原告（反诉被告）曹某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人顾某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人郑某，上海市甲律师事务所律师。
被告（反诉原告）张某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
被告（反诉原告）满某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
上述二被告的共同委托代理人谭某，上海市乙律师事务所律师。
原告曹某诉被告张某、满某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月26日立案受理后，依法由代理审判员张莉独任审判。被告张某于2009年9月28日提起反诉，本院于2009年10月26日公开开庭进行了审理。2009年12月25日本案转为普通程序，并于2010年3月22日公开开庭进行了审理。原告曹某、被告张某、满某及其委托代理人谭某到庭参加了两次庭审，原告曹某的委托代理人郑某到庭参加了第一次庭审，原告曹某的委托代理人顾某到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告曹某诉称：原、被告于2009年1月12日通过上海丙房地产顾某有限公司（以下简称“丙地产”）居间介绍签订了《房地产买卖协议》，约定被告将位于上海市松江区X镇X路的房屋（以下简称“系争房屋”）转让于原告，当日原告向被告支付了定金人民币（以下币种同）10,000元。2009年1月17日原、被告在中介公司签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价为685,000元，合同补充条款对房款的支付时间和方式进行了约定，同时双方还约定房款中540,000元通过转按揭贷款的方式支付。合同签订后原告按约支付了首付款，2009年6月6日原告的转按揭贷款获得丁银行批准，同年6月25日二被告配合办理了转按揭贷款合同的公证手续，上述材料送至担保公司，之后原、被告约定2009年7月15日由被告向银行归还其在系争房屋上的原有贷款并办理抵押注销登记手续，但是7月11日被告突然打电话给原告以原告未按合同约定的时间支付购房款为由要求解除合同，7月17日原告收到二被告发出的书面解除函。原告认为，原、被告以自己的行为变更了原来合同转按揭贷款手续履行的时间节点，故合同应该继续履行，二被告单方解除合同无法律和合同的依据，故原告现诉至法院，请求判令：1、继续履行2009年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告办理系争房屋的抵押登记注销手续，之后协助原告办理系争房屋的产权过户手续并办理房屋交接手续；2、本案的诉讼费由二被告承担。同时原告表示愿意在法院指定的履行期限内支付全部剩余房款548,000元且有能力以现金支付。
被告张某、满某辩称，双方的确于2009年1月17日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告于2009年6月30日支付540,000元，该款项通过银行转按揭贷款的方式支付，被告曾多次配合原告办理转按揭贷款手续，在得到银行批准的情况下，原告却没有继续办理下去，导致贷款没有发放，原告未在合同约定的时间内支付二被告540,000元房款，构成违约。另外合同中双方还约定于2009年6月6日前办理房屋交接及过户手续，同时原告还应给付被告8,000元，6月3日被告曾发书面告知函要求原告于6月6日至房地产交易中心办理上述手续，原告未予配合。综上被告认为原告已构成根本违约，根据合同及相关法律的规定，被告于2009年7月14日书面发函通知原告解除了该房屋买卖合同，故请求法院驳回原告的诉讼请求。同时基于上述理由，被告提出反诉请求要求：1、依法解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《上海市房地产买卖合同》；2、根据合同第九条第（三）款的规定要求原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）违约金137,000元（合同总价685,000元×20%）并支付逾期付款十日的违约金1,644元，合计138,644元；4、本案的诉讼费用由原告（反诉被告）负担。审理中被告确认已经收到原告支付的房款为137,000元，其中包含10,000元的定金及中介公司转付的120,000元，被告表示因原告存在违约行为故若解除合同上述钱款应该与原告应给付其的违约金相抵，原告还应给付其1,644元。
原告（反诉被告）曹某针对被告（反诉原告）张某、满某的反诉请求辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求，根据合同的约定如果转按揭没有批准则应由被告（反诉原告）先行还清其在系争房屋上的原有贷款后再由原告（反诉被告）申请普通贷款，因被告（反诉原告）没有能力还清原有贷款，故原告（反诉被告）找了多家银行，直到2009年6月6日原告（反诉被告）的转按揭贷款获得丁银行批准，而且被告（反诉原告）之后也配合办理公证等相关手续，双方以实际行为变更了合同约定的贷款履行时间节点，故原告（反诉被告）不存在违约，被告（反诉原告）现提出解除合同的根本原因就是因为房价上涨。
经审理查明：2009年1月17日，原告曹某（乙方）与被告张某、满某（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市松江区X镇X路的房屋转让于乙方，价格为685,000元，该合同的附件三中对于付款时间进行了约定，具体为：2009年1月21日前支付137,000元；6月6日前支付8,000元；6月30日前支付540,000元。合同第四条约定，“甲、乙双方同意，甲方于2009年6月6日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。……”合同第六条约定，“甲、乙双方确认，在2009年6月6日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同规定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过拾日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付拾日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。”合同第十一条约定，“经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。”双方在补充条款中有如下约定：（一）、在甲、乙双方签订本合同之前，乙方已向甲方支付购房定金计人民币壹万元整，甲方已收到此款并出具了收款凭证；（二）、在甲、乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付部分房款为人民币壹拾贰万元柒仟元整，其中人民币壹拾贰万元整已先行支付至上海丙房地产顾某有限公司暂为保管，待此款到达丙地产账户后三个工作日内由丙地产将此款转付给甲方，甲方收到此款后出具收款凭证；其余人民币柒仟元整在甲乙双方签订本合同后直接支付给甲方，甲方收到此款后出具收款凭证。……（三）、在甲、乙双方签订本合同后七个工作日内，甲、乙双方共同向贷款银行申请转按揭贷款，并提交齐全转按揭贷款所需全部资料。乙方的贷款金额为人民币伍拾肆万元整。在以乙方为权利人的房地产权证及他项权证办出后贰个工作日内，乙方应将他项权证原件通过担保公司转交贷款银行，贷款银行在收到该他项权证后将乙方所贷款项扣除已为甲方还贷的款项后，剩余部分直接支付至甲方指定账户内；（四）、如果甲、乙双方的转按揭贷款未获通过，则甲方应在银行作出不予通过决定后的十五个工作日内去银行还清贷款并办理完结注销抵押登记事项；而乙方应在甲方办理完结注销抵押登记事项后三个工作日内向银行申请贷款，贷款金额为人民币伍拾肆万元整。如果乙方的贷款未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲乙双方共同赴松江区房地产交易中心办理产权过户之前将不足部分以现金形式补足。（五）、在甲、乙双方的转按揭贷款通过银行审核后十五个工作日内，甲方去银行还清贷款并办理完结注销抵押登记事项。在甲方办理完结注销抵押登记事项且于2009年5月28日后七个工作日内，甲、乙双方共同赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（送件）。（六）、在甲方结清其贷款后三个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。……（八）、……上述交房及相关更名手续办妥后当日内，乙方向甲方支付尾款计人民币捌仟元整，甲方收到此款后出具收款凭证。……
另查明：原告已经给付二被告房款为137,000元，尚余548,000元未支付。
又查明：现该房屋的权利人仍为被告张某、满某，二被告在该房屋上设定了债权数额为350,000元，他项权利人为中国农业银行上海市某支行，债务履行期限为2007年5月28日至2022年5月27日。被告在系争房屋上的贷款尚未还清。
还查明：2009年6月25日被告张某、满某至上海市徐汇公证处办理了受托人为蔡某、倪乙、居丙的公证委托书，委托事项为办理系争房屋附录载明的相关事宜。
2010年3月15日本院至中国丁银行股份有限公司上海分行市北支行就原告在该行的贷款情况向该行的工作人员刘丁进行了询问，刘丁陈述如下：曹某在支行的贷款已于2009年6月6日获得分行审批，之后原告签订了借款合同及担保合同，此时中介公司通知支行交易出现问题，故支行暂停了办理。刘丁同时还陈述到本案贷款的办理流程为交易的下家（即原告）提出贷款申请并提供资料，支行送分行审批，审批下来后就签订借款合同，因为上家（即被告）原有的抵押未消除，故支行要委托担保公司进行担保，担保手续办好后支行将下家获批贷款（以上家贷款数额为限）先放在担保公司账户内，由担保公司协助上家还清贷款并注销抵押登记，之后再以支行为抵押权人办理抵押登记，最后凭下家的他项权利证、产权证、契税单由支行放余款。其中上家归还原有的贷款需要事先预约，该事项由担保公司或者上家自己办理，支行不负责通知办理。当日丁银行还向本庭提供了曹某在该行的个人贷款审批表一份，该审批表载明中国丁银行上海分行对于曹某的贷款审批时间为2009年6月6日，同时丁银行还向本庭提供了一份《个人购房抵押借款合同》，该份合同落款处由由曹某、张开玲签名，并加盖了中国丁银行股份有限公司上海分行授信合同专用章，合同约定的贷款金额为548,000元，贷款期限自2009年6月8日至2039年6月8日。
2010年3月15日本院至上海戊担保有限公司（简称“戊公司”）就原告的贷款情况向该公司的工作人员居丙进行了询问，居丙陈述如下：原、被告在丁银行办理的转按揭贷款是由戊公司作担保的。贷款担保的基本流程为先由银行审批，然后上、下家签订担保协议，之后由中介带交易上、下家做公证，再由担保公司审核后出具担保函，银行凭担保公司的担保函放款。本案中上、下家的担保协议及公证书都签了，之后当事人告知戊公司双方存在纠纷，公司就暂停办理了。同时居丙还向本庭明确因本案交易上家（即被告）与农业银行还存在抵押贷款，所以上家要先预约还款，该预约事项一般由中介通知上家自己办理，公司不负责通知和办理，公司将下家银行暂放于其公司账户的贷款根据上家的预约时间打到上家银行账户，然后陪同办理上家银行的抵押登记注销手续，上、下家的产权过户手续及下家的抵押登记手续。
在诉讼过程中，丙地产的工作人员冉某向本院陈述，本案系争房屋系通过丙地产居间买卖。2009年1月17日原、被告签订了房屋买卖合同，之所以过户时间约定在2009年6月6日是因为张某的房子要到5月才满某年（从买进至卖出），当时的政策是满某年可以不交营业税。合同签订后原告就马上申请贷款，3月交通银行审批下来能贷7成，因为当时离过户还有一段时间，银行不会等那么长时间，而且原告也要求贷8成所以又换到了农业银行、兴业银行，均因为贷款成数原因未办理成功。5月份通过丙房产帮助联系到了丁银行。6月3日丙房产收到了被告发来的一份函要求原告办理过户手续，6月6日原、被告及其均去了松江区房地产交易中心，但是因为此时尚不具备过户的条件，所以三方进行了商谈，其告知被告转按揭贷款已经在丁银行办理，所以当日原、被告口头约定等丁银行贷款审批出来就过户，双方对于其他事项未约定，也未签订书面合同。之后丁银行贷款审批获得了通过，6月18日其打电话通知张某过来办理相关手续，6月25日被告在中介公司工作人员的陪同下至徐汇公证处办理了公证手续，并到担保公司办理了相关手续。之后中介公司通知张某预约归还在房屋上的原有贷款，但被告未予办理，导致合同没有办法履行下去，原、被告就此发生纠纷。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房款收据、房屋状况及产权人信息、公证委托书、个人贷款审批表、个人购房抵押借款合同、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。原、被告双方于2009年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，双方理应按照约定全面履行各自的义务。
本案的争议焦点为原告是否存在违约行为，被告认为原告未按合同约定在2009年6月6日前支付8,000元，6月30日前支付540,000元，且原告在收到被告通知后也未按约在2009年6月6日办理房屋过户及交接手续，故原告构成违约，合同应予解除。
（一）关于原告是否逾期付款。合同附件三及补充条款对于房款的支付均有约定，根据合同第十一条约定在补充条款的约定与合同约定的条款不一致时，以补充条款为准，故本案中房款的支付时间应以补充条款的约定来确定。补充条款约定的付款分为三笔，第一笔137,000元有确定的时间，且原告也已经按约支付；第二笔540,000元通过转按揭贷款支付，该笔款项支付时间实际上是不确定的，故判断原告是否按时支付该笔款项主要依据原告在申请及办理贷款过程中是否存在违约行为，被告认为原告曾在被告的配合下先后至多家银行申请贷款，且均获得了审批，按照正常情况原告可以在合同附件三规定的6月30日之前付款，只是因为多次获批的贷款金额没有达到原告要求的数额而没有继续办理下去，导致拖延付款，故原告在办理贷款过程中是存在违约的，而对于原告最后一次在丁银行贷款的情况其并不知晓也未予同意。本院认为合同签订后虽然原告先后至多家银行申请贷款，但被告对此并未提出异议，且均得到了被告的配合，可见被告对于原告更换银行办理贷款的行为是予以确认的，至于最后一次在丁银行办理贷款的事实，被告虽然予以否认，但根据证人冉某的陈述可以确认被告在2009年6月6日当日对于原告的贷款正在丁银行审批一节事实是明知的，而根据居丙的陈述及2009年6月25日二被告配合办理相关公证手续的行为，本院可以确认被告对于原告的贷款更换至丁银行办理也是予以认可的，因此本院认为540,000元的付款时间应以丁银行批准放款时间为准，从已经查明的事实来看原告在丁银行贷款的过程中并不存在其他违约行为，导致该次银行转按揭贷款手续最终未成功的原因在于被告未履行预约还款手续，故本院认为原告并不存在逾期支付540,000元房款的违约行为。对于第三笔房款8,000元，根据合同补充条款第八条的约定给付时间为系争房屋交房及相关更名手续办妥后当日，因本案系争房屋的相关手续尚未办理，故给付尚不具备条件。综上,本院认为原告并不存在逾期付款的行为。
（二）关于原告是否逾期办理房屋过户及交接手续。虽然合同中约定了上述手续的履行期间为2009年6月6日前，但合同补充条款第五条、第六条对于上述期限另行作了约定，房屋交接时间应在二被告结清贷款后三个工作日内，房屋过户时间为二被告办理完结注销抵押登记事项且于2009年5月28日后七个工作日内，根据合同中关于补充条款优先的约定，上述两项履行期限应以补充条款约定为准，因两项履行期限均附有条件，且所附条件尚未成就，故二被告以原告未在2009年6月6日前履行上述义务为由主张原告违约与事实不符，本院不予采信。
综上，本院认为原告并不存在违约行为，而本案也不存在法定解除合同条件，故被告反诉要求解除合同并要求原告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。审理中原告明确表示其可以现金支付全部尾款，故合同可以继续履行，原告要求继续履行买卖合同的诉讼请求，应予支持。鉴于本案纠纷的产生，导致合同约定的履行义务时间均已逾期，本院对履行义务的时间予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）曹某与被告（反诉原告）张某、满某于2009年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）张某、满某于本判决生效之日起二十日内办理位于上海市松江区X镇X路的房屋抵押登记注销手续；
三、被告（反诉原告）张某、满某于上述房屋抵押登记手续注销后十日内配合原告（反诉被告）曹某将位于上海市松江区X镇X路房屋过户至原告（反诉被告）曹某名下；
四、原告（反诉被告）曹某于上述房屋产权过户手续办理当日偿付被告（反诉原告）张某、满某房款人民币548,000元；
五、被告（反诉原告）张某、满某于上述房屋产权过户手续办理当日将位于上海市松江区X镇X路的房屋交付给原告（反诉被告）曹某；
六、驳回被告（反诉原告）张某、满某的全部反诉请求。
如果负有金钱义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,650元，反诉案件受理费5,325元，合计诉讼费15,975元，由被告张某、满某负担（已付5,325元，余款10,650元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长陈建英
审判员张莉
代理审判员&x
书记员张英杰
