原告长沙市xx有限责任公司。住所地在湖南省长沙市X区xx。

法定代表人谷xx，经理。

委托代理人谢xx，北京xx律师事务所长沙分所律师。

委托代理人钟xx，北京xx律师事务所长沙分所律师。

被告湖南xx开发有限公司。住所地在湖南省长沙市X区xx。

法定代表人宇xx，董事长。

原告长沙市xx有限责任公司（以下简称原告）与被告湖南xx开发有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2011年6月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谢xx、钟xx，被告的法定代表人宇xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2004年，原告所属雅塘村商业网点综合楼北向，由于被告在该楼近10米处施工开发，造成雅塘村商业网点综合楼墙体不均匀沉降，经雨花区房地产鉴定为整栋危房。2004年4月16日，原被告经双方协商一致达成了一份《雅塘村商业综合楼排危过渡补偿协议》。但是被告违反了协议的约定，未经原告同意，私自将危房拆除，2006年5月28日，原被告再次经双方协商达成一份《拆迁安置协议》，约定被告于2007年3月30日将安置房屋交付给原告，如果一方违约应向守约方支付违约金（略）元。协议签订后，虽原告多次催促被告交房，但被告至今没有按照约定交付安置房屋给原告。原告认为，协议是双方真实意思表示，且合法有效，被告应当按照协议约定向原告交付安置房屋，但被告没有履行约定。请求判令:1、被告向原告交付长沙市X村旺盛佳园B栋房屋的临街西头第4、5缝第一、二层商业门面（长沙华湘建筑设计所于2005年12月出具的设计图纸中横轴15～25、且纵轴A～G的一、二层门面房），价值大约900000元；2、被告向原告支付延迟交付上述房屋的违约金（略）元。

被告辩称：1、原告交付给被告的房屋产权以及土地使用权证不是原告自身合法的房屋产权以及土地使用权证，长沙市果菜食品公司属于国有企业，改制期间拖欠政府财政资金，被告出资金，几经周折才于2010年4月18日将该宗土地办至原告名下，于2010年4月25日办至被告名下。被告开发的项目由于原告未能及时提供其自身合法清晰的产权和土地权属证书导致开发的房屋未能按时验收。被告不能交付房屋，应属原告严重违约。2、该宗土地及房屋产权全部属于国有企业，属于行政划拨土地及行政划拨房屋产权，而原被告签订的拆迁安置协议是原告有偿使用合法、可以转让交易的房地产的转让。原告产权不清，不属于合格拆迁对象，严重违反协议条款。3、原告原为国有企业，改制也未向国家交纳相关费用，建议参照原评估价值3760元每平方米给予一次补偿，扣除原发生的过渡补偿费用，剩余款项由被告承担，即3760元每平方米×170.62平方米－已付过渡补偿费用。

经审理查明，原告系改制企业，改制前企业名称为长沙市果菜食品公司砂子塘中心商店。2003年3月28日，长沙市果菜食品公司以市果菜字（2003）X号文件，通知砂子塘中心商店在分立改制中到有关部门办理资产评估房屋产权变更手续，将原属公司的房屋产权需要变更为砂子塘中心商店所有的房屋产权办理房屋产权变更手续。需要变更为砂子塘中心商店所有的房屋包括雅塘村综合楼，房产权证号为X号，房屋面积170.62平方米。

2004年4月16日，原、被告签订《雅塘村商业综合楼排危过渡补偿协议》，约定：原告所属雅塘村商业网点综合楼北向由于被告在该楼近10米处施工开发，造成雅塘村商业网点综合楼墙体不均匀沉降，经雨花区房地局鉴定为整栋危房，造成危房的责任在被告。经双方协商一致达成以下协议：……，三、原告同意在排危过渡期间参照城市房屋拆迁管理条例第X号令的规定，按原告房屋产权面积评估值7‰的标准由被告向原告支付停产停业补助费，支付停业停产补助费时，可剔除已提供临时过渡场地的实际面积计算，其余部分每三个月支付一次，期初支付。被告如不按时支付，每逾期一天加收1%的滞纳金。其停产停业补助费计算方式按每月每平方米3670元×170.62平方米×7‰，过渡期为6个月，6个月后停业停产补助费在原基础上增长50%，12个月后停业停产补助费在原基础上增长100%。

2006年5月28日，原、被告签订《拆迁安置协议》约定:双方于2004年4月16日签订了雅塘村商业综合楼排危过渡补偿协议，被告将原告商业网点拆除，责任全部在被告，为了进一步开发，解决权属纠纷，弥补原告损失，达成安置协议如下：一、安置地点，在原告原商业网点位置，按被告提供的经市规划局批准的报建平面图(一层)，安置在15—25(横轴)，A—G(纵轴)，被告应在提供的报建图一层平面蓝图上签字盖章划线确定具体安置位置。15—25(横轴)临街门面的宽度不得少于11.8米。二、被告安置原告面积360.1平方米，其中一层面积180.05平方米，二层面积180.05平方米.一层房屋层高4.2米，框架结构，上下两层均为大开间中间无隔墙。三、交房时间，被告按协议提供给原告的房屋交付验收后为准。交房时间定于2007年3月30日，新旧房屋互不找差价。四、停业停产补助费，考虑被告经济困难，被告应从2005年5月13日至2006年5月31日止，支付原告过渡费共计80000元。五、其他：……，7、旺盛佳园二期（B栋）施工期内从2006年6月1日起开始施工，免付10个月过渡费，如2007年3月底未交房，逾期由被告向原告按每月7000元支付过渡费。六、原告在本协议签订后三日内将土地证及房屋产权证提交给被告，并积极配合被告办理相关手续，及时提供产权证转让和土地转让应提供的印章和资料。费用由被告支付，如未提供或拒绝提供，原告承担相关违约责任。七、违约责任：违反以上条款的违约方应向守约方支付违约金（略）元。

上述拆迁安置协议签订后，被告支付了原告自2005年5月13日至2006年5月31日止的过渡费80000元。2007年3月底，被告未按约定交付安置房屋，被告按每月7000元标准向原告支付了2007年4月至8月的过渡费。

另查明，被告向原告交付了长沙华湘建筑设计所于2005年12月设计的旺盛家园B栋报建平面图（一层），被造在该平面图上标注了安置原告的房屋位址。2006年5月30日，被告签收原告移交资料如下：1、果菜公司砂子塘中心商店雅塘村X号行政划拨土地使用证原件；2、果菜公司砂子塘中心商店雅塘村X号行政划拨土地使用权确权红线原件；3、果菜公司砂子塘中心商店雨花区X村X号确权专题报告原件1份。移交资料清单另备注：“该块土地的房屋权证与果菜公司共有，已收。”

2009年4月11日，被告法定代表人宇xx以被告名义向原告出具《承诺书》，称：根据双方拆除协议及补充协议，现应交房给原告，由于金融风暴的原因未按期交付也未按期支付过渡费用，本公司特向贵单位承诺4个月内将房屋交付使用，过渡费在结算中支付。

还查明，被告开发的旺盛家园B栋房屋已经完工，被告按约定安置原告的房屋为旺盛佳园B栋房屋的临雅塘村路西头第4、5缝第一、二层商业门面（长沙华湘建筑设计所于2005年12月出具的设计图纸中横轴15～25、且纵轴A～G的一、二层门面房）。该栋房屋尚未办理竣工验收手续。被告至今未向原告交付约定的安置房屋。

本案经由本院主持调解，双方当事人之间未能达成协议。

上述案件事实，有经过庭审质证的下列证据予以佐证：1、长沙市X组办公室长企改［2004］X号文件，长沙市内贸行业管理办公室长内贸办字［2004］第X号文件，长沙市工商行政管理局《企业名称变更核准通知书》，长沙市果菜食品公司市果菜字（2003）X号文件；2、《雅塘村商业综合楼排危过渡补偿协议》，《拆迁安置协议》；3、旺盛家园B栋平面报建图，原、被告共同签字盖章的七件事公司移交资料清单；4、被告法定代表人宇xx以被告名义出具的《承诺书》；5、当事人对案件事实的陈述。

本院认为，原、被告签订的雅塘村商业综合楼排危过渡补偿协议、拆迁安置协议，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。前者约定的内容由后者约定的内容替代的，应以后者约定的内容确认双方的权利义务。本案争议的焦点为：一、原告是否合格的被拆迁主体；二、原告是否违反了合同义务；三、被告是否违反了合同义务；四、被告支付违约金的标准问题。

一、原告是适格的被拆迁主体。

1、原、被告签订的雅塘村商业综合楼排危过渡补偿协议、拆迁安置协议，被告自愿对原告作出安置补偿，表明原告系合格的被拆迁主体。2、依据长沙市果菜食品公司市果菜字（2003）X号文件，本案所涉被拆迁房屋雅塘村综合楼（房产权证号X号）的房屋权利人为原告，房屋权属登记过户至原告名下前，由于被告的施工开发行为造成雅塘村综合楼成为危房被拆除，被告承诺直接对原告进行安置补偿符合法律规定。

二、原告没有违反合同义务的行为。

拆迁安置协议约定原告在协议签订后三日内将土地证、房屋产权证提交给被告，并积极配合被告办理相关手续，及时提供产权证转让和土地转让应提供的印章和资料，费用由被告支付。原告依约于2006年5月30日将拆迁房屋行政划拨土地使用证原件、行政划拨土地使用权确权红线原件、房屋所有权证移交给被告，被告未举证证明原告未及时提供产权转让和土地转让应提供的印章和资料，至2009年4月11日，被告法定代表人宇xx以被告名义向原告出具《承诺书》时，仍未对原告的履行行为提出异议，原告未违反合同义务，本院予以确认。被告签收原告移交的雅塘村综合楼行政划拨土地使用权证、行政划拨土地确权红线图以及房屋所有权证时，明知土地使用权的性质以及登记的土地使用权人、房屋所有权人，拆迁安置协议约定产权证转让和土地转让费用由被告支付，被告支付土地使用权过户相关费用系履行合同的行为，不能以此证明原告违约。被告提出原告未向政府缴纳相关企业改制费用导致土地使用权直到2010年才过户到被告名下，被告对该项主张并未提交证据予以证明，本院不予采纳。

三、被告未按约定期限交付安置房屋构成违约。

拆迁安置协议约定交房时间定于2007年3月30日，被告至今未向原告交付约定的房屋，已经构成违约。

四、被告应按7000元每月标准支付逾期交房违约金。

拆迁安置协议约定交房时间定于2007年3月30日，逾期由被告向原告按7000元每月支付过渡费，该约定应认定为双方对逾期交房违约责任的特别约定，被告应按该约定标准向原告支付自2007年9月至交付房屋时止的逾期交房违约金（过渡费）。原告诉请的超出该约定金额的违约金，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下:

一、被告湖南xx开发有限公司于本判决生效后的30日内将长沙市X村旺盛佳园B栋临雅塘村路由西至东第4、5缝第一、二层商业门面（长沙华湘建筑设计所于2005年12月出具的设计图纸中横轴15～25、且纵轴A～G的一、二层门面房）交付原告长沙市xx有限责任公司；

二、被告湖南xx开发有限公司于本判决生效后7日内按每月7000元的标准向原告长沙市xx有限责任公司支付自2007年9月份至交付房屋时上的逾期交房违约金（过渡费）；

三、驳回原告长沙市xx有限责任公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费21900元，申请诉讼保全费5000元，由被告湖南xx开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长宁跃武

人民陪审员马春柳

人民陪审员胡南

二○一一年十二月二十八日

书记员曹川川