广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
(2011)兴民一初字第X号
原告（反诉被告）梁某。
委托代理人韦婉妮，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人蓝中华，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。
被告（反诉被告）肖某。
被告（反诉原告）辛某。
委托代理人潘生云，广西百举鸣律师事务所律师。
原告梁某诉被告肖某、辛某租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月25日受理后，依法由审判员邓晓艳、人民陪审员王艳、黄恒派组成合议庭，于2011年12月26日公开开庭审理了本案。书记员熊梓言担任法庭记录。原告梁某的委托代理人韦婉妮、蓝中华，被告肖某，被告辛某的委托代理人潘生云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁某诉称：原告是南宁市X街X号南宁万达广场×座×层×号商铺的业主，与被告肖某是母女关系。2011年4月28日，肖某在未取得原告同意的情况下，与辛某签订《商铺租赁合同》，将原告所有的位于青云街X号南宁万达广场×座×层×号商铺出租给辛某，并收某了辛某保证金82600元。原告认为，被告肖某在未取得原告同意的情况下，将原告所有的商铺出租给他人，侵犯了原告的合法权益，该合同应为无效。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、依法确认两被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、本案诉讼费用由两被告负担。
被告肖某辩称：一、本被告承认原告陈述的事实，本人与辛某签订合同时，确未取得原告的同意。原告所有的铺面之前的出租事宜均由原告交予刘某模负责，由刘某模出面与他人商洽，达成一致协议后再将合同拿给原告签字同意。此次本人在与辛某签订合同前，没有与原告商议，在签订后征求原告意见时，原告表示反对，并引起了本案诉讼。
二、本人收某了辛某的租金保证金82600元，愿意退还给辛某。收某辛某的租金和保证金，事前也没有取得原告的同意，事后这笔钱一直由本人保管，本人愿意如数退还。
三、本诉诉讼费用的承担，本人认为应当由两被告各承担一半。
对于本案中租赁合同的效力问题，被告肖某认为该合同是在没有经过原告同意的情况下与被告签订的，现在原告不同意，肖某认为该合同无效。
被告辛某辩称：本人认为本人与肖某双方所签订的合同是有效的合同，根据合同法45条规定，“行为人没有代理权或者超越代理权或代理权作出以后，以被代理人作出…有效”因此梁某称两被告签订合同无效不符合法律规定，本人坚持认为合同有效。现梁某已经将该铺面转租他人致使与被告辛某所签订的合同已经无法继续履行，其行为已经构成违约。被告辛某要求原告及被告肖某对其经济损失承担赔偿责任。
被告辛某反诉称：2011年4月28日，被告肖某代理原告梁某与被告辛某签订了商铺租赁合同，租期三年，从2012年8月1日起至2015年7月31日止。合同签订后，被告辛某按合同的约定将租金保证金82600元转入原告梁某名下的账户。同时，被告辛某于2011年6月28日又与广州礁石贸易有限公司签订了特许加盟合同书，由被告辛某作为该公司在南宁的品牌销售商，销售地点就在原告梁某及另案原告刘某平的商铺。被告辛某与广州焦石贸易有限公司签订合同后，按约定向其交纳了保证金20万元并支付了40万元的购货定金。之后，原告梁某就该商铺又与他人签订了租赁合同并已交付他人使用。同年10月份，原告梁某以其母亲未经其同意就与被告辛某签订商铺租赁合同为由诉至法院，请求确认该合同无效。被告辛某认为原告梁某、被告肖某的行为已经侵犯了被告辛某的合同权益并造成了重大的经济损失，根据相关法律规定，请求判令：1、原告梁某退还被告辛某交纳的租金保证金人民币82600元；2、被告肖某赔偿被告辛某的经济损失人民币30万元，原告梁某承担连带责任；3、本案诉讼费用由原告梁某、被告肖某承担。
原告梁某针对被告辛某的反诉辩称：一、辛某诉请原告退还其交纳的租金保证金人民币82600元无事实和法律依据。
辛某交纳的租金保证金不是原告收某的，原告并不知情，不应由原告进行退还。肖某用来收某辛某租金保证金的帐号虽然是原告名下所有，但一直以来都是肖某在使用，且肖某也承认其收某了辛某的租金保证金并愿意退还，故该租金保证金应当由肖某进行退还。
二、辛某诉请肖某赔偿其经济损失人民币30万元无事实和法律依据。
1、辛某以一份与第三人签订的《特许加盟合同书》来主张其收某“保证金”和“定金”损失是毫无根据的，因为该《特许加盟合同书》是不真实的，其与本案诉争的铺面无关联性，也不符合逻辑。
首先，该《特许加盟合同书》的内容不真实、互相矛盾。该《特许加盟合同书》中约定的经营地址是原告的铺面(即肖某与辛某签订的《商铺租赁合同》中约定的铺面)，授权期限自2011年6月28日至2014年6月28日止。而肖某与辛某签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期自2012年8月1日至2015年7月31日止，也就是说在辛某与第三人签订《特许加盟合同书》并交纳所谓的“保证金”和“定金”时，铺面没有交付，租赁期也还有一年多才开始。辛某不可能从2011年6月28日就在该铺面经营销售服装。如果说辛某实际履行了该《特许加盟合同书》，那么就肯定不是在诉争的铺面经营销售的；如果说该《特许加盟合同书》并没有履行，那么该《特许加盟合同书》就是不真实的，辛某主张自己交纳了所谓的“保证金”和“定金”也是不真实的。其次，该《特许加盟合同书》的签订及辛某交纳“保证金”和“定金”的行为也不符合逻辑。在辛某与第三方签订《特许加盟合同书》时，其与原告约定的租赁期还有一年多才到，作为季节性很强、淘汰很快的商品服装来说，不可能提前一年多就签订加盟协议并交纳定金定货，也不可能将几十万的资金固定在第三方处不用于流动经营，这不符合逻辑和常理。最后，辛某一直在从事服装零售个体经营，即使辛某确实与第三方签订了《特许加盟合同书》并交纳了定金定货，也是辛某其它店铺的经营行为，与本案诉争的铺面无关联性。
2、退一步讲，就算辛某确实就诉争铺面与第三方签订了《特许加盟合同书》并交纳了“保证金”和“定金”，此“保证金”和“定金”也不能认定为其实际损失。
首先，在本案诉争铺面的租赁合同无效的情况下，辛某不能取得诉争铺面进行经营，也不意味着其必然损失该“保证金”和“定金”，其可以另行租赁其它铺面继续履行与第三方的《特许加盟合同书》。其次，即使由于租赁合同无效，而导致辛某无法履行与第三方的《特许加盟合同书》，也并没有一个生效的法院判决或仲裁裁决确定其交纳的“保证金”和“定金”不能退回，其仍可通过与第三方协商要求退回款项，或通过诉讼或仲裁的方式主张权利、挽回损失，不能以其交纳的金额来确定其损失。最后，辛某在明知道铺面为原告所有，肖某不是实际业主的情况下，仍软磨硬泡的要跟肖某签订租赁合同，过错明显，就算其因合同无效遭受损失，其损失也应自行承担。
三、辛某诉请原告承担连带责任无事实和法律依据。
在辛某与肖某签订《商铺租赁合同》时，原告正在广州进行为期一年的进修学习，至今也未回南宁，对双方签订合同并不知情，也无过错；原告知道双方签订合同后，表示反对，另行与他人订立合同并交付使用时正常行驶作为铺面业主的权利，也无过错，不应对合同无效承担责任。
四、关于诉讼费用的承担问题。
本诉诉讼费用的承担，原告认为肖某与辛某应各承担一半；反诉诉讼费用的承担，原告认为辛某反诉无理，应得由其自行承担反诉的诉讼费用。
综上所述，请求法院驳回辛某的全某反诉请求并承担一半本诉的诉讼费用和全某反诉诉讼费用。
针对被告（反诉原告）辛某反诉被告（反诉被告）肖某辩称：一、辛某诉请肖某赔偿其经济损失人民币30万元无事实和法律依据。
1、辛某以一份与第三人签订的《特许加盟合同书》来主张其受到“保证金”和“定金”损失是毫无根据的，因为该《特许加盟合同书》是不真实的，其与本案诉争的铺面无关联性，也不符合逻辑。
首先，该《特许加盟合同书》的内容不真实、互相矛盾。该《特许加盟合同书》中约定的经营地址是梁某的铺面(即肖某与辛某签订的《商铺租赁合同》中约定的铺面)，授权期限自2011年6月28日至2014年6月28日止。而肖某与辛某签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期自2012年8月1日至2015年7月31日止，也就是说在辛某与第三人签订《特许加盟合同书》并交纳所谓的“保证金”和“定金”时，铺面没有交付，租赁期也还有一年多才开始。辛某不可能从2011年6月28日就在该铺面经营销售服装。如果说辛某实际履行了该《特许加盟合同书》，那么就肯定不是在诉争的铺面经营销售的；如果说该《特许加盟合同书》并没有履行，那么该《特许加盟合同书》就是不真实的，辛某主张自己交纳了所谓的“保证金”和“定金”也是不真实的。
其次，该《特许加盟合同书》的签订及辛某交纳“保证金”和“定金”的行为也不符合逻辑。在辛某与第三方签订《特许加盟合同书》时，其与肖某约定的租赁期还有一年多才到，作为季节性很强、淘汰很快的商品服装来说，不可能提前一年多就签订加盟协议并交纳定金定货，也不可能将几十万的资金固定在第三方处不用于流动经营，这不符合逻辑和常理。
最后，辛某一直在从事服装零售个体经营，即使辛某确实与第三方签订了《特许加盟合同书》并交纳了定金定货，也是辛某其它店铺的经营行为，与本案诉争的铺面无关联性。
2、退一步讲，就算辛某确实就诉争铺面与第三方签订了《特许加盟合同书》并交纳了“保证金”和“定金”，此“保证金”和“定金”也不能认定为其实际损失。
首先，在本案诉争铺面的租赁合同无效的情况下，辛某不能取得诉争铺面进行经营，也不意味着其必然损失该“保证金”和“定金”，其可以另行租赁其它铺面继续履行与第三方的《特许加盟合同书》。
其次，即使由于租赁合同无效，而导致辛某无法履行与第三方的《特许加盟合同书》，也并没有一个生效的法院判决或仲裁裁决确定其交纳的“保证金”和“定金”不能退回，其仍可通过与第三方协商要求退回款项，或通过诉讼或仲裁的方式主张权利、挽回损失，不能以其交纳的金额来确定其损失。
最后，辛某在明知道铺面为梁某所有，肖某不是实际业主的情况下，仍软磨硬泡地要跟肖某签订租赁合同，过错明显，就算其因合同无效遭受损失，其损失也应自行承担。
二、辛某诉请梁某承担连带责任无事实和法律依据。
在辛某和肖某签订《商铺租赁合同》时，梁某正在广州进行为期一年的进修学习，至今也未回南宁，对双方签订合同并不知情，也无过错；梁某知道双方签订合同后，表示反对，另行与他人订立合同并交付使用是正常行使其作为业主的权利，也无过错，不应对合同无效承担责任。
三、关于诉讼费用的承担问题。
反诉诉讼费用的承担，肖某认为辛某反诉无理，应当由其自行承担反诉的诉讼费用。
综上所述，请求人民法院驳回辛某的全某反诉请求并承担全某反诉的诉讼费用。
经审理查明：南宁市X街X号南宁万达商业广场×座×层×号商铺系原告梁某于2003年10月31日向南宁万达商业广场有限公司购买，该商铺面积为71.71平方米（含公摊面积为26.65平方米），于2005年9月1日取得房屋所有权证，该房屋为原告梁某所有。
2011年4月28日，肖某(甲方)与被告辛某(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将上述商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积71.71平方米；租期3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；月租金为41300元；租金按月支付。该合同还对其他相关事宜进行了约定。乙方于签订本合同的同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的保证金82600元。签订合同后，被告肖某未将商铺交付给被告辛某使用。
由于原告梁某认为被告肖某未经原告同意将商铺出租给被告辛某，侵犯了原告的利益，遂于2011年10月25日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
被告肖某当庭表示铺面保证金是其收某，其愿意退还被告辛某租金保证金本金82600元。
另查明：2011年6月28日，辛某（乙方）与广州焦石贸易有限公司（甲方）签订了一份《特许加盟合同书》，约定甲方授权乙方为广西省级代理商，全某代理甲方品牌在指定区域内的市场开发和销售，乙方第一间店在广西南宁市X区X街万达广场A座首层1004-X号以专卖店形式特许经销“x”服饰系列产品，实用面积为143.43。授权期限：自2011年6月28日至2014年6月28日止。乙方签订合同后三日内须向甲方交纳保证金20万元，本合同方可生效。如乙方在2012年8月份前本店未开，则本合同自动失效，甲方有权扣除保证金。乙方订货后，须在五日内向甲方交纳订货总额的30%的定金（附首单订货单），剩余70%的货款在交货前支付给甲方。合同还就其他事项进行了约定。
2011年6月30日，辛某向广州焦石贸易有限公司交纳了20万元的保证金。2011年9月21日、2011年9月28日，辛某又分别向该公司交纳了20万元的订货定金。
由于被告辛某认为原告梁某、被告肖某的行为已经侵犯了被告辛某的合同权益并造成了重大的经济损失，遂于2011年11月28日向本院提起反诉，并提出前述反诉请求。
以上事实，有商铺租赁合同、房屋所有权证、特许加盟合同书、收某及2011年6月30日网上银行电子回单、收某、2011年9月21日、9月28日的网上银行电子回单、营业执照（复印件）、订货单、收某、法院调取的梁某账户的银行转账记录、结婚证原件（2本）、南宁市工商局《电脑咨询单》（一）、南宁市工商局《电脑咨询单》（二）、（三）及当事人的陈述等证实。
本院认为：（一）本诉部分。本案查明的事实是，被告辛某在签订时未要求被告肖某出具该商铺的权属证书，肖某当庭陈述在签订合同前已告知辛某该商铺的所有权人为原告，其是在未经原告的授权的情况下签订合同，在肖某签订合同后告知原告即遭到反对，原告才提出本案诉讼，以上事实可证明被告辛某对该商铺的所有权人是原告且肖某签订合同的行为未经原告同意是明知的。从双方约定的合同内容来看，双方约定的租赁物为南宁市X街X号南宁万达商业广场×座×层×号商铺，合同期限从2012年8月1日起算，肖某主张在签订合同时已告知被告辛某该商铺为原告所有，被告辛某否认原告的说法，但未提交证据证实肖某故意隐瞒该商铺的所有人。此外，在订立租赁合同后，被告肖某也未将商铺实际交付给被告辛某进行装修或使用，该合同未实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告肖某作为该商铺的无权处分人在未经过所有权人同意的情况下私自与被告辛某签订《商铺租赁合同》，签订后原告对肖某的行为不予追认，且被告辛某作为承租人也未尽到合理的审查义务，对商铺的权属未作了解，应承担相应的责任，故原告要求确认肖某与被告辛某于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。
（二）反诉部分。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条法律规定，肖某向辛某所收某的保证金82600元应当在《商铺租赁合同》无效返还给辛某，故辛某诉请梁某退还所交纳的保证金82600元没有事实及法律依据，本院不予支持。该保证金实际是由肖某收某，应由肖某退还辛某。本案庭审中，辛某承认在签订《商铺租赁合同》前肖某出示过商铺的产权证给其审查，而辛某作为承租人未尽到合理的审查义务，在明知商铺的所有权人为原告且被告肖某未取得商铺所有权人同意的情形下，仍与肖某签订《商铺租赁合同》应承担相应的责任，辛某与肖某双方都有过错，过错程度相当，对导致本案合同无效造成对方的损失各应承担50%的责任。本案中，被告辛某提交与广州焦石贸易有限公司签订的《特许加盟合同》及向该公司交纳的保证金及购货定金的银行电子回单、收某主张经济损失30万元，这些证据只能证实辛某因本案租赁合同而加盟广州焦石贸易有限公司及与该公司之间的资金往来，尚不足以证实辛某因本案租赁合同无效所遭受的实际损失，故辛某主张肖某赔偿其保证金、购货定金理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告肖某与被告辛某于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、被告肖某退还原告辛某交纳的保证金82600元；
三、驳回被告辛某的其他反诉请求。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费3520元，合计3620，由被告辛某负担2685元、被告肖某负担935元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收某单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：（略）），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长邓晓艳
人民陪审员王艳
人民陪审员黄恒派
二○一二年四月二十四日
书记员熊梓言
