上诉人（原审被告）曹某，男，X年X月X日出生。
委托代理人雷惠媛，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某，又名刘X，男，X年X月X日出生。
委托代理人陈某（系被上诉人刘某的女婿），男，X年X月X日出生。
原审被告李某，男，X年X月X日出生。
上诉人曹某因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2011）永民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人曹某的委托代理人雷惠媛、被上诉人刘某的委托代理人陈某到庭参加诉讼。原审被告李某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2006年8月25日，曹某、李某与案外人李某菲等12人通过竞拍方式取得永兴县环城某（编号为x-1#）土地一宗，面积588平方米。2006年10月18日永兴县规划局发给曹某、李某与案外人李某菲等12人永规私地字2006-107#建设用地规划许可证，2006年11月16日曹某、李某与案外人李某菲等12人取得永兴县私人建设工程规划批准单，批准曹某、李某与案外人李某菲等12人在环城某XG06-1#新建私人住宅。2007年4月25日，永兴县人民政府（2007）永土让字X号国有土地使用权出让批准书批准曹某、李某等12人综合用地588平方米，使用期限50年。曹某、李某与案外人李某菲等12人取得上述批准文件后即开工建设。房屋建成后，曹某分得二套房屋即永兴县X镇环城某X栋X室、X栋X室。2007年12月8日，刘某委托其女婿陈某以其名义与曹某签订《房屋销售合同》一份，合同约定：刘某向曹某购买永兴县环城某即：幸福家园后门斜对面（靠银都车站的左侧）一幢商业住宅综合楼（含门面在内）第六层X栋X室住房一套，建筑面积128.5平方米，房价按858元/平方米，售价为109,808元。合同第三条还约定：曹某为刘某统一代办房产证及其它证件，费用由刘某负担。合同签订后，曹某于2007年12月8日将房屋交付给刘某使用，刘某依约支付购房款给曹某。2010年12月13日，刘某委托陈某向曹某交付办理房产证（等证）现金10,000元整。由曹某出具收条，内容为：今收到陈某办理房产证（等证）现金壹万元整。2010年12月29日，曹某、李某与案外人李某菲等12人向房产部门办理了共同共有的房产权属登记手续。嗣后，刘某多次要求曹某履行办理房屋产权义务，曹某至今未能履行向刘某交付房屋产权等证义务。另查明：曹某所售房屋与实际交付面积相差5.95平方米。再查明：2008年8月4日曹某等12人办理了永兴县X镇环城某商业住宅综合楼国有土地使用权证，编号为湘永兴县国用（2008）第51CX号，2011年9月27日（诉讼期间）曹某办理了永兴县X镇环城某X栋X室国有土地使用权证，编号为湘永兴县国用（2011）第x号；同年9月30日办理了永兴县X镇环城某X栋X室房屋的权属登记，房屋产权证编号为（略）号。刘某提起诉讼，请求：1、曹某、李某应向刘某提供《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料；2、要求曹某、李某30日内向刘某交付产权名称为刘某名称的土地使用权、房产权证和依法确认由曹某、李某承担办证税费、房屋过户所需税费；3、要求曹某、李某返回差额面积房价款6902.61元。
原审法院认为，本案的焦点问题有以下几点：
一、双方签订的房屋销售合同是否有效，刘某提出要求曹某交纳《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料的交付行为能否采信。《中华人民共和国城某房地产管理法》和《城某房地产转让规定》均规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案曹某不具有房地产开发资质，所建房屋为私有房屋，曹某在未取得房屋所有权证的情况下将房屋产权转让，其转让行为具有违法性。但在诉讼过程中，曹某已取得该房屋的权属证书，违法的阻却行为已消失，另考虑到刘某购房后已对房屋进行装修、入住，其双方对合同是否有效均未提出异议，针对该具体情况，以民生安居为出发点，对双方所签订的房屋销售合同不作无效认定。刘某提出要求曹某交纳《房屋销售合同》所涉及房屋《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及所涉及房屋竣工验收合格资料；庭审中，曹某举证时，已向刘某交付《建设用地规划许可证》、永兴县私人建设工程规划批准单、永兴县人民政府（2007）永土让字X号国有土地使用权出让批准书及曹某12人共同共有的房产证，《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及房屋竣工验收合同资料的交付是为了实现办证的目的，而合同约定是由曹某办证，刘某的此项请求无实际意义。经释明后，刘某提出撤回此项请求，系其意思自治表示，予以准许。
二、关于土地使用权证、房屋产权证和依法确认由曹某承担办证税费、房屋过户所需税费的问题。不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。出卖方因其原因未在法定和约定期限内办理权属证书手续，使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态。本案系刘某委托曹某（出卖方）全程办证。双方在合同中约定：曹某为刘某统一代办房产证及其它证件，费用由刘某负担。本案双方所签订的协议对房产证及其它证件明确规定由曹某全程代办，但对费用的承担约定不明确，主要是对税款的约定不明确。双方对该条款的理解不同发生争议。在约定不明确的情况下，应按法律规定：即营某、城某、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税由固定资产的出卖方依法纳税，购房者承担契税、土地证工本费、利用测绘成果、成图资料费、土地交易服务费、房屋所有权登记费、维修基金、转让手续费各承担50%。本案刘某已缴纳10,000元办证费用，曹某至今未予办理，应认定曹某的违约行为导致办证不能，曹某应承担违约责任。
三、关于房屋差额面积返还款的认定。在庭审中，曹某对刘某提出的差额面积无异议。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。第一款规定：面积误差绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；第二款规定：对误差绝对值超过3%的部分出卖人应双倍返还购房款。本案合同约定面积为128.5平方米，实际交付面积为122.55平方米，面积相差5.95平方米，刘某按每平方价格858元付清全部房款，故曹某应返还刘某房屋差额面积购房款7065.94元。（计算方式：本案房屋面积误差绝对值为5.95÷122.55即4.86%，超过3%的部分为1.86%，按相关司法解释，对误差绝对值超过3%的部分出卖人应双倍返还购房款，即为1.86%×122.55×858×2=3911.50元；3%内的部分按原价返还，即为3%×122.55×858=3154.44元，故本案应返还刘某购房款为3911.50+3154.44=7065.94元）。刘某只要求曹某返还房屋差额面积房款6902.61元，予以准许。
四、关于李某是否属于适格的主体即承担法律责任的认定。通常情况下，合同中违反义务一方，仅就其违约行为向相对方承担责任，这是基于合同的相对性原理，即合同只是在当事人双方之间发生效力，原则上不涉及合同以外的第三人。本案永兴县环城某第六层X栋X室住房一套已分配给曹某，由曹某出售给刘某，签订合同、收受房款及办证费用、交付房屋全部是曹某经手办理。本案李某既未与刘某签订购房销售合同，也未收受刘某房款及其办证费用。李某在本案中不属于适格主体，不应承担责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第五项、第一百零七条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国城某房地产管理法》第六十条之规定，作出如下判决：一、限曹某于本判决生效之日起的九十日内，为刘某办理永兴县X镇环城某X栋X室房屋的过户登记手续并向刘某交付土地使用权证、房屋产权证；交付因过户登记所产生的税费由双方按照国家法律规定各自承担。二、限曹某于本判决生效之日起的九十日内返还刘某房屋差额面积购房款6902.61元。三、驳回刘某要求李某承担责任的诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，由曹某承担。
原审法院判决后，曹某不服，向本院提起上诉称：（1）原审法院认定双方签订的《房屋销售合同》有效，极其错误。第一、上诉人未依法登记领取权属证书就与被上诉人签订合同，违反了《城某房地产转让管理规定》，应当认定无效。第二、本案所涉房屋为共同共有房屋，签订合同时未经其他共有人书面同意，应认定无效。（2）本案所涉并非商品房买卖，而是城某房地产转让，原审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决上诉人双倍返还购房款6902.61元，属适用法律错误。（3）原审判决认定上诉人与被上诉人对房屋办证费用的承担约定不明确是对客观事实的否定和对被上诉人的偏袒。侵害了上诉人的利益。（4）本案应按无效合同处理，将房屋判决由上诉人所有，由上诉人返还被上诉人已交房款109,808元。故请求二审法院撤销原审判决，确认双方签订的《房屋销售合同》无效，返还被上诉人购房款。
被上诉人刘某答辩称：（1）关于合同效力，双方签订的合同为可撤销合同，但本案撤销期限已超过。（2）原审法院认定合同有效是正确的，判决查明的涉案标的物所有权没有瑕疵。（3）被答辩人在一审确认合同有效，在二审主张合同无效，丧失了基本的诚信。（4）被答辩人上诉所称并非事实，曹某与李某合伙开发房地产已有很长时间，且建立了售楼部推销房屋，答辩人认为该行为属房产开发性质。（5）双方签订合同时，并未共同丈量房屋面积，一审时被答辩人对答辩人提出的房屋面积无异议。故请求二审维持原审判决。
二审审理查明，原审法院在诉讼期间调取永兴县房地产税费一体化征收标准一览表，该表中对二手房（存量房）国有土地使用证、房屋所有权证办证环节应收取契税、营某、城某、教育费附加、个人所得税、土地增值税。商品房（增量房）国有土地使用证、房屋所有权证办证环节应收取营某、城某、教育费附加、印花税、土地增值税、个人所得税、土地证书工本费、利用测绘成果、城某资料费、土地权属调查、地籍测绘费、工量测量费、房屋所有权登记费、白蚁预防费、房屋分户测量费、测量成果利用费、住房转让手续费、非住房转让手续费、维修基金。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、上诉人曹某与被上诉人刘某签订的《房屋销售合同》的效力问题；二、本案所涉的房屋销售合同的性质问题即本案是商品房买卖合同还是城某房地产转让合同，以及上诉人曹某是否应该双倍返还被上诉人刘某购房款6902.61元的问题；三、关于由上诉人曹某为被上诉人刘某代办房产证及其他证件的费用的认定问题。
焦点一：上诉人曹某与被上诉人刘某签订的《房屋销售合同》的效力问题。
本案所涉房屋属于上诉人曹某与案外人李某菲等人合伙建设，并于2010年12月29日向房产部门办理了共同共有的房产权属登记手续。2007年12月8日，上诉人曹某与被上诉人刘某签订本案所涉的《房屋销售合同》，上诉人曹某在尚未取得该房屋所有权证的情况下将该房屋产权转让给被上诉人刘某，其行为已违反《中华人民共和国城某房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……（六）未依法登记领取权属证书的”，属于无权处分。但是，在一审诉讼过程中，曹某已于2011年9月27日、2011年9月30日分别办理了永兴县X镇环城某X栋X室国有土地使用权证和房屋所有权属登记，取得本案所涉房屋的权属登记证书，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该房屋为上诉人曹某所有，而不再为与案外人等12人共同共有，上诉人曹某享有该房屋的处分权，故上诉人曹某与被上诉人刘某签订的《房屋销售合同》应作有效处理，且被上诉人刘某与上诉人曹某签订合同后，曹某已实际交付房屋，刘某对该房屋进行了装修并入住，至今已将近四年，故对曹某要求返还该房屋，本院不予支持。
焦点二：本案所涉的房屋销售合同的性质问题即本案是商品房买卖合同还是城某房地产转让合同，以及上诉人曹某是否应该双倍返还被上诉人刘某购房款6902.61元的问题。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围是房地产开发企业作为商品房买卖合同的出卖人与购房者之间的购房纠纷。依据《城某房地产开发经营某理条例》第二条的明确定义，在城某X区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为的主体必须是房地产开发企业。房地产开发企业必须具备相关的设立条件，并在工商行政管理部门进行设立登记，依法取得营某执照。本案中上诉人曹某与案外人李某菲等12人不具备房地产开发企业的资质，也没有取得商品房预售许可证，其在永兴县环城某编号为x-1#土地上新建私人住宅行为系合伙建设私有房屋的行为，并不属于房地产开发经营。上诉人曹某将本案所涉房屋出售给被上诉人刘某的行为不属于商品房销售，双方签订的《房屋销售合同》的性质为城某房地产转让合同。因此，本案不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。故对上诉人曹某认为本案为城某房地产转让纠纷的上诉理由，本院予以支持。本案所涉《房屋销售合同》记载的房屋面积为128.5平方米，房产证上记载的面积为122.55平方米，实际相差了5.95平方米。该5.95平方米的面积误差应按照原价即每平方米价格585元返还给被上诉人，即为5.95×858=5105.10元。
焦点三：关于由上诉人曹某为被上诉人刘某代办房产证及其他证件的费用的认定问题。曹某与刘某在签订的《房屋销售合同》第三条约定“甲方（即上诉人）为乙方（即被上诉人）统一代办房产证及其他证件，费用由乙方负担”。根据永兴县办理房地产税费一体征收标准之规定，本案中双方合同约定的办理房产证及其他证件所需费用，应当包括：（一）办理房产证、土地使用权证、契税证过程中所需“费”即土地证工本费、土地交易服务费、房屋所有权登记费等；（二）办理房产证即其他证件过程中所缴纳的“税”即契税、合同印花税等税款。根据合同当事人意思自治原则，上诉人曹某代办房产证及其他证件的费用和相关的税款，应由被上诉人刘某负担。对于上诉人曹某的该上诉请求，本院予以支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国城某房地产管理法》第三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条（二）项，判决如下：
一、维持湖南省永兴县人民法院（2011）永民初字第X号民事判决第三项；
二、撤销湖南省永兴县人民法院（2011）永民初字第X号民事判决第一、二项；
三、由曹某于本判决生效后九十日内，为刘某办理永兴县X镇环城某X栋X室的过户登记手续，并向刘某交付土地使用权证、房屋产权证；因过户登记所产生的税费由刘某承担；
四、由曹某于本判决生效后九十日内返还刘某房屋差额面积款5105.10元；
五、驳回刘某的其他诉讼请求。
如果按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费290元，减半收取145元；二审案件受理费80元，合计225元。由曹某负担125元；由刘某负担100元。
本判决为终审判决。
审判长胡桐辉
审判员许永通
审判员欧泽毅
二○一二年二月六日
代理书记员何伦康
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国城某房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
