原告廖某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住（略）。公民身份号码（略）。

委托代理人蒋某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住（略）。公民身份号码（略）。

被告宁远县潇湘实业有限责任公司。

法定代表人肖某，经理。

地址：宁远县X路X号。

委托代理人龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。

原告廖某诉被告宁远县潇湘实业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，于2011年11月3日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员欧明辉担任审判长，和审判员张艳、谢安义组成合议庭，于2012年1月5日公开开庭进行了审理，由代理书记员欧阳玲担任记录。原告廖某及一般代理人蒋某某，被告一般代理人龚智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告廖某诉称，被告以国有出让方式取得宁远县X镇X街原宁远县委党校地块的土地使用权，并投资开发建设“城北农贸综合市场”。原告于2009年11月30日与被告签订了一份《商品房买卖合同》（编号（略）A-061），购买该综合市场第一层A-X号铺位拟作自营使用，并交付被告购房款人民币70000元。被告开具了收款收据交原告持有，可被告至今仍未能在合同约定及国家法律法规规定的期限内为原告办理所购房屋的产权证书。此外，被告还改变了市场摊位经营规划结构。其行为已构成违约，按合同第十二条（1）项规定，原告有权要求退房并由被告退还已付房价款及按已付购房款的2%标准支付原告赔偿款。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，由被告退还原告已付购房款70000元及按已付房价款的2%标准支付原告赔偿款人民币1400元，及已交纳契税款2800元，共计74200元人民币。

原告为支持其诉请，特向法院提供以下证据：

①身份证明一份，拟证明原告身份的基本情况及主体资格。

②商品房买卖合同一份，拟证明原、被告双方签订购房合同的事实及合同内容存在约定不明确及违法情况。

③收款凭证两张，拟证明原告向被告交纳购房款64400元。

④摊位平面布局图一份，拟证明被告出售房屋的规划布局情况。

⑤契税完税证一份，拟证明原告已交契税的事实。

被告宁远县潇湘实业有限责任公司辩称：一是答辩人的行为并没有违约，原告以答辩人未在规定的期限内办证及改变市场摊位经营规划结构来认定答辩人违约的理由是不能成立的。答辩人已经严格按照双方签订合同约定的期限内即商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，房产部门在审查办证时，发现一些业主的资料不全，答辩人曾多次粘贴通知，但因涉及人员多且流动性大，相关资料的补充花费了一定时间，而且在办证当中还出现了影响办证的政策性因素。宁远县建设领域突出问题清理领导小组办公室向宁远县房产局下发了《关于暂停办理房产等手续的函》，故宁远县房产局停止了产权证的办理，因此造成上述原因并不是答辩人的行为所致。而待这些因素消除后，答辩人已于2011年10月31日为原告办理了房屋产权证书。另外，摊位的分配布局及规划是由宁远县市场服务中心进行统一管理的，答辩人作为开发商是无权干涉的。二是原告要求解除与答辩人签订的商品房买卖合同并退还购房款及相关费用于法无据。答辩人跟原告签订合同后，在履行期间，没有出现我国《合同法》第九十四条规定的可以解除合同的任何一种情形，并且答辩人已严格按照双方签订合同的约定履行了自己的义务，其行为并没有违约。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告为支持其答辩理由，特向法院提供以下证据：

①宁远县房产局开发经营管理股证明一份，拟证明被告已于2010年4月13日前将办证材料呈报宁远县房产局备案。

②宁远县建设领域突出问题清理领导小组办公室函一份，拟证明被告是因政策性因素被宁远县房产局暂停办理房产等有关手续的。

③办证申请一份，拟证明被告办证申请已获批准。

④房屋产权证一份，拟证明被告已为原告办理了房屋产权证。

⑤国有土地使用权出让合同补充协议一份，拟证明被告所建工程没有超容积率。

本院通过庭审质证，本院认证如下：

对原告提供的①②③④⑤号证据，经与原件核对后，被告无异议，本院确认为有效证据。

对被告提供的①号证据，原告提出证明上没有宁远县房产局法定代表人的签名，不能代表宁远县房产局作为单位一级的证人来出具证明，但本院认为，宁远县房产局开发经营管理股属于宁远县房产局的内设股室，且在证明上加盖了股室的公章，而收取被告呈报的办证资料也是在该股室的职责范围内，因此，对原告的质证异议，本院不予采纳。

对被告提供的②③号证据，原告对其真实性提出质疑，并且认为不能证明是因政策性原因才导致办证推迟，本院通过庭审调查，并结合实际情况认为这两份证据能够互相佐证，被告是因增加建设用地容识率的问题，被暂停办理房产手续的，并且是在被要求分期缴纳增加容积率需补交的土地出让金后，才予以办理部分房产手续的，因此，对这两份证据，本院确认为有效证据，但不支持被告出示证据所证明的目的。

对被告提供的④号证据，原告对其真实性无异议，但认为房产证是在上访起诉后才办理的，不能证明被告没有违约的事实，本院通过庭审调查对这份证据确认为有效证据。

对被告提供的⑤号证据，原告提出与本案无关的异议，本院通过庭审调查并结合被告提供的②③号证据内容显示，对这份证据，本院仅予以参考，不作为定案依据使用。

根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院对事实认定如下：

被告以国有出让方式取得位于宁远县X镇X街原党校编号为湘国（2009）第X号的地块的土地使用权，并投资开发建设成“城北农贸综合市场”。2009年11月30日，原告廖某与被告签订了一份编号为（略）A-061的商品房买卖合同，购买了由被告已建成的该综合市场的第一层A-X号铺位。合同约定的内容其中有第四条第一项按套（铺位计算），该商品房总价款为人民币70000元整。第二项出卖人与买受人按下列第③种方式对铺位经营权进行约定，即买受人将该铺位经营权委托给出卖人一定年限，在双方约定的年限内由出卖人具体负责摊位租赁和市场经营管理事宜。具体约定为：买受人委托出卖人出租3年，租金从2009年11月24日起开始计租，至2012年11月24日止，委托期限为3年。签订本合同时出卖人即一次性支付买受人第一年的租金（租金计算起始日期为本合同签订日），年租金标准为该商品房总价款的8%（税后），计5600元整。第二年、第三年租金标准均为该商品房总价款的8%（税后），租金支付日期为每年度11月24日前，选择委托租赁的，扣除买受人第一年的租金后，买受人实际应支付该商品房总价款64400元整。第六条合同签订后三日内（2009年11月30日前）一次性付清实付总房款计64400元整。第十二条出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。在办理产权中，契税由买受人负责。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给当事人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。同时，原告还与被告签订了《铺位委托租赁经营合同》，委托出租期限为3年，即2009年11月30日起至2012年11月30日止，租金金额及支付期限与商品房买卖合同的约定相同。并且原、被告双方还达成口头协议即由原告将契税款2800元交给被告，由被告代交契税。随后，原告向被告支付了用第一年铺位租金5600元抵扣部分购房款后剩余的购房款64400元（含2009年11月27日支付的购房定金10000元）及委托被告代付的购房契税款2800元，被告也在同时将双方约定的按城北农贸综合市场摊位平面布局图规划经营的A-X号铺位交付给原告，但是被告却迟迟未将合同约定的A-X号铺位的产权证书交付给原告。原告多次找被告协商不成，于2011年6月向宁远县信访局反映要求政府出面解决由被告依约退还房款及赔偿损失给原告的事项，但双方仍未达成协议。同年10月份，宁远县市场服务中心对城北农贸综合市场进行了统一的规划和管理，将A-X号铺位由先前所属的肉类区X区，原告廖某遂于2011年11月3日向法院提起诉讼。

另查明，被告于2010年4月13日将办证所需部分资料交宁远县房产局备案登记。同年10月20日，宁远县建设领域突出问题清理领导小组办公室以被告所建的城北农贸市场等项目存在调整容积率的问题向宁远县房产局下发了关于暂停办理房产等有关手续的函，直至2011年9月21日，被告才提交含城北农贸综合市场摊位93户等在内126户房产的办证申请，同年10月12日，宁远县X组办公室批示根据该项目的实际情况，可以分期缴纳增加容积率需补交的土地出让金，先补交160000元的土地出让金后，对所列的126户房产予以办理房产手续。其他房产手续，待补交所剩余的土地出让资金后，再给予办理。10月21日，被告将原告委托代付的契税款2800元向宁远县税务机关完税。10月31日，城北农贸综合市场A-X号铺位的产权证被办理好后，被告通知原告领取，原告拒绝领取。

本院认为，原告廖某于2009年11月30日与被告签订的（略）A-X号商品房买卖合同和铺位委托租赁经营合同是双方真实意思，协商一致的体现，且合同约定的内容并没有违反国家强制性的规定，应受法律保护。原、被告双方应依合同的约定履行各自的义务和行使相应的权利。原告在向被告支付购A-X号铺位款70000元及委托被告代付的契税2800元后，被告则有义务支付租金5600元及在规定的期限内将办理好的产权证书交付给原告。虽然原、被告双方在合同中并没有明确约定办理房屋产权证的具体期限，双方在事后也没有达成补充协议，但是依据有关法律规定由于出卖人的原因，买受人购买的是已竣工的商品房屋的，自商品房买卖合同签订之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，以及合同订立之日起90日期限届满后超过一年的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，也应予支持。原告与被告于2009年11月30日就已签订商品房买卖合同，并且原告及时的向被告付完购铺位款和委托代缴的契税款，而被告于2011年10月21日才向税务机关缴纳契税，着手办理铺位产权证书，期间已远远超过一年，现原告要求解除商品房买卖合同，并由被告退还已付的购房款70000元及依约按已付房价款的2%标准支付赔偿款1400元和契税2800元的诉请本院予以支持。被告在答辩中提出未及时办理出房屋产权证是由于原告提供的办证资料有所欠缺以及办证期间出现了政策性因素所造成的，但是被告并没有提供充分的证据予以佐证，而且因增加容积率未按规定缴纳土地出让金导致被停办产权证，是因被告的个体因素，并非整体的强制性的政策性因素，因此，被告的答辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项、第十九条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：

一、解除原告廖某于2009年11月30日与被告宁远县潇湘实业有限责任公司签订的（略）A-X号商品房买卖合同。

二、由被告宁远县潇湘实业有限责任公司退还购房款70000元及按已付房价款的2%标准计算支付的赔偿款1400元和契税款2800元，合计74200元人民币给原告廖某。限本判决生效后二十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1655元，由被告宁远县潇湘实业有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。

本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。

审判长欧明辉

审判员张艳

审判员谢安义

二O一二年六月二十九日

代理书记员欧阳玲