原告彭某，女，X年X月X日出生……

委托代理人贾钢，湖南求剑律师事务所律师，代理权限，一般代理。

委托代理人李某，湖南求剑律师事务所律师，代理权限，一般代理。

被告益阳东盛房地产开发有限公司

法定代表人李……

委托代理人贺孟辉，湖南理定明律师事务所律师，代理权限，特别授权。

原告彭某与被告益阳东盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托代理人贾钢、李某，被告委托代理人贺孟辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2009年8月12日原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将资江御景X楼X单元商品房以24.4万元人民币出售给原告，交房日期为2009年10月30日之前，逾期未交房由被告承担违约责任，合同约定了违约金的计算方式。原告付清购房款后被告至今未向原告交付房屋。请求判令被告继续履行合同并支付实际交房日止的违约金，至起诉之日为85034元。

被告辩称，被告未交付房屋是因为发生了被告意志以外的情势变更情形，非被告主观故意，如要求被告交付房屋，只能请求法院解除合同。另原被告所签合同违约金约定比例过高，申请法院予以调低。

原告为支持自己的诉讼请求，提供了以下证据：

1、商品房买卖合同(预售)1份，购房款收据3份，欲证明原、被告之间的买卖关系及房款支付情况。

2、公证书。欲证明原告已办理了住房贷款公证。

3、异议书，欲证明被告通知原告交付房屋时，原告已提出异议认为被告所交付房屋未经竣工验收不符合交付条件。

被告质某意见：对原告提供的证据1、证据2的真实性无异议。证据3异议书没有被告签收的证据，不能作为证据使用。

本院认证意见：原告提供的证据1、证据2来源合法，客观真实，能够证明案件的事实，与案件有关联性，本院予以采信。证据3异议书系钟武兵等16名业主签名向被告提出，有被告的工作人员签收，本院确认该异议书的真实性。

被告为反驳原告的诉讼请求，提供了以下证据：

1、营业执照副本、组织机构代码证，欲证明被告的主体资格。

2、商品房买卖合同（预售）、收款收据，欲证明原、被告之间的房屋买卖关系及原告支付房款的情况。

3、资阳区人民政府函件、会议纪要，欲证明被告未按约定交房存在情势变更的情形。

4、入住资料、领款单，欲证明同类业主入住情况及被告与同类业主协商的补偿情况。

5、商品房预售许可证，欲证明被告有商品房预售资格。

6、赫山区法院民事判决书、房地产估价报告，欲证明法院处理同类案件的情形。

7、竣工验收通知单、竣工验收联系单，欲证明被告已积极组织竣工验收。

原告质某意见：对证据1、证据2的真实性无异议，证据3中的政府函件时间在约定交房日期一年半之后，该函件不能成为被告延期交房的抗辩证据。会议纪要未加盖公章，不能证明其合法来源。证据4入住资料、领款单只能证明被告与其他业主协商处理延期交房违约情况，不能作为处理本案的依据。证据5商品房预售许可证仅证明被告可以预售房屋，但不能证明房屋已符合法定交付条件。证据6法院的民事判决书、房地产评估报告仅为其他法院处理同类案件的判例，不能使用于本案。证据7竣工验收通知单、竣工验收联系单均为复印件，且时间在交房时间之后，被告的房屋是否竣工验收合格，该份证据不能予以证实。

本院认证意见：被告提供的证据1、证据2、证据3经核实均系原件，证据的来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。证据4系被告与其他业主协商处理延期交房的情况，不能作为处理本案的依据，本院不予采信。证据5能够证明被告已取得商品房预售的资格，本院予以采信。证据6系法院的民事判决书及房地产评估报告，本院确认其真实性，但不能作为处理本案的判例适用，本院不确认其证明目的。证据7虽系复印件但经核实出具该份证据的部门已加盖了复印属实的印章，本院对其真实性予以确认。

经庭审举证、质某、认证、综合原、被告双方的辩论意见，本院确认以下事实：2009年8月12日原告与被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的资江御景X楼X单元商品房一套，价格为24.4万元，房屋的交付日期为2009年10月30日，房屋交付时被告应当取得建筑工程竣工验收备案表且其他基础设施达标。逾期交房不超过30日被告按购房总价款向原告支付日万分之三的违约金，合同继续履行；超过30日按购房总价款的日万分之五支付违约金，原告有权退房。原告按合同约定交付购房款后，被告因土地出让金转让款问题与政府职能部门多次交涉未果，致房屋建成后不能办理综合竣工验收手续，无法向被告交付房屋。直至2011年12月1日经益阳市X组织多方协商最终解决了被告开发的房屋土地出让金转让款问题。2010年4月被告要求原告接受并入住已购买的房屋，原告以被告所建房屋未综合竣工验收，不符合法定交房条件为由拒绝接受入住，原告多次要求被告交付房屋并支付违约金，双方协商未果，诉至本院。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立。原告按约支付购房款后，被告未按约定如期交付房屋，应当承担违约责任。鉴于被告在取得商品房预售资格后因土地转让款问题长年与政府职能部门交涉未果，致已竣工的房屋无法进行综合竣工验收，影响了被告的房屋交付，故被告的延期交房无主观恶意违约行为，不存在主观过错，是一种被告无法解决且不能预见的情形，据此对被告延期交房的情形可依情势变更予以处理，酌情减轻被告的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同中约定的违约金比例过高，应当予以适当调低。综合被告违约无主观过错及违约金约定过高的情形，对被告延期交房的违约责任应适用适当补偿的原则，其补偿额度应按购房款总额的日万分之一支付违约金较为适宜。原、被告之间签订的商品房买卖合同不符合合同法的合同解除条件，亦不符合双方约定的合同解除条件，合同应当继续履行。综上所述，本院对原告要求被告继续履行合同，支付违约金之诉讼请求予以支持，但违约金的支付比例应当以本院依法调整的为准；对被告要求减轻其违约责任，调低违约金比例请求予以支持，但对其要求解除合同的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条之规定，判决如下：

一、原告彭某与被告益阳东盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同继续履行。

二、由被告益阳东盛房地产开发有限公司支付原告彭某延期交房违约金19276元（违约金按购房款总额的日万分之一自2009年11月1日计算至2012年2月1日）。付款期限，本判决生效后10日内一次性付清。

案件受理费1925元，由原告负担1540元，被告负担385元。

如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起至十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。

审判长沈伟志

审判员文焕龙

人民陪审员张立英

二○一二年三月六日

书记员王萃萃