上诉人（原审被告）苏某。
委托代理人宋某某。
被上诉人（原审原告）吴某。
委托代理人冯某某。
原审第三人（原审第三人）廖某。
委托代理人邹某某。
上诉人苏某因与被上诉人吴某、原审第三人廖某排除妨碍纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）良民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月8日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月1日组织当事人就争议事项进行调查、辩某、调解。上诉人苏某的委托代理人宋某某，被上诉人吴某的委托代理人冯某某，原审第三人廖某的委托代理人邹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：廖某曾与苏某及其丈夫熊青松拟定了一份借款协议。该协议约定，乙方（苏某、熊青松）向甲方（廖某）借款130000元，借款期限：从2007年12月14日至2008年2月14日；两个月的借款服务费26000元，该费用按月支付给甲方；借款利息按每月13000元计付；乙方自愿以苏某名下的座落于南宁市X区金沙大道X号阳光新城二组团春江苑X号楼X单元X号房屋作抵押担保。此外，该协议还约定了其他相关权利义务。苏某及其丈夫熊青松在该协议签字但未签明日期，而廖某并未签字。
2007年12月13日，苏某及其丈夫熊青松向廖某出具了一份委托书。该委托书载明，“苏某、熊青松拥有位于南宁市X区金沙大道X号阳光新城二组团春江苑X号楼X单元X号房（房屋产权证号：邕房权证字第（略）号），现自愿委托廖某作为其合法代理人，为其办理上述房产的相关事宜。委托具体事项如下：1、到南宁市房屋产权交易中心对上述房屋进行查档手续；2、到委托人的借款银行办理提前还款手续及领取注销他项权证等相关资料；3、到南宁市房屋产权交易中心注销上述房产的抵押登记及领取相关资料；4、代委托人向银行申请并办理抵押贷款手续、签订借款合同、收受贷款以及到南宁市房屋产权交易中心办理抵押登记手续；5、到南宁市房屋产权交易中心办理该房产转让过程的一切手续，确定买主，签订买卖契约，并领取相关证件及资料；6、代委托人收受房款。委托期限：至上述委托事项办理完毕止。受委托人在委托权限内的实施的上述法律行为委托人均予承认。受委托人无转委托权。”
2007年12月14日，苏某及其丈夫熊青松与廖某就委托书的内容到广西壮族自治区南宁东博公证处办理了公证手续。当日，苏某及其丈夫熊青松向廖某出具了一张借条。该借条载明，“今借到廖某人民币壹拾叁万元正（130000.—）借款期限：2007年12月14日至2008年2月14日止。”
2009年8月6日，廖某以苏某的名义与吴某签订了一份《存量房买卖合同》。该合同约定，甲方（苏某）自愿将座落于南宁市X区金沙大道X号阳光新城二组团春江苑X号楼X单元X号房（房屋总建筑面积74.83）出售给乙方（吴某），甲乙双方约定的价格为20万元；付款方式：现金；付款时限：2009年8月30日前付清。除此以外，该合同还对交房时间、违约责任进行了规定。签订合同的当日，吴某支付给廖某10000元定金。2009年8月21日，讼争房屋过户至吴某的名下，南宁市房产管理局向吴某颁发了讼争房屋所有权证（证号：邕房权证字第（略）号）。
一审法院审理认为：苏某及其丈夫熊青松于2007年12月13日向廖某出具的《委托书》系其真实意思表示，内容未违反法律规定，不具备无效或撤销的情形。况且，双方就委托事项还于2007年12月14日到广西壮族自治区南宁东博公证处办理了公证手续。故该《委托书》合法有效。据此，廖某有权就讼争房屋的出售而与吴某签订《存量房买卖合同》。根据廖某出具的委托书及公证书，吴某完全有理由相信廖某系苏某及其丈夫熊青松的合法代理人。基此，吴某与廖某签订《存量房买卖合同》，合法合理。对于苏某辩某，吴某与廖某存在恶意串通、廖某借用吴某的名义购买讼争房屋以及廖某为实现自己高利贷的非法利益而严重损害苏某的利益，苏某未能提供证据予以证实，故不予采信。至于苏某主张吴某与廖某签订的《存量房屋买卖合同》所约定讼争房屋的转让价格仅为20万元，明显低于市场价格，显失公平。诚然，讼争房屋的转让价格（20万元）系低于南宁市价格认证中心作出的鉴定价格（276908元），但苏某仅以此而认为显失公平或吴某在购买该房屋时存在恶意，依据不充分，不予采纳。综上，廖某代苏某及其丈夫熊青松与吴某签订的《存量房买卖合同》应为合法、有效合同。苏某要求撤销该合同，无事实与法律依据，不予支持。南宁市房产管理局已于2009年8月21日向吴某颁发了讼争房屋的所有权证，故以此推定吴某系讼争房屋目前的唯一权利人。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，现吴某作为讼争房屋的唯一权利人而要求苏某交付讼争房屋，于法有据，予以支持。但对于吴某提出的要求苏某偿付占用讼争房屋期间租金损失3000元的诉求，因吴某并未提供证据证实其曾向苏某要求交付讼争房屋，且并未提供证据证明其具体的租金损失数额，故吴某的该诉求，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、苏某在本判决生效之日起30日内向吴某交付位于南宁市X区金沙大道X号阳光新城二组团春江苑X号楼X单元X号房；二、驳回吴某提出的要求苏某偿付占用房屋期间租金损失3000元；三、驳回苏某提出的反诉请求。一审案件受理费150元，由吴某负担75元，苏某负担75元；反诉案件受理费50元，鉴定评估费，均由苏某负担。
上诉人苏某不服一审判决，上诉称：一、上诉人苏某因资金短缺向原审第三人廖某借款130000元。廖某向苏某支付款项时要求必须向其出具出卖本案房屋的委托书。之后，苏某与廖某因利息的数额和计算方法发生争议。直到2009年10月10日，苏某收到本案一审传票时才知道廖某以明显低于市场的价格将本案房屋出卖给其亲属被上诉人吴某，且吴某是廖某公司的负责人之一。二、吴某与廖某以苏某的名义买卖本案房屋，违反苏某的意愿，且以明显低于市场的价格更不是苏某的真实意思表示。本案实质是廖某与吴某共同对苏某实施欺诈。三、一审法院遗漏了冠联房地产策划代理有限公司为本案的当事人。廖某是在该公司挂牌销售的，而且廖某也是该公司的负责人，应当追加冠联房地产策划代理有限公司为本案的当事人。综上，请求驳回吴某一审的诉讼请求，并支持苏某的反诉请求。
被上诉人吴某辩某：苏某向廖某借款时签订了借款合同，用于抵押的房屋双方都进行过约定房屋价值是20万元。2009年初南宁市房地产市场比较低迷，吴某购买了该房屋后及时办理了过户手续，应当予以维持该交易。吴某不认可其与廖某的关系对该交易有影响。廖某虽是该公司的负责人，但是廖某已经是本案的当事人，而且廖某是以个人名义签订的委托合同，因此不应当追加冠联房地产策划代理有限公司作为本案的当事人。
原审第三人廖某陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，苏某的上诉请求没有事实和法律依据。苏某与廖某的委托关系是合法的，廖某根据苏某的委托与吴某签订房屋买卖合同有效，应当予以保护。吴某依法进行登记并获得房屋的产权证后，苏某应当迁出所占有的房屋。廖某认为不应当追加冠联房地产策划代理有限公司为本案的当事人。本案是苏某与廖某签订的委托合同，并不是冠联房地产策划代理有限公司的名义签订。综上所述，苏某的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。
当事人二审争议焦点为:1、上诉人应否将本案讼争的房屋交付被上诉人2、本案涉及的房屋买卖合同应否撤销3、一审是否遗漏冠联房地产策划代理有限公司为本案的当事人
上诉人苏某二审中提交以下新的证据：证据1廖某报南宁市X区地方税务局的《房地产买卖契约》、证据2吴某和廖某报南宁市X区地方税务局的《房地产买卖契约》、证据3吴某与廖某报南宁市房产局的《房地产买卖契约》，上述三份证据均证明：本案吴某和廖某一审提供的《房地产买卖契约》、报税务机关的《房地产买卖契约》、报房地产机关的《房地产买卖契约》相互间的内容根本不一致，吴某与廖某恶意串通制造虚假交易骗取钱财，本案是一桩共同诈骗的组成部分；证据4税务机关于2009年8月6日向吴某开具的《发票》和《完税证》、证据5廖某报南宁市房产局的《房地产买卖契约》、证据6税务机关于2009年8月6日向廖某平开具的《发票》和《完税证》，上述三份证据证明：廖某与廖某平作为同一公司主要成员，明知房屋价值超过25万元，却恶意合谋侵害苏某的合法利益；证据7《指定代表或者共同委托代理人的证明》，证明吴某伙同廖某对苏某实施诈骗；证据8电脑咨询，证明吴某与廖某对二手房的市场价格了如指掌；证据9《企业年间指定代表或者委托代理人证明》，证明廖某与吴某共同实施诈骗行为；证据10吴某与廖某个人身份资料，证明吴某与廖某是金秀籍人并为亲属关系；
被上诉人吴某、原审第三人廖某二审中均未提交新的证据。
被上诉人吴某对上诉人苏某二审提供的证据质证认为：对证据的真实性均无异议，但不能证明廖某与吴某是亲戚关系；冠联房地产策划代理有限公司确实请吴某办事，但是不能证明吴某是冠联房地产策划代理有限公司的员工，只能证明存在合作关系。
原审第三人廖某对上诉人苏某二审提交的证据质证认为：上述证据与本案没有关联性；对证据1—9的真实性没有异议，但不能证明廖某与吴某是亲戚关系，也不能证明吴某与廖某恶意串通，以及吴某是廖某公司员工的事实；对证据10的真实性有异议。
本院对当事人二审提供的证据的认证：对上诉人苏某二审提供的证据1-9，被上诉人吴某和原审第三人廖某对其真实性均无异议，但不足以证明苏某主张吴某与廖某恶意串通欺诈苏某的事实，本院不予采信；对苏某提供的证据10，没有相关部门的确认，对其真实性本院不予确认，亦不能证明苏某的主张。
当事人二审中对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人苏某及其丈夫熊青松出具给原审第三人廖某的《委托书》系其真实意思表示，内容未违反法律规定，不具备无效或撤销的情形，该《委托书》合法有效，廖某有权代理苏某出售讼争房屋。苏某主张廖某以苏某的名义与被上诉人吴某买卖本案房屋，违反苏某的意愿，与事实不符，本院不予采信。对于本案的《存量房买卖合同》，苏某没有提供足够的证据证明吴某和廖某之间恶意串通对其进行欺诈的事实，也未能提供证据证明该合同存在其他无效或可撤销的情形，虽然讼争房屋的售价低于市场价，但以何种价格出售房屋是苏某与廖某之间委托授权的关系，不能以此对抗吴某，因此，一审认定《存量房买卖合同》合法有效，事实清楚。苏某诉请撤销《存量房买卖合同》，本院不予支持。吴某依据《存量房买卖合同》付清购房款，并办理了房屋所有权证，依法取得讼争房屋的所有权。苏某占用讼争房屋，妨碍吴某对讼争房屋行使所有权，故吴某请求判令苏某交付讼争房屋，本院予以支持。对苏某主张追加当事人的问题，冠联房地产策划代理有限公司与本案涉及的房屋买卖关系和委托代理关系均无关联性，不应作为本案的当事人参加诉讼。苏某主张追加冠联房地产策划代理有限公司为本案的当事人，理由不当，本院不予采纳。综上，一审判决正确，本院予以维持。苏某上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人苏某负担。
本判决为终审判决。
审判长邓某
代理审判员刘萌
代理审判员王瑛瑛
二O一二年三月二十日
书记员骆春利
