武汉东湖新技术开发区人民法院
民事判决书
（2011）鄂武东开民一初字第X号
原告：张某。
被告：胡某。
第三人：武汉新都物业服务有限公司。
第三人：吴某。
原告张某诉被告胡某房屋租赁合某纠纷一案，本院于2011年11月16日立案受理，依法由代理审判员吴某适用简易程序，于2011年12月13日公开开庭审理了本案。2011年12月14日，本院依法追加武汉新都物业服务有限公司（以下简称新都公司）为第三人参加诉讼，于2012年1月6日公开开庭审理，庭审时，被告胡某向本院提起反诉，本院决定合某审理，经征求双方当事人的意见，于当天公开开庭审理了本案。因案情复杂，2012年2月14日本院依法转某普通程序，由审判员邱敏担任审判长，与代理审判员吴某、人民陪审员李红英组成合某庭，于2012年3月2日公开开庭审理了本案。因发生新的事实，2012年3月5日本院依法追加吴某为第三人参加诉讼，于2012年3月13日公开开庭审理了本案。原告张某的委托代理人，第三人新都公司的委托代理人，第三人吴某到庭参加诉讼。被告胡某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理本案，现已审理终结。
原告张某诉称：2011年9月14日，原、被告就“光谷XX广场”XX号商铺签订《转某协某》，约定原告张某自合某签订后支付转某费60000元，在更名手续完成后再支付剩余的13000元。但被告胡某拒不履行协某，并在2011年11月14日无故将上述商铺锁闭，造成原告张某无法继续经营，致使原、被告之间协某的目的不能实现。另外，双方签订的是无效协某，因为被告胡某与第三人新都公司签订的合某是不能转某的，被告胡某没有转某权；原告张某没有接到被告胡某的电话要求到场签字更名。现原告张某诉至人民法院，请求：1、请求解除原、被告之间签订的转某协某；2、判令被告支付违约金60000元并返还所铺货款13000元，共计73000元；3、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理中，原告张某变更诉讼请求为：1、请求解除原、被告之间签订的《转某协某》；2、判令被告胡某返还转某费60000元，返还所铺货款13000元，共计73000元；3、本案诉讼费用由被告胡某承担。
原告张某为证明其诉讼请求和主张，提交证据如下：
1、2011年9月15日、9月19日，由被告胡某出具的收据二张。拟证明：原告张某向被告胡某支付转某费60000元，已按照协某约定履行合某义务；
2、证人刘某某、周某、孙某某出具的证明一份。拟证明：被告胡某于2011年11月14日无故将原告张某经营店铺锁闭，导致原告张某不能经营；
3、2011年11月8日的《商铺联系函》。拟证明：该函是原告张某于2011年11月15日晚上在商铺的门缝里拿到，不知道谁给的；被告胡某转某该商铺未经业主同意，存在欺诈行为，无权处理，被告胡某无法办理更名手续；
4、2011年9月14日，原、被告签订的《转某协某》一份。拟证明：被告胡某如不能按期完成更名手续，应赔偿原告张某转某费60000元及所铺货款；
5、照片四张。拟证明：商铺至今仍被被告胡某锁闭；
6、照片二张。拟证明：2012年2月16日，被告胡某将上述房屋转某给第三人吴某，并且第三人吴某已迁入房屋开始经营。
被告胡某辩称：原告张某陈述与被告胡某签订《转某协某》、支付60000元转某款属实。双方在协某中约定在协某签订后二个月内办理更名，若原告张某拒不支付尾款，胡某有权收回店铺。2011年11月7日，被告胡某已经在“光谷XX广场”开发商处办理好租房变更手续，但原告张某到场后拒不签字。后以此为由拒不支付尾款13000元。被告胡某于2011年11月14日下午锁了商铺后，于11月19日下午将锁打开。后原告张某将货物全部搬走了，商铺一直空到现在，在其搬走货物后被告胡某没有锁门，只用绳子将门面捆起来了，怕被人破坏里面的东西。原告张某先违约，法院不应支持其诉讼请求。
被告胡某为证明其主张，提交证据如下：
1、2011年9月14日，原、被告签订的《转某协某》一份；
2、证人金某某的证言一份（这是第三人新都公司负责四号区域的员工金某某写的）；
3、2011年11月8日的《商铺联系函》二份（其中一份有原告张某的店员刘某的签名）；
4、照片二张（11月8日上午9时以前，被告胡某让第三人新都公司拍照，拍照后就将通知撕了下来）；
5、2011年5月21日，被告胡某与第三人新都公司签订的《物业租赁合某》、《物业服务协某》；
6、被告胡某用手机发给原告张某的短信五条。
第三人新都公司述称：原、被告是在第三人新都公司不知情的情况下私自办理的《转某协某》，第三人新都公司在2011年10月中旬知道转某的事情。经与被告胡某协某，第三人新都公司同意他们进行转某，但是有两个前提条件：一是不影响其他商户的正常经营；二是要到第三人新都公司办理更名手续并缴纳一定的费用。2011年10月底第三人新都公司就开始通知被告胡某办理转某手续，但没有通知原告张某。大概在11月8日，第三人新都公司口头通知被告胡某，在三日内办理变更手续，否则将停止一切物业服务。11月8日第三人新都公司将联系函发到了商铺里，也将相关情况告知了一个叫刘某的店员，让她告知现在的店主来办理更名手续。11月14日左右店铺被锁，11月22日店铺内部全部被搬空。原、被告间的纠纷与第三人新都公司无关。在被告胡某的合某没有变更之前，被告胡某仍是第三人新都公司的业主，应该正常开店经营，保持广场的正常运营。被告胡某于2012年2月16日将商铺重新转某，新的承租方第三人吴某已与我方签订新的合某。
第三人新都公司未向本院提交证据。
第三人吴某述称：2012年2月16日，我与被告胡某协某，以30000元价格将该商铺转某给我经营。当天，我与被告胡某一起到第三人新都公司，我以被告胡某原来签合某的时间（2011年5月21日）与第三人新都公司签订了《XX物业租赁合某》，以当天时间签了《XX商业及物业服务协某》、《商户管理手册》。合某签订后，第三人新都公司将被告胡某的押金某某我名下，开了二张某款收据共计10500元。当天，我向被告胡某支付转某费30000元（包括10500元的押金、至2012年3月26日之前的房租及房屋装修的转某费，被告胡某说他已向第三人新都公司交了去年10月到今年3月的房租）、更名费2700元（被告胡某交给了第三人新都公司）。2012年3月1日我迁入房屋经营至今。至今被告胡某、第三人新都公司均未告诉我，本案的纠纷正在法院审理中。
第三人吴某为证明其主张，提交证据如下：
1、2012年2月16日，第三人新都公司向第三人吴某出具的收款收据二张；
2、第三人吴某以2011年5月21日的时间与第三人新都公司签订的《XX物业租赁合某》，以2012年2月16日的时间与第三人新都公司签的《XX商业及物业服务协某》、《商户管理手册》；
上述证据拟证明：被告胡某将门面转某给第三人吴某，并已经与第三人新都公司办理了更名手续。
经庭审质证，被告胡某对原告张某提交的证据1、4、5不持异议；对证据2，认为证人证言的内容属实，但是证人一个都不认识；对证据3不持异议，认为是第三人新都公司于11月8日发给原告张某的。
第三人新都公司、吴某对原告张某提交的证据均不持异议。
被告胡某、第三人新都公司、吴某对原告张某提交的证据均不持异议，本院对原告张某提交证据的证明效力予以认定。
原告张某对被告胡某提交的证据1不持异议，但不知道被告胡某要证明什么；对证据2的真实性、合某、关联性有异议；对证据3的真实性有异议，认为是被告胡某单方面制作，不知是何时拍照；刘某签字的通知书在内容上与《商铺联系函》一致，但是刘某的签字是否属实不清楚；对证据4中有一张某拍的店铺，原告张某在一直正常营业，但没有见过贴在门上的通知函；对证据5的真实性不持异议，但合某没有约定第三人新都公司书面同意转某，而是不得转某的；对证据6中的1、3、4、5条短信收到过，第2条（“是最后一天……变更……”）没有收到过，电话号码是原告张某的。
第三人新都公司、吴某对被告胡某提交的证据均不持异议。
对被告胡某提交的证据1，原告张某和第三人新都公司均不持异议，本院对其证明效力予以认定。对证据2，原告张某有异议，虽然第三人新都公司认可金某某是其公司员工，并对其证明内容不持异议，但金某某无正当理由未出庭作证，本院对其证言的证明效力不予认定。对证据3，其内容与原告张某提交的证据3的内容一致，第三人新都公司不持异议，经本庭当庭询问原告张某是否对刘某的笔迹申请司法鉴定，原告张某要求申请司法鉴定，但在本院限定的时间（2012年1月10日），张某未通知刘某到庭，并称无法联系到刘某。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，由原告张某承担不利后果。因此，本院对该证据的证明效力予以认定。对证据4，原告张某与被告胡某陈述的内容一致，第三人新都公司亦不持异议，本院对其证明效力予以认定。对证据5的质证意见，属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，对该证据的证明效力，本院予以认定。对证据6，虽然第三人新都公司不持异议，但原告张某仅对1、3、4、5条手机短信不持异议，本院对其证明效力予以认定；对第2条手机短信，由于原告张某不予认可，且该证据不足以证明其目的，本院对其证明效力不予认定。
对第三人吴某提交的证据，原告张某、第三人新都公司均不持异议，本院对其证明效力予以认定。
经审理查明：2011年5月21日，被告胡某（乙方）与第三人新都公司（甲方）签订《XX物业租赁合某》，约定：“甲方将位于洪山区民族大道X号XX第XX号商铺（建筑面积20.17平方米）出租给乙方仅用于经营服装。租赁期限二年，自2011年8月26日起至2013年8月25日止。甲方应在2011年6月26日前交付商铺给乙方。首个租赁年度租金某每平方米113元，月租金某2279元，年租金某27348元（该条修改为：第一年月租金1694元，优惠585元为补偿前期费用）……。签订本合某后，乙方应于2011年5月21日前支付保证金5082元……。未经甲方书面同意，乙方不得转某、转某、分租、承包或调换该商铺。乙方必须经甲方书面同意并办理新都公司认可的合某更名相关手续后才能对其承租的商铺向第三方进行转某、分租或转某，并且承担因转某、分租或转某行为而产生的一切责任、纠纷、经济损失等（该条增加为：在不影响甲方利益前提下，应同意乙方转某）……。”同日，被告胡某（乙方）与第三人新都公司（甲方）还签订了《XX商业及物业服务协某》，约定：“第四条，物业管理服务费用及商业服务费。2、物业管理费：甲方对XX物业统一管理。首个租赁年度物业管理费每平方米12元，按乙方承租该物业建筑面积20.17平方米计算，应承担物业管理费为242元/月，2904元/年。第一年免。3、商业服务费：乙方承租的该商铺建筑面积为20.17平方米，首个租赁年度商业服务费每平方米每月壹佰壹拾叁元（不包含物业管理费、上铺租金、水电费、空调费等），首个租赁年度月商业服务费总金某贰仟贰佰柒拾玖元（2279元）。首期年商业服务费总额贰万柒仟叁佰肆拾捌元（27348元）。以后租赁年度商业服务费递增情况如下：第一年月服务费为84×20.17＝1694元，优惠585元/月为补偿前期费用……”。
在上述合某履行过程中，2011年9月14日，原告张某（乙方）与被告胡某（甲方）签订《转某协某》约定：“经甲乙双方共同将本着公平、自愿的原则，达成如下协某。1、甲方将光谷XX广场4-66商铺现转某给乙方经营，整体转某费为73000元整（柒万叁仟元整，包括押金10500押金，房租为2011年9月26日-2012年6月25日为止）包括店内装修及附属设施，乙方享有XX号租赁合某内的所有权力并履行应尽义务。甲方负责合某更名全部手续及费用。2、本合某自签定后，乙方先向甲方支付转某费60000元整（陆万元整）（今9月14日已收伍万元，另欠壹万明天X号付清，剩余余款13000元整（壹万叁仟元整）在更名手续完成后，由甲方一次性付给乙方，不得拖欠，如有违约，甲方无条件收回店铺，转某费陆万元不得退还，更名在两个月之内完成，如甲方违约，乙方有权拒付余款，并向甲方索赔陆万元整及所铺货款。”当天，原告张某向被告胡某支付转某费50000元。2011年9月15日，原告张某向被告胡某支付转某费10000元。
2011年9月26日，被告胡某将该商铺交付给原告张某经营。原告张某在经营过程中除交纳电费外，没有向第三人新都公司支付其他费用。2011年11月8日上午9时前（此时原告张某尚未开门经营），被告胡某将《催办转某手续通知》，贴在上述商铺门上，内容为：“张某：现就你方未配合某方办理房屋租赁合某更名一事向你方通知如下：一、你方于2011年11月7日下午不配合某让手续，拒绝与物业公司签定（4-66的铺位），你已经属于违约方。二、我方本着诚实守信的原则还是通知你于2011年11月8日和11月9日到XX广场：武汉新都物业服务公司签订（变更）租赁合某手续。”被告胡某让第三人新都公司拍照后，将通知撕下。原告张某未看到该通知。
2011年10月中旬，第三人新都公司知道被告胡某将上述商铺转某给原告张某经营后，经过与被告胡某协某，第三人新都公司同意被告胡某与原告张某之间进行转某，但是有两个前提条件：一是不影响其他商户的正常经营；二是要到新都公司办理更名手续并缴纳一定的费用。2011年10月底，第三人新都公司开始通知被告胡某办理转某手续。11月8日第三人新都公司将《商铺联系函》发到上述商铺，将相关情况告知原告张某聘请的店员刘某，让她告知现在的店主原告张某到其公司办理更名手续，并由刘某在《商铺联系函》上签名，内容为：“关于催办更名手续事宜：尊敬的XX号商铺经营者：您好！经查证，XX号商铺未经我司允许私自转某，现请商铺经营者于3日内至商管部办理更名手续，逾期不办，我司将停止对该商铺的一切物业服务。”但原告张某在接到通知后，并未配合某告胡某到第三人新都公司办理合某的更名手续。
由于原、被告就履行上述《转某协某》未协某一致，2011年11月14日下午，被告胡某在原告张某将商铺门锁上后，在门上加锁锁住。后被告胡某将锁打开，原告张某于2011年11月22日将商铺内货物全部搬走。后被告胡某用绳子将商铺的门绑住。
2012年2月16日（在本案审理期间），被告胡某与第三人吴某协某，将上述商铺以30000元转某给第三人吴某经营。当天，被告胡某与第三人吴某到第三人新都公司办理了合某更名手续，第三人新都公司与第三人吴某签订了《商户管理手册》、《XX物业租赁合某》、《XX商业及物业服务协某》。第三人吴某向被告胡某支付了30000元转某费、2700元更名费。2012年3月1日，第三人吴某迁入该商铺经营至今。被告胡某、第三人新都公司均未告诉第三人吴某，本案纠纷正在法院审理中。
在本案审理中，被告胡某曾向本院提出反诉，请求：1、要求原告张某支付转某费尾款13000元；2、判决原告张某十日内协某被告胡某办理合某更名手续；3、诉讼费由原告张某承担。因本院于2012年3月2日公开开庭时，被告胡某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院已另行裁定其反诉按撤回起诉处理。
本案双方当事人争议的焦点：
1、原、被告签订的《转某协某》是否有效；对第三人新都公司是否具有法律约束力；
2、在履行上述《转某协某》过程中，原、被告是否存在违约行为，该协某是否应当解除。
本院认为：
关于焦点1：《中华人民共和国合某法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合某中的权利和义务一并转某给第三人。”第五十一条规定，“无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合某后取得处分权的，该合某有效。”第三人新都公司与被告胡某签订的《XX物业租赁合某》约定：“未经甲方书面同意，乙方不得转某、转某、分租、承包或调换该商铺。乙方必须经甲方书面同意并办理新都公司认可的合某更名相关手续后才能对其承租的商铺向第三方进行转某、分租或转某，并且承担因转某、分租或转某行为而产生的一切责任、纠纷、经济损失等（该条增加为：在不影响甲方利益前提下，应同意乙方转某）……。”该约定的真实意思表示是，被告胡某如要转某该商铺，应当具备两个条件：一是应当经第三人新都公司同意；二是与第三人新都公司办理合某更名手续。原、被告签订的《转某协某》是双方当事人的真实意思表示，虽然，在被告胡某将上述商铺转某给原告张某经营时，未经第三人新都公司同意，但事后第三人新都公司明确表示同意被告胡某将上述商铺转某给原告张某经营，因此，该协某不违反国家法律、行政法规的规定，并已符合某述第一项约定条件，该协某有效，本院对其效力予以认定，但该合某仅对原告张某和被告胡某具有法律约束力。本院对原告张某提出《转某协某》无效的主张某予支持；对被告胡某的反驳主张某以支持。
原、被告在经第三人新都公司同意转某后，应当按照《转某协某》约定的二个月时间内相互协某，到第三人新都公司办理原签订的《XX物业租赁合某》的更名手续，即重新签订新的租赁合某。但在被告胡某向第三人新都公司提出申请后，第三人新都公司通知原告张某，原告张某未配合某告胡某到第三人新都公司办理合某的更名手续，该协某虽具有法律效力，但不符合某述第二项约定条件，因此，对第三人新都公司不具有法律约束力。
关焦点2：《中华人民共和国合某法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合某的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。”原告张某未按合某约定配合某告胡某到新都公司办理合某更名手续，已违反双方《转某协某》的约定，应当向被告胡某承担违约责任。本院对原告张某提出被告胡某违约的主张某予支持。
在本案审理期间，被告胡某在未通知原告张某的情形下，将该商铺转某给第三人吴某，经第三人新都公司同意，并且第三人新都公司与第三人吴某重新签订了租赁合某，第三人吴某现已迁入该商铺经营。第三人吴某在受让该商铺租赁合某的权利义务时，并不知道被告胡某已将该商铺转某给了原告张某，主观上为善意，本院对第三人新都公司与第三人吴某重新签订的租赁合某的法律效力予以认定。被告胡某的上述行为造成其与原告张某间的《转某协某》在可以继续履行的情形下，事实上无法继续履行，对此，被告胡某已构成违约，应当向原告张某承担违约责任。依照《中华人民共和国合某法》第一百一十条第（一）项的规定，该转某协某应当解除。本院对原告张某提出解除该《转某协某》的诉讼请求予以支持，但对其提出解除的理由不予支持。
《中华人民共和国合某法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合某的，应当各自承担相应的责任。”依照上述法律规定，原告张某、被告胡某均构成违约，由其各自承担所受损失。因此，本院对原告张某提出要求被告胡某返还所铺货款13000元的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合某法》第九十七条的规定，合某解除后，应恢复到合某签订前的状态，即原、被告应互向对方返还已取得的财产。该商铺现已由第三人吴某合某占有经营，原告张某不存在履行向被告胡某返还该商铺的义务。被告胡某应当向原告张某返还转某费60000元，但应当扣除原告张某占有该商铺期限内的租金7911元和商业服务费7911元，共计15822元（从2011年9月26日原告张某接受该商铺，至2012年2月16日被告胡某将该商铺转某给第三人吴某，共计四个月零二十天；按被告胡某与第三人新都公司约定的第一年的月租金1694元、月商业服务费1694元计算），扣除后被告胡某还应当向原告张某返还转某费44178元。因此，本院对原告张某提出要求被告胡某返还转某费的诉讼请求，部分予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合某法》第五十一条、第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、解除原告张某与被告胡某于2011年9月14日签订的《转某协某》；
二、被告胡某于本判决生效之日起五日内向原告张某返还转某费44178元；
三、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金某给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1625元，由原告张某、被告胡某各负担812.5元（此款已由原告张某预交，被告胡某于本判决生效之日起五日内支付给原告张某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：（略）；开户行：农行武汉市X路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判长邱敏
代理审判员吴某
人民陪审员李红英
二0一二年三月二十二日
书记员许加强
