陈某诉应城市经济实用住房发展中心

商品房买卖合同纠纷一案再审民事判决书

（2010）孝民再终字第X号

抗诉机关：湖北省孝感市人民检察院。

申诉人（原审原告）：陈某。

被申诉人（原审被告）：应城市经济实用住房发展中心。委托代理人黎先明，孝感市天平法律事务所律师。

陈某与应城市经济实用住房发展中心（简称住房中心）商品房买卖合同纠纷一案，陈某不服湖北省应城市人民法院（2002）应民初字第X号民事判决，向检察机关申诉。湖北省孝感市人民检察院于2009年8月12日作出鄂孝检民抗（2009）X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2009年9月4日作出（2009）孝民监字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖北省孝感市人民检察院指派检察员倪建刚出庭履行职务。申诉人陈某与被申诉人住房中心的委托代理人黎先明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2001年10月16日，陈某起诉至湖北省应城市人民法院称：1997年11月26日，我以分期付款的方式购得住房中心销售的房屋一套。1998年3月2日向其支付房款54689元。住进该房屋后，进行了装修，共花费了20000元。1998年雨季，房屋屋顶渗漏，我曾向应城市质检部门反映，并通过他们向住房中心转达了我的意见后进行了维修。1998年至2000年期间，住房中心曾多次派人维修，但始终未修好。2000年初，我多次向住房中心提出退房均遭拒绝。因此，我请求退房，返还我的购房款54698元和赔偿因退房造成的损失房屋装璜费20000元，以及赔偿因住房中心欺诈而造成的损失91149元。

住房中心辩称：我们销售的房子没有质量问题，房屋出现渗漏是时间长后裂缝间隙正常伸缩，属保修范围，我们也及时进行了维修，如果陈某坚持要求退房，我们同意，但是，必须按合同规定扣除年折旧率5%和应承担的利息后退款。否则，要求陈某继续履行合同。

湖北省应城市人民法院（2002）应民初字第X号民事判决认定，1997年11月26日，陈某与住房中心签订了一份《购买安居房分期付款合同书》。双方约定：住房中心将安居工程月圆小区X栋西单元西六层房屋一套，房型为三室二厅，建筑面积122.02平方米，价值为91149元出售给陈某。付款方式为陈某必须先支付该房屋总额的60%（即54689元），剩余40%（即36460元）在2000年11月25日付清。同时，陈某应当向住房中心支付剩余款项的利息（即一年以内的年利率为10.08%，一年以上至三年的年利率为10.98%），以陈某分期付款的实际数额分段计算。在分期付款期限内，陈某不得变卖、转让所购房屋，如果中途退房，应按该房屋总造价5%的年折旧率予以折旧后剩余款项退还陈某。逾期付款，住房中心有权依法追缴欠款，直到收回房屋，并按房屋总造价25%承担违约金。陈某付清房款后，住房中心必须在三个月内给陈某办理房屋产权证，其费用由陈某负担。合同签订后，1997年11月27日，住房中心按合同约定将安居工程月圆小区X栋西单元西六楼的房屋一套的钥匙交给了陈某。同时，陈某也按约定履行了第一批的付款义务。接着，陈某将所购得房屋进行了装修。1998年雨季来临，陈某发现房屋有渗漏现象，住房中心多次派人进行维修，但是至今始终没有修复好。陈某下欠房屋款也没有支付给住房中心，为此成讼。

湖北省应城市人民法院（2002）应民初字第X号民事判决认为：陈某与住房中心之间签订的《购买安居房分期付款合同书》是无效的，且陈某在签订此合同时，应当要求住房中心提供出售房屋的相关证件，而陈某一直没有要求住房中心提供房屋的相关证件，也有一定的过错责任，故陈某的部分诉讼请求，本院予以支持。住房中心辩称其所售房屋无质量问题，要求陈某继续履行合同义务，且明知该房屋未经质检部门验收与陈某签订此买卖合同，应当承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、陈某将座落在应城市X区X-西-X号（原03-西-601）的房屋一套返还给住房中心。二、住房中心返还陈某购房款54689元。三、上述第一、二项限于本判决书生效之日起十日内履行完毕。四、陈某与住房中心的损失各自承担。案件受理费3640元，由陈某、住房中心各承担一半。

湖北省孝感市人民检察院抗诉称，应城市人民法院（2002）应民初字第X号民事判决适用法律错误，导致实体处理错误。理由：一、原审法院判决认定双方之间签订的《购买安居房分期付款合同书》为无效合同，属认定合同效力性质错误。二、该判决驳回陈某要求赔偿损失的诉讼请求系适用法律错误。1、陈某在履行房屋买卖合同中无过错。2、住房中心交付的房屋经多次维修仍不能正常使用，住房中心的行为已构成根本违约，陈某有权解除合同，并要求其赔偿损失。

被申诉人住房中心答辩称：一、争议的房屋质量合格，渗漏是小瑕疵，可以修缮。二、我方没有根本违约。1、我方没有交付验收合格证，不是违约。2、房屋渗漏不影响验收合格，验收合格依据是建筑行业的强制性技术规范，不是以是否渗漏为标准。3、争议房屋质量合格，小小瑕疵不是解决不了的大问题，不构成根本违约，它可以修缮，现在已经修缮。三、申诉人违约。申诉人仅付首付54689元，没有支付余款，却起诉退房，违反了合同约定。四、我方没有欺诈的行为。本案中，房屋由申诉人选购，房屋现状一看便知，我方没有提供虚假情况，也没有故意隐瞒任何情况，所以不存在欺诈的行为。五、申诉人有过错。1、申诉人购房时应要求我方出示房屋验收合格的证明，但其购房时没有要求提供证明。2、申诉人在签订合同前看房，已经知道是顶楼。渗漏一看便知，如果认为是大的质量问题，就可以不买，不必买了后再退房。3、渗漏现象通过修理，就可以消除，没有必要提出退房。申诉人提出退房过错明显。六、“房屋应进行验收，未验收不得交付使用”。这一规定是行政管理措施，不是判断合同效力的依据。七、退房后，我方的损失共计61164元，应由申诉人赔偿。八、申诉人的损失证据不足，不能认定。申诉人没有提供正式的发票，也没有提供装修合同。其装修费用没有足够的证据确定。九、一审判决后，申诉人在法定期限内没有上诉，表明其服判。二年内，申诉人也没有申请再审，也表明其服判。抗诉使本已解决的纠纷，重新启动，造成法院判决不确定，不利于社会稳定。《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，商品房交付使用后，经工程质量监督单位核定，如果主体结构不合格，购买人才可以退房。本案中，不存在主体结构不合格的问题，申诉人要求解除合同没有法律依据。综上所述，本案无论是认定合同有效或无效，实体处理对申诉人并无不利，故请求法院维持原审判决。

本案再审中，陈某未提交新证据。

住房中心提交六份证据：

证据一、购房合同一份，证明房屋的价格是91149元，如退房应按5%折旧。

证据二、收据一份，证明陈某首付房款54689元，以上房款已退给陈某。

证据三、合同书一份，证明退回的房屋现已卖给李智伟。

证据四、发票一份，证明李智伟已将房款付清，房价是70772元。

证据五、权属查询书，证明李智伟是房屋所有权人。

证据六、证人证言，证明所退房屋后来未发生渗漏。

陈某质证认为：证据一、证据二不是新证据。证据三——证据五对本案无证明作用，与本案无关。证据六，证人证言不能证明案件第一审的状况；房价在涨，但这个房子价格却越来越低，说明房子本身确实有问题，开发商在销售这个房屋时，应按规定办理验收证明，却没有办理，开发商存在欺诈，请求维护我的合法权益。

本院认为，对于证据一、证据二在原审中均已提交并质证，不能作为新证据使用。对于证据三——证据五，能证明房子的现状，本院予以采信；证据六只能证明讼争房屋现在不再渗漏，不足以证明诉讼前该房屋不存在渗漏现象，故本院不予采信。

本案经再审查明，原审判决认定事实属实。另查明，1997年11月27日陈某取得该房屋的钥匙，后对该房屋进行了装修，用去费用20000元。陈某入住后，发现屋顶渗漏，多次要求维修，经住房中心维修后仍渗漏，陈某遂提出要求退房，遭到拒绝，故陈某于2001年10月16日诉至法院，要求解除合同并赔偿损失。一审判决生效后，双方已各自履行了退房、退款义务，判决已全部执行到位。后住房中心将该房屋以70772元的价格出售给案外人李某。

根据抗诉机关的抗诉理由，结合双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：1、《购房合同》是否合法有效2、住房中心出售给陈某的房屋渗漏是否构成根本违约，双方购房合同是否应解除3、陈某的损失到底是多少，住房中心是否应赔付

陈某认为：1、购房合同是有效的。2、合同应当解除，解除的理由就是房屋未经合法验收且有渗漏经多次维修仍不能正常使用。3、直接损失就是装修费20000元，间接损失就是我所购商品房的价款91149元。

住房中心认为：一、陈某没有证据证明争议房屋不合格，陈某原所举的证明均不能证明质量问题。对质检所的调查，调查人不是本案的代理人，其笔录不可采用。二、无验收合格证不是退房的法定理由，三、陈某无证据证明有装修损失，陈某提供的发票不是正规的，也无原件，也看不清印章。四、本案不存在双倍赔偿，申诉人也有过错，因其去看过房，当时也未要求看验收合格证，渗漏不是退房的理由，因其是可以修复的，没有必要提出退房，申诉人提出退房过错明显。五、我方没有根本违约。1、住房中心没有交付合格证，不是违约。2、房屋渗漏不影响验收合格。验收合格的依据是建筑行业的强制性技术规范，不是以渗漏为标准。渗漏是小小瑕疵，通过维修，可以消除。3、争议房屋质量合格，不是严重的质量问题，不构成根本违约，现已修缮。六、陈某应赔偿住房中心的售价损失、租金损失、折旧损失，这些损失均是陈某违约退房造成，根据《经济合同法》第二十六条的规定，陈某应予以赔偿。原审判决本来就对陈某有利，请求维持原审判决。

本院认为，陈某与住房中心之间签订的《购买安居房分期付款合同书》，因双方当事人对于商品房的买卖行为均具有相应的民事行为能力；且是双方当事人真实意思的表示；合同内容并未违反法律或者社会公共利益，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，应当为有效合同。住房中心于1997年11月27日向陈某交付房屋钥匙，截止至2001年10月16日，该房屋仍未经竣工验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付”之规定，商品房只有在通过了法定的工程质量竣工验收后，才具备交付条件。因住房中心交付给陈某的商品房未经竣工验收合格，且位居顶层而又存在渗漏现象，虽经住房中心多次维修仍未修复，说明本案诉争房屋存在质量问题，严重影响了购房人陈某的正常居住使用，致使其不能正常使用该房屋，不能实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，陈某有权单方要求解除房屋买卖合同，将房屋退还给住房中心，要求住房中心返还购房款及相关损失。住房中心履行合同不符合法律规定和双方约定，陈某依法行使合同解除权并无不当，故住房中心依合同之约定要求陈某承担购房款5%的违约金并扣除利息、房屋折旧损失的请求于法无据，本院不予支持。鉴于《购买安居房分期付款合同书》在应城法院诉讼期间已经实际解除，本院予以确认。陈某无证据证明住房中心出售房屋时知晓该诉争房屋存在渗漏现象，故住房中心不存在欺诈行为，对陈某要求赔偿所购商品房价款91149元，依法不予支持。对于其为该房屋用去装修费20000元，住房中心应予赔偿。该房面积为122.02平方米，装修费20000元，在合理范围之内；且陈某提供了证据予以证实，住房中心虽有异议，但未提供相反证据，本院予以采信。抗诉机关的抗诉理由成立，原审判决适用法律错误，导致实体处理错误，应予纠正。是此，经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉诉法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持应城市人民法院（2002）应民初字第X号民事判决之第（一）（二）（三）项,即陈某将座落在应城市X区X-西-X号(原03-西-601)的房屋一套返还给应城市经济实用住房发展中心；应城市经济实用住房发展中心返还陈某54689元；上述内容于本判决书生效之日起十日内履行完毕。

二、撤销应城市人民法院（2002）应民初字第X号民事判决之第（四）项，即陈某、应城市经济实用住房发展中心的损失各自承担。

三、住房中心赔偿陈某经济损失20000元，于本判决书生效后十日内履行完毕。

四、驳回陈某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费3640元，由陈某、住房中心各负担1820元。

本判决为终审判决。

审判长周某平

审判员汪育华

审判员柳萍（承办人）

二0一0年九月三十日

书记员刘轶晟