上诉人(原审原告)重庆市X区XX物业管理有限公司。

被上诉人(原审原告)重庆市XX科技开发有限公司。

上诉人重庆市X区XX物业管理有限公司(以下简称XX物管公司)与被上诉人重庆市XX科技开发有限公司(以下简称XX公司)物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年11月16日作出(2011)万法民初字第X号民事判决，XX物管公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审中XX物管公司诉称：XX物管公司是经万州区房屋行政主管部门某准对XX花园大楼实行物业管理的唯一的物业管理公司。XX公司从2000年成为XX花园大楼X-X层房屋业主接受物管服务。2001年5月15日XX公司以该房作抵押为万州区XX房地产开发有限公司贷款做担保，因贷款未归还，经渝二中法院判决长城资产公司享有抵押物优先受偿权，现该房已被长城资产公司申请查封至今。在抵押和法院查封期间该房一直由XX物管公司提供物业服务和房屋管理。XX物管公司一直向XX公司要求支付物业管理费，XX公司以该房在抵押时约定由抵押物清偿债务为由拒绝。XX物管公司现在暂时主张部分物业管理费和滞纳金，其余部分另行解决。其具体诉讼请求：1、XX公司支付：2001年6月份为XX公司19-X层抵押担保房屋的物管费29933.40元（855.23×X层×5元3）；2006年11月该房被查封后的物管费25148.76元（855.23×X层×4.2元3）。合计55082.16元。2、XX公司应交付物管费滞纳金：2001年6月滞纳金4490.01元（29933.40元×5‰合同约定×30天）；2006年11月滞纳金2263.39元（25148.76元5‰合同约定×30天）。共计6753.40元。3、XX物管公司享有XX公司抵押担保物的优先受偿权。

一审中XX公司辩称：认可XX物管公司所陈述案件基本事实和诉讼请求。按物管合同物管费每月每平方米3.20元，我公司房屋实际面积5986.63，每月物管费19157.38元（5986.63×3.2元）。我公司签订《最高额抵押合同》第四条抵押担保范围约定“甲方抵押担保的范围包括：主合同项下全部借款本金、利某、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”，我公司认可XX物管公司的诉讼请求，物管费属于抵押物房屋应付的费用，但该款应由担保抵押物清偿。

一审法院认为，《最高额抵押合同》的抵押人是重庆市XX经济发展（集团）有限公司、XX公司，抵押权人是中国工商银行重庆万州分行，抵押物为万州区高笋塘X号17套房屋。（2006）渝二中民再初字第X号、（2006）渝二中民再初字第X号民事判决书，均确认了本案所涉《最高额抵押合同》是双方真实意思的表示、合法有效。《最高额抵押合同》第四条约定：“甲方（抵押人）抵押担保的范围包括：主合同项下全部借款本金、利某、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”。该约定只对《最高额抵押合同》签约方重庆市XX经济发展（集团）有限公司、XX公司、中国工商银行重庆万州分行产生法律效力。XX物管公司不是《最高额抵押合同》的签约人，《最高额抵押合同》对XX物管公司不具有法律效力，XX物管公司不能依据《最高额抵押合同》所约定的条款主张优先受偿权。XX公司认可尚欠XX物管公司物管费及滞纳金，是对债权债务的确认。XX公司关于“物管费属于抵押物房屋应付的费用，但该款应由担保抵押物清偿”的抗辩，属于支付方式范围，本案不予调整。《最高额抵押合同》抵押物为万州区高笋塘X号17套房屋，是物的抵押。XX公司欠XX物管公司物管费及滞纳金是债权债务关系。XX公司认可尚欠XX物管公司物管费及滞纳金，XX物管公司要求XX公司支付物管费及滞纳金的请求，该院予以支持。XX物管公司关于在XX公司与中国工商银行重庆万州分行《最高额抵押合同》物的抵押中优先受偿的主张，缺乏法律依据，该院不予支持。故判决：一、被告XX公司支付原告XX物管公司物管费55082.16元（2001年6月物管费29933.40元、2006年11月物管费25148.76元）；二、被告XX公司支付原告XX物管公司物管费滞纳金6753.40元（2001年6月滞纳金4490.01元、2006年11月滞纳金2263.39元）；三、驳回原告XX物管公司享有XX公司抵押担保物优先受偿权的诉讼请求。诉讼费用1325元，由XX公司的承担。

XX物管公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第三项，改判XX物管公司的物管费55082.16元和滞纳金6753.4元有权从该抵押房屋的处置收入中优先受偿或先予拨付；诉讼费用由XX公司承担。主要事实与理由：1、一审认定事实不清。(1)、错误否认《最高额抵押合同》第四条是对第三人权利某约定，拒绝将物管费列入“实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”。(2)、对房屋的专有部分和共有部分认识不清。(3)、对保管抵押房屋的物管费是“实现抵押权的费用”缺乏认识。(4)、法律规定对动产的保管费是优先受偿，保管不动产亦应参照适用。2、一审适用法律不当。(1)、对抵押物的保管费是法定担保范围。(2)、担保范围由当事人约定，《最高额抵押合同》第四条约定包括第三人利某-“实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”并无不妥。(3)、一审错误将债权、债务中“实现抵押权的费用”与物的抵押对立。3、一审判决驳回万州物管公司优先受偿的请求错误。(1)、将物管费列入“实现抵押权的费用”优先受偿有充分的事实依据。设立抵押后和法院查封后该房屋的物管服务均由万州物管公司提供。(2)、将物管费列入“实现抵押权的费用”优先受偿有充分的法律依据。4、法律规定滞纳金就是利某性质，本案物管费的滞纳金即是利某。利某先于主债权受偿，因此，物管费的滞纳金亦应先于抵押权人受偿。5、生存权优先。物管费属劳动报酬性质，是维护劳动者生存的必要费用，应参照工程款优先的规定，予以优先受偿。6、一审判决有违司法目的，影响社会稳定。

XX公司答辩称：1、本案抵押房屋是可以留置的财产，保管抵押房屋的费用就是物管费，应优先受偿。2、抵押房屋的共有部分、共用设备必须由物业公司保管，因此产生的物管费是“实现抵押权的费用”。3、保管抵押房屋的物管费包含对动产的保管费用，万州物管公司占有保管物有权留置，应从该财产的处置收入中优先受偿。4、物管费是“实现抵押权的费用”，法定优先于主债权受偿。

二审审理中，当事人双方均未提交新证据材料。

已发生法律效力的本院(2006)渝二中民再初字第X号、X号民事判决确认了以下事实：2001年5月15日，工行万州分行与重庆市XX经济发展(集团)有限公司(以下简称XX集团公司)、重庆市X区XX科技开发有限公司签订《最高额抵押合同》，约定XX集团公司、XX公司在2500万元最高贷款余额内，对XX房地产公司1999年1月1日至2002年12月31日期间向工行万州分行签订的所有借款合同的借款提供抵押担保。XX公司的抵押物为位于万州区高笋塘X号19-X层房屋共计7套(房产证号为301字第010364#、010365#、010366#、010367#、010368#、010369#、010370#)。抵押担保范围包括：主合同项下全部本金、利某、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。同年5月23日对该抵押办理了抵押登记。重庆市X区XX科技开发有限公司于2002年7月更名为XX公司。2005年7月12日，工行万州分行与长城资产公司签订《债权转让协议》，转让XX房地产公司所欠借款本金及相应利某。

经二审审理查明：2000年11月15日，万州区物价局作出万价办(2000)X号“关于XX物业管理有限公司XX大厦物业管理收费标准的批复”载明：1、商业用房(包括商场、门某、宾馆、餐厅、观光花园)每建筑平方米5.00元/月，其中日常维修费2.50元；2、写字楼每建筑平方米3.00元/月，其中日常维修费1.50元/月。2001年12月28日，XX房地产公司与XX物管公司签订《前期物业管理协议》，XX房地产公司将其开发的“XX花园”委托XX物管公司进行前期物业管理，约定：商业用户每建筑平方米5元/月、写字楼每建筑平方米3.00元/月；业主逾期不交纳物业服务费，按日加收应交费用千分之五的滞纳金等。2003年10月20日，万州区物价局作出万州价房［2003］X号“万州区物价局关于XX花园大厦物业管理服务收费标准的批复”载明：1、商场：每建筑平方米4.20元/月，其中日常维修费2.10元；2、写字楼：每建筑平方米3.20元/月，其中日常维修费1.60元。2004年9月9日、2007年9月17日，XX房地产公司就XX花园前期物业管理与XX物管公司续签了《前期物业服务合同》。2004年10月10日、2008年7月17日，万州区房地产管理局就XX物管公司对XX花园前期物业管理分别出具了备案证明。2006年10月30日，本院依据前述(2006)渝二中民再初字第1、X号民事判决，作出(2005)渝二中法执字第65-1、68-X号民事裁定书，将XX公司前述抵押的房屋予以查封。

本院认为，本案系因业主欠付物业服务费所致纠纷。业主与物业服务企业因物业服务形成的法律关系为物业服务合同关系。物业服务合同的标的物是不动产，与保管合同的标的物是动产有本质某不同，且物业服务合同系《物业管理条例》规定的有名合同，因此，本案案由应为物业服务合同纠纷。一审确定本案案由为保管合同纠纷不当。上诉人XX物管公司要求对XX公司委托服务的物业所拖欠的在抵押当月及其后被法院查封当月产生的物业服务费和滞纳金“从该抵押房屋的司法处置收入中优先受偿（或先予拨付）”，其实质某主张物业服务费对所服务的物业处置的价款享有优先受偿权。物业服务企业因业主欠付物业服务费而对业主形成的求偿物业服务费的债权能否就其所服务的该物业即该业主的不动产拍卖、变卖等处置的价款享有优先受偿权系本案的焦点。优先受偿权是非担保物权之优先受偿的利某，系法律规定特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。在外在形式上它并不表现为抵押权、质某、留置权等物权权能却因法律明确规定而具有优先于抵押权、质某、留置权及普通债权优先受偿的权利。优先受偿权是法定受偿权的一种，法律明文规定排除其他权利某享优先受偿系其先决条件与必要条件。综观我国现有法律、法规，并未明确规定物业服务企业收取物业服务费的债权优先于其他权利某实现权利，因此，XX物管公司上诉要求对其所服务的物业即XX公司用以抵押的房屋处置的价款优先受偿缺乏法律依据，本院不予支持。合同具有相对性。XX公司与抵押权人所约定的抵押担保范围中“实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”的权利某系抵押权人即当时的工行万州分行（债权转让后为长城资产公司）。XX公司用以抵押的房屋所担保的对象系抵押合同的债权人工行万州分行因出借资金形成的债权及工行万州分行为实现该债权而支出的“实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”。即使XX物管公司所主张的物业服务费及滞纳金所产生的时间系XX公司设定抵押之时及该抵押物被抵押权人申请查封之时，因物业服务费的支付主体系XX公司，不是抵押权人，该时段欠付的物业服务费及滞纳金首先应由XX公司承担，该费用并非抵押合同约定的“实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”。只有当抵押权人长城资产公司为顺利某现抵押权而代XX公司支付物业服务费及相应滞纳金后，长城资产公司因该代付行为所发生的费用才系“实现抵押权的费用和所有其他应付的费用”，而该代付费用的请求权人也系抵押权人长城资产公司，而非物业服务公司。此种情况可以视为物业服务费通过一定形式或途径间接地取得优先受偿权，但并非XX物管公司起诉、上诉要求的直接的优先受偿权。《物权法》第一百七十三条是对担保物权担保范围的规定。既然是担保物权，受该条规范约束的应系担保物权人及相应的债务人。XX物管公司对XX公司收取物业服务费形成的债权明显也不是担保物权，仅系普通债权，《物权法》第一百七十三条不能作为物业服务费优先受偿权的权利某源的法律依据。XX物管公司依据前期物业管理合同对XX公司用以抵押的物业进行物业管理服务，XX公司认可XX物管公司提供了物业管理服务，这一事实客观真实，也系判决XX公司支付物业服务费的事实基础。但物业服务费及滞纳金的支付义务人是XX公司，根据该债务的性质，应由XX公司先以抵押财产之外的财产进行清偿，若XX公司除抵押财产之外已无财产可供清偿，XX物管公司也只能在XX公司以抵押财产清偿对抵押权人的债务之后剩余的财产中得到清偿。物业服务的收费系经营服务性收费，其中必然包括物业服务人员因劳务付出应给支付的工资，会涉及物业服务人员的生存利某，但由于没有法律明文规定物业服务费优先受偿的权利，不能因物业服务费等费用将用于开支部分工人工资即让其凌驾于抵押权之上得享优先受偿的权利。综上所述，XX物管公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1346元，由重庆市X区XX物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张元群

审判员何洪

审判员刘健

二0一二年三月二十日

书记员胡玉婷