上诉人（一审被告）：刘某

被上诉人（一审原告）：融安县矿产公司

上诉人刘某因与被上诉人融安县矿产公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院(2012)融民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月23日受理后，依法组成合议庭于2012年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人刘某的委托代理人陆次繁、被上诉人融安县矿产公司的委托代理人项光艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2006年3月23日，融安县矿产公司与刘某双方经协商后签订了《房屋门面租赁合同》，合同的主要内容为：融安县矿产公司将座落于融安县X镇X路X号商住楼房屋门面出租给刘某，租赁期限为5年，即从2006年8月1日至2011年7月31日止；每月租金为12500元。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁的权利。2011年6月27日，融安县矿产公司制作了一份租赁合同到期后不再出租门面给刘某的《通知》，并于2011年7月2日通过国内特快专递邮寄给刘某。2011年7月31日，租赁合同到期后，融安县矿产公司和刘某双方未签订新的租赁合同，刘某仍在继续使某融安县矿产公司的门面。自2011年8月1日起至本案开庭时止，刘某一直未再支付门面租金给融安县矿产公司。2011年11月26日，融安县矿产公司诉至该院，请求法院判令刘某搬空并交还融安县X镇X路X号房屋门面，并支付给融安县矿产公司2011年8月1日至2011年11月30日租金50000元，自2011年12月1日起按每日416.67元支付租金给融安县矿产公司直至刘某交还门面之日，并要求刘某支付违约金2731.84元。该案在审理过程中，融安县矿产公司将诉讼请求第三项“判令刘某支付违约金2731.84元”变更为“判令刘某支付违约金9866.97元”。融安县矿产公司要求刘某支付违约金的理由是依据双方签订的《房屋门面租赁合同》中第十三条违约责任中的规定：“……乙方（指刘某）不按期交纳租金，每逾期一天支付1000元逾期违约金给甲方（指融安县矿产公司）……”，但融安县矿产公司以考虑到依据该条款向刘某索赔违约金超过法律规定限额为由，主动降低违约金标准，仅按银行一年期贷款利率四倍计算违约金，计算日期自2011年8月1日起计算至刘某交还房屋门面时止。

一审法院经审理认为：在本案中，融安县矿产公司与刘某签订的房屋门面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反中国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使某后的状态。”现融安县矿产公司和刘某双方所签订的《房屋门面租赁合同》约定的租赁期限已经届满，且融安县矿产公司已经明确告知刘某不再出租门面给刘某，作为承租人刘某应当及时将所租赁的房屋门面返还给融安县矿产公司，故融安县矿产公司要求刘某搬空并交还融安县X镇X路X号房屋门面的诉讼请求成立，该院予以支持。租赁期间届满后，刘某继续占用该租赁房屋门面，则应当依照合同的约定支付租金，且刘某在庭审中也表示愿意按原《房屋门面租赁合同》的约定交纳租金，故融安县矿产公司要求刘某支付所欠2011年8月1日至2011年11月30日的租金合计50000元以及自2011年12月1日起每日416.67元租金的请求，该院予以支持。刘某在在租赁合同期满后，要求继续承租融安县矿产公司的房屋门面，但融安县矿产公司不同意再将房屋门面租赁给刘某，由此双方引起纠纷，而并非刘某在租赁期限内不按期交纳租金，故融安县矿产公司依据《房屋门面租赁合同》中第十三条违约责任中的规定要求刘某承担违约金的诉讼请求，理由不充分，该院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该院判决如下：一、刘某于本判决生效后30日内将所租赁的融安县X镇X路X号商住楼门面返还给融安县矿产公司；二、刘某于本判决生效后30日内，向融安县矿产公司交纳2011年8月1日至2011年11月30日的租金合计50000元；三、刘某于本判决生效后30日内，按每日416.67元向融安县矿产公司交纳2011年12月1日至房屋返还之日的租金；四、驳回融安县矿产公司的其他诉讼请求。本案受理费1129元，由刘某负担。

上诉人刘某不服一审判决，上诉称：一、被上诉人是国有企业，不是个体企业，更不是其经理罗荣邦的个体企业，依照《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第四十六条、第四十七条的规定，承包和租赁经营属企业的重大问题，须由企业各方面的负责人、职工代表和厂长(即法定代表人)共同组成的管理委员会来决定。但一审判决却认为罗荣邦是被上诉人的法定代表人，有权个人作出决定，无须和职工商量，也不必征求职工意见，是认定事实不清的具体表现。本案的事实证明，所谓的“原告需收回门面自用，不再出租”仅是罗荣邦的个人意见，职工都不同意，罗荣邦在承包和租赁经营这一企业重大问题上的个人意见，不能代表企业。

二、本案的《房屋门面租赁合同》中第二条约定：“合同期满后，在同等条件下，乙方(上诉人)有优先租赁。”这一约定，赋与了上诉人优先租赁权。而且，这一优先权除了“在同等条件下”外，并无其他条件(包括房屋门面继续出租)限制。因此，本案被上诉人以收回房屋门面自用为由，剥夺上诉人的租赁优先权，是对上诉人租赁优先权的侵害，亦属违约行为。一审判决支持被上诉人的观点，即是支持了被上诉人的侵权行为和违约行为，是严重错误的。

三、一审判决因上诉人提供的证人陈苏平未出庭接受当事人的质询为由，对上诉人提供的证人陈苏平的调查笔录不予采信，违反了相关司法解释。证人陈苏平的调查笔录并不是其本人的单纯的个人意见，而是能够代表被上诉人企业多数员工意见的，其证明目的应当予以采信。故请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉请。

被上诉人融安县矿产公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。理由如下：一、双方的租赁合同约定租赁期限为5年，2011年6月27日被上诉人通知上诉人不再出租门面，所以期满后被上诉人不再收租金，双方不存在租赁关系。根据合同法的规定，上诉人应当归还房屋，而上诉人至今未归还门面应当承担违约责任。

二、被上诉人与上诉人签订租赁合同，出租的门面属于被上诉人所有，罗荣邦作为被上诉人的法定代表人，其行为是经营行为和职务行为。上诉人认为被上诉人不再与其续租门面是被上诉人法定代表人一人的意思表示没有事实依据。上诉人引用《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第四十六条、第四十七条说明罗荣邦无权决定门面出租与否是对法律的曲解。该法于2009年8月进行了修改，修改之后的该法第二条第四款将“租赁经营”内容删掉。其中第四十七条第四款也没有规定租赁经营，实际上规定的是企业本身整体的租赁经营而不是企业出租。

上诉人刘某对一审查明的事实没有异议。

被上诉人融安县矿产公司认为一审遗漏查明被上诉人于2011年8月22日通过在门面张贴通知的方式，向上诉人再次送达租赁合同已到期，要求交还门面的通知。

双方在二审期间均未提供新的证据。

对于被上诉人融安县矿产公司认为有遗漏的事实，本院认为，因被上诉人在一审时提供了张贴于租赁门面的终止合同通知的照片，故应当认定被上诉人已于2011年8月22日向上诉人发出紧急通知，要求上诉人返还门面。一审除遗漏查明该事实外，其他事实属实，本院依法予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋门面租赁合同》是双方在平等自愿的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。被上诉人曾在租赁合同期满前和期满后两次以自己的名义向上诉人发通知，要求上诉人期满返还租赁门面，不再续租。上诉人认为不再续租收回门面不是被上诉人的意思表示，而是被上诉人内部的某些个人行为所致，没有事实和法律依据。根据双方的约定，租赁期间于2011年7月31日届满，在被上诉人不愿再继续将门面出租给上诉人的情况下，上诉人应当尽快地将租赁门面返还被上诉人，以免造成被上诉人作为出租人在行使某租赁物的占有、使某、收益权利方面的障碍和损失。上诉人以双方在租赁合同中约定了“同等条件下，上诉人有优先承租权”，从而认为在与被上诉人的租赁合同期满终止的情况下，上诉人仍应享有继续租用该门面的权利，但民事主体从事民事活动应当遵循平等、自愿原则，双方当事人对优先承租权的约定也不能剥夺被上诉人有是否同意继续将门面出租给上诉人的权利，所谓的“同等条件”的前提应当是被上诉人愿意继续出租门面，现被上诉人不愿将门面出租给上诉人，上诉人依法应当将门面返还被上诉人，并支付从租赁期间届满之日到返还门面之日占用门面期间的占有使某费。

综上所述，上诉人的上诉于法无据，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费1129元（上诉人已预交），由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长朱文泉

代理审判员温清华

代理审判员申武

二○一二年六月六日

书记员陈卓旎