上诉人（一审原告）邓某乙。

上诉人（一审原告）覃某丙。

上诉人（一审原告）覃某丁。

上述三上诉人的共同委托代理人邓某乙华。

上述三上诉人的共同委托代理人农勇贤。

被上诉人（一审被告）广西南宁星江物业发展有限公司。

法定代表人谢某。

委托代理人刘某。

委托代理人蓝某某。

上诉人邓某乙、覃某丙、覃某丁因与被上诉人广西南宁星江物业发展有限公司（以下简称星江物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月28日受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月12日公开开庭进行了审理，上诉人邓某乙、覃某丙、覃某丁的委托代理人邓某乙华、农勇贤，被上诉人星江物业公司的委托代理人蓝某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：南宁市X路X号太阳广场系星江物业公司开发建设的商品房。邓某乙、覃某丙、覃某丁（买受人）与星江物业公司（出卖人）于2006年12月26日签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市X路X号太阳广场A栋X层X号房，建筑面积为223.22平方米，房屋总价款848236元；买受人定于2006年12月28日前将全部房款848236元付清。出卖人应当在2007年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此外，该合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，邓某乙、覃某丙、覃某丁依约向星江物业公司交付了购房款。2007年7月4日，邓某乙、覃某丙、覃某丁与星江物业公司签署《钥匙交接单》，星江物业公司将上述房屋交付邓某乙、覃某丙、覃某丁使用，邓某乙、覃某丙、覃某丁使用该房屋至今。因邓某乙、覃某丙、覃某丁认为星江物业公司逾期办理产权登记备案构成违约，遂向本院提起诉讼，请求判令星江物业公司支付违约金8482.36元。

另查明：2009年2月3日，南宁市房产管理局向南宁市X区业主大会筹备组出具了《关于太阳广场房屋登记有关问题的答复》一份，内容为：广西南宁星江物业发展有限公司于2008年4月办理太阳广场地上裙楼三、四层及A、B、C栋(不含第六层架空层及社区活动中心，B、C栋天面库房及柱廊、回建房部分)的商品房现售备案手续，取得《商品房现售备案证明》，其余部分未办理现售备案手续。上述已取得《商品房现售备案证明》的房产符合办理房屋登记的条件，业主可委托开发商或本人持相关办证材料到南宁市房屋产权交易中心三楼办证大厅申请办理房屋登记。

2009年6月17日，南宁市建设工程质量监督站出具了证明一份，内容为：由广西南宁星江物业发展有限公司开发的太阳广场综合楼工程，于2007年8月3日办理了工程竣工验收备案手续。

还查明：2008年6月12日，星江物业公司在太阳广场地上裙楼A、B、C栋粘贴了《关于办理房屋所有权证的通知》，该通知载明：“现太阳广场已具备办理房屋所有权证的条件，根据南宁市房产局建议，也为了方便广大业主，由我司统一办理房屋产权证。请各位业主于2008年6月16日起向我司提供办证所需资料。”邓某乙、覃某丙、覃某丁在接到星江物业公司发出的通知之后，向星江物业公司交纳了办证代收费用。2009年2月22日，邓某乙、覃某丙、覃某丁填写了《南宁市房屋转移登记申请书》。2009年4月15日，南宁市X路X号太阳广场A栋X层X号房登记到邓某乙、覃某丙、覃某丁名下。

一审法院经审理认为：邓某乙、覃某丙、覃某丁与星江物业公司所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。

关于邓某乙、覃某丙、覃某丁请求星江物业公司支付逾期备案违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，邓某乙、覃某丙、覃某丁与星江物业公司双方签订的商品房买卖合同第十五条约定出卖人办理房产证的期限应为商品房综合验收合格后90日内办理完毕。但在合同履行过程中，南宁市人民政府于2005年5月23日颁布实施某《南宁市X区建设管理的若干规定》。该《规定》第八条规定:“小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施某备案制度”。同时该《规定》的第九条、第十五条亦取消了综合验收。这意味着商品房的验收不再实行小区综合验收制度，取而代之的是单项验收制度，即商品房只要经过建设单位、施某单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格即可交付使用。因此，邓某乙、覃某丙、覃某丁与星江物业公司在合同第十五条约定的商品房综合验收制度已经因政府行政规章变更的原因而不再实施，星江物业公司无需再履行其合同中关于小区综合验收制度的义务，故邓某乙、覃某丙、覃某丁不能以该约定义务来认定星江物业公司是否违约。基于上述原因，邓某乙、覃某丙、覃某丁与星江物业公司的约定义务不能履行，双方又未就办理房屋所有权证的期限达成新的一致意见，故星江物业公司办理房屋所有权证的期限应适用法定期限，即星江物业公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定及时办理房屋所有权证。由于星江物业公司系于2007年7月4日实际交付房屋给邓某乙、覃某丙、覃某丁的，邓某乙、覃某丙、覃某丁依上述规定于房屋交付使用之日起90日后便可开始向星江物业公司主张逾期备案和办证的违约责任。但根据南宁市房产管理局向南宁市X区业主大会筹备组出具的《关于太阳广场房屋登记有关问题的答复》可知，星江物业公司于2008年4月办理了商品房现售备案手续并取得了《商品房现售备案证明》，结合邓某乙、覃某丙、覃某丁于2009年2月22日填写《南宁市房屋转移登记申请书》且房屋于2009年4月15日登记到邓某乙、覃某丙、覃某丁名下的事实，星江物业公司自认其已自2008年6月12日起以粘贴通知或电话通知的形式告知邓某乙、覃某丙、覃某丁可以办理房屋所有权证信息的陈述属实，对该事实应予以认定。因此，邓某乙、覃某丙、覃某丁最迟在2008年6月便客观上已存在了知道权利是否被侵害的条件和可能，此时其理应知晓星江物业公司是否违约的情况，故从星江物业公司自认的2008年6月到邓某乙、覃某丙、覃某丁向一审法院提起诉讼之时，已超过了二年的诉讼时效。邓某乙、覃某丙、覃某丁可以行使而怠于行使权利以致超过了时效期间，故邓某乙、覃某丙、覃某丁应承担相应的法律后果，人民法院对其权利不再予以保护。至于邓某乙、覃某丙、覃某丁主张其在2009年6月17日才知道其权利被侵害，理由不成立，现邓某乙、覃某丙、覃某丁诉请星江物业公司支付逾期备案违约金的主张，应不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，该院判决如下：驳回邓某乙、覃某丙、覃某丁的诉讼请求。案件受理费50元，由邓某乙、覃某丙、覃某丁负担。

上诉人邓某乙、覃某丙、覃某丁上诉称：一审法院把诉讼时效期间算错了。要判断一个案件的诉讼时效期间是否已经超过，有以下三个重要环节。首先要找出该案件诉讼时效期间的起算点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同；依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因买受人在下列期间届满未能取得房屋权属证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。从这些规定可以得知，诉讼时效期间的起算点是义务履行期限届满时开始计算，即从该履行期限届满时起权利人才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效期间才开始从这时起计算。本案上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时该房屋尚未建成，而且原约定的办理房产证期限“综合验收后90日”已被国家相关的规定予以取消，等于无约定办证期限。因此应适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷适用法律的解释》第十八条第一款第(二)项的规定确定履行期限，从而确定诉讼时效期间的起算点。被上诉人于2007年7月4日交付房屋，所以应在此后的第90日，即2007年10月3日为本案诉讼时效期间的起算点。诉讼时效期间的起算点在一个案件中是唯一的，一审法院没有很好理解诉讼时效期间起算点的含义，把2008年6月间诉讼时效中断持续状态的每一天都理解为诉讼时效期间的起算点，使人看后不知如何计算诉讼时效期间。其次，要确定案件的诉讼时效期间是多长。本案法律关系性质是商品房买卖关系，依法应适用一般诉讼时效期间的两年期。所以，本案诉讼时效期间应从2007年10月3日至2009年10月3日。第三，要看诉讼时效是否有中断事由。本案有诉讼时效时中断的事由出现。被上诉人在一审中自己承认，从2007年7月4日交付房屋后，一直愿意为上诉人办理房产证做前期准备工作，2007年8月3日就把相关材料送南宁市建设质量监督站办理了工程竣工验收备案手续，2008年4月到南宁市房产局办理商品房现售备案手续，2008年6月12日起以粘贴通知书或者电话通知的形式告知上诉人可以办理房产所有权证的信息，被上诉人还接受上诉人的委托代为上诉人办理房产证登记事宜，使上诉人购买的房屋登记到上诉人名下。这些事实得到一审法院的认定。《中华人民共和国民法通则》第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。从这一规定可知，诉讼时效中断有三种情形，第一是当事人提起诉讼，第二是当事人提出要求，第三是当事人同意履行义务。本案被上诉人的上述一系列行为就是同意按原合同约定为上诉人办理房产证和承担违约责任的意思表示，这种意思表示是诉讼时效中断的事由，这种事由一直持续到被上诉人把办好的房产证交到上诉人手上上诉人签收的那一天为止(如是上诉人自己办理房产证的，则应至上诉人到房产局领取房产证的那一天为止)。这签收手续已由被上诉人收执，只有被上诉人提供这些签收记录材料上诉人才知道是那一天。但从房产证记载的“2009年4月15日”的时间看，被上诉人起码同意履行义务持续到这一天，也就是诉讼时效中断持续到这一天。从这天起，被上诉人没有将合同约定的违约金支付给上诉人，上诉人才知道自己的权利被侵害，因此，从这天起诉讼时效期间才开始计算，即从2009年4月15日至2011年4月15日是重新计算的诉讼时效期间。一审法院没有很好理解诉讼时效制度中断的概念，致使一审法院在诉讼时效进行期间出现了中断事由也不重新计算诉讼时效期间。综上所述，本案诉讼时效中断后重新计算诉讼时效期间是从2009年4月15日至2011年4月15日，上诉人于2011年1月20日向一审法院提起诉讼，仍在这一期间内，所以本案诉讼时效期间没有超过。一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审判决，判决被上诉人支付违约金8482.36元。诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人星江物业公司答辩称：一、上诉人关于诉讼时效的起算时点的主张是错误的。上诉人在上诉状中主张，本案争议问题的诉讼时效的起算时点为被上诉人向上诉人实际交付房屋之日(2007年7月4日)起的第90天，该主张是错误的，起算时点应该是实际交房后第91天，即2007年10月4日。二、本案诉讼时效不存在中断的问题，而是存在违约的持续状态终止的问题。上诉人认为2008年4月10日属于诉讼时效中断，且中断的状态持续到办妥房产证之日，这一主张是错误的。由于上诉人未在实际交付房屋之日起90天内即2007年10月3日前将办理房产证应由被上诉人提交的资料交房屋行政管理机关备案，该行为己构成违约，直到2008年4月10日才完成资料备案工作，取得商品房现售证，因此，自2007年10月4日至2008年4月10日期间，被上诉人违反《商品房买卖合同》第十五条未将资料提交备案的违约行为呈持续状态，该状态到2008年4月10日终止，可见，本案不存在诉讼时效中断的情形，而是存在违约状态终止的情形。虽然违约状态已经终止，但被上诉人到2008年6月12日才在太阳广场地上裙楼A、B、C栋粘贴了《关于办理房屋所有权证的通知》，结合2008年11月26日上诉人交来代办房产证费用的事实可以确定上诉人事实上看到了该通知，由于《商品房买卖合同》第十五条约定的被上诉人的义务是向房屋行政管理机关提交办理房地产权属证书应由被上诉人提交的资料，故被上诉人贴出通知的行为以及其交来代办产权证费用的事实可视为上诉人在2008年6月12日知道了被上诉人的违约行为已经终止的事实，因此，应当从2008年6月13日起计算诉讼时效。三、上诉人将被上诉人委托代办房屋产权证的行为当作导致诉讼时效中断的事实并主张存在诉讼时效中断事由的持续期间，没有事实和法律依据。关于本案不存在诉讼时效中断的问题，被上诉人在本答辩状第二点中已作了阐述，不再赘述。关于上诉人主张的房产证办妥的事实亦属于诉讼时效中断事由的问题，这一主张没有事实和法律依据。双方约定的被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条项下的义务是：“将办理房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，同时约定，只有出现“如因出卖人的责任(指不能按时提交办理房产证的备案资料)”，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人才可以“不退房，出卖人按已付房款的1％向买房人支付违约金”，这一约定导致了两个法律后果：1、被上诉人只需承担“将房屋产权登记资料提交备案”的义务，只要将有关资料进行了备案，就应视为被上诉人已经履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的全部义务，至于房屋行政管理机关何时能给上诉人办好房产证，责任不应由被上诉人承担。2、《商品房买卖合同》第十五条并未约定被上诉人应当为上诉人代办房产证，更未约定被上诉人没有及时办妥房产证也应承担合同第十五条约定的违约责任。因此，被上诉人在本案中为上诉人代办房产证，并不是在履行《商品房屋买卖合同》第十五条项下的义务，而是基于另一个独立的合同关系(即代办房产证)而产生的义务。上诉人在上诉状中主张本案的诉讼时效存在持续中断的情形，应按办妥房产证的日期计算《商品房买卖合同》第十五条项下的诉讼时效的起算时点，等于主张按另一个独立的合同关系的履约情形来追究被上诉人在《商品房买卖合同》中的违约责任，这一主张没有事实和法律依据。综上所述，由于合同第十五条约定的被上诉人的义务仅仅是“提交备案资料”，由于被上诉人在提交了合格的备案资料后已经在2008年6月12日通知了上诉人，因此，完全可以认定上诉人在2008年6月12日已经知道了被上诉人违约逾期提交“备案资料”的具体事实。故本案的诉讼时效应自2008年6月13日起计算，而上诉人迟至2011年6月11日才提起民事诉讼，早已超过诉讼时效，上诉人要求被上诉人支付逾期提交备案资料的违约金，已经丧失了胜诉权，其诉讼请求无理，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持正确的一审判决。

当事人争议的焦点是：上诉人邓某乙、覃某丙、覃某丁提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间

当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。

当事人对一审查明事实无异议，一审查明事实客观真实，本院予以确认，并补充查明：2005年5月23日，南宁市人民政府颁布实施某《南宁市X区建设管理的若干规定》，该《规定》第八条规定:“小区项目实行单项工程竣工验收和小区配套设施某工验收及备案制度”。第九条规定：“单项工程竣工后，小区开发企业应当按有关规定组织设计、施某、监理等单位进行竣工验收。工程验收不合格的房屋、配套设施，不得交付使用。小区开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设行政主管部门备案。”

星江物业公司于2008年6月12日在太阳广场地上裙楼A、B、C栋粘贴《关于办理房屋所有权证的通知》后，邓某乙、覃某丙、覃某丁于2008年11月26日向星江物业公司交纳了办理产权证代收的费用375元。2011年1月20日，邓某乙、覃某丙、覃某丁向一审法院递交起诉状，提起本案诉讼，请求判令星江物业公司支付违约金8482.36元。邓某乙、覃某丙、覃某丁补正起诉材料完毕后，一审法院于2011年5月3日对本案立案受理。

本院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同内容合法，双方意思表示真实，为有效合同，双方均应严格履行。

关于邓某乙、覃某丙、覃某丁请求星江物业公司支付逾期备案违约金是否超过诉讼时效的问题。虽然双方在合同第十五条约定星江物业公司应当在商品房综合验收后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但在合同签订之前，南宁市人民政府颁布的《南宁市X区建设管理的若干规定》已于2005年5月23日实施，该规定已取消了综合验收制度，取而代之的是单项验收制度。因此，星江物业公司已无法再履行双方签订的合同中关于小区综合验收的义务。由于双方在合同中约定的星江物业公司应在商品房综合验收后90日内将产权登记资料报备案的义务已无法履行，之后，双方又没有就报备案的期限条款进行协商修改并达成补充协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定，星江物业公司应自房屋交付使用之日起90日内按合同约定完成房屋初始登记义务。由于星江物业公司2007年7月4日已将房屋交付给邓某乙、覃某丙、覃某丁使用，因此，邓某乙、覃某丙、覃某丁可依上述规定于房屋交付使用之日起90日后，即可开始就未能取得房屋权属证书而请求星江物业公司对其逾期备案的违约行为偿付逾期办证违约金。根据本案《商品房买卖合同》的违约条款，双方已明确约定了逾期备案违约金的具体数额，即已付房价款的1％，故该违约金债权为一时性债权，应从合同约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效期间。因此，本案逾期备案违约金之债权请求权的诉讼时效期间应从2007年10月3日起算至2009年10月3日止。在上述诉讼时效期间内，无提起诉讼、权利人即邓某乙、覃某丙、覃某丁提出偿付逾期备案违约金之要求，以及义务人星江物业公司同意履行给付逾期备案违约金之义务等诉讼时效中断的法定情形，故本案逾期备案违约金债权的诉讼时效期间早已届满。邓某乙、覃某丙、覃某丁称星江物业公司在交付房屋后一直同意按合同约定为其办理房产证，是诉讼时效中断的事由，并持续到其签收房产证时止，该主张不能成立。因为，在星江物业公司未能于2007年10月3日前完成房屋初始登记义务后，星江物业公司违约已然构成，逾期备案已是呈完成状态的结果性事实，由此产生的星江物业公司应给付逾期备案违约金之义务是明确且有具体给付金额的，该义务与房屋初始登记义务是不同的合同义务，星江物业公司继续履行房屋初始登记义务不能成为逾期备案违约金给付义务的履行，也就不能产生逾期备案违约金债权之诉讼时效中断的法律后果，故本案逾期备案违约金债权的诉讼时效期间已于2009年10月3日届满，此后又无星江物业公司放弃诉讼时效抗辩权之事由，本院对邓某乙、覃某丙、覃某丁要求星江物业公司支付逾期备案违约金的诉讼请求，不予支持。另外，即使邓某乙、覃某丙、覃某丁因合同约定与国家政策相冲突而不明了具体报备案期限，但由于星江物业公司在2008年4月10日已完成报备案工作，取得《商品房现售备案证明》，结合星江物业公司于2008年6月12日在太阳广场地上裙楼A、B、C栋粘贴的《关于办理房屋所有权证的通知》及邓某乙、覃某丙、覃某丁2008年11月26日向星江物业公司交纳了办理产权证代收费用375元的事实，可以认定邓某乙、覃某丙、覃某丁在2008年6月12日就知道或者应当知道星江物业公司已向产权登记机关提交了办理产权登记备案的资料，此时其已经知道星江物业公司存在逾期备案的违约行为，故邓某乙、覃某丙、覃某丁最迟于2008年6月12日知道逾期备案的事实，从2008年6月13日起开始计算本案逾期备案违约金债权的诉讼时效，至2011年1月20日邓某乙、覃某丙、覃某丁提起本案诉讼时，也早已超过了二年诉讼时效期间。又即使是按照邓某乙、覃某丙、覃某丁2008年11月26日向星江物业公司交纳办理产权证代收费用的时间来认定邓某乙、覃某丙、覃某丁最迟于此时才知道星江物业公司存在违约情形起算本案诉讼时效，至其三人2011年1月20日提起本案诉讼时止，亦已超过了二年诉讼时效期间。由于邓某乙、覃某丙、覃某丁怠于行使权利以致超过了法律规定的诉讼时效期间，导致其丧失了胜诉权，故一审判决驳回邓某乙、覃某丙、覃某丁要求星江物业公司支付逾期备案违约金的请求是正确的，本院予以维持。至于邓某乙、覃某丙、覃某丁提出本案诉讼时效中断后重新计算诉讼时效期间应从2009年4月15日起计至2011年4月15日止，其于2011年1月20日提起诉讼，所以本案诉讼时效期间没有超过的主张，因没有法律依据，本院不予采纳。

综上所述，一审判决查明事实基本清楚，处理结果正确，本院予以维持。上诉人邓某乙、覃某丙、覃某丁的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人邓某乙、覃某丙、覃某丁负担。

本判决为终审判决。

审判长蒙恪民

审判员李某

审判员赵东

二○一二年五月十五日

书记员李某

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。