重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2012）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：XX。

委托代理人：XX。

被上诉人（原审被告）：XX。

委托代理人：XX。

委托代理人：XX。

被上诉人（原审被告）：XX有限责任公司。

法定代表人：XX。

委托代理人：XX。

上诉人XX因与被上诉人XX、重庆XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）确认合同无效纠纷一案，不服重庆市XX人民法院（2011）九法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年4月26日进行了询问审理。XX及其委托代理人XX、XX及其委托代理人XX、XX公司的委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：1992年3月17日，XX与XX结婚。XX系XX继子。2010年6月28日，XX与XX协议离婚，其中对财产处理约定为，XXXX、XX号房屋产权归女方，女方向男方支付25万元（先支付20万元，余下5万元在2010年9月1日前支付完毕），双方在XX承包鱼塘在承包期内产生的一切费用双方各占一半。2004年5月31日，XX为乙方与XX房屋建设开发总公司为甲方签订重庆市房地产买卖合同，约定：乙方购买甲方位于XXXX，面积55.68平方米的住宅房屋一套，土地使用权取得方式为划拨，成交价格为25056元。同日，XX向XX房屋建设开发总公司支付房款25056元。2004年6月4日，该合同经重庆市XX房地产交易所核准登记备案。

2011年10月17日，重庆市XXXX街道办事处前进支路居委会出具证明，称“我辖区居民XX从1994年至2010年6月，一直与其妻XX（二人于2010年6月离婚）、继子XX共同居住在XXXX前进支路X幢X单元X号”。

XX公司系由XX房屋建设开发总公司于2004年10月16日更名而来，XX公司于2009年10月12日取得包括讼争房屋在内的XXXX前进支路X栋X单元房屋的产权大证（105房地证2009字第X号）。

一审庭审中，XX向一审法院申请证人XX出庭，证人XX证言：XX与XX原系夫妻关系，与XX系母子关系，XX是XX的继子。XXXX由XX的母亲向XX房屋建设开发总公司租赁来给其婚后居住，在居住2-3年后因夫妻发生纠纷，被其母要求搬出该房屋，该房屋被其母亲转租给他人。之后租赁关系转为XX与XX公司，每月由XX缴纳租金。在XX公司通知购买该房屋时，因XX无力购买，遂让其子XX购买。XX对证人XX证言有异议，认为XX一直居住在讼争房屋，证人XX与XX系母子关系，存在利害关系，其证明事实不真实，且证人XX与XX同时存在恶意串通转移夫妻共同财产的行为。XX对证人XX证言认可。XX公司对证人XX证言认可。

一审审理中，XX、XX和XX公司三方确认位于XXXX前进支路X幢X单元X号房屋在2004年5月31日XX和XX公司签订房屋买卖合同前，由XX向XX公司租赁该房。

一审法院综合本案的证据及双方当事人的陈述认为，XX称在1994年其与XX共同出资购买讼争房屋的使用权以及在2004年其与XX共同出资购买讼争房屋的所有权，因未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，且XX公司、XX均否认XX与XX购买了讼争房屋的使用权，而一审法院查明的事实是XX与XX公司仅存在房屋租赁关系，故XX的该辩解理由，一审法院不予采信。一审庭审中，三方确认讼争房屋在出售给XX前由XX承租，XX享有对讼争房屋的优先购买权，XX证言其放弃该购买权。虽然XX提供了居委会出具的证明，主张其与XX、XX居住在讼争房屋内，但不能证明XX以此享有优先购买权。因此，XX公司与XX签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。相反XX未提供XX以及XX公司有恶意串通，损害其利益的证据，应承担举证不能的法律后果。XX主张XX公司与XX于2004年5月31日签订的房地产买卖合同无效的诉求，因证据不足，一审法院依法不予支持。一审法院判决驳回XX的诉讼请求。案件受理费426元，由XX负担。

XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法确认XX与XX公司于2004年5月31日签订的房地产买卖合同无效；3、一、二审诉讼费由XX和XX公司承担。主要事实和理由：1、一审判决已经认定讼争房屋在出售给XX前是由XX承租的，而我当时与XX系合法夫妻，讼争房屋租金均是用夫妻共同财产支付的，我和XX也是一直居住在讼争房屋内的，因此我和XX对讼争房屋均拥有用益物权，根据相关法律规定，我和XX应共同享有优先购买权。2、XX在一审中曾明确认可讼争房屋系夫妻共同承租，夫妻共同享有优先购买权，仅是因为当时出售讼争房屋时夫妻二人经济困难，所以才将优先购买权转让给XX，但XX对自己的这一说法并未提交任何证据加以证明。3、一审判决认定我不能证明自己享有优先购买权，所以由我承担举证不能的法律后果，而一审法院却不要求XX提交证据证明他既非承租人、也不享有优先购买权、却能够与XX公司签订购房合同的相关证据，在举证责任分配上明显有失公平。4、一审法院依据XX的证言作出了一审判决，但XX与XX系母子关系，存在利害关系，且XX的证言系孤证，无其它证据与之佐证，一审法院对这份证据加以采信，明显错误。

XX答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。

XX公司答辩称：请求二审法院维持一审判决。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，XX公司对本案讼争房屋在2004年5月31日其与XX签订房屋买卖合同以前是由XX租赁的事实并未予以否认，而XX公司出售讼争房屋时XX和XX的婚姻关系还未解除，XX应是讼争房屋的共同承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”根据上述法律规定，XX要求确认其对讼争房屋享有优先购买权以及XX公司与XX在2004年5月31日签订的房地产买卖合同无效的上诉请求，与法相悖，本院不予支持。一审法院以XX无证据证明其享有优先购买权予以驳回，其理由不当，本院依法予以纠正，但一审的判决结果正确，本院对一审判决结果仍予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费426元，由上诉人XX负担。

本判决为终审判决。

审判长倪洪杰

代理审判员夏兴芸

代理审判员秦敏

二○一二年五月二十四日

书记员蒋茜