上诉人（原审被告）南宁市东宇运输有限公司。

法定代表人朱某。

委托代理人刘某某。

委托代理人韦某某。

被上诉人（原审原告）南宁市房产物业管理处。

法定代表人卢某。

委托代理人黄某甲。

委托代理人黄某乙。

上诉人南宁市东宇运输有限公司（以下简称东宇公司）因与被上诉人南宁市房产物业管理处（以下简称物业处）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）兴民一初字第X号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2012年2月22日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月26日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人东宇公司的委托代理人刘某某、韦某某，被上诉人物业处的委托代理人黄某甲、黄某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：物业处是南宁市房产管理局下属的事业单位，根据南宁市机构编制委员会办公室文件，负责直管公房的租赁工作。物业处依职能与租户签订直管公有住房租赁合同，并负责租金收缴等工作。南宁市X路X-X号房屋是物业处管理的直管公房，用途为铺面。1993年2月24日，南宁市房产管理局江宁房管所(甲方)与南宁市客货综合运输公司(乙方)签订一份《房地产租赁契约》，约定：一、甲方将民主路X-X号房屋出租给乙方使用；二、月租金2125.31元，租赁期限自1993年1月1日至1993年12月31日止，租金按月结算，由乙方在每月的前五日内交付给甲方，付款方式为托收；六、5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前3个月与甲方协商，双方另签订契约。

1994年4月20日，南宁市房产管理局江宁房管所(甲方)与南宁市客货综合运输公司(乙方)又签订一份《房地产租赁契约》，租赁期限为1994年4月1日至1995年3月31日，租金标准及租金交纳方式等内容与1993年1月1日双方所签订的《房地产租赁契约》一致。

2000年3月10日，物业处(甲方)与南宁市客货综合运输公司(乙方)签订一份《公有非住宅租赁合同》，约定甲方将民主路X-X号房屋出租给乙方使用，租金标准为2125.31元，租赁期限自1999年7月1日至2000年6月30日。

2000年7月1日，物业处（甲方）与南宁市客货运输有限公司（乙方）签订一份《公有非住宅租赁合同》，约定：一、甲方将上述房屋出租给乙方使用，建筑面积738.48平方米；二、月租金2247.70元，租赁期限自2000年7月1日至2001年6月30日止，租金按月结算，由乙方在每月的十日前交付给甲方，付款方式为转账；三、乙方保证承租上述公有非住宅仅作为办公使用；四、为保证合同的履行，乙方承租公有非住宅须向甲方交纳相当于三个月租金的信誉金6743.10元，租赁期满，乙方退房时，甲方将信誉金(不计息)返还乙方；承租期间，如乙方违约造成甲方损失的，甲方有权从乙方交纳的信誉金中扣除抵补损失，信誉金不足以抵补损失的，乙方应以补足，并同时补足信誉金；……十四、本合同租赁期限届满后自行终止，乙方如需继续承租，须提前一个月向甲方提出书面申请，填写《南宁市房产管理局直管公房非住宅租赁申请审批表》，经甲方同意后，甲乙双方重新租赁合同。合同还就其他事项作了相关约定。

2001年3月6日，物业处(甲方)与南宁市客货运输有限公司签订一份《公有非住宅租金付款协议》，约定：民主路X-X号房屋租金按使用面积3.20元/平方米计收，月租金为2247.70元，租金按月结算，由乙方在每月的十日前交付给甲方，付款方式为同城托收，上述房屋租赁合同期限届满后，甲乙双方根据需要重新签订租赁合同，如租金变更则按甲乙双方新签订的租赁合同的租金标准结算。

物业处认为双方合同约定的租赁期限已届满，遂于2010年6月18日向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除物业处与东宇公司签订的《公有非住宅租赁合同》，判令东宇公司腾空民主路X-X号房屋并交还物业处；2、东宇公司按2247.70元/月向物业处交纳至判决生效之日止的房屋租金，如判决生效后东宇公司未腾空房屋交还物业处的，东宇公司按法院委托的评估机构评估的房屋市场租金价格向物业处支付房屋占用费。

审理中，经物业处申请，一审法院委托广西中天银资产评估有限责任公司对南宁市X路X-X号房屋的房屋占用费进行评估，该公司作出桂中天银评字［2011］第X号资产评估报告书，结论为：该房屋占用费为17842元/月。2011年5月10日，该公司出具一份更正说明，对评估报告书中的几处时间上的文字错误进行更正，将上述报告中的“2010年”更正为“2011年”。

另查明，1988年4月14日，南宁市客运公司与民族大道工程指挥部签订一份《关于南宁市客运公司拆迁的协议》，约定：在民族大道二期工程中，需要拆迁共和路X号客运公司办公楼及营业房，根据1988年4月6日市政府陈中宁秘书长召集会议时的指示精神，4月14日指挥部的周某、张某、谭志明、盘桂生同志与客运公司林寄松经理、邓副经理进行协商，经过双方充分摆明情况反复核实，最后达成协定如下：一、市客运公司愿意顾大局尽快搬迁，目前先搬到官桥安置办公楼及营业房，具体为上下层约500平方米，搬官桥的安置房的产权仍属市房产局江宁房管所，租金问题，根据贾副市长3月23日的指示，拆迁户的租金暂按旧的水平，故每月每平方米2元(原客运公司共和路X号为1.80元/平方米直到回迁市内为止租金不变)；二、考虑到该公司搬迁时要调整营业网点，安排种种车辆运行及处理搬迁善后工作，根据市政府(86)X号文件规定，同意补助其在册人员工资1个月，为2.75万元；三、经过丈量核实，该公司旧址原属宋祠，历年来由该公司自力更生改建扩建共370平方米，每平方同意补助120元，共4.44万元。四、共和路的三轮车辆配件商店是供应全市三轮车配件的主要供应点，其装修及仓库为3.2万元，决定补助50%，为1.6万元，以上三项含共补助币8.79万元。五、该公司由于多年来没有解决总停车场及修理厂的用地，指挥部同意由该公司写出报告给土地局，指挥部协助办理郊外虎邱附近征地。六、该公司属于市内公共交通服务行业，同意在将来的中山路X街改造建楼时，优先为该公司提供一个办公及营业地方给予回迁，面积为500平米左右，此条另行协议打印，由市政府办公室、市建委开发处给予盖章监证。七、该公司内的住户，按双方核数安置住户公房。八、共和路X号旧房由该公司自行拆除，旧料利用作停车点搭盖。九、客运公司搬迁及拆除，限期为今年四月底前完成。

1988年4月14日，南宁市民族大道西段改造工程指挥部与南宁市X乡建设环境保护委员会开发处、南宁市人民政府办公室签订一份《拆迁南宁市客运公司协议》，内容为：1988年4月14日，因民族大道西段改造第二期工程需要拆迁共和路X号市客运公司办公楼及三轮车配件供应商店，共550平方米指挥部动员其先搬到官桥，今后在中山路上段或临江街改造建大楼时，同意优先为该公司供应500平方米左右的办公、营业用房。

1990年9月10日，南宁市客运公司、南宁三轮摩托车制造厂、南宁市X村运输管理站合并为南宁市客货综合运输公司。1997年9月22日，经南宁市交通局同意将南宁市客货综合运输公司改制更名为南宁市客货运输有限公司。2003年11月24日，南宁市交通局同意南宁市客货运输有限公司更名为南宁市东宇运输有限公司。

一审法院认为：物业处系南宁市直管公房的管理者，经南宁市房产管理局授权，物业处有对南宁直管公有房屋进行出租及施行管理的职权。物业处与南宁市客货运输有限公司于2000年7月1日自愿签订《公有非住宅租赁合同》，双方形成租赁合同关系，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。由于南宁市客货运输有限公司已经更名为东宇公司，东宇公司应承受《公有非住宅租赁合同》项下的权利义务。

物业处、东宇公司双方签订的《公有非住宅租赁合同》于2001年6月30日租赁期限届满，双方并未继续签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”物业处与东宇公司之间自2001年6月30日后形成不定期租赁关系。根据该法第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”物业处可以随时要求解除合同，故物业处起诉要求解除合同符合法律规定，予以支持。关于东宇公司主张某业处不应解除合同，而应将铺面继续出租给东宇公司经营使用，以履行原拆迁安置协议的义务的问题。因南宁市客运公司在拆迁前的办公用房即为向房产局租用的公房，虽然基于拆迁协议中约定南宁市客运公司搬迁到官桥的安置房（即本案所涉房屋），但仍是作为房屋承租人使用房屋，而此后南宁市客运公司亦与物业处就房屋租赁事宜另行签订了并实际履行了一系列租赁合同，上述租赁合同中均明确约定了新的租金标准及租赁期限新的合同条款，对原定租赁合同内容进行了变更，双方应按其自愿签订的租赁合同全面履行合同义务。故物业处基于双方所签订的新的租赁合同依法要求解除合同符合法律规定，东宇公司的上述主张某乏依据，不予支持。合同解除后，东宇公司应在本案判决生效后十日内腾空南宁市X路X-X号房屋并将该房屋返还给物业处。由于东宇公司继续占用本案所涉铺面，物业处要求东宇公司按每月2247.70元的标准支付租金符合双方合同约定，予以支持。

关于房屋占用费的问题。一审法院已委托有资质的评估机构对房屋占用费进行了评估，虽然东宇公司对评估报告提出异议，由于广西中天银资产评估有限责任公司已就该异议对报告中所载的时间笔误作出说明，该错误属文字上的错误，不影响评估结果本身的客观公正性，故一审法院对该评估报告的结果予以采信。如东宇公司在一审法院生效判决规定的履行期限未腾空该房屋，应按评估结论的标准支付房屋占用费，即以每月17842元的标准向物业处支付房屋占用费。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除南宁市房产物业管理处与南宁东宇运输有限公司于2000年7月1日签订的《非住宅租赁合同》；二、南宁东宇运输有限公司于本案判决生效之日起十日内腾空南宁市X路X-X号房屋并将该房屋返还南宁市房产物业管理处；三、南宁东宇运输有限公司支付南宁市房产物业管理处租金（按每月2247.70元，计至本案判决生效规定的履行期限最后一日止）；四、如东宇公司未在本案生效判决规定的履行期限内腾空南宁市X路X-X号房屋的，则需向南宁市房产物业管理处支付房屋占用费（房屋占用费计算：从本案生效判决规定的履行期限届满之次日起计至南宁东宇运输有限公司腾空该房屋之日止，按每月17842元计付）。

案件受理费50元由南宁东宇运输有限公司负担。

上诉人东宇公司上诉称：一、一审判决程序违法，本诉中遗漏诉讼主体，并且剥夺上诉人合法的反诉权利，已经严重影响到本案的公正判决。

被上诉人系南宁市房产管理局(现南宁市住房保障和房产管理局)的下属单位，上诉人与被上诉人于2000年7月1日所签订的《公有非住宅租赁合同》实质上是被上诉人为履行上诉人与南宁市民族大道西段改造工程指挥部、南宁市城市建设综合开发管理处、南宁市人民政府(以下分别简称“指挥部”、“开发管理处”、“市政府”)签订的《关于南宁市客运公司拆迁的协议》及《拆迁南宁市客运公司协议》中相关租赁安置条款，而签订的阶段性合同。本质上，被上诉人是代为指挥部、开发管理处、市政府以及南宁市房产管理局履行拆迁安置义务的具体执行人，是受托人。现被上诉人不愿履行拆迁安置义务，与上诉人发生纠纷，则本案有必要追加委托人指挥部、开发管理处、市政府以及南宁市房产管理局参与诉讼，以便查明案件事实，分清各方责任，而且指挥部、开发管理处、市政府以及南宁市房产管理局均与本案的判决结果有利害关系。为此，上诉人在本案本诉一审过程中，己在法定时间内申请追加指挥部、开发管理处、市政府及南宁市房产管理局为本诉第三人，但一审法院却拒不追加。同时，上诉人依法提出反诉，但一审法院却以上诉人反诉依据的拆迁法律关系与被上诉人本诉依据的租赁关系是两个不同的法律关系，被上诉人也不是拆迁安置补偿合同的当事人为由，裁定不将上诉人提出的反诉与本诉合并审理。但是在一审判决中，一审法院却又审查了上诉人与指挥部、开发管理处、市府签订的《关于南宁市客运公司拆迁的协议》及《拆迁南宁市客运公司协议》，并以上诉人在拆迁前的办公用房即为向房产局租用的公房、上诉人与被上诉人另行签订并履行了一系列租赁合同为由，认定双方对拆迁补偿安置协议中相关租赁安置条款的内容进行了变更。一审法院的这一做法，违反了民事诉讼法的相关规定，实质上亦剥夺了上诉人追究作为拆迁合同另一方的指挥部、开发管理处、市政府不履行义务责任的权利，严重损害了上诉人的合法诉讼权利。

二、一审判决定性错误，以致案件事实认定错误。

一审判决以上诉人在拆迁前的办公用房即为向房产局租用的公房、上诉人与被上诉人另行签订并履行了一系列租赁合同为由，认定双方对拆迁补偿安置协议中相关租赁安置条款的内容进行了变更。这一定性没有事实依据和法律依据。

1、上诉人与指挥部、开发管理处、市政府签订《关于南宁市客运公司拆迁的协议》及《拆迁南宁市客运公司协议》是1988年，当时的经济体制和经济环境与现在有所不同，不应因上诉人在拆迁前的办公用房即为向房产局租用的公房，就必然认定拆迁后上诉人应完全按照市场价格租用公房。

2、况且，不管上诉人拆迁前的办公用房性质如何，上诉人为服从市政建设作出了巨大的牺牲，理应得到拆迁协议约定的优惠安置条件，不能与一般的市场交易来类比。

3、被上诉人在本案中只是代为指挥部、开发管理处、市政府履行拆迁补偿安置协议中相关租赁安置条款义务，其不是拆迁安置协议的当事人，无权变更拆迁补偿安置协议的约定。严格按拆迁补偿安置协议提供安置用房，是拆迁人指挥部、开发管理处、市政府的合同义务。依据合同法的规定，未经合同另一方当事人的同意，指挥部、开发管理处、市政府无权将合同义务转给被上诉人或其它人。本案中上诉人与被上诉人所签订的一系列《公有非住宅租赁合同》实质上是双方为具体履行上诉人与指挥部、开发管理处、市政府签订的《关于南宁市客运公司拆迁的协议》及《拆迁南宁市客运公司协议》中相关租赁安置条款，而签订的阶段性合同，在这些阶段性合同中，上诉人从没有同意指挥部、开发管理处、市政府把拆迁补偿安置协议的义务转让给被上诉人，更没有声明在被上诉人不继续提供租赁房屋的情况下而放弃追究拆迁人指挥部、开发管理处、市政府严格按拆迁补偿安置协议提供安置用房的义务。因而，一审判决认为上诉人与被上诉人签订《公有非住宅租赁合同》，就是双方对拆迁补偿安置协议中相关租赁安置条款的内容进行了变更完全罔顾事实和法律。

三、一审法院委托评估的程序违法，评估内容超出委托范围，评估内容不应采信。

综上，上诉人认为一审判决程序违法，定性错误，严重损害了上诉人的合法权利。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人物业处答辩称:一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。1.本案没有遗漏诉讼主体。本案双方纠纷起于双方签订的租赁合同，上诉人所称遗漏主体的拆迁安置关系与本案是不同的法律关系。上诉人称一审判决审查拆迁协议就应追加案外人为当事人，不符合法律规定。一审法院对上诉人提交的证据进行审查并无不当。2.一审法院对本案案件事实认定正确。被拆迁的是被上诉人所有的公房，上诉人在指挥部安排下租用被上诉人的公房用于转租获利。被上诉人确实不是拆迁协议的主体，但上诉人基于拆迁协议租赁被上诉人的房屋，与被上诉人签订了一系列协议，双方形成租赁关系，应严格遵照合同履行。3.关于评估报告，被上诉人认为评估程序合法，一审时上诉人只是就评估报告的某些字眼提出异议，并没有要求重新评估，评估报告应予采信。请求二审法院维持一审判决。

本案的争议焦点如下：一、一审判决是否遗漏当事人，程序是否违法二、一审判决认定双方签订的《公有非住宅租赁合同》是对拆迁补偿安置协议中相关安置条款内容的实质变更是否恰当，是否存在定性错误合同是否应予解除三、广西中天银资产评估有限责任公司的评估报告是否存在程序违法、依据不足的情形，能否作为本案定案依据

本院二审查明事实与一审查明案件事实相一致。

本院认为：一、关于一审判决是否遗漏当事人，程序是否违法的问题。

物业处系南宁市直管公房的管理者，经南宁市房产管理局授权，物业处有对南宁直管公有房屋进行出租及施行管理的职权。物业处与南宁市客货运输有限公司于2000年7月1日自愿签订《公有非住宅租赁合同》，双方形成租赁合同关系，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。由于南宁市客货运输有限公司已经更名为东宇公司，东宇公司应承受《公有非住宅租赁合同》项下的权利义务。由于本案属于租赁合同纠纷，东宇公司上诉所称的指挥部、开发管理处及市政府没有参与租赁合同的签订，并非租赁合同当事人，不必追加其为本案当事人，一审判决不存在遗漏当事人的问题，一审判决程序合法。

二、关于一审判决认定双方签订的《公有非住宅租赁合同》是对拆迁补偿安置协议中相关安置条款内容的实质变更是否恰当，是否存在定性错误，合同是否应予解除的问题。

因南宁市客运公司在拆迁前的办公用房即为向房产局租用的公房，虽然基于拆迁协议中约定南宁市客运公司搬迁到官桥的安置房（即本案所涉房屋），但仍是作为房屋承租人使用房屋，而此后南宁市客运公司亦与物业处就房屋租赁事宜另行签订了并实际履行了一系列租赁合同，上述租赁合同中均明确约定了新的租金标准、租赁期限等新的合同条款，对原定租赁合同内容进行了实质变更，多年来，东宇公司也一直认可这些新的协议，双方应按其自愿签订的租赁合同全面履行合同义务。因此，东宇公司以早前与指挥部签订的《关于南宁市客运公司拆迁的协议》及其与指挥部、开发管理处、市政府签订的《拆迁南宁市客运公司协议》，主张某业处不应解除合同，而应将铺面继续出租给东宇公司经营使用，理由不成立。

物业处、东宇公司双方签订的《公有非住宅租赁合同》于2001年6月30日租赁期限届满，双方并未继续签订新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”物业处与东宇公司之间自2001年6月30日后形成不定期租赁关系。根据该法第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”物业处可以随时要求解除合同，故物业处起诉要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持是正确的。

三、关于广西中天银资产评估有限责任公司的评估报告是否存在程序违法、依据不足的情形，能否作为本案定案依据的问题。经查，广西中天银资产评估有限责任公司是具有合法资质的评估机构，其鉴定程序是合法的，鉴定结论依据是充分的。虽然东宇公司对评估报告提出异议，由于广西中天银资产评估有限责任公司已就该异议对报告中所载的时间笔误作出说明，该错误属文字上的错误，不影响评估结果本身的客观公正性，该评估结论可以作为本案的定案依据，故一审法院对该评估报告的结果予以采信也是正确的。上诉人东宇公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人南宁市东宇运输有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长覃国雄

代理审判员王文强

代理审判员袁慧环

二○一二年四月二十日

书记员罗世民