中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(1999)民终字第X号

上诉人(原审被告)：江苏东方国际商务有限公司。住所地：江苏省南京市X路X号。

法定代表人：韩某甲，董事长。

委托代理人：宋辉，江苏金达律师事务所律师。

委托代理人：郭少伟，江苏金达律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：江苏航天局。住所地：江苏省南京市X路X号。

法定代表人：汪某，局长。

委托代理人：刘某，紫光达律师事务所律师。

委托代理人：李勇明，紫光达律师事务所律师。

原审被告：淮阴市投资公司。住所地：江苏省淮阴市X路X号。

法定代表人：韩某乙，经理。

委托代理人：宋辉，江苏金达律师事务所律师。

委托代理人：郭少伟，江苏金达律师事务所律师。

原审被告：江苏大都经济发展总公司。住所地：江苏省南京市X路X号苏苑大厦X楼。

法定代表人：刘某某，总经理。

原审第三人：江苏夫子庙大酒店有限公司。住所地：江苏省南京市X路X号。

法定代表人：朱某某，经理。

原审第三人：江苏夫子庙大酒店有限公司薛某蛇岛饮食分公司。住所地：江苏省南京市X路X号。

法定代表人：薛某某，经理。

上诉人江苏东方国际商务有限公司(以下简称东方公司)为与被上诉人江苏航天局(以下简称航天局)、原审被告淮阴市投资公司(以下简称淮阴公司)、原审被告江苏大都经济发展总公司(以下简称大都公司)、原审第三人江苏夫子庙大酒店有限公司(以下简称夫子庙大酒店)、原审第三人江苏夫子庙大酒店有限公司薛某蛇岛饮食分公司(以下简称蛇岛分公司)房屋租赁一案，不服江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1993年2月11日，航空航天工业部以《关于建设江苏航天综合楼项目建议书的批复》，同意江苏航天管理局(航天局的原名称)建设江苏航天综合楼。同年11月18日，中国航天工业总公司又作了《关于合作建设江苏航天大厦的批复》。1993年11月8日和1996年1月3日，航天局曾先后与南京地产发展公司、华夏银行南京分行签订联建协议，建设江苏航天大厦(以下简称航天大厦)并建设至主体封顶，其中地下X层、地上X层。1996年12月28日，航天局又与东方公司签订了《合作建设“航天大厦”协议》，在该协议履行过程中，航天大厦七层楼面建设了部分加层建筑(即航天大厦八楼)。1997年5月8日，航天局与东方公司签订《租赁合同》，航天局将“航天大厦”西半栋租赁给东方公司作为办公用房和经营夫子庙大酒店，租期10年。东方公司每年向航天局支付200万元(房租100万元，设备使用及折旧费100万元)，前两年的租金及设备费用每年减少交纳50万元。东方公司管理使用航天局所属的锅炉房并承担其费用，东方公司为航天局宿舍楼和办公区提供冬季免费供暖。该《租赁合同》未办理《房屋租赁许可证》，未向房地产管理部门登记备案。同年9月8日，夫子庙大酒店成立蛇岛分公司。1998年1月1日，夫子庙大酒店及蛇岛分公司开业经营。同年1月8日，航天局与东方公司签订《对〈租赁合同〉、〈承包经营合同书〉的补充协议》，变更东方公司的租赁期限为1998年1月1日至2007年12月31日，并约定了租金交付时间和方式。另查明：航天局于1993年11月设立“江苏航天大厦建设指挥部”，1998年7月，航天局曾调整“江苏航天大厦建设指挥部”负责人。航天大厦至今未经竣工验收。1998年12月11日，航天局取得了航天大厦的《房屋所有权证》。同年12月，航天局所属锅炉损坏，由航天局负责修理，经维修部门决算，需费用（略）元。东方公司已向航天局支付1998年度房屋使用费。租赁合同履行过程中，航天局向东方公司提供了十条中继线供其使用。

1998年7月21日，航天局以东方公司破坏房屋结构为由向江苏省高级人民法院起诉，要求终止与东方公司之间的租赁合同，恢复大楼原状并由东方公司赔偿经济损失。在一审法院审理过程中航天局申请对航天大厦的改造部分进行鉴定，对东方公司的航天大厦装饰装潢工程进行审计。江苏省高级人民法院委托中国建设银行江苏省分行工程造价管理处进行了鉴定，结论为：一、航天大厦一至七层(除二、三层及东半栋一、二层外)装饰工程造价为（略）元；二、航天大厦八楼(加层部分)土建、安装、装饰工程造价为（略）元，其中工程材料费（略）元；三、航天大厦二、三层除东半栋二层外装饰工程造价为（略）元；四、航天大厦装饰施工中改变设计的一、二层间增加楼梯，二、三层改变卫生间、八楼(加层部分)及四至七层中间部位改变布局涉及墙体变化等，如恢复到原设计要求，约需拆除、恢复等费用30万元。1999年3月19日，南京市房屋产权监理处应一审法院的要求对航天大厦的建筑面积进行了实测，其结论为（略）平方米，并在回函中注明：航天大厦八楼(加层部分)的违法建筑未予测算。

一审法院认为：航天局在与东方公司签订租赁合同时未取得房屋所有权证，因此不具备房屋出租的主体资格。双方的租赁合同没有经房地产管理部门登记备案并领取《房屋租赁许可证》，因此航天局与东方公司签订的租赁合同应认定无效，对此双方均有过错，责任各半承担。航天局应返还蛇岛分公司的装潢费用，东方公司应拆除航天大厦八楼(加层部分)的违章建筑、支付大楼结构恢复原状的费用并返还航天局提供其使用的十条中继线。航天局锅炉的维修费用由东方公司承担。东方公司自1999年起应按每年200万元标准支付房屋使用费。东方公司提出的其他损失，由于缺乏相应证据，不予支持。据此判决：一、航天局与东方公司签订的《租赁合同》无效；二、东方公司、夫子庙大酒店、蛇岛分公司自判决生效之日起一个月内搬出航天大厦；三、东方公司自判决生效之日起一个月内支付给航天局恢复大楼原状所需费用30万元、锅炉维修费（略）元，返还给航天局中继线十条；四、东方公司在判决生效之日起一个月内，按每年200万元标准支付给航天局1999年之后的航天大厦西半栋的房屋使用费；五、东方公司自判决生效之日起一个月内自行拆除航天大厦八楼(加层部分)的违章建筑；六、航天局自判决生效之日起一个月内返还给第三人蛇岛分公司对航天大厦固定在六壁的装潢款（略）元并按10%的年折旧率计算至实际搬迁时止；七、驳回航天局对淮阴公司、大都公司的诉讼请求。

东方公司不服一审判决，向本院上诉称：租赁合同无效的主要过错在于航天局；一审法院判决东方公司承担每年200万元房屋使用费没有依据；航天局应当承担航天局职工及客房使用锅炉的能源费20万元；上诉人没有破坏航天大厦的主体结构，航天大厦结构现状的原因在于航天大厦指挥部；东方公司对航天大厦八楼(加层部分)投入资金经评估为（略）元，应由航天局返还并承担利息损失；一审法院判令上诉人和第三人搬出航天大厦，上诉人的损失应予赔偿。航天局答辩请求驳回上诉，维持原判。

本院认为：在航天局未依法取得房屋所有权证的情况下，东方公司即与航天局签订租赁合同，双方亦未向房地产管理部门登记备案，违反了《城市房屋租赁管理办法》第六条、第十三条、第十四条的规定。一审法院认定租赁合同无效是正确的，对此合同双方均有过错。一审法院根据本案的实际情况，判决由双方各半承担民事责任，并无不当。一审法院参照双方合同约定的房屋租金、设备使用费数额确定东方公司应付的房屋使用费是合理的。东方公司所称航天局应当承担航天局职工及客房使用锅炉的能源费20万元的问题，没有证据证实。航天大厦是由航天局负责建设并成立有“江苏航天大厦建设指挥部”，因此有关工程建设问题应由航天局负责，航天大厦八楼(加层部分)是否违章建筑与东方公司无关，东方公司对航天大厦八楼(加层部分)投入资金经评估为（略）元，应由航天局返还。航天大厦恢复原状所需费用亦应由航天局自己承担。东方公司请求由航天局赔偿其搬出航天大厦的损失，缺乏相应证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项的规定，判决如下：

一、维持江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决第一、二、四、六、七项；

二、撤销江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决第五项；

三、变更江苏省高级人民法院(1998)苏民初字第X号民事判决第三项为：东方公司自本判决生效之日起一个月内支付给航天局锅炉维修费（略）元，返还给航天局中继线十条；

四、航天局自本判决生效之日起一个月内支付给东方公司航天大厦八楼(加层部分)土建、安装、装饰工程投入（略）元。

一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费（略）元，由东方公司负担（略）元，航天局负担（略）元。

本判决为终审判决。

审判长郭彦祯

代理审判员谢卫东

代理审判员杨兴业

一九九九年十二月三十日

书记员关丽