原告某某。
法定代表人吴某，该公司总经理。
被告廖某。
被告刘某。
原告某某与被告廖某、刘某房屋租赁合某纠纷一案，本院受理后，依法组成合某庭，公开开庭进行了审理。原告某某委托代理人到庭参加诉讼，被告廖某第某次开庭到庭参加诉讼，第某次开庭，被告廖某、刘某经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某诉称，2006年5月1日，原告与被告廖某签订《门面租赁协议书》，将X号临街X号门面出租给被告廖某，租金每月150元，租期1年，自2006年5月1日起至2007年4月30日止。2007年1月29日，原告与被告廖某又签订一份《门面租赁协议书》，将X号临街X号门面也出租给被告廖某，租金每月150元，租期1年，自2007年1月2日起至2008年1月1日止。两门面的租期届满后均未续签协议。之后，原告名称由某某变更为某某。2011年1月5日，原告书面通知被告终止租赁关系，并要求被告于2011年2月20日前腾退租赁门面，但被告一直强占门面至今不肯交还原告。《中华人民共和国合某法》规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合某继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第某十一条的规定，仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合某，但出租人解除合某应当在合某期限之前通知承租人。为此，特依法向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告廖某将曹家坪X号临街X号、X号门面腾空交还原告；2、本案诉讼费由被告廖某承担。
本案第某次庭审后，原告以第某次庭审查明廖某之夫刘某是本案X号《门面租赁协议书》的签字人，又是X号门面的实际经营人，X号门面已被关门上锁，两门面均未返还，刘某与本案有直接利害关系为由，请求追加刘某为本案共同被告，对X号、X号门面负共同返还责任。
原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：
1、企业法人营业执照；2、郴州市工商行政管理局企业注册登记资料，1-X号证据拟证明原告的主体资格及原告原名称X某，现名称变更为某某；3、2006年5月1日《门面租赁协议书》；4、2007年1月29日《门面租赁协议书》，3-X号证据拟证明原、被告双方存在门面租赁关系及合某约定的门面位置、月某、水电费等合某情况；5、2011年1月5日某某通知，拟证明原告已于2011年1月5日通知被告中止门面租赁协议、腾退门面、办理押金退还手续，还证明原告已给足被告合某腾退门面期限；6、某某履历表，拟证明被告刘某的身份。
被告廖某辩称，一、原告主张于2006年5月1日、2007年1月29日就曹家坪X号临街X号及X号门面与被告签订了《门面租赁合某》，并且两个门面租赁期满后，未续签协议的事实，被告表示认可。被告从未有任何违约行为，依据《中华人民共和国合某法》第某百三十六条之规定，原租赁合某应继续有效，但租赁期限为不定期；二、原告所出示证据中2011年1月5日通知不是被告廖某本人的签名，被告廖某从未接到过这样的通知。《中华人民共和国合某法》第某百三十二条规定的“承租人”应当是合某签订人而非其他人。三、原告急于与被告解除合某关系的目的是因为郴州市房产管理局2010年9月30日下达了《拆迁公告》。根据《城市拆迁补偿条例》第某三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿协议。原告为达到不补偿承租户的目的不惜违背《中华人民共和国合某法》第某条、第某、第某条的规定，提前强行与被告解除租赁关系，不合某。四、原、被告间合某约定：“协议到期后，抵押金方可退还”，“门面租赁期内，如乙方（注：即承租方）因特殊原因不再租赁，应提前一个月某知甲方（注：即出租房），否则没收300元抵押金。”原告至今并未退还押金，根据协议内容，可视为原、被告的租赁协议未到期，租期仍为“不定期”。因此，被告并未强占原告门面。故请求法院驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案诉讼费，并按郴州市人民政府2011年5月10日第98期会议纪要与被告协商拆迁补偿事宜。
被告廖某为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：1、身份证，拟证明被告廖某身份。2、2000年7月6日，湖南省郴州防爆电机厂与刘某签订的《合某书》一份，拟证明：（1）此份合某是就本案所涉X号门面签订，是被告廖某之夫刘某与湖南省郴州防爆电机厂签订。（2）当时被告廖某与刘某结婚不久，刘某及其父都是某某职工，其母与被告廖某均无业，属困难家庭。“98洪灾”后，厂值班室被水淹一直闲置，厂里出于照顾而将该门面租给被告廖某。被告廖某在原值班室的基础上进行了改建。合某第某条约定：合某期满后被告有权优先续订合某，不得随意终止合某。（3）因X号门面是被告廖某改建，故租赁合某是永久性的，如原告要求被告腾退门面，必须与被告协商补偿。3、2002年9月8日的收款收据，拟证明：（1）押金没有退；（2）按惯例收取押金、退还押金都由出租房到门面上办理，此门面一直是被告廖某本人在经营，押金未退，原告也未通知廖某本人解除合某，视为合某未到期，合某仍然有效。
被告刘某未答辩亦未举证。
对原、被告所举证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告所举1、2、3、X号证据及被告廖某所举X号证据，经庭审质证，原、被告均无异议，经本院审核，符合某实性、合某、关联性证明要求，本院依法予以采信。
原告所举X号证据，即2011年1月5日某某通知，经庭审质证，被告廖某对通知上是否刘某的签名既不肯定又不否定，本院当庭释明，告知被告廖某在三日内书面确认该签名是否刘某本人签名，逾期即视为其认可该签名是刘某本人签名，被告廖某未予答复；并且追加刘某为被告后，被告刘某又拒不到庭质证，故对该证据本院依法予以采信。
原告所举证据6，即某某员工履历表，属查实主体身份类证据，两被告未到庭质证，本院依职权予以审查，对该证据予以采信。
被告廖某所举2、X号证据，经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，对证明方向异议是：（1）合某未写明门面位置。（2）前后两份合某中间该门面由谁承担不能证实。（3）该门面既是由值班室演变，就证明所有人仍是原告。（4）被告的改建、装修行为不影响腾退门面。（5）刘某与原告的租赁合某是有期限的，不是永久性的。（6）押金是刘某交的，证明收据所涉门面是刘某和廖某共同经营。（7）先后顺序是先腾门面再退押金，且已书面通知，故门面未腾退原告才未退押金。（8）未退押金不能证明合某未解除。对该证据真实性，本院依法予以确认。对双方关于证据证明力的不同质证意见，本院结合某关证据予以确认。
根据上述本院采信证据及当事人陈述，本院确认如下事实：
原告某某系2009年10月14日由某某更名。某某由某某改制，于2002年7月3日登记成立。由郴州市某某过郴江桥往东方向靠原告一侧依次为1-X号临街门面，属原告所有并管理收益，无建设工程规划许可证及产权证，本案争议门面即其中X号、X号门面。
2007年1月29日，被告廖某与某某签订《门面租赁协议书》开始承租X号门面。协议首部及最后签字、盖章，甲方均是某某，乙方均是廖某。协议内容是：一、甲方要求乙方租赁门面不得转租第某方，乙方同意按此办理。二、租金：沿东街过郴江桥向东，按照顺序编号门面01至X号，现乙方租赁第X号门面，每月150元，电费1.2元/度，水费2.1元/吨。三、押金：乙方每租赁一间门面交抵押金300元给甲方，协议到期后，抵押金方可退还。四、门面租赁期为一年，自2007年1月2日起至2008年1月1日止。门面租赁期内，如乙方因特殊原因不再租赁，应提前一个月某知甲方，否则不退300元抵押金。五、门面按现有设备条件出租，乙方在租赁期间内，为了经营方便进行装修和添置的一切设施，协议到期后，如乙方不再续延协议，乙方将无偿交给甲方，不折价不退还，损坏照价赔偿甲方。六、乙方经营业务必须办全证照手续，合某经营，照章纳税，国家有关部门规定上交的一切费用，均由乙方承担，甲方概不负责。七、按本市城市卫生管理条例，各户门面实行卫生三包。八、甲方每月某收取租金及水电费和政府有关部门委托甲方代收的一切费用，乙方不得拖欠，否则，甲方即可终止协议，将以乙方一倍的物质抵欠上述应收取费用。九、乙方在租赁经营期间，不得擅自更改原有建筑物结构，一旦发现，将随时终止协议，收回门面，并依法追究法律责任和承担经济损失。十、本协议一式二份，甲乙双方各存一份，签字生效。
被告廖某承租X号门面前，其夫被告刘某已承租X号门面。该X号门面原是某某大门值班室。某某为解决本厂困难职工生活问题，决定将厂大门值班室租给困难职工改作门面使用，改建费用及改建由承租人承担。为此，刘某作为承租人与某某于2000年7月6日签订了一份《合某书》。合某明确约定改建费用及施工由刘某承担，某某概不负责。该合某约定租期暂定1年，之后直至2006年5月1日期间，除被告廖某提供的一份2002年9月8日某某出具的收取刘某交来门面押金300元的收款收据外，未提供其他合某。2006年5月1日，某某与刘某就该门面签订了《门面租赁协议书》。协议上甲方名称在首部打印的是某某三产办，签名盖章处是某某签名并盖公章，乙方名称在首部填写的是廖某，签名处是刘某签名。协议内容是：一、甲方要求乙方租赁门面不得转租第某方，乙方同意按此办理。二、租金：沿东街过郴江桥向东，按照顺序编号门面01至X号，现乙方租赁第X号门面，每月150元，电费1.2元/度，水费2.1元/吨。三、押金：乙方每租赁一间门面交抵押金300元给甲方，协议到期后，抵押金方可退还。四、门面租赁期为一年，自2007年1月2日起至2008年1月1日止。门面租赁期内，如乙方因特殊原因不再租赁，应提前一个月某知甲方，否则不退300元抵押金。五、门面按现有设备条件出租，乙方在租赁期间内，为了经营方便进行装修和添置的一切设施，协议到期后，如乙方不再续延协议，乙方将无偿交给甲方，不折价不退还，损坏照价赔偿甲方。六、乙方经营业务必须办全证照手续，合某经营，照章纳税，国家有关部门规定上交的一切费用，均由乙方承担，甲方概不负责。七、按本市城市卫生管理条例，各户门面实行卫生三包。八、甲方每月某收取租金及水电费和政府有关部门委托甲方代收的一切费用，乙方不得拖欠，否则，甲方即可终止协议，将以乙方一倍的物质抵欠上述应收取费用。九、乙方在租赁经营期间，不得擅自更改原有建筑物结构，一旦发现，将随时终止协议，收回门面，并依法追究法律责任和承担经济损失。十、本协议一式二份，甲乙双方各存一份，签字生效。
X号门面租赁合某签订后，承租人廖某将门面交由刘某经营五金品。X号门面租赁合某签订后，承租人刘某将门面交由廖某经营副食品。两被告的经营收入均用于家庭共同生活。两份合某到期后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议。2011年1月5日，南防集团郴州华安电机制造有限公司对X号、X号门面的经营业主发出一份《通知》。通知内容是：“X号、X号门面经营业主：您租赁我公司门面在2010年12月31日前已到期，因城市建设需要，我公司所有资产已被市政府整体收购，用于郴江河改造；现按合某协议终止租赁，请于2011年2月20日前腾出租赁门面，办理押金退还。特此通知！”《通知》署名某某并加盖公章，落款时间2011年1月5日，收件人栏内由刘某签名，并写明签名时间是2011年1月5日。自刘某接到该通知后，X号门面即停止经营，门面内亦无存货，但由承租方上了锁，至今未交还出租人。X号门面只停止进货，但仍在开门营业。两门面租金均交至2010年12月，出租方亦未再收取，承租方亦未再交纳。两被告以X号门面改建费用补偿问题，房屋拆迁未对承租人进行补偿及廖某未接到通知为由拒绝腾退X号及X号门面，故双方发生争议。双方对租赁合某的履行无争议，无因实际履行合某产生的损失。
另查明，原告当庭陈述：即使因无规划手续导致认定合某无效，依法被告亦应返还门面。
本院认为，本案属房屋租赁合某纠纷。租赁合某标的物X号、X号门面权属属于出租方原告某某，原、被告无争议。原告诉讼请求是否成立，应以其请求是否符合某同及法律规定为准。X号门面约定的租期届满日为2008年1月1日，X号门面租期届满日为2007年4月30日，实际履行合某过程中，租期届满后，承租方继续使用租赁物，出租人没有提出异议，租赁期限为不定期。2011年1月5日，原告以书面通知形式向X号、X号门面经营业主作出终止租赁关系于2011年2月20日前腾退门面给原告的意思表示。被告刘某在通知上签名。因刘某既是X号门面的承租人亦是X号门面实际经营使用人，被告廖某既是X号门面的承租人，亦是X号门面的实际经营使用人，并且，两被告是夫妻关系，经营收入用于夫妻家庭共同生活，因此，被告刘某在通知上的签名行为代表通知所记载的原告的意思表示内容已到达两被告。事实上，通知送达后，被告廖某即停止进货，表明被告廖某已知悉通知内容。因此，被告关于未通知廖某腾退门面的抗辩主张不成立。由于原、被告的租赁关系所涉门面在一审法庭辩论终结前尚未取得建设规划许可证或主管部门建设批文，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条之规定，属无效租赁合某。原告在庭审时明确陈述“即使因无规划手续认定合某无效，依法被告亦应返还门面。”表明原告的诉讼请求已包含因合某无效而产生的租赁物返还请求权在内。原告的租赁物返还请求权，符合某效合某的处理原则，且原告在起诉前已履行通知义务及给予适当期限义务，其诉讼请求成立，本院予以支持。被告以改建费用承担及拆迁补偿为由对抗原告的租赁物返还请求权，于法无据，本院不予支持。原告所收取被告刘某的300元押金应予返还。依照《中华人民共和国合某法》第某十二条第（五）项、第某十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第某百三十条之规定，判决如下：
一、限被告廖某、刘某于本判决生效后五日内返还原告某某的X号及X号门面。
二、限原告某某于本判决生效后五日内返还被告刘某门面押金300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由原告某某承担30元，由被告廖某、刘某承担70元（交纳期限同上）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长文勇军
审判员肖亚勇
人民陪审员周某利
二０一一年十一月某日
书记员黄小芳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合某法》第某十二条有下列情形之一的，合某无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合某，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第某人利益；
（三）以合某形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合某法》第某十八条合某无效或者被撤销后，因该合某取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第某百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
