上诉人（一审原告）：韦某某，男，X年X月X日出生，个体户，上思县X乡X村新迁屯人，现住（略）。

委托代理人黄某生，防城港市防城法律事务中心法律工作者。

被上诉人(一审被告):罗某某，男，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人黄某，上思县法律事务中心法律工作者。

上诉人韦某某为与被上诉人罗某某租赁合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2009）上民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月9日立案受理后，依法组成由审判员黄某林担任审判长，审判员陈雁、黄某芝参加的合议庭。于2009年12月2日传唤双方当事人到庭进行质证、调解，书记员吴图凤担任记录。上诉人韦某某及其委托代理人黄某生、被上诉人罗某某及其委托代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2008年3月8日，韦某某与罗某某签订《房屋租赁协议书》，罗某某将位于西安二巷思阳农贸市场猪仔行对面水利公司紧邻的临街铺面租给韦某某经商之用，租期为五年即从2008年3月8日至2013年3月8日止。前二年年租金实际为x元，后三年年租金为x元。当日，韦某某已支付给罗某某半年租金5000元和租赁押金1000元两项合计为6000元。2008年8月27日，因罗某某母亲生病转回家治疗，罗某某与韦某某协商要求韦某某腾房，暂时将所经营之货物搬离所租铺面，待料理完其母后事后再重新搬回营业，韦某某同意罗某某要求，当日即搬离。韦某某不得经营期间造成韦某某每月经济损失1750元。韦某某于2008年9月1日至2008年11月30日暂停经营。罗某某之母亲于2008年10月4日送到南宁市火化，2008年12月30日，罗某某与其胞兄罗某兆将其母亲邹美芳的骨灰送到珠海市殡仪馆寄存。2009年3月9日，韦某某向法院提起民事诉讼，要求罗某某继续履行合约、顺延租期和赔偿损失，2009年4月22日又向法院提出撤诉申请，并得到法院的准许。2009年5月14日，韦某某以同一事实和理由再次向法院提起民事诉讼，要求罗某某继续履行合约、顺延租期和赔偿损失。

一审法院审理认为：韦某某、罗某某签定的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。关于本案的第一个争议焦点问题。双方在履行合同过程中对交纳的租金5000元是半年租金还是一年的租金的问题产生歧议。《房屋租赁协议书》第一点约定：“前二年租金为x元人民币，后三年年租金为x元人民币。”韦某某认为5000元为一年的租金，而罗某某认为5000元仅为半年的租金。根据韦某某提供的罗某某在2008年3月8日出具的收据内容为：“今收到韦某某交来铺面半年租金和租赁押金共陆某元整”，这正与协议中第二点付款方式即前二年每半年预付一次，及协议中第三点韦某某交给罗某某租赁押金1000元相吻合，同时参考双方当日草拟的合同中约定前三年年租金为x元的内容，可以认定双方约定前二年年租金为x元而非5000元，这才是双方的真实意思表示。韦某某主张交纳的5000元为一年租金的理由与客观事实不符，法院不予支持。故双方在协议中约定的租金为：前二年年租金为x元（原协议中“年租”之间漏一个“年”字），后三年年租金为x元。关于本案的第二个争议焦点问题。由于《房屋租赁协议书》是韦某某、罗某某双方的真实意思表示，是合法有效的租赁合同，但在履行过程中，因罗某某母亲生病在家治疗及罗某某处理母亲后事而要求韦某某腾房，虽然得到韦某某的同意，但因此事耽误合同履行半年多时间，故韦某某要求继续履行合约和租期应从实际经营之日算起为4年6个月11天的理由成立，法院予以支持。韦某某已支付半年的租金即从2008年3月8日至2008年9月7日的租金，但于8月27日已搬离，尚有11天房租已支付但还未经营，该部份租金可用于支付往后实际经营之日起顺延11天的租金。关于本案的第三个争议焦点问题。根据韦某某、罗某某双方所提供证据，罗某某提供证人黄某乙的证言以证实韦某某有违约行为，韦某某也提供证人陆某某的证言以证实罗某某有违约行为，但均不足以反驳对方的主张和证据，均不能作为本案的定案依据。由于罗某某处理母亲后事而叫韦某某腾房暂停经营是经罗某某与韦某某协商过并得到韦某某同意的，且双方对恢复经营事宜约定不明，韦某某、罗某某双方均无充分证据证实对方违约在先而造成合同不能履行，故韦某某要求罗某某赔偿损失的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持。至于韦某某请求罗某某在房屋租赁合同期内将店铺另租他人所得的不当所得应当返还韦某某的诉讼请求，因缺乏证据，理由不成立，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原、被告双方继续履行《房屋租赁协议书》（双方约定租赁期5年，扣除已履行的5个月19天，尚有4年6个月11天租赁期；前二年年租金为壹万元，后三年年租金为壹万贰仟元）；二、此前原告已支付半年租金，尚有11天未得经营，该11天的租金可折抵合同继续履行期间11天的租金；三、原告韦某某应在本案判决生效之日起10天内依合同支付半年租金5000元给被告罗某某，被告罗某某应在收到该租金后5天内将房屋交给原告韦某某经营，此后依合同约定履行；四、驳回原告韦某某的其他诉讼请求。案件受理费82元，鉴定费100元，合计182元，由原告韦某某负担91元，由被告罗某某负担91元。

韦某某不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定错误。双方当事人关于腾房时间和恢复经营时间的约定是明确的。罗某某以其母病重为由要求上诉人暂时搬离，并承诺其母去世后处理完后事再让上诉人重新营业、腾房及存放货物，请人看管货架所产生的费用暂由上诉人垫支，待重新营业后再从租金中扣除。被上诉人的母亲病故后，于2008年10月4日在南宁火化,按照上思的风俗,七天后就办完丧事,即同年10月11日,被上诉人就应该允许上诉人恢复营业,但被上诉人一直都不让上诉人恢复营业,已构成违约。二、被上诉人提供证据６、８、９是伪造的，上诉人在2008年12月31日到南宁进货,不在家中,被上诉人不可能告知上诉人可以在2009年1月1日恢复营业。三、被上诉人在租赁合同有效期内将店铺另租他人，已构成违约。四、一审判决关于租金的认定，改变了原合同的内容，并已超出诉讼请求，不属本案审理范围，应予撤销。因此，请求法院改判：一、双方继续履行合同；二、被上诉人赔偿上诉人因违约造成的经济损失x元;三、被上诉人应将在合同有效期内将铺面转租他人的收益支付给上诉人；四、被上诉人承担本案的诉讼费用。

被上诉人罗某某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。

上诉人向法院共提供7份证据:1.己作废的《房屋租赁协议书》；２.上思永泰街的照片；３.黄某楼周刊；４.五里亭鸿发批发部的发货单及2009年1月2日的车票；５.曹某某的身份证复印件及证明；６.黄某乙的身份证复印件及证明；７.货物积压的照片。上诉人还向法院申请周某某和陆某某出庭作证。

被上诉人对上诉人所提供的证据及申请的意见：上诉人所提供证据不属于二审的新证据，不同意质证；证人陆某某已在一审出庭过，周某某亦是客观存在，但上诉人没有申请，因此，不属新证据，不同意质证。

对于上诉人所提供的证据，其中证据１、６、７及陆某某的证人证言已在一审提供过，其他证据在一审都已客观存在，现上诉人在二审提供，不属新的证据，本院不予采纳。

被上诉人在二审无新证据向法院提供。

一审判决认定事实清楚，本院予以确认。

综合诉辩双方的意见，双方当事人的争议焦点为：一、韦某某与罗某某所签《房屋租赁协议书》第一、二年的租金是多少；二、履行合同过程中，谁违约，如何承担责任。

本院认为：

一、关于韦某某与罗某某所签《房屋租赁协议书》第一、二年的租金是多少的问题。本案中双方当事人对所签订的《房屋租赁协议书》第一、二年的租金是多少存在争议，韦某某主张前二年租金应共为１万元，而罗某某则认为年租金为１万元，两年为２万元。结合本案双方当事人合同第一条“租赁期为五年，即从二00八年三月八日至二0一三年三月八日止。前两年租金为壹万元人民币，后三年年租金为壹万贰仟元人民币。”和第二条“付款方式：前二年每半年预付一次，时间定于每年三月八日前和十一月一日前交清。后三年每年支付一次，时间定于当年三月八日前交清。”的约定和罗某某在2008年3月8日出具的收据“今收到韦某某交来铺面半年租金和租赁押金共陆某元整”内容来看，从租金金额前后五年的对比情况，如按照韦某某主张的前两年年租金为5000元,则与后三年的年租金差距过倍,不符合交易习惯。从双方付款方式及之后的履行来看，双方约定前两年租金为每半年预付一次，而韦某某支付的为6000元,其中包括1000元押金,这和合同约定及罗某某所写的收据相吻合。因此,罗某某的主张更符合合同原意。一审判决支持罗某某的主张，并无不当，本院予以支持。至于韦某某主张一审判决关于租金的认定，改变了原合同的内容，并已超出诉讼请求，不属本案审理范围，应予撤销的主张。因双方当事人对合同履行存在理解分歧，一审法院作出双方继续履行《房屋租赁协议书》的判决，有必要对存在理解分歧的条款进行明确，一审判决符合法律规定，上诉人该主张并无法律依据，本院不予支持。

二、关于当事人在履行合同过程中，谁违约，如何承担责任的问题。本案中韦某某、罗某某均主张对方存在违约行为，综合双方所提供证据，由于罗某某处理母亲后事而叫韦某某腾房暂停经营是经罗某某与韦某某协商过并得到韦某某同意的，这是双方都已确认的，但双方对恢复经营事宜约定不明，双方目前亦无证据就何时恢复经营及不能营业期间的损失如何计算存在约定，在韦某某、罗某某均无充分证据证实双方约定何时恢复经营及不能营业期间的损失如何计算的情况下，韦某某要求罗某某赔偿损失，并无法律依据，法院不予支持。至于韦某某请求罗某某在房屋租赁合同期内将店铺另租他人所得的不当所得应当返还韦某某的诉讼请求，并未提供充分的证据予以证实，法院不予支持。虽然法院因双方约定不明不支持韦某某的赔偿请求，但考虑到韦某某与罗某某在履行合同过程中，在罗某某母亲病重时能够体谅对方的处境，主动搬离商铺，其行为值得支持。双方目前虽未有证据就搬离损失赔偿问题有约定，但韦某某搬离商铺是为了罗某某更好地处理家庭事务，罗某某是受益人，其应就韦某某因腾房产生的搬运费及货物的存放费用承担一定的补偿责任，本院从公平角度出发，酌情支持韦某某腾房产生的搬运费及货物的存放费用1500元。同时，本案中罗某某出租的是自住房屋，并非单纯的商铺，双方履行合同，应从有利于生活、经营的角度出发，双方的利益都要兼顾，相互包容才能合作长久。现双方皆同意继续履行合同，双方今后应要互谅互让，加强协商沟通，完善合同履行过程中的相关手续，使双方的生活、经营都能兼顾。

综上所述，一审判决事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。但对韦某某在腾房过程中产生费用的责任分担考虑不够，本院予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)（二）项规定，判决如下：

一、维持上思县人民法院（2009）上民初字第X号民事判决第一、二、三、四项；

二、罗某某支付给韦某某腾房费用1500元。

韦某某应支付给罗某某的半年租金5000元与罗某某应支付给韦某某的腾房费用1500元相抵扣后，韦某某还应支付3500元给罗某某。

二审案件受理费82元，由上诉人韦某某负担。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长黄某林

审判员陈雁

审判员黄某芝

二00九年十二月三十日

书记员吴图凤