广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市光大花园房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区工业大道X号光大花园会所X楼。
法定代表人刘某，董事长。
委托代理人谢捷，广东广信律师事务所律师。
委托代理人王春平，广东广信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
委托代理人吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州市光大花园房地产开发有限公司因预售商品房合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明事实认定：被告领有穗房预字第（略）号《商品房预售许可证》，预售广州市工业大道X号广重厂内北区光大花园(自编：翠榕苑B－X栋)项目。2000年5月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买海珠区工业大道X号广重厂内北区光大花园第B3－X幢第X层X号商品房，建筑面积80.14平方米；该商品房总金额为（略）元，被告给予优惠，实际付款金额为（略）元；被告须于2000年11月30日前，将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付原告使用；该商品房竣工验收之日起30天内，被告应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，被告取得权属证明书后30天内协助原告到广州市房地产交易所办理交易过户手续等。该合同经广州市房地产交易所预售登记。同日，原、被告签订《商品房预售合同补充合约》，约定按《预售合同》第十七条的约定，原告如需委托被告到广州市房地产交易所办理交易过户手续，则须于收到被告发出的办理产权通知书之日起30日内，向被告提供办理交易过户所需的一切文件并支付相关费用等。原告于2000年12月10日接收了所购的房屋，收楼前向被告支付了房款（略）元。2001年9月18日，广州市建设委员会就被告建设的“光大花园第一期A、B区项目核发了《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。2001年2月26日被告申请对涉案房屋的测绘。2002年1月8日，广州市房地产测绘所出具了革新路X街X号103、104房的《房地产分户图》(（略）)，该图的绘制时间为2002年1月8日。2002年9月20日，被告申请房管部门对海珠区X路X街X-8双号(自编BX栋)房屋的产权进行登记，房管部门发出了《房地产申请登记回执》。2002年9月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发了海珠区X路X街X-8双号(自编BX栋)房屋的《广州市房地产权属证明书》。2003年12月4日，原告交付了《商品房买卖合同》给被告，以某理房地产权证之用，被告出具了回执给原告。2004年1月18日，广州市房地产交易登记所出具了原告所购的房屋海珠区X路X街X号101房的《房地产申请登记回执》。2004年2月3日，广州市房地产测绘所出具《关于光大花园测绘立案时间的证明》，该证明的内容为：广州市光大花园房地产开发有限公司，你司关于要求我所提供测字（略）-（略）、（略）－（略）号案测绘立案时间的报告收悉，经查实，以某5个案件的测绘立案时间如下：案号（略）、（略）的测绘立案时间为2001年2月15日，（略）－（略）的测绘立案时间为2001年2月26日。原告于2003年12月25日提起本案诉讼。
2002年9月18日，广州市房地产测绘所向被告发出《关于光大花园B区住宅适用面积测算规范的函(穗房地测函字[2002]X号)，该函的内容为：你公司提出关于光大花园B区商品房按预售时间执行旧的房产测量规范的意见已经由国土房管局转达我所，为此，我们进行了专门研究分析，现就此问题向你们答复如下：光大花园B区的问题是新的《房产测量规范》在实施中遇到的典型问题，各地都根据自身实际制定了相应的执行办法。我们决定之所以某照市国土房管局下发的穗国房字(2002)X号文执行，即“以某理测绘申请的日期为依据”执行新的《房产测量规范》，主要是基于二方面的考虑。第一，国家技术监督局规定新的《房产测量规范》在2000年8月1日起实行，而没有以某发公司领取预售证日期作另外的执行规定；第二，市国土房管局制定的执行规定明确，比较容易操作，符合新的《房产测量规范》在2000年8月1日起实行的规定要求。鉴于以某原因，按新测量规范计算的实测结果会与你们按旧测量规范计算的销售面积产生一定的差异，请你公司向业主做好有关的解析工作。同时该问题的处理导致了测量工作的耽搁，现测量成果已出，请你公司尽快到我所领取。2003年2月19日，广州市房地产测绘所向被告发出《关于光大花园B区住宅面积测算问题的复函》(穗房测函字[2003]X号)，该函的内容为：你司2002年12月20日《关于光大花园B区住宅的情况报告》收悉，根据你司按旧《房产测量规范》对该区住宅出一份参考测绘成果的要求，经研究答复如下：关于光大花园B区住宅适用房产测量规范的问题，我们已于2002年9月18日函复你司，在这个问题上我们已给出明确答复；同意按旧标准对光大花园B区住宅出面积，但结果仅供参考，不作申报产权登记面积依据。2003年7月8日，广州市人民政府法制办公室向被告发出《关于光大花园测量面积差异处理问题的复函》(穗府法函[2003]X号)，该函的内容为：送来《关于光大花园B区测量面积差异处理问题的请示》收悉，经认真研究，我办认为，处理新旧测绘规范不同而产生的测量差异问题，由主管部门制订规范性文件即可，不需立法解决，故我办已建议市国土房管局妥善处理。
诉讼中，被告提供了2003年2月1日的《通知》(复印件)和2003年6月5日《致光大花园B区业主的函-关于测绘面积及办理房产证等问题的说明》(复印件)，抗辩其公司已在上述时间通知原告提供办理房产证所需的有关文件资料。原告否认收到被告的上述通知。但原告在其起诉被告的另一案件[(2004)海民三初字第X号]中，将《致光大花园B区业主的函-关于测绘面积及办理房产证等问题的说明》中的第三页作为证据，拟证明被告通知其提供材料办证时间。另被告提供了《面积结算确认表》和原告所购房屋的《买卖申请审批表》，抗辩原告在2003年12月4日才在上述表中签名。原告承认曾委托他人签署过《面积结算确认表》和《买卖申请审批表》，但表示对被告提供的上述表无法确认。
原审法院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同规定全面履行自己的义务。由于双方的合同约定被告是在商品房竣工验收后30日内到国土房地产管理局办理测绘及权属登记手续，在取得权属证明书后30日内到产权交易所办理交易过户手续。根据这一规定当事人约定了两段的办证时间，第一段为办理测绘及权属登记手续，第二段为办理交易过户手续。关于第一段，根据被告提供的证据，被告于2001年2月26日向广州市房地产测绘所申请测绘，广州市房地产测绘所于2002年9月18日书面通知被告领取测绘结果，被告于2002年9月20日向广州市国土局、房地产管理局申请办理权属登记手续，故原告要求被告从2001年12月25日起计付该段办证时间的违约金无理，本院不予采纳。关于第二段，广州市国土资源和房屋管理局于2002年9月29日核发了原告所购房屋所在楼宇的《广州市房地产权属证明书》，被告没有按约定在取得权属证明书后30日内到产权交易所办理交易过户手续，应承担违约的责任，应从合同约定的办理交易过户手续期限届满之次日起计付迟延办理交易过户手续的违约金给原告。被告抗辩其公司已在2003年6月5日通知原告提供办理房产证所需的有关文件资料，原告否认收到被告的通知，但在另一起诉被告迟办证纠纷案件中，原告也提供了被告落款日期为2003年6月5日的函件拟证明被告通知其提供材料办证时间，故对被告该抗辩意见，本院予以某信。从收到被告的函件时起原告知道或应当知道其应履行提供办理房产证所需的有关文件资料的义务，但原告至2003年12月4日才将有关资料交付给被告，故迟延办理交易过户手续的违约金应扣除被告通知原告提供办理房产证所需的有关文件资料的合理期限30天即从2003年7月6日起至原告交付有关资料之日的时间。被告抗辩其公司已在2003年2月1日通知原告提供办理房产证所需的有关文件资料缺乏依据，本院不予采纳。原告主张其于2003年11月才收到被告上述落款日期为2003年6月5日的函件因没有提供信封核实邮戳日期，故本院不予采纳。因当事人没有约定逾期办证的违约责任的承担，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，于2004年4月16日作出判决：一、被告广州市光大花园房地产开发有限公司在办理海珠区X路X街X号101房的房产证后10日内交付给原告黄某某。二、被告在本判决生效之日起10日内支付从2002年10月30日起至其协同原告办理交易过户手续之日止迟延办理交易过户手续的违约金(按照原告已付购房款（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计，但从2003年7月6日起至2003年12月4日止的时间从中予以某除)给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2363元由原告负担1462元，被告负担901元。
一审判决后，广州市光大花园房地产开发有限公司不服，向本院上诉称：一、一审判决未考虑本案涉案房屋存在测绘问题的具体情形，片面套用合同条款从而认定上诉人应承担2002年10月30日至协同被上诉人办理交易过户手续之日止的迟延办理交易过户手续的违约金，该认定明显错误。一审判决对于判决第二项“办理交易过户手续之日”并未给予明确认定，导致判决欠缺确定力和执行效力。(一)根据《商品房预售合同》第17条的约定，上诉人的合同义务为“商品房竣工验收后30日内办理测绘及权属登记手续，在取得权属证明书后30日内办理交易过户手续”。根据办证的基本程序，测绘在先，交易过户在后，交易过户必须以某绘结果作为基本前提和依据。如果测绘结果是错误的或者是存在问题的，必然会影响交易过户等诸多环节的正常进行。本案中，虽然广州市房地产测绘所于2002年9月18日通知上诉人领取涉案房屋的测绘结果，但该测绘结果实际上是存在严重错误的。该测绘结果是由广州市房地产测绘所根据新的房产测绘规范计算所得的测绘数据，阳台面积的测绘结果按照新的房产测绘规范表面上减少而实际上并未减少，存在极大的不合理性。测绘结果的争议必然会造成日后在办理交易过户手续、进行面积差额退补结算以某办理房产证等问题上产生系列严重问题，上诉人也极有可能因此遭受重大损失。在涉案房屋究竟适用按新规范作出的测绘结果还是适用按旧规范作出的测绘结果的问题尚未得到妥善解决之前，上诉人根本无法按正常程序进行下一步办证工作。上诉人为此分别三次致函广州市房管局，明确要求其对于测绘问题给予处理意见。广州市房管局下属的广州市房地产测绘所最终于2003年2月19日以某房测函字[2003]X号《关于光大花园B区住宅面积测算问题的复函》给予了上诉人明确的处理意见，并将涉案房屋仅供参考的测绘结果提供给上诉人，作为上诉人向广大业主解释有关面积减少的原因之用。广州市房管局出具的供参考使用的测绘结果亦最终证明了测绘面积的减少并非上诉人违约所造成。至此，包括涉案房屋在内的测绘面积变化是否因上诉人的原因造成的问题才于2003年2月19日得以某步解决，上诉人于该时间才真正负有按照该处理意见申请办理交易过户手续的义务。故对于2002年10月30日起至2003年2月19日期间，上诉人不应承担逾期办理交易过户手续的违约责任。(二)一审判决认定上诉人应承担2003年6月6日至2003年7月6日期间的迟延办理交易过户手续的违约金错误。一审判决对被上诉人提交办证资料实际上给予了30天的合理准备期限，但对于同样需要合理准备期限的上诉人，一审判决并未给予同等的合理准备期限，这对上诉人明显不公平。根据《商品房预售合同》第17条规定，上诉人在办理交易过户手续过程中对被上诉人承担的是协助义务，只有在被上诉人提交了办证所需的有关资料后，上诉人才能协助被上诉人办理交易过户手续；上诉人在取得权属证明书后协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续的时间只有30天，即便上诉人取得权属证明书后立即通知被上诉人，由于被上诉人的合理准备时间为30天，上诉人做准备工作同样要花费一定的时间，如果被上诉人不能及时提供办证所需的有关资料，上诉人根本不可能按照合同约定的期限协助被上诉人办理交易过户手续，故上诉人协助被上诉人办理交易过户手续的时间应当从被上诉人交齐应当由其提交的办证资料之次日开始起算。原审判决没有给予上诉人以某等的合理准备期限，违反了公平原则，显属错误。另外，上诉人于2002年9月29日取得《广州市房地产权属证明书》和于2003年2月19日收到广州市房管局就测绘面积变化所出具的说明后，由于要向广大业主做大量的解释说明工作和文件准备工作，故才于2003年2月1日和2003年6月5日根据不同情况分批通知原告提供办证资料。上诉人向被上诉人尽到通知义务后，从通知之日(2003年6月5日)起至被上诉人实际提供办证资料之日(2003年12月4日)止的期间内，上诉人对于被上诉人的行为是不可预见和不可控制的，该期间应当认定为上诉人免除迟延办理交易过户手续违约责任的期间，原审判决将2003年6月6日至2003年7月6日也作为上诉人应当承担违约责任的期间显属错误。(三)一审判决对于第二项“办理交易过户手续之日”并未给予明确认定。事实上，上诉人巳于2003年12月26日向广州市房管局申请办理涉案房屋的交易过户手续，“办理交易过户手续之日”是确定的。一审判决未将其明确化，将导致判决欠缺确定力和执行效力。基于公平的原则，上诉人在2003年12月4日之后的30天内完成了协助交易过户的手续，不存在违约的情形。二、本案的纠纷源于新旧房产测量规范如何适用的问题，该问题直接导致上诉人无法按照双方约定的期限履行协助办理交易过户手续，上诉人在此情形下不应承担违约责任。上诉人迟延办理涉案商品房的交易过户手续完全是因为新旧测量规范的适用问题这一非上诉人的原因所造成的。为维护双方利益，上诉人一方面积极同被上诉人进行协商，另一方面一直积极采取各种途径与包括市房管局、测绘所在内的有关政府部门进行协调与沟通，要求他们妥善处理适用新旧测量规范出现的问题。上诉人未能按照双方约定的期限履行办理“权属登记手续”和“协助办理交易过户手续”义务，最根本的原因在于前述原因，这是上诉人所不能预见、不愿见到和无法单方面解决的，属于不可归责于上诉人的原因。三、本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该《解释》第十八条所调整的对象是发展商逾期办理房产证而应承担的违约责任，而非本案发展商逾期办理交易过户手续的违约责任。逾期办理房产证和逾期办理交易过户手续是不同的两个法律概念，不应该将上述两个明显不同的概念划等号，一审判决对《解释》第十八条的适用范围作任意的扩大性解释并作为处理本案的法律依据错误；另一方面，该条款的适用前提为“由于出卖人的原因”，而上诉人在一审时已充分举证证明上诉人不能在合同约定期限办理交易过户手续是由于测绘规范的变更导致测绘面积变化等诸多非上诉人的原因造成的，本案实际情况并不符合《解释》第十八条的适用前提。再者，该条款亦明确规定了“除外”条款，即在当事人有约定的情况下可以某适用该条款。本案中，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第17条巳对发展商办理有关手续而不是办理房地产权证作出明确约定，因此一审判决适用该条款追究上诉人的违约责任显然是违反了当事人合同意思自治的原则。综上所述，上诉人认为一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，故上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判上诉人不承担支付违约金的责任，驳回被上诉人全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人黄某某答辩其对原审判决有意见，但其没有提起上诉。
经本院审查，双方当事人对原审判决认定的事实均没有异议，本院予以某认。
本案二审期间，上诉人坚持认为其司在2003年12月26日已向广州市房管局申请办理涉案房屋的交易过户手续，并提供了一份《2003年收件签收本》的复印件予以某明。被上诉人认为上诉人在原审三次开庭均未提供该证据，故其司对该证据不同意质证。二审另查明，广州市国土资源和房屋管理局已于2004年3月29日核发了权属人为被上诉人的《房地产权证》，上诉人已将该证交给被上诉人。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定该合同合法有效正确，本院予以某持，该合同对签约双方均有约束力。本案争议关键是光大花园B区按新的《房产测量规范》进行测绘能否作为上诉人迟延办理交易过户手续的免责事由。对此，本院认为，新的《房产测量规范》是国土房管部门根据国家技术监督局规定制定的，上诉人对国土房管部门实施该新的《房产测量规范》的具体措施有意见，应遵循其他途径解决，而不能以某为由拒绝履行为小业主办理交易过户手续的合同义务，故上诉人以某施新的《房产测量规范》影响其办理交易过户手续为由要求免责理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人上诉主张其司已于2003年12月26日向房管局申请办理涉案房屋的产权交易过户手续问题，由于上诉人只提供了一份《2003年收件签收簿》的复印件，且被上诉人不同意质证，且该证据亦不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第二项规定的“二审程序中的新的证据”范畴，故上诉人以某司在二审期间才提交的《2003年收件签收本》主张其司已在2003年12月26日向广州市房管局申请办理涉案房屋的交易过户手续依据不足，本院不予采纳。原审判决上诉人支付从2002年10月30日起至协同被上诉人办理交易过户手续之日止迟延办理交易过户手续的违约金(扣除2003年7月6日起至2003年12月4日止的时间)并无不当，本院予以某持。
关于上诉人要求再给予30天办证合理准备期限问题。由于上诉人是在2003年6月5日通知被上诉人提供办证资料，故原审判决在扣除上诉人通知被上诉人提供办理房产证所需的有关文件资料的合理期限30天即从2003年7月6日起算迟延办理交易过户手续违约金并无不当，应予维持；另根据合同约定，已给予上诉人合理办交易过户手续的时间，上诉人未能在合同约定时间内履行协助办证义务，已属违约，故上诉人上诉要求再给予30天的合理准备期限依据不足，本院不予采纳。
关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行处理问题。虽然合同约定上诉人所负的是为被上诉人办理交易过户手续的义务，但办理交易过户手续是办理房地产权证的前提，两者名称虽不相同，但两者含义相同，均是将开发商名下的房产转移到小业主名下，故原审判决适用上述司法解释处理本案纠纷并无不当，上诉人以某理房地产权证与办理产权交易过户手续是两个不同的概念为由，认为本案不适用上述司法解释理由不成立，本院不予支持。
综上所述，审查上诉人上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2363元由上诉人广州市光大花园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长高东星
审判员郭晓红
代理审判员杨玉芬
二OO四年九月一日
书记员林璐路
