负有协助将宅基地使用证办理到被告董某某名下的义务。对证4提出异议，认为是复印件，不真实。

审理中，被告提交的主要证据材料及原告的质证意见如下：

1、协议书一份共3页。主要证明：1、邓某青是该宅基地的使用权人，其父母仅仅为代理人。2、根据该协议约定，该宅基地转让时没有任何的使用权证书，即该宅基地没有真正的使用权人。

2、洛阳市老城区X镇X村民委员会出具的收据一份。证明被告向老城区X镇X村民委员会交土地转让费3000元，该土地转让是经村委会同意的，依法应认定有效。

3、房屋拆迁补偿计算表一份。证明其房屋被拆迁时，拆迁人仅对其地上建筑物和附属物进行了赔偿，而对宅基地没有给予赔偿。

经质证，原告对证1真实性无异议，但对协议的第三页有异议，认为是复印件，不是原件。被告该证据恰恰说明了该宅基地转让行为无效，因为邓某青不享有土地使用权。如被告所称该土地的土地使用权人没有确定，没有确定的土地使用权无法转让，因此该转让协议无效。对证2认为收据开具时间是2009年1月20日，并不是在2002年协议签订后，该收据与本案是否有关联性，被告没有证明。对证3提出异议，认为被告仅提交拆迁补偿计算表复印件，而没有拆迁补偿协议，不能证明拆迁补偿计算表上的赔偿款是对被告被拆房屋的赔偿款。

本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

邓某某与张某某系夫妻。1999年12月19日，原洛阳市郊区人民政府下发洛郊政土[1999]X号文件，同意张建芬（4口人）在村（史家屯村）规划区占非耕地73建宅。2002年12月5日，邓某某与董某某签订协议一份。约定：董某某以x元人民币购买邓某某的土地使用权，董某某在集体同一规划的尺寸内造房，先预付邓某某定金6000元和交队里的600元；奠基开工第一层楼板盖完后，由董某某支付邓某某x元，房屋内粉刷竣工后支付剩余的7000元，另1000元将作为土地证发放于邓某某保证金，统一发放下来宅基使用证变更为董某某名下归董某某所有，随即把1000元现金交付邓某某；宅基证由邓某某办理到董某某名下等内容。协议签订后，邓某某将宅基地交于董某某，董某某在该宅基地上建造房屋一栋。2002年12月至2005年1月，董某某按双方约定分四次付给邓某某计x元。之后，邓某某、张某某未能取得土地使用权证，因而也无法为董某某办理宅基使用权证，但双方相安无事。2009年4月洛阳市智杰房地产开发有限公司对史家屯村的部分区域内的房屋进行拆迁，其拆迁方案第六条第三款载明：“有批复没建房的户，不选安置房，按村规定每户（有批复73）x元补助。经和村委会多次协商，每户补助上调每平方100元（73×X层）即x元。如选安置房，按拆迁价补足差价（840×143=x-x元，需补差价x元）”。2009年5月洛阳市智杰房地产开发有限公司对董某某的房屋进行了拆迁，洛阳市智杰房地产开发有限公司支付董某某迁赔偿款x.25元，董某某用该拆迁赔偿款和洛阳市智杰房地产开发有限公司兑换安置房一套。

本院认为：河南省农村宅基地用地管理办法第四条规定“农村宅基地属集体所有。农村居民对宅基地只有使用权没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让”。被告董某某非老城区X镇X村民，无权在该村享有宅基地，被告董某某与原告邓某某签订的宅基地买卖协议违反了上述法律规定，依法应属无效协议，双方应相互返还因协议而取得的财产，因本案所涉宅基地属第三人洛阳市智杰房地产开发有限公司拆迁范围，被告董某某已将宅基地交予洛阳市智杰房地产开发有限公司，该块宅基地客观上无法再返还原告邓某某、张建芬，故该宅基地被告董某某不再返还原告邓某某、张建芬，参照洛阳市智杰房地产开发有限公司拆迁补偿方案第六条第三款规定，被告董某某返还原告邓某某、张建芬宅基地补偿款x元，扣除原告邓某某、张建芬应返还被告董某某的x元并考虑物价上涨等因素后，本院酌定被告董某某返还原告邓某某、张建芬x元。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款和《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告邓某某与被告董某某于2002年12月5日签订的宅基地转让协议无效；

二、被告董某某于本判决生效后三日内返还原告张建芬、邓某某x元；

三、驳回原告邓某某、张建芬其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费400元，二原告负担100元，被告负担300元（原告已垫付，待执行时由被告一并付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长谢黎

审判员刘军杰

人民陪审员安宁

二零一零年六月二十一日

书记员杨琳