重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2012）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被某）：X某。
委托代理人：X某。
上诉人（原审被某）：X某。
委托代理人：X某。
上诉人（原审被某）：X某。
委托代理人：X某。
上诉人（原审被某）：X某。
委托代理人：X某。
被某诉人（原审原告）：X某。
委托代理人：X某。
委托代理人：X某。
被某诉人（原审原告）：X某。
委托代理人：X某。
委托代理人：X某。
原审第三人：X某地产开发有限公司，住所地X某。
法定代表人：X某。
委托代理人：X某。
委托代理人：X某。
上诉人X某、X某、X某、X某因与被某诉人X某、被某诉人X某，原审第三人X某地产开发有限公司（以下简称“X某公司”）用益物权确认纠纷一案，不服重庆市X某人民法院（2011）南法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年2月14日进行了询问审理。X某、X某、X某、X某及其委托代理人X某，X某，X某、X某的委托代理人X某、X某，X某公司的委托代理人X某、X某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：X某、X某系姐妹，X某、X某系夫妻，X某、X某系X某之父母。X某、X某之父X某生前在重庆市X某租有一处面积为18.33的公房。1995年3月28日，重庆市X某房屋建设开发公司作为兰家巷片区的拆迁单位，与X某签订了《一次性安置协议书》，双方约定：甲方（即重庆市X某房屋建设开发公司）对兰家巷地区进行旧城改造工程，需拆除乙方（即X某）在X某住房；甲方将乙方一次性安置在X某X某号房屋，居住面积为32.3；（乙方）缴纳超面积款10800元。同日，该协议经重庆市X某公证处公证生效。后X某之妹X某出钱缴纳了超面积款，并装修X某号房屋入住。1996年2月29日，X某与X某签定还款协议约定：X某承租了重庆市X某X某室，由于该房的超平方（即超面积）费和装修费共计2.5万元是由X某出据，自公证协议生效当日，由X某退还X某人民币2.5万元整，X某于1996年3月15日搬出该房，双方不再为该房发生任何纠纷。X某作为X某的委托人在该协议上签字。同日，该协议经重庆市X某公证处进行了公证，X某即退还X某现金2.5万元。
1996年3月X某迁出后，X某、X某、X某、X某即搬入X某X某（后地址变更为X某号房屋居住。2000年3月6日，该房屋产权单位即第三人X某公司向X某出具《重庆市住房租约》（字第X号）约定：立约人甲方（出租人）为X某公司，乙方（承租人）为X某；房屋座落南坪东路X某，面积32.3；租期自2000年1月1日起至2003年12月31日止。还约定：本租约为乙方取得住用房屋权利的凭证，其依约用房的权利不受侵犯。该租约上的交租记录表明，2000年1月至2003年8月，X某公司共收取房屋租金3005.6元。2003年8月22日，X某公司与X某签定协议书约定：由X某公司退还X某多收的超面积款（即超安置费）和天然气初装费8242.6元，扣除2003年1月至8月租金627.2元后，实际应退X某7615.4元。双方还约定：该笔退款作为X某从2003年9月份暂预交97个月的房屋租金，由X某公司逐月扣抵（可抵至2011年9月止）。X某代X某在该协议上签字。
2010年3月，X某夫妇相继过世，X某、X某要求X某、X某、X某、X某从X某号房屋搬出，X某、X某、X某、X某以X某于1996年已将该房屋以6万元卖与其但未办理转租手续为由，予以拒绝。X某、X某遂诉至一审法院，请求判如所请。
另查明：X某夫妇二人的父母均已过世，其生前子女只有X某、X某。X某、X某在庭审中对其请求的涉诉房屋用益物权已作出述明，实际上是房屋的使用权。
一审法院综合本案的证据及双方当事人的陈述认为，重庆市X某X某（即原X某）号房屋是X某、X某之父X某生前因所租公房被某迁而取得的固定安置房（或称住用房屋），X某在迁入时缴纳了房屋超面积款，其虽然对该房屋只具有使用权，不具有所有权，但在其使用权中明显具有经济价值，已不同于一般的私有房屋租赁使用权。这种经济价值具有私有财产的性质,应当与其他财产一样允许被某承。同时，第三人X某公司作为房屋产权人，承诺该出租房屋的使用权可依法转让。X某去世后，X某、X某作为其合法财产继承人，是该房屋使用权的法定继承人。X某、X某要求确认该房屋的用益物权归其共同所有的诉求，实际上就是要求确认其对房屋共同享有使用权，该项请求能够成立，一审法院予以支持。
承租人应当按约支付租金。X某、X某之父承租第三人的房屋，一直履行了支付租金义务。其中2003年1月至2011年9月的房屋租金，系用第三人X某公司所退X某的安置过渡费8242.6元抵扣。X某、X某、X某、X某自1996年3月入住租赁涉诉房屋，无证据证明X某生前与X某、X某、X某、X某就该房屋租金的缴纳情况曾作约定，故不能认定X某、X某、X某、X某占用了X某的安置过渡费，X某、X某要求返还该笔费用的请求不能成立，一审法院不予支持。
X某、X某、X某、X某提出X某将讼争房屋使用权以6万元向其转让的意见，既无书面协议或付款依据证明，亦未经房屋所有权人即第三人X某公司同意认可，且双方提供的证人证言相互矛盾，一审法院不予采纳。
对于X某、X某、X某、X某提出X某在房屋租赁期死亡，其作为与X某生前共同居住的人可以按原租赁合同租赁该房屋，其是实际承租人的意见。经查：X某、X某、X某、X某提供的书证和证人证言均证明X某生前从未居住租赁房屋，X某、X某、X某、X某不是与X某生前共同居住的人；《安置协议书》和《住房租约》均证明X某X某号房屋的被某置人和承租人为X某，且第三人X某公司陈述未及时续签到期《住房租约》系因其无暇办理，而非承租人放弃继租，故不能认定X某、X某、X某、X某是该房屋的实际承租人。X某、X某、X某、X某的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。
一审法院判决：一、X某、X某对重庆市X某X某（即原X某）号房屋共同拥有居住使用权；二、驳回X某、X某的其他诉讼请求。案件受理费80元，由X某、X某负担。
X某、X某、X某、X某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项判决，依法驳回X某、X某的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由X某、X某承担。主要事实和理由：1、重庆市X某房屋系X某申请的公房，因X某年龄较大及传儿不传女的习俗，该房的户主被某记为X某，后该房被某除，鉴于户主是X某，故安置协议是X某与重庆市X某房屋建设开发公司签订的，但X某、X某及其子女先后搬入居住，而X某却一直未搬入居住，以上事实足以证明X某与其母X某共同居住在本案讼争房屋，X某在X某去世后依法应享有承租权和使用权，而一审法院对这一事实却并未查清。2、一审时，X某公司的陈述及上诉人举示的证据均已证明X某从未在讼争房屋内居住过，同时X某和X某也未举示相反证据证明X某曾在该房居住过，另外X某和X某的户口从未迁入该房名下，X某和X某不能成为该房的共同居住人。3、一审时，上诉人已提供证人证言证明X某与上诉人有一个内部让渡协议，上诉人付给X某6万元现金，X某将该房的承租权和使用权让出。由于上诉人与X某的特殊关系，当时双方没有立下书面协议及字据，一审法院未传唤相关证人到庭接受质证，对上诉人证人出具的书面证言亦未加以采信。4、X某公司在一审庭审时陈述，X某租期到期后，未与出租方续签租约，系因其无暇办理，并非承租人放弃继租。这一陈述与事实不相符，也与法律规定不相符，而一审法院却以此作为判决依据加以采信。事实上，X某公司并未将上诉人租住讼争房屋的行为视为转租或借租行为，而是视为承租行为，否则X某公司有权收回该房，X某也应知晓这一规定，因此X某将房屋交予上诉人租住的行为应是出让自己的承租权和使用权。同时X某公司明知X某未在该房内居住，亦未交租金，如果X某公司没有认可上诉人作为共同居住人享有承租权和使用权，X某公司完全可以收回该房，可见X某公司默认了上诉人是共同居住人，享有承租权和使用权，并向上诉人收取租金，上诉人已经与X某公司形成了事实上的续租关系。4、一审法院认定公房的承租权和使用权系用益物权、可以作为遗产继承的观点及适用物权法来判决本案是完全错误的，依照现行法律的规定，公房的使用权不能继承。5、一审法院对什么是共同居住的认识过于机械。6、X某、X某已年满80岁，无其他房屋可供居住，如果一审判决生效，上诉人将游荡街头，居无定所。7、一审法院的第一项判决内容的意思不明，不知是上诉人与X某、X某对讼争房屋共同拥有居住使用权，还是单指X某、X某对讼争房屋共同拥有居住使用权，请求二审法院予以明确。
X某、X某答辩称：讼争房屋的租赁权人和使用权人是X某，X某并不是讼争房屋的承租人；讼争房屋的交付租金的义务一直是由X某在履行；因讼争房屋至今未过户，所以上诉人所谓的房屋让渡事实并不存在；因为上诉人在讼争房屋附近经营餐馆，为方便上诉人经营，X某将讼争房屋借给上诉人暂时使用，然而上诉人却霸占房屋，导致X某无法入住；上诉人在二审出庭作证的证人证言不应被某信，因为这几名证人在一审中对本案进行了全程旁听，且与上诉人一方有利害关系；无论上诉人是否有房可住，在讼争房屋内居住时间是否长久，均不能作为上诉人所谓因让渡而合法居住的理由；被某诉人是X某的法定继承人，讼争房屋的租赁权和使用权具有财产价值，讼争房屋的相关权利可以被某继承人所继承。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。
X某公司答辩称：X某一直未在讼争房屋内居住过，2003年8月以前的租金也是由上诉人在缴纳，2003年9月至2011年9月的租金是用X某多收的超面积款和天然气初装费来抵扣的；但是如果不是上诉人一方一直在替X某缴纳租金的话，讼争房屋可能早就被某回了。
本院二审审理过程中，X某、X某、X某、X某向本院提交了下列新证据：1、重庆市江北土地房屋权属登记中心对X某、X某在辖区内无房屋所有权登记记录的证明；2、X某、X某的证人证言；3、常住人口登记表二张、迁入登记表一张。同时X某、X某、X某、X某还向本院申请证人X某、X某、X某、X某、X某、X某出庭作证。X某、X某、X某、X某拟通过以上证据证明X某原在X某上清寺有一套公房居住，后被X某换成了原X某房屋，X某一直居住在原X某，后原X某被某迁，X某又被某置在X某X某号房屋，X某一直和X某居住在该房内，X某从未在该房居住过，房屋租金也是由X某一家在缴纳；1996年X某、X某、X某、X某与X某达成协议，将该房以6万元卖给了X某、X某、X某、X某，但因为感恩的原因未让X某出具收条，房屋也未办理转租手续。X某、X某质证后认为上述新证据均不是新证据；X某、X某、X某在一审中旁听了整个庭审过程，已丧失了作证的资格；仅凭几份证人证言，无书面证据加以佐证，不能证明X某将该房以6万元的价格卖给了X某一家。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实基本相同。
本院认为，重庆市X某房屋系X某生前租赁的公房，1995年3月28日重庆市X某房屋建设开发公司与X某签订了《一次性安置协议书》后，X某被某置在X某X某号房屋（即本案讼争房屋）内，超面积款已由X某缴纳。因此本案讼争房屋作为固定安置房，其房屋使用权是可以被X某的继承人即X某、X某二人继承的。X某、X某、X某、X某自1996年至今居住在本案讼争房屋内的行为，只能认定为X某对X某、X某、X某、X某的借住行为。对X某、X某、X某、X某在二审中举示的新证据，本院认为，对于证据1和证据3，客观真实，本院予以采信，但与本案无关联性；对于证据2和6名出庭作证的证人证言，鉴于均是间接证据，无直接证据相佐证，本院不予采信。因此X某、X某、X某、X某的上诉理由，因其未举示充分的证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人X某、X某、X某、X某负担。
本判决为终审判决。
审判长倪洪杰
代理审判员夏兴芸
代理审判员秦敏
二○一二年三月八日
书记员蒋茜
