原告南宁市双生物业管理有限公司。
法定代表人陈某。
委托代理人梁某某。
委托代理人陶某某。
被告廖某甲。
委托代理人廖某乙。
原告南宁市双生物业管理有限公司（以下简称双生公司）诉被告廖某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2011年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2011年8月30日公开开庭进行了审理，原告双生公司的委托代理人梁某某、陶某某，被告廖某甲的委托代理人廖某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双生公司诉称：2004年1月9日，原告与被告签订《前期物业管理协议书》，约定被告于2004年1月9日起使用南国花园商城DX栋X号房。协议签订后，被告交纳了2004年3月至2008年6月的物业管理服务费，此后被告未再交纳物业管理服务费。由于被告未交纳2008年7月至2010年1月22日的物业管理服务费，根据双方的约定及原告与南国花园商城建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》的约定，被告每月应当向原告交纳住宅物业管理服务费160.326元（178.13×0.9元/月×1月）。从2008年7月至2010年1月22日，被告共拖欠物业管理服务费3003.44元。按约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定，被告还应按每日千分之三的标准向原告支付应交纳物业管理服务费的滞纳金6522.06元。原告请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理服务费3003.44元；2、被告向原告支付滞纳金6522.06元（滞纳金暂计至2011年4月30日，此后的滞纳金计至被告付清欠款为止）；3、被告承担本案诉讼费。
被告廖某甲辩称：1、原告的诉讼请求超过诉讼时效。被告于2008年7月起用拒付物业管理服务费的方法向原告索要物业管理收费知情权，原告应于2008年8月就知道，而其于2011年6月10日才向法院提起诉讼索要2010年6月前的物业管理服务费已经超过诉讼时效；2、本案诉讼是由原告侵害被告的知情权造成的。原告应先出示证据证明其已依照收费价格所确定的服务标准全面履行保某、保某、绿化、维修等基本工作，被告才应按时支付物业管理服务费。而原告拒绝向业主出示《前期物业管理服务合同》，拒绝公示其服务标准，违反了《广西物业管理条例》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款和《消费者权益保某法》第八、九、十条的规定，损害了业主的合法权益，侵犯了消费者的知情权、选择权和公平交易权；而开发商未按规定通过公开招投标选择物业公司，未将《前期物业管理服务合同》报房产部门备案并向业主公示，未将合同与物业管理服务标准作为购房合同的附件让被告确认，违反了法律强制性规定；3、原告主张的滞纳金不应得到支持。原告依据其私下与开发商签订的合同，计算出被告的滞纳金高达6522.06元，不应得到法律的支持。被告2003年3月24日与开发商签订的《商品房买卖合同》中没有前期物业管理方面的任何约定，《前期物业管理服务合同》与被告的购房合同没有任何关联性。原告与开发商的行为明显违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条的硬性规定，属于无效合同。即使原告进驻小区对被告提供了物业服务，也属于没有书面合同约定的事实服务，是不可能有滞纳金的，且该滞纳金过高，远远超出了物业管理服务费；4、业主的知情权、选择权、公平交易权不容侵犯。南宁市物价局南价格[2005]X号文件要求原告与被告另行签订服务合同，但原告一直没有与被告及商城业主签订物业服务合同，明显违反了物价局规定。原告未及时与业主沟通，未按法律规定全面履行自己的义务，南国花园商城X栋（套）房屋633户业主，就有600多户业主拒付物业管理服务费。业主逾期交纳物业管理服务费，目的是为了督促物业公司纠正错误，端正态度，改进工作。但原告从未与被告沟通过，现其向法院起诉讨要物业管理服务费和巨额滞纳金，明显是置法律规定于不顾的非法敛财行为。请求法院依法作出公平公正判决，保某广大业主的公平交易权和知情权。
根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原告与南国花园商城开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》是否合法有效2、原告主张的物业管理服务费及滞纳金是否成立3、原告起诉是否已经超过诉讼时效
原告提交的证据有：1、《前期物业管理协议书》；2、物业管理企业经营资质等级证书及证明；3、《前期物业管理服务合同》；4、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》；5、南宁市物价局[2003]X号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》；6、南宁市物价局文件[2005]X号关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复；7、建筑面积计算结果；8、照片（原告张贴南宁市物价局相关文件及催收物业费公告等）；9、光盘；10、（2009）江民一初字第X号民事裁定书。
被告廖某甲提交的证据有：1、《商品房买卖合同》；2、南宁市物价局《关于物业管理收费有关问题的答复》；3、《关于南价检举[2006]X号南国花园商城物业乱收费问题的调查处理意见》；4、照片；5、电脑查询单；6、物业服务合同备案通知。
经审理查明：原告为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2003年8月18日原告与南宁市南国花园商城的开发商广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，原告对南国花园商城进行全面物业管理服务，其中住宅房屋的物业管理服务费为每月每平方米0.5元，经营性房屋为每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。后双方又于2004年3月1日签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称《补充条款》），约定“物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元/平方米•月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元/平方米•月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。
被告于2003年2月24日与阳光嘉园房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了南国花园商城DX栋X号房，该房属于商住性质，合同约定的商品房建筑面积为178.31平方米，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的住宅建筑面积为130.53,铺面建筑面积为47.63。合同未就前期物业服务合同作出约定。2004年1月9日，原告与被告签订了《前期物业管理协议书》，约定被告于2004年1月9日入住，原告“依据国家及地方有关规定和《南国花园前期物业管理服务合同》”为被告提供物业管理服务，双方“同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行”，“其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行”。该协议书未含任何附件。后被告交纳了2004年3月至2008年6月的商铺及住宅物业管理服务费。
南宁市物价局于2003年12月19日作出[2003]X号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按0.5元3•月收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50%计收。后又于2005年5月16日作出南价格[2005]X号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为“南国花园商城”属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理。上述文件明确规定，该收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。
另查明：原告对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。被告在庭审中认可原告一直向被告催收物业管理服务费，但主张由于双方一直未能达成一致协议，故拒交物业费。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即为前期物业管理服务合同。《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条虽规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定制定前期物业管理守则，并在出售时予以明示。前期物业管理服务合同应在合同签订之日起十五日内，报物业管理行政主管部门备案。”但该条规定并不属于影响合同效力的强制性规定，原告或开发商若未能按照该规定办理相关公示、备案手续的，应属于行政法规调整的范畴。同样，开发商未按规定进行公开招投标选聘物业公司的，亦属于行政法规调整的范畴。本案中，原告作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。虽然该《前期物业管理服务合同》在开发商与被告签订的《商品房买卖合同》中未进行约定，但原告随后与被告签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由原告“依据国家及地方有关规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》”对南国花园商城进行物业管理，被告对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定原告进行物业管理的行为给予了追认，原告与南国花园商城开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。
原告为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；被告作为南国花园商城的业主，与原告签订了《前期物业管理协议书》，在接受原告的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。现原告主张被告自2008年7月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业管理服务费，被告在答辩中亦予认可，本院予以确认。被告主张其系采取拒付物业管理服务费的方法向原告索要物业管理收费的知情权，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条之规定，负有将《前期物业管理服务合同》及《补充条款》向业主进行公示并向物业管理行政部门进行备案的义务人应为建设单位，即本案的开发商阳光嘉园房地产公司。至于原告的服务标准，虽然原告在与被告签订《前期物业管理协议书》时，未将《前期物业管理服务合同》作为附件，但南宁市物价局[2009]X号《关于印发普通住宅物业服务等级及收费标准的通知》中对南宁市X区物业服务等级标准均作出了明确规定，亦不存在原告侵害被告知情权的情形，故对被告这一抗辩主张本院不予采纳。如果被告认为在开发商与原告签订的《前期物业管理服务合同》中存在任意约定明显过高的物业管理收费标准等不合理条款，损害业主利益的，业主可以以有关条款显失公平、违背诚实信用原则为由，请求物业管理行政部门或法院予以撤销或变更，而不应自行采取拒付物业管理服务费的行为。被告主张原告未履行物业管理服务职责，其拒交物业服务费系行使先履行义务抗辩权，并提交了一组照片予以佐证。本院认为，原、被告并未就物业管理服务费交纳与提供物业管理服务的先后顺序作出约定，被告提出先履行义务抗辩不能成立。而照片作为传来证据，存在失真的可能性，在没有其他证据相互印证的情况下，尚不能作为定案依据采用。且物业管理属于一个长期的过程，包括了保某、保某、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目，这些方面均无法完全通过照片予以印证。即使被告确能证明原告提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，其也仅仅可以根据有关规定要求原告减收物业服务费，现其采用拒交物业管理服务费的行为并无法律依据，本院不予采纳。因被告拒交物业管理服务费的行为并不符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间为一年的情形，故原告起诉主张物业管理服务费的诉讼时效仍为两年。由于物业管理服务具有持续服务的特性，从实践操作角度分析，催收物业费是物业公司的日常工作之一，物业公司不会怠于行使权利，但出于继续提供物业服务的客观需求，物业公司才未将诉讼作为解决欠费问题的首选方式。此外，业主欠交的物业费，不仅仅是物业企业的利润，还包括了业主公共设施的维护费，保某、保某的劳务费等等，为保某其他按时交费业主的合法权益，物业费交纳的诉讼时效应当从物业服务企业终止物业服务次日起算，且被告在庭审中亦认可原告方一直在催收物业费，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩理由不成立，原告主张2008年7月至2010年1月22日的物业管理服务费应予支持。
《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”被告的物业属于连排单栋独户商住性质，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。住宅及商铺物业管理服务费的收费标准，根据原告与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局[2003]X号文，南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元3•月收取，经营性房屋物业管理服务费按每月每平方米1元收取。而原、被告《前期物业管理协议书》中同时约定无物价部门核准定价的按市场价执行。原告与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽约定为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元3•月收取，但同时约定该收费标准应“于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”，故自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格[2005]X号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起，《补充条款》约定的收费标准方发生法律效力，参照市场上相类似商住性质物业的管理服务费收费标准，《补充条款》中约定按0.9元3•月为标准收取管理服务费与一般市场价格大致相当，对原告这一主张本院予以采纳。故2008年7月至2010年1月22日的物业管理服务费标准为178.13×0.9元/月＝160.326元/月，该期间内被告欠交的物业管理服务费为：160.326元/月×18.7月＝2998元。
关于原告主张的滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，“自逾期之日起，每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，该处的“滞纳金”实属违约金，即被告未履行按时向原告交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管理服务费的，给原告造成的应为利息损失，原告主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%，现业主以违约金过高进行抗辩，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告欠交2008年7月至2010年1月22日物业管理服务费的违约金，应以160.326元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条，最高人民法院法释[2009]X号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院法释〔2009〕X号《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条之规定，判决如下：
一、被告廖某甲向原告南宁市双生物业管理有限公司支付2008年7月至2010年1月22日的物业管理服务费2998元；
二、被告廖某甲向原告南宁市双生物业管理有限公司支付欠交2008年7月至2010年1月22日物业管理服务费的违约金（违约金计算：以160.326元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。
案件受理费50元，由被告廖某甲负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：（略）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长蓝彬
代理审判员苏灵艳
人民陪审员农振忠
二○一一年十一月一日
书记员路纳
