上诉人（一审原告、参加之诉反诉原告）杜某。
委托代理人黄某某。
被上诉人（一审第某人、参加之诉反诉被告）潘某甲。
被上诉人（一审第某人、参加之诉反诉被告）潘某乙。
被上诉人潘某甲、潘某乙的共同委托代理人潘某丁。
被上诉人潘某甲、潘某乙的共同委托代理人曾广齐。
被上诉人（一审第某人、参加之诉反诉被告）潘某丙。
委托代理人潘某丁。
一审被告杨某戊。
委托代理人杨某己。
上诉人杜某因与被上诉人潘某甲、潘某乙、潘某丙及一审被告杨某戊房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月7日受理后，依法组成合议庭，并于2012年3月6日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人杜某的委托代理人黄某某、被上诉人潘某乙及其与潘某甲的共同委托代理人潘某丁和曾广齐、被上诉人潘某丙的委托代理人潘某丁、一审被告杨某戊的委托代理人杨某己到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市X路X号房屋的所有权人为潘某甲、潘某乙、潘某丙。2006年1月10日，潘某甲、潘某乙、潘某丙（甲方）与杜某（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将南宁市X路X号房屋出租给乙方；期限为5年，从2006年1月15日至2010年1月16日止；全年租金20000元，每季租金5000元；租金按季度交纳；其中，合同第某、五、七条约定，租赁期限内，乙方负责交纳房屋水电费、治某、卫生费，如乙方需要改房屋内原水电设施需经甲方同意，且不得影响房屋建筑结构，租赁期限满后由乙方负责恢复出租前的水电设施。乙方未征得甲方同意，不得擅自将房屋转租给第某方使用。该协议还就其他事项进行了约定。杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙当庭确认该份合同约定的租赁期限存在笔误，租赁期限为5年，应从2006年1月15日起至2011年1月16日止。2008年7月4日，潘某甲、潘某乙、潘某丙与杜某再次签订《房屋租赁合同》，该合同租赁期限为5年，即从2011年1月16日起至2016年1月16日止，租金每年24840元，每季租金6210元；租金按季度交纳；其余约定与双方2006年1月10日所签合同的内容相同。合同签订后，杜某如约通过工商银行汇款方式向潘某甲、潘某乙、潘某丙（户名：潘某甲，账号：（略）××××××90623）交纳了2006年1月15日至2011年1月15日的租金，共计115000元。杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙当庭确认双方租金按5000元/季度交至2009年7月，自2009年7月开始杜某即按7500元/季度交纳租金。2011年1月12日杜某通过中国邮政储蓄业务向潘某甲支付7500元。
另查明：2008年7月10日杜某（甲方）与杨某戊（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将南宁市X路X号房屋出租给乙方；期限从2008年7月10日至2010年7月10日止；全年租金42000元，每季租金10500元；租金按季度交纳；押金5000元；其中，合同第某、五、六、七条约定，租赁期限内，乙方负责交纳房屋水电费、治某、卫生费，如乙方需要改房屋内原水电设施需经甲方同意，且不得影响房屋建筑结构，租赁期限满后由乙方负责恢复出租前的水电设施。乙方未征得甲方同意，不得擅自将房屋转租给第某方使用。该协议还就其他事项进行了约定。签订合同当日杨某戊向杜某支付了押金5000元。2008年7月30日杜某与杨某戊再次签订《房屋租赁合同》，该合同租赁期限为2010年7月11日起至2013年7月11日止，租金每年45000元，每季租金11250元；其他约定与双方2008年7月10日所签合同的内容相同。合同签订后，杨某戊如约向杜某交纳了2008年7月10日至2011年1月10日的租金，共计98550元及押金5000元。
再查明：2010年12月16日潘某甲的女儿潘某丁以书面通知的形式告知杨某戊，其与杜某签订的租赁合同无效，限其15日内与房东联系，办理承租手续。同日，潘某丁以书面通知的形式告知杜某，因其擅自转租铺面，违反了潘某甲、潘某乙、潘某丙与其签订的租赁合同第某条的规定，且合同已到期，如有异议，联系房东。当日，杜某曾拨打电话联系潘某甲协商租赁纠纷事宜。2011年1月12日潘某丁再次以书面通知的形式告知杨某戊，杜某持有的汇款单无效，房东对汇款事实不承认，限杨某戊自2011年1月15日开始将租金交给房东潘某丁，如将租金交给杜某则后果自负。该通知还告知杨某戊1月15日将由潘某丁来收取1月份租金，从2011年2月开始，每月10日潘某丁亲自向其收取租金。2011年1月13日潘某丁又以书面通知的形式告知杨某戊，房东已和杜某解除合同，房屋于2011年1月15日出租给杨某戊。2011年1月13日杜某已书面通知形式告知杨某戊，因房东不让转租，杨某戊又拖欠房租，限其于2011年1月15日前搬出租赁房屋。2011年1月18日杜某再次以书面通知形式告知杨某戊，因杜某没有得到潘某甲的书面同意将房屋转租给杨某戊，且双方签订的租赁合同中未规定解除合同的限制条件，杜某作为转租方可随时解除合同。为使杜某和房东的租赁合同能继续履行，现解除杜某与杨某戊签订的《房屋租赁合同》，限杨某戊于2011年1月27日24点前搬离租赁房屋的所有物品并结清相关费用。杜某于2011年1月27日将押金5000元退还。该通知已于当日通过邮政特快专递送达给杨某戊本人，杨某戊在送达回执上签名确认。另，杨某戊及潘某甲、潘某乙、潘某丙当庭确认南宁市X路X号房屋仍由杨某戊继续承租，自2011年1月起其已将租金支付给潘某甲、潘某乙、潘某丙。
在审理过程中，潘某甲、潘某乙、潘某丙向一审法院申请撤回其第某、第某项诉讼请求。
一审法院经审理认为：潘某甲、潘某乙、潘某丙系南宁市X路X号房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2006年1月10日和2008年7月4日潘某甲、潘某乙、潘某丙与杜某就房屋的租赁事宜先后签订的两份《房屋租赁合同》主体合格，意思表示真实，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。其中2006年1月10日合同双方已经履行完毕。
潘某甲、潘某乙、潘某丙与杜某签订的《房屋租赁合同》中已明确约定了杜某未经出租方同意不得将商铺转租，而杜某(甲方)分别于2008年7月10日和2008年7月30日与杨某戊(乙方)签订《房屋租赁合同》，将该铺面转租给杨某戊，虽杜某无合法转租资格，但杜某认可杨某戊对房屋转租的事实毫不知情，杨某戊应为善意第某人，双方签订合同时意思表示真实，合同内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。其中2008年7月10日合同双方也已经履行完毕。
根据潘某甲、潘某乙、潘某丙与杜某签订的《房屋租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第某百二十四条第某款规定，杜某未征得第某人同意，不得擅自将房屋转租给第某方使用。杜某在未取得出租方的书面同意的情况下即将南京路X号房屋转租给杨某戊，事后亦未获得出租方的追认，出租方享有的是法定解除权，不以杜某的同意为必要。杜某的行为是对租赁物擅自处分的行为，构成违约，潘某甲、潘某乙、潘某丙有权解除与杜某签订的《房屋租赁合同》，终止合同关系。2010年12月16日，潘某丁以房东的名义书面通知杜某其转租行为违反了与第某人签订的合同约定，且该租赁合同已到期。杜某对潘某丁以房东身份所发通知的效力及其已收到该通知予以否认，但根据杜某向法院提交的2010年12月16日的录音资料可证实，对潘某甲、潘某乙、潘某丙授权潘某丁处理南京路X号房屋出租事宜杜某已知晓，且2011年1月13日潘某甲、潘某乙、潘某丙向杨某戊发出解除合同的通知后，杜某也向杨某戊发出解除合同的通知，两份通知的内容可相互印证，故可认定杜某已收到潘某甲、潘某乙、潘某丙向其发出的解除合同的通知，潘某甲、潘某乙、潘某丙于2011年1月13日已通知杜某解除2008年7月30日双方所签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第某十四条规定，杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙之间的租赁合同应于2011年1月13日解除，故杜某与杨某戊之间的租赁合同因杜某的违约行为致使不能实际继续履行，同日，杜某也书面通知杨某戊搬离，故杜某与杨某戊之间的租赁合同也应当于2011年1月13日解除。
一、本诉部分。
本案中，杜某与杨某戊双方所签的租赁合同自2011年1月13日解除。故对杜某主张解除其与杨某戊于2008年7月30日签订的《房屋租赁合同》请求，予以支持。由于杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙所签订的《房屋租赁合同》也已于2011年1月13日解除，且自2011年1月起，杨某戊向潘某甲、潘某乙、潘某丙支付租金，继续使用诉争所涉房屋，潘某甲、潘某乙、潘某丙对此并无异议，故对于杜某要求杨某戊搬离租赁房屋的诉请不予支持。
杜某依据其与潘某甲、潘某乙、潘某丙之间的租赁合同关系收取杨某戊的租金。自2011年1月13日以后，杜某对南京路X号房屋不再享有使用及支付租金的权利和义务，杨某戊无需向杜某支付2011年1月13日之后的租金，故杜某请求杨某戊支付2011年第某季度租金的请求，不予支持。因杜某对租赁物擅自处分的行为已构成违约，杜某与杨某戊所签合同无法实际履行，杜某已不存在可得租金的利益损失，杜某主张杨某戊违约给其造成的经济损失50000元，实际为租金损失，故对杜某的该项请求不予支持。
二、潘某甲、潘某乙、潘某丙独立诉讼请求部分。
在审理过程中，潘某甲、潘某乙、潘某丙向一审法申请撤回其第某、第某项诉讼请求，予以准许，故对其第某、第某项诉讼请求不予处理。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某三条的规定及杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙于2008年7月4日所签合同第某条的约定，杜某未经第某人潘某甲、潘某乙、潘某丙同意对房屋进行装饰装修或者扩建发生的费用，应由杜某负担。因杜某违约，导致双方于2008年7月4日所签合同解除，对潘某甲、潘某乙、潘某丙请求杜某恢复房屋原状的主张于法有据，予以支持。
三、对杜某反诉部分。
杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙分别于2006年1月6日、2008年7月4日签订了两份《房屋租赁合同》，合同中分别约定租金为5000元/季，6210元/季，但在合同的履行过程中，双方均确认自2009年7月开始杜某按7500元/季向潘某甲、潘某乙、潘某丙支付租金至2011年1月15日，杜某按新标准支付租金已实际履行了一年多时间，且杜某无证据证实提高租金标准受到潘某甲、潘某乙、潘某丙胁迫，故确认对提高租金数额双方已达成合意，杜某请求退还多收取租金的请求无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第某条、第某十一条、第某十四条，《中华人民共和国合同法》第某条、第某十二条、第某十六条、第某十条、第某十三条、第某十七条、第某百二十三条、第某百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某三条之规定，该院判决如下：一、杜某与潘某甲、潘某丙、潘某乙于2008年7月4日签订的租赁合同于2011年1月13日解除；二、杜某与杨某戊于2008年7月30日签订的租赁合同于2011年1月13日解除；三、杜某将位于南宁市X路X号房屋恢复原状并返还第某人潘某甲、潘某丙、潘某乙；四、驳回杜某的其他本诉诉讼请求；五、驳回杜某的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1331元，潘某甲、潘某乙、潘某丙起诉案件受理费100元，反诉案件受理费119元，共计1550元，由杜某负担1450元，潘某甲、潘某乙、潘某丙负担100元。
上诉人杜某不服一审判决，上诉称：一、根据我国《合同法》第某十六条的规定，潘某甲、潘某乙、潘某丙没有证据证实其已把解除合同的通知送达杜某，一审以推定的方法认定杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙于2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》已经解除，并驳回杜某要求退还租金及要求赔偿经济损失，属认定事实不清、适用法律错误。且根据合同的相对性原则，潘某甲、潘某乙、潘某丙以潘某丁的名义向杜某提出解除合同，而潘某丁既没有提交授权委托书，也没有将通知直接送达给杜某，杜某对潘某丁送达解除合同又予以否认，一审却以杜某提交的录音证据推定杜某已收到解除合同的通知是没有根据的。而杜某通过特快专递给杨某戊送达解除合同通知，符合法律的程序，杨某戊亦予认可，一审已认定杜某与杨某戊的租赁合同于2011年1月13日解除，故杜某转租的违约行为已不存在，潘某甲、潘某乙、潘某丙无权解除租赁合同。
二、根据我国《商品房屋租赁管理办法》第某条的规定，在房屋租赁合同期内出租人不得单方面随意提高租金水平。潘某甲、潘某乙、潘某丙擅自提高合同约定的租金，给杜某造成了经济损失，其应退还多收的租金。而杨某戊没有按解除合同的要求搬离南京路X号房屋，以致杜某没能及时搬进营业，从而给杜某造成了营业损失。而在本案纠纷未解决前，潘某甲、潘某乙、潘某丙不顾事实真相，在2011年1月13日后又和杨某戊签订了房屋租赁合同，给杜某造成了不可挽回的经济损失。故潘某甲、潘某乙、潘某丙与杨某戊应共同赔偿杜某遭受的经济损失。
三、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第某六条的规定，杜某提交的录音证据证明潘某甲于2008年已知道并同意杜某转租的事实，且在2008年7月和2009年4月要求杜某增加房屋租金至7500元，双方已持续履行合同有5年多之久。潘某甲在知道杜某的转租行为后，只要求增加房屋租金，却一直没有提出解除合同，并已超过六个月内的异议期，潘某甲、潘某乙、潘某丙以杜某未经同意转租为由请求解除合同没有法律依据。我国《合同法》和相关司法解释并未规定转租行为当然无效，仅是赋予出租人在异议期内享有解除合同的权利，本案中杜某的转租行为实际上没有损害到潘某甲、潘某乙、潘某丙的任何利益，相反，经杜某把南京路X号精心装修焕然一新后，可使租赁的房屋发挥更大的效能。
综上所述，请求二审法院判令：1、撤销一审判决第某项；2、杜某与潘某甲、潘某乙、潘某丙于2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》继续履行；3、潘某甲、潘某乙、潘某丙退还多收的房屋租金17500元给杜某；4、潘某甲、潘某乙、潘某丙与杨某戊共同赔偿杜某经济损失50000元；5、本案一、二审全部诉讼费用由潘某甲、潘某乙、潘某丙承担。
被上诉人潘某甲、潘某乙、潘某丙共同答辩称：一、一审各方提供的证据证明潘某甲、潘某乙、潘某丙解除与杜某的租赁合同已通知到杜某。潘某丁是潘某甲的女儿，在电话录音里潘某甲已明确地告知杜某授权潘某丁处理租赁合同纠纷事宜，因此，潘某丁有权根据潘某甲、潘某乙、潘某丙的决定，通知杜某解除合同。潘某甲、潘某乙、潘某丙与杜某签订的合同是主合同，杜某与杨某戊签订的转租合同是从合同，主合同解除，从合同同时也解除。潘某甲、潘某乙、潘某丙于2010年12月16日通知杜某解除主合同，而杜某接到解除合同的通知后，才于2011年1月通知杨某美解除从合同，杜某此时已丧失了承租人的资格和单方提出解除转租合同的资格。
二、潘某甲、潘某乙、潘某丙与杜某于2006年1月10日签订的《房屋租赁合同》约定的租金，与同类的出租房屋相比明显过低，后经双方协商约定每季度租金从原来的5000元变更为7500元，一直以来，杜某已实际履行，并不存在出租方单方面随意提高租金水平的行为，也不存在多收杜某租金问题。而杜某同时也向杨某戊每季度增加收取转租租金2500元，杜某并没有租金损失。而潘某甲、潘某乙、潘某丙在依法解除与杜某签订的租赁合同后，杜某已丧失承租人的资格，无权要求杨某戊搬出出租房屋。
三、杜某作为承租人，未经出租人潘某甲、潘某乙、潘某丙的同意，擅自将出租房屋转租给杨某戊，潘某甲、潘某乙、潘某丙在2010年12月发现后，有权依照《合同法》第某百二十四条第某款的规定解除与杜某签订的租赁合同。杜某以“转租经潘某甲、潘某乙、潘某丙同意”和“潘某甲、潘某乙、潘某丙已知道转租超过六个月”为由提出抗辩，没有相关证据证明，应当承担举证不能的法律后果。杜某未经潘某甲、潘某乙、潘某丙同意，违法在出租房上加层搭盖，增加地基、墙壁的承重力，危害出租房子安全，潘某甲、潘某乙、潘某丙有权要求杜某恢复原状、赔偿损失。综上所述，一审认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，杜某的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院维持一审判决，驳回杜某的上诉请求。
一审被告杨某戊陈述意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回杜某的上诉请求，维持原判。
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，二审期间均无新的证据提交。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
各方当事人争议的焦点是：1、上诉人杜某与被上诉人潘某甲、潘某乙、潘某丙于2008年7月4日签订的租赁合同是否继续履行2、被上诉人潘某甲、潘某乙、潘某丙应否退还上诉人杜某房屋租金17500元3、被上诉人潘某甲、潘某乙、潘某丙及一审被告杨某戊应否共同赔偿上诉人杜某经济损失50000元
本院认为：潘某甲、潘某乙、潘某丙是南宁市X路X号房屋的所有权人，其先后于2006年1月10日和2008年7月4日与杜某签订的两份《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，内容未违反相关法律法规的规定，为合法有效合同。而杜某先后于2008年7月10日和2008年7月30日与杨某戊签订《房屋租赁合同》，杜某称潘某甲、潘某乙、潘某丙已于2008年知道其转租行为并已口头同意其转租，且潘某甲、潘某乙、潘某丙在知道其转租后一直未提出异议，并提供其于2010年12月16日与潘某甲及潘某甲的女儿潘某丁的电话通话录音为证据。本院认为，根据杜某的通话录音的内容，潘某甲在通话中并没有明确表示认可其于2008年知道并同意杜某转租的事实，故杜某的上述主张证据不足，本院不予采信。故杜某先后于2008年7月10日和2008年7月30日与杨某戊签订的《房屋租赁合同》进行转租未经出租人潘某甲、潘某乙、潘某丙面同意，应为无效合同，一审法院认定该两份租赁合同有效有误，本院予以纠正。
一、关于潘某甲、潘某乙、潘某丙诉杜某和杜某对潘某甲、潘某乙、潘某丙诉求的反诉部分。
杜某在未获得出租方潘某甲、潘某乙、潘某丙书面同意的情况下，将南京路X号房屋转租给杨某戊，根据《中华人民共和国合同法》第某百二十四条第某款规定，出租方潘某甲、潘某乙、潘某丙享有法定的合同解除权，有权解除与杜某签订的《房屋租赁合同》，终止合同关系。又因杜某提交的录音资料证据不能证明潘某甲、潘某乙、潘某丙已于2008年知道其转租行为，故潘某甲、潘某乙、潘某丙请求解除与杜某尚未到期的2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》，合法有据，本院予以支持。
2010年12月16日，潘某丁以房东的名义书面通知杜某，告知杜某的转租行为违反了其与潘某甲、潘某乙、潘某丙签订的合同的约定。杜某对潘某丁以房东身份所发通知的效力及其已收到该通知予以否认，但根据杜某向法院提交的2010年12月16日的录音资料可证实，潘某甲已明确告知杜某关于潘某甲、潘某乙、潘某丙授权潘某丁处理南京路X号房屋出租事宜，事后潘某甲、潘某乙、潘某丙对潘某丁的代理行为亦予以认可，故潘某丁以房东身份所发通知应为有效。2011年1月13日，潘某丁以房东身份向杨某戊发出通知，告知杨某戊有关房东已和杜某解除合同，房东于2011年1月15日将房屋租给杨某戊，而杜某也于同日向杨某戊发出通知，限杨某戊于2011年1月15日前搬出房屋，该两份通知的内容可相互印证，且潘某甲、潘某乙、潘某丙已于2011年1月起不再收取杜某交纳的房租，虽杜某于2011年1月12日通过中国邮政储蓄业务向潘某甲汇款7500元，但该款项的支付方式与之前常用的支付租金至潘某甲在工行的账号的方式不一致，潘某甲亦否认其已接收杜某的该笔款项，杜某亦没有证据证明潘某甲已收到该笔款项，故可认定潘某甲、潘某乙、潘某丙与杜某2008年7月4日签订的《房屋租赁合同》已于2011年1月13日解除。杜某未经潘某甲、潘某乙、潘某丙的同意对房屋进行装饰装修或者扩建，违反了双方合同的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某三条的规定，潘某甲、潘某乙、潘某丙请求杜某恢复房屋原状的主张于法有据，本院予以支持。
潘某甲、潘某乙、潘某丙先后于2006年1月6日和2008年7月4日与杜某签订的两份《房屋租赁合同》，约定租金分别为5000元/季和6210元/季，双方均确认自2009年7月始租金按7500元/季支付，并已实际履行了一年多，杜某并无证据证明租金标准的提高是由于潘某甲、潘某乙、潘某丙的胁迫所致，故租金由5000元/季提高至7500元/季属双方对租赁合同的补充约定，杜某请求潘某甲、潘某乙、潘某丙退还租金17500元无事实及法律依据，本院不予支持。
杜某在一审中仅主张由杨某戊赔偿其经济损失50000元，其在上诉请求中主张潘某甲、潘某乙、潘某丙共同赔偿其经济损失50000元，超出了杜某在一审的诉请范围，本院在本案中不予处理。
二、关于杜某诉杨某戊部分。
因杜某先后于2008年7月10日和2008年7月30日与杨某戊签订的《房屋租赁合同》为无效合同，故杜某上诉主张杨某戊因违约给其造成的经济损失50000元，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第(一)项、第(二)项、第某百五十八条的规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决主文第某项、第某、第某项、第某项；
二、撤销南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决主文第某项；
三、上诉人杜某与一审被告杨某戊于2008年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效。
一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费1550元（上诉人杜某已预交），由上诉人杜某负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第某审人民法院或与第某审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长张雪梅
代理审判员骆祖进
代理审判员梁永光
二0一二年四月二十八日
书记员洪基清
