原告周某甲，男，××××年××月×日生，汉族，住（略）-××，公民身份号码（略）。

被告周某乙，男，××××年×月×日生，汉族，住（略），公民身份号码（略）。

委托代理人陈某，重庆市X区某某法律服务所法律工作者。

原告周某甲与被告周某乙租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月7日立案受理后，依法由审判员韩京耀适用简易程序于2012年5月25日公开开庭进行了审理。原告周某甲，被告周某乙及其委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某甲诉称，2010年3月1日，其与被告签订了《厂房某赁合同》，约定原告将其位于永川区X村X组的厂房某计598平方米出租给被告使用，租金为每年35000元，租赁期限为2010年3月1日至2015年3月1日止。同时约定被告如需改造现有厂房某征得原告同意。合同还约定如违约，按年租金20%计算违约金。合同签订后，被告前两年支付了租金，从2012年3月1日起，被告拒交本年度35000元租金并且在原告不知晓的情况下，被告擅自在厂房某侧承重墙上打开两个大洞。现因被告的行为违反了合同的约定，故起诉要求被告立即支付2012年3月1日至2013年2月28日的租金35000元、修复被告擅自打开的洞口并赔偿经济损失20000元、支付违约金7000元。

被告周某乙辩称，其与原告签订的租赁合同以及未缴纳2012年3月1日后产生的租金属实，现因其经营不善不愿意再继续租赁该厂房；同时原告主张的违约金过高请求法院进行调整。

经审理查明，原告周某甲（甲方）与被告周某乙（乙方）于2010年3月1日签订了《厂房某赁合同》，合同约定原告将其位于永川区X村X组的厂房（房某证号：永川区房某2007字第H×××××号）共计598平方米出租给被告使用，租金为每年35000元，租赁期限为2010年3月1日至2015年3月1日止。甲乙双方还约定合同签订后，乙方向甲方交纳半年租金17500元，2010年9月1日之前向甲方交纳下半年租金，以后每年3月1日交纳当年租金35000元；2013年后每年租金按38000元计收。同时约定被告如需改造现有厂房某征得原告同意。如违约，按年租金20%计算违约金。合同签订后，被告按约支付了2010年至2011年的租金。从2012年3月1日起，被告未交本年度35000元租金，并在未取得原告同意下在租赁的厂房某侧承重墙上打开两个大洞。

另查明，原告系永川区房某2007字第H×××××号房某所有权人。

以上事实，有原告提交的《厂房某赁合同》、房某、照片以及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，原告与被告签订的《厂房某赁合同》系基于双方真实意思表示且不违反法律行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告未按照合同约定支付租金并在未征得原告同意的情况下对租赁厂房某行了改造，违反了双方的合同约定。根据合同法的相关规定和双方的约定，原告要求被告支付2012年3月1日至2013年2月28日产生的35000元以及要求被告修复打开的洞口的诉讼请求成立，本院予以支持。现被告的行为违反了合同约定，根据双方的约定，被告应支付原告违约金7000元，现被告提出违约金过高，要求法院进行调整。对此本院评判如下：庭审中经法院向其释明是否解除合同，原告明确表示其不愿意解除合同，故本案中原告的直接损失系被告未按照合同约定支付租金而产生的资金占用的损失，该损失的计算方式为以35000元为基数，按照中国人民银行规定的同期商业银行贷款利率从2012年计算至起诉之日，故本院结合原告的损失以及法律的规定，对原告的该项诉求在2000元范围予以主张，超过部分不予支持。对于原告要求被告赔偿经济损失20000万元的诉求，因该项诉求系基于被告改造其厂房某致且本院已经判决被告对此予以修复，对原告的损失已经进行了填补，故对该项诉求本院不予支持。被告辩称其不愿意再租赁该厂房，因其并未提起反诉，本院不作处理，其可依据相关法律规定另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、由被告周某乙在本判决生效后7日内支付原告周某甲2012年3月1日至2013年2月28日的租金35000元；

二、由被告周某乙在本判决生效后7日内将擅自在原告周某甲厂房某打开的两个洞口恢复原状；

三、由被告周某乙在本判决生效后7日内支付原告周某甲违约金2000元；

四、驳回原告周某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1350元，减半收取675元，由被告周某乙负担（此款原告已预缴，本院不再退回，由被告周某乙在支付上述款项时一并向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判员韩京耀

二○一二年六月十日

书记员管清军