原告（反某诉被告）李某乙，女。

委托代理人刘XX。

委托代理人李某乙，男。

被告（反某诉原告）李某乙，女。

委托代理人李某乙。

原告（反某诉被告）李某乙(以下简称原告)与被告（反某诉原告）李某乙（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张建国独任审判，于2012年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘XX、李某乙，被告委托代理人李某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2009年5月7日签订房屋租赁合同，期限二年，年租金88000元。在租赁期内，被告要求上浮租金，原告为续租，在原租金基础上增加了30000元。租赁期满后，双方于2011年5月6日签订为期一年的租赁合同，年租金为112000元，双方约定合同期满后，在同等条件下，原告有优先租赁权。2012年4月，被告要求租金涨价，原告同意，并于2012年4月14日以书面形式向被告表示了续租的意思。但被告在没有征求原告意见的情况下，擅自与他人签订了租赁合同。原告认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，应依法受法律保护。被告未经原告同意，将门面租给他人，损害了原告的优先权，应依法承担法律责任。原告现诉至法院，请求判令：1、确某、被告于2011年5月6日签订的租赁合同有效，并要求被告继续履行租赁合同（租期从2012年5月8日到2013年5月7日）；2、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，双方于2011年5月6日签订的合同合法有效，但已经履行完毕，现原告收回该门面自用，没有侵害原告的优先承租权。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告反某诉称，原、被告签订的租赁合同到期后，被告因自身经营所需，于2012年4月7日书面告知原告到期后不再续租，并要求原告于2012年5月7日前腾交房屋。原告对某置之不理，继续强行占用，严重影响被告的经营，侵害了被告的财产权益。同时，原告在使用租赁房屋期间损坏房屋门窗，应予赔偿。现被告提出某某诉，请求判令：1、原告立即腾退房屋（位于长沙市X区X街道新塘垅小区X栋西1-X门面及第三层房屋）；2、原告立即按307元/日支付房屋租金，至腾退房屋之日止（其中2012年5月7日至5月14日为2454.8元）；3、原告赔偿窗户损失2056元（窗户面积25.7平方米，每平方米按80元计）；证4、原告承担本案诉讼费用。

原告辩称，1、被告的反某诉请求没有事实依据与法律依据，原、被告签订的租赁合同虽然已经到期，但租赁合同约定：合同期满，原告具有优先承租权，且被告并非将门面收回自用，而是将门面租给他人使用，被告的行为损害了原告的优先承租权，请求法院驳回被告腾退房屋的反某诉请求；2、原告并没有故意损坏门窗，而是正常的自然损耗，请求法院驳回被告要求赔偿的反某诉请求。

经审理查明，原告系长沙市X区满达货运服务部业主，位于长沙市X区X街道办事处新塘垅小区X栋X单元西1至X层房屋一套属被告安置房。2011年5月6日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于长沙市X区X街道办事处新塘垅小区X栋西X楼X-X号门面租给乙方，租赁期限自2011年5月7日起至2012年5月7日止；先交钱后住房，每三个月租金28000元在到期前30天支付；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权；乙方装修房屋需经甲方同意，不得改变房屋主体结构，如有损坏照价赔偿，乙方装修“来修去丢”；乙方在签订合同时需交押金5000元给甲方。在合同履行过程中，原告租赁使用的房屋包括长沙市X区X街道办事处新塘垅小区X栋X单元西X楼X-X门面及第三层住房。2012年2月6日，原告支付被告最后一期租金28000元。在涉案合同到期前，双方就续租事实进行协商，被告要求将房屋租金调到每年140000元，但后因双方因此发生冲突，未能就续租事实达成协议。租赁合同到期后，涉案房屋一直由原告使用至今。2012年4月9日，案外人胡建国作为甲方与被告作为乙方签订一份《合作协议书》，协议约定：合作事项为物流、货运代理服务，合作期限为一年，即从2012年5月10日至2013年5月9日；乙方提供自身所有的位于长沙市X区X街道友谊新塘垅小区X栋X单元西X楼门面及第三层住房作为营业场所，甲方提供营业手续、业务信息，负责日常经营管理工作；甲方占60%股份，乙方占40%股份，盈亏分配比例按以上比例结算。2012年4月19日，原告诉至本院，要求继续履行涉案租赁合同。2012年5月14日，被告提出某某诉，要求原告腾退涉案租赁房屋，并赔偿相关损失。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成调解协议。

在本案审理过程中，原告申请证人肖远培（系原告经营的满达货运服务部的员工）、王丽平（系原告儿媳），以证明被告未经原告同意，擅自将涉案房屋租赁给胡建国，损害了原告的优先承租权，且被告提供的《合作协议书》是虚假的，实际签订的是租赁合同。被告对某述证人证言的质证意见为：两证人系原告的员工及家属，且被告已提供了《合作协议书》，在没有其他证据证明证人证言的情况下，对某证言的真实性不予认可。原告提供一份2012年4月14日的国内特快专递邮件详情单，以证明原告以书面形式，要求继续承租被告门面，并将上述书面意见寄给了被告。被告对某述邮件详情单的质证意见为：原告只提供邮件详情单，未提供邮件的具体内容，无法达到原告的证明目的。

上述事实，有原告提供的租赁合同、租金收据、证人证言，被告提供的证明、租赁合同、合作协议等证据，当事人陈述，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，原、被告于2011年5月6日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反某法律法规的禁止性规定，合法有效。

关于被告是否侵害原告优先承租权的问题。双方在租赁合同中约定，合同期满，在同等条件下，原告享有涉案房屋的优先承租权。根据该约定，原告在被告继续将涉案房屋出某的情况下，与其他承租人在同等的条件下享有优先承租权。根据本案查明的事实，在租赁合同期满前，原、被告双方就涉案房屋的续租事宜进行过协商，但双方就续租事宜未能协商一致，也未能签订续租协议，证明双方就原告优先承租事宜已进行过协商，但双方未能就此达成一致协议。原告提供的邮件详情单，因未提供邮件的具体内容，也未提供邮件回执，不能证明原告同意以140000元的价格续租涉案房屋。同时，被告现已与案外人胡建国签订《合作协议书》，将涉案房屋收回自用，而非另行租赁他人。原告提供的证人证言，以证明被告未经原告同意，擅自将涉案房屋租赁给案外人胡建国并与其签订租赁合同，损害了原告的优先承租权，但因证人分别系原告的员工及儿媳，应认定与原告有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出某证言，不能单独作为认定案件事实的依据，对某告提供的证人证言，本院不予认定。因此，原告主张被告侵害其优先承租权的理由不能成立，要求继续履行涉案合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对某不予支持。

关于被告的反某诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，原、被告签订的租赁合同期满后，原告理应将涉案租赁房屋腾退并返还给原告。原告在租赁合同于2012年5月7日到期后，继续占有、使用涉案房屋，且未支付租金，应参照双方签订的租赁合同约定的租金标准，向被告支付合同期满后使用涉案房屋的租金损失。租赁合同约定的租金标准为每年112000元（28000元/季×4），折算成每天的租金标准为307元（112000元÷365天）。被告反某诉要求原告腾退涉案房屋，并按每天307元标准支付自租赁合同到期后起至实际腾退涉案房屋之日止的房屋租金损失，本院予以支持。被告未提供有效证据证明涉案房屋窗户的实际损坏状况，同时也未证明窗户的损坏系原告在使用涉案房屋期间造成的。因此，被告反某诉要求原告赔偿窗户损失2056元的请求，因证据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项之规定，判决如下：

一、原告（反某诉被告）李某乙与被告（反某诉原告）李某乙于2011年5月6日签订的《租赁合同》合法有效；

二、原告（反某诉被告）李某乙于本判决生效之日起3日内将位于长沙市X区X街道办事处新塘垅小区X栋西X楼X-X号门面及第三层房屋腾退返还给被告（反某诉原告）李某乙；

三、原告（反某诉被告）李某乙于本判决生效之日起3日内支付被告（反某诉原告）李某乙自2012年5月8日起至实际腾退返还涉案房屋之日止的房屋租金损失（按每天307元计算）；

四、驳回原告（反某诉被告）李某乙的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反某诉原告）李某乙的其他反某诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，反某诉费65元，共计105元，由原告（反某诉被告）李某乙负担75元，被告（反某诉原告）李某乙负担30元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对某当事人的人数提出某本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员张建国

二○一二年六月二十五日

书记员谭利超