上诉人（原审原告）王某，女，汉族，X年X月X日出生，住XXX，现XXX。身份证号码：XXX。

委托代理人刘梅香，株洲市南天法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。

被上诉人（原审被告）谢某，男，汉族，X年X月X日出生，住XXX。身份证号码：XXX。

被上诉人（原审被告）谢某，男，汉族，X年X月X日出生，住XXX。身份证号码：XXX。

被上诉人（原审被告）钟某，女，汉族，X年X月X日出生，住XXX。身份证号码：XXX。

三被告共同委托代理人李丹红，系株洲市建设法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解等。

上诉人王某与被上诉人谢某、谢某、钟某物权纠纷一案，芦淞区人民法院于2011年7月27日作出（2010）芦法民一初字第X号民事判决。王某不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王某及其委托代理人刘梅香，被上诉人谢某、钟某及其委托代理人李丹红到庭参加诉讼，本案现已审理终结

原审法院查明：原告王某及其养父母原均系株洲钢厂的职工，均系城市户口，王某的养父母无其他子女。1987年7月，由王某在台湾的伯父出资，花费16050元，王某及其养父母共同在原株洲市X组建造了砖混两层建筑面积107平方米的住宅房屋，并于1988年12月22日获得了株洲市人民政府颁发的房屋所有权人为王某的株房私字No.026631株洲市X镇房屋所有权证、于1993年4月20日获得了原株洲市X区国土管理局颁发的土地使用者为王某的建宁开发区集建（93）字第BⅢ06-X号集体土地建设用地使用证。王某及其养父母均非该房屋所在地的当地人，其老家也不在当地，建造该房屋系在当地购买的宅基地。王某的养父1997年去世后，1998年12月12日，经贺少林介绍，王某的养母周某华作为甲方，谢某谋（系被告钟某的丈夫，被告谢某、谢某的父亲）作为乙方，双方签订房屋转让卖契协议，约定“甲方王某四遗孀周某华和女儿王某商量同意在市制革厂退休老人贺少林的主持下，经双方协商同意，甲方现将杨柳冲原化纤厂仓库后山坡住房一栋，转让卖给南方公司九厂退休工人谢某谋永远所有，现将有关事项协商如下：房屋面积及界水，按株洲市所发《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》所列为准；价值，包括所有房屋及水电设施作价计伍万圆整；付款办法，分期付款，协定签字后付房屋款现金壹万元整，尚余房屋款肆万元整在九九年春节前全部付清；房屋产权过户，由甲方协助在春节后同有关部门办妥；证件移交，甲方将《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》等给乙方所有；此协议一式三份，甲、乙、中介人各持一份；未尽事宜，双方协商处理。此协议经双方签字后生效”。周某华、谢某谋、贺少林均在该协议中签名。1999年12月12日，周某华出具收条：“今收到谢某谋房屋余款肆万元”。同时，周某华在房屋转让卖契协议中再次签名并注明“全清”。房屋转让卖契协议签订后，周某华即将该房屋及其房屋所有权证、集体土地建设用地使用证一并移交给了谢某谋，谢某谋一家（包括钟某、谢某、谢某）即搬入该房屋居住，但该房屋至今未办理过户登记；王某则随养母迁于他处居住。此后，谢某谋一家对该房屋进行了装饰装修、改建和扩建，但改建和扩建时未经相关部门批准。2000年10月，谢某谋与钟某将该房屋分配给了谢某、谢某，但同时注明谢某谋与钟某在生之日享有部分房屋的居住权。而谢某谋于2006年、周某华于2007年、贺少林于2010年相继过世。2008年7月，王某以不知道其养母已将房屋出卖、以为其养母将房屋出租为由，向芦淞区法院提起诉讼，要求谢某返还房屋并将房屋恢复原状，芦淞法院以（2008）芦法民一初字第X号物权纠纷案由立案受理。在该案的审理过程中，经谢某申请，芦淞区法院将钟某、谢某追加为该案的共同被告；且谢某、谢某、钟某共同提起反诉，要求王某赔偿改建扩建和装饰装修的经济损失、购房款、房屋增值款以及违约金等共计29万余元；同时申请对该房屋的装饰装修、改建、扩建的费用以及该房屋的现有价值进行评估鉴定。该案芦淞区院判决：一、谢某、谢某、钟某将房屋返还给王某；二、王某将购房款50000元，房屋扩建、改建、装饰款188180.42元，房屋增值款35662.27元，共计273842.69元返还给谢某、谢某、钟某；三、驳回王某的其他诉讼请求；四、驳回谢某、谢某、钟某的其他反诉请求……。王某不服该判决提起上诉，株洲市中级人民法院以一审认定的事实不清、证据不足为由作出（2010）株中法民一终字第X号民事裁定，撤销芦淞区法院（2008）芦法民一初字第X号民事判决，发回芦淞区法院重新审理。

芦淞区法院重新审理过程中，谢某、谢某、钟某撤回了全部反诉请求，且撤回了原评估鉴定申请。在（2010）株中法民一终字第X号案件的庭审笔录中，王某陈述：“我与我母亲一起去收过一次租金，我在外面没进去，时间记不清了”。另经多次协调，谢某、谢某、钟某也愿意再给予王某适当补偿，但双方分歧太大，无法达成一致。

原审法院认为，此案系物权纠纷，双方当事人争议的焦点为房屋转让卖契协议是否有效，原告王某对其养母周某华的卖房行为是否经过了追认。本案中，周某华与谢某谋签订房屋转让卖契协议时，双方约定的购买价格与争议房屋当时的市场价值基本相符，并未损害房屋所有权人王某的权益，应属双方当事人真实意思表示。我国相关的法律和政策虽不支持城镇X村购买土地使用权、房屋产权等，但本案王某及其养父母一家均系城市X村购买了宅基地、建造了房屋，并办理了房屋所有权证和集体土地建设用地使用证，有其客观的历史背景，在此基础上再将该房屋及附属土地予以买卖交易，与我国相关的法律和政策并不相悖。此案关键看周某华出卖争议房屋的行为是否经过了王某的追认，如果经过了王某的追认则为有效，反之则无效。此案中，王某虽对追认行为予以否认，但一方面，王某的养父母再无其他子女，在其养父已去世的情况下，因房屋转让卖契协议中明确注明了“周某华和女儿王某商量同意”，谢某谋有理由相信周某华能为王某当家作主；另一方面，谢某谋支付了与房屋当时的市场价值相符的价款，属于善意取得；再一方面，王某在原二审庭审笔录中陈述“我与我母亲一起去收过一次租金，我在外面没进去，时间记不清了”，而出租房屋的事项根本不存在，且出卖房屋这么重大的事项周某华不可能不告知王某，还从王某的陈述中体现她与其母亲一起去找过被告方，而被告方付清房款的时间为1999年12月12日，故其养母周某华与王某一起去找被告方只能是要求被告方支付尚欠的购房款而不可能是租金，且时间只能是在1999年12月12日之前，故该院认定王某知道或者应当知道当时房屋已经出卖，由于王某当时未做否认表示，视为王某当时对其养母周某华出卖房屋的行为予以同意。综上所述，王某对其养母出卖房屋的行为予以同意，且买卖房屋的行为系双方当事人真实意思表示，价款已经支付完毕，房屋已经由被告方实际居住占有并经过了装饰装修及改扩建，在客观的历史背景下与我国相关的法律和政策并不相悖，应当认定为有效。故王某要求返还房屋、恢复房屋原状的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十六条第一款之规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费5410元，由原告王某负担。

宣判后，王某不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判被上诉人返还上诉人所有的房屋。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。

上诉的主要理由是：1、原审认定事实错误。上诉人养母对该房屋的转让行为的性质不是代理，而是侵权。代理的一个重要特征就是以被代理人的名义实施，以自己名义实施的就不是代理。根据被上诉人提供的《房屋转让买契协议》和收条，卖主是周某华，收款人也是周某华，而不是上诉人。故养母周某华签订协议的行为不是代理行为，而是一种侵权行为。上诉人对养母签订转让协议的行为既不知情，也没有予以追认。原审判决认为“买卖房屋这么重大的事项周某华不可能不告知王某”，进而认定“王某知道或者应当知道当时房屋已出卖”。该认定没有任何事实依据，纯属主观臆断。2、被上诉人对上诉人的房屋不属于善意取得。原审判决认为“一方面……谢某谋有理由相信周某华能为王某当家做主，另一方面，谢某谋支付了房屋当时的市场均价相符合的价格，属于善意取得”。而善意取得的适用应满足的首要条件是受让人须为善意。而在本案中被上诉人明知诉争房屋属上诉人所有，上诉人的养母没有权利转让，其主观上非善意。另一方面上诉人房屋的用地面积为135.2平方米，其中建筑占地105.2平方米，为砖混结构，三层218.64平方米，另建厨房等，共计2486.64平方米。而协议转让价格为50000元，与当时市场价根本不符。而根据相关法律规定，善意取得制度主要是针对动产，不动产一般不适用善意取得，只有在符合法律特别规定时，不动产才能善意取得。根据《物权法》第106条之规定不动产的善意取得应当登记，而本案中并未办理相关登记手续。3、原判决适用法律错误。原审判决错误的适用《民法通则》第55、66条之规定。事实上，上诉人养母的行为是侵权而非代理，本案应当适用《合同法》第52、58条的规定，认定上诉人养母同被上诉人的父亲签订的买卖协议无效，对上诉人不发生效力。另外，本案属于不动产的物权争议，被上诉人对诉争房屋因不符合相关法律规定，不能善意取得，应适用《物权法》第9、106条之规定。

被上诉人谢某、谢某、钟某答辩如下：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿。1、上诉人养母对该房屋的转让行为是合情合理合法的，不是侵权。上诉人王某在诉争房屋建成时才21岁，参加工作两三年，根本没有能力支付建房价款。王某当时未成家，未与其养父母分家析产。而王某王某为养老送终所收养，要等王某二老百年之后，王某的房屋及其他财产才归上诉人王某继承所有。该房产证上登记的是上诉人王某之名，但该房全部建房款系她养父母所出，真实权利人应当为她养父母。2、上诉人对养母签订转让协议的行为既知情，也有事后予以追认和默认的行为。谢某对房屋进行整修后，王某和她养母多次到过谢某来要剩余购房款。王某自己也向法庭陈述她和养母来要过钱款，此时上诉人一定会看到房屋改变的事实，她并未提出任何异议。二、依本案事实来看，被上诉人对上诉人的房屋依法属于善意取得是不争的事实。上诉人的家庭关系特殊，上诉人一直与其养父母居住在一起，上诉人并未与其养父母分家析产，其家中大小事都是养父母做主。从房屋价款来看，本案诉争房屋是自建房而非商品房，且该房坐落在较偏僻的半山腰角落。上诉人的养父在家里去世，阴气太重。而房屋的建设施工质量也有瑕疵，墙面多处开裂，随时有倒塌的可能。可以说被上诉人一方是花高价买了该房屋，吃了大亏的，属于善意取得是有法可依的。三、原审适用法律正确。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本案二审中，上诉人王某提交了五份证据：1、株洲市X区宏德医院的书面证明，拟证明上诉人悉心照顾养母的事实，同时要说明其养母性格孤僻，不善于与人沟通，遇大事有独断专横的特点，养母隐瞒出卖房屋不足为奇；2、1999年株洲市房屋市场价格表，拟证明被上诉人并未支付房屋对等价格；3、结婚证复印件，拟证明上诉人与丈夫1992年5月登记结婚，该房屋土地使用权证是1993年办理的，该套房屋丈夫享有部分产权；4、曾某、唐加秀的房屋产权证，拟证明上诉人为了支付诉讼费用，将自己唯一的一套房屋卖掉的事实，以及对养母与被上诉人的父亲买卖自己所有的房屋的事情十分震惊。5、证人袁购粮的证人证言，拟证明上诉人与养父母之间的关系，以及养父生前托付给证人的责任。养父生前就担心养母不会真心对待上诉人双方关系生硬。因此，养母隐瞒上诉人出卖房屋的动机是存在的。被上诉人对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1有异议，该份证据与本案无关；2、对证据2有异议，该份证据不能证明本案事实，诉争房屋为自建房，而非房改房；3、对证据3有异议，该份证据与本案无关联性；4、对证据4有异议，该份证据与本案无关联性；5、对证据5未发表质证意见。本院认为：1、证据1只能证明上诉人照顾养母的事实，与本案无关联性，不予采纳；2、证据2只能证明1999年株洲市X区的房屋价格，与本案无关联性，不予采纳；3、诉争房屋为1987年建造，王某于1988年获得房屋所有权证，该房屋为王某的婚前财产，证据3不予采纳；4、证据4仅能证明上诉人出售自己房屋的事实，与本案无关联性，不予采纳；5、证人袁购粮与上诉人系干姐妹关系，且作出了对上诉人有利的证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七第（五）项之规定：“证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言”。故证据5证据力较弱，需其他证据佐证。

本院对一审采信的证据和查明的事实予以确认。

本院认为，二审争议焦点是：上诉人养母周某华与谢某谋于1998年12月12日签订的《房屋转让卖契协议》是否有效。主要从以下几个方面分析：

首先，诉争房屋的所有权人是谁这就涉及到父母出资建造的房屋登记在成年子女名下的行为定性问题。因诉争房屋为1987年王某养父母用台湾伯父所赠与的16050元所建造，王某当时刚参加工作不久，并无能力出资，故该房屋应当认定为王某养父母所出资建造。房屋建成后，分别于1988、1993年获得城镇房屋所有权证和集体土地建设用地使用证，两证都写的是王某的名字。该由王某养父母出资建造的房屋登记在王某名下的行为是否属赠与关系是判断诉争房屋所有权人的关键。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、一百八十六条、一百八十七条之规定：赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人将标的物实际交付给受赠人,赠与合同生效，赠与关系成立。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。对于这种父母将自己的房屋登记在子女的名下的行为是否能够认定为赠与，本院认为应从以下几方面来分析：第一，看父母与子女间是否有书面的赠与合同或者口头上明确的赠与及接受赠与的表示，如果有，又办理了产权登记，应认定为赠与关系成立。没有书面或者口头上明确的赠与表示，但从行为的目的及行为本身来推断，其赠与及接受赠与的意思表示比较明确，也应认定为赠与关系成立，如父母为子女购置婚房。第二，没有明确的赠与表示，仅有事实上的登记行为，则要看该房屋是否履行了事实上的交付行为，以及该登记行为是基于什么目的而为的。如果父母不是为子女结婚，而是将自己的房屋甚至是自住房屋基于其他种种原因登记在子女的名下，没有事实上的交付行为，并且该父母一直居住在该房屋的话，不宜认定为赠与关系，因为仅根据登记行为而在事实上没有履行交付行为无法明确地推断出当事人的赠与及接受赠与的意思表示。仅凭登记行为就认定赠与亦不利于保护老年人的财产权和基本居住权。从本案来看，诉争房屋虽然登记在王某名下，但并未实际交付给王某，而是由养父母与王某共同居住，故该登记行为不应当视为赠与。1997年7月，王某养父去世后，王某与其养母并未分家，仍然共同生活。故在卖契协议签订时诉争房屋应当属于王某与周某华的家庭共有财产而非王某的个人财产。

其次，王某养母周某华与谢某谋签订卖契协议的行为性质。该卖契协议的第一句即写道：“甲方王某四遗孀周某华和女儿王某商量同意”，故该协议虽然只有周某华一人的签名，但是以周某华、王某两人的名义签订的，且并无证据证明周某华在合同签订当时得到了王某的授权，则周某华作为共有权人之一擅自以两个共有权人的名义签订合同的行为性质是认定的关键。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从表见代理的构成要件上来分析：1、以被代理人的名义进行代理行为。周某华在未得到王某授权的情况下以两人的名义签订卖契协议符合该项要件。2、表见代理人与第三人之间的民事行为，须具备合同成立的有效条件。该卖契协议签订双方均具有完全的民事行为能力、意思表示真实，协议内容亦不违背法律或者社会公共利益。故具备合同成立的有效条件。3、客观上须有使第三人相信表见代理人具有代理权的情形。因为周某华未生育子女，王某作为养女与其养母周某华一直未分家，在一起居住。根据上诉人王某在庭审中的陈述，1997年7月，王某在养父去世后一直授权周某华对诉争房屋进行出租、管理，房产证等相关证件由周某华保管，租金收取也全部由周某华经手。在周某村民以及协议相对方谢某谋一家眼中，周某华是得到了王某的充分授权而具有对诉争房屋全权处理的权利。事实上，在谢某付清全部房屋价款后，周某华也确实向谢某移交了诉争房屋的房产证与土地证。故谢某谋一家完全有理由相信周某华具有王某的授权。4、第三人须为善意且无过失。卖契协议签订时间为1998年12月，谢某支付的5万元房屋价款与诉争房屋当时的市场价值相符合。合同相对人谢某在此协议的签订上善意且无过失。故周某华与谢某谋签订卖契协议的行为符合表见代理的构成要件，该行为有效，王某应承担该代理行为所产生的后果。

其三，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。根据该规定，即算不从表见代理来认定周某华的行为，但谢某谋一家善意、有偿取得该房产已经十余年，一家人都居住在该房屋内，并对房屋进行了改扩建，为维护其合法权益，应当认定卖契协议有效。

其四，王某事后是否知晓周某华已将诉争房屋出卖给谢某谋一家。庭审中，王某陈述：“2000年，我与养母一起去谢某要过房租”。即王某曾某在2000年去过诉争房屋处，而谢某在1998年接手房屋后就对房屋进行了改建扩建。故2000年王某到诉争房屋处时应当能发现房屋已被改扩建，但王某对此并未提出任何异议。故可推定，2000年后，王某已经知晓其养母将诉争房屋出卖给谢某谋一家的事实，且对该事实予以了默认。故可认定王某对其养母的代理行为以默认的形式予以了追认。

综上所述，周某华作为诉争房屋的共有权人与谢某谋签订卖契协议的行为构成表见代理，且该行为在之后得到了王某的追认，为保障善意第三人的合法权益，该卖契协议有效。一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当，上诉人王某的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5410元，由上诉人王某承担。

本判决为终审判决。

审判长邓画文

审判员李少华

审判员郭志亮

二○一二年三月九日

书记员邹春华

附：本案适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。